제3자의 채무담보로 제공된 쟁점토지가 임의경매로 매각되어 실현된 이익이 없으므로 양도소득세 부과처분은 위법하다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 AAA 주식회사(이하 “주-AAA”이라 한다)의 대표이사로서, 주-AAA과 공동으로 또는 단독으로 소유하고 있던 OOO 외 21필지(청구인 지분 3분의 1, 주-AAA 지분 3분의 2)와 같은 리 OOO 외 5필지(청구인 단독 소유, 이하 해당 토지와 앞의 토지를 합하여 “이 건 토지”라 하고, 이 건 토지 중 청구인 소유 토지를 “쟁점토지”라 한다) 등이 근저당권자의 임의경매개시신청으로 경매개시되어 2018.3.6. OOO원에 매각(경락)되었으나, 이에 대한 양도소득세를 신고하지 않았다.
• 나. 처분청은 이 건 토지 등의 감정가액(OOO원)을 기준으로 이 건 토지 등의 경락가액(OOO원) 중 쟁점토지에 해당하는 경락가액(OOO원)을 산정하여 이를 양도가액으로 하고, 등기부등본에 기재된 거래가액(OOO원)을 취득가액으로 하여 2022.1.10. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.3.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청 구인은 주-AAA의 대표이사로서, 주-AAA과 이 건 토지를 공동으로 취득하여 인삼가공업을 영위할 목적이었으나 주-AAA의 과도한 대출로 인해 채무를 상환하지 못함에 따라 공동담보로 제공된 이 건 토지 등이 경매실행되었는바, 경매로 인해 청구인에게 실현된 이익이 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 하고 해당 경매는 주-AAA의 채무로 인한 것이므로 주-AAA에게 양도소득세가 과세되어야 한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 소득세법제88조 제1항에서 양도소득세의 과세대상이 되는 양도를 ‘자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다’고 정의하고 있는 바, 근저당권 실행을 위한 임의경매는 담보권의 내용을 환가하는 행위이므로 양도소득세 과세대상인 자산의 양도에 해당한다.

(2) 청구인이 임의경매의 기초가 된 근저당권설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증을 한 것이었다고 하더라도 그 양도인은 물상보증인이고 경락대금은 경매목적 부동산의 소유자인 물상보증인인 청구인의 양도소득으로 귀속된다고 할 것이고, 또한, 물상보증인인 청구인이 경락대금으로 인한 아무런 대금교부를 받지 못하였다고 하더라도 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로써 물상보증인의 담보채무가 소멸되므로 청구인은 실질적으로 소득이 있는 것이어서 이 건 양도소득세 과세처분은 적법하다.

• 가. 쟁점 제3자의 채무담보로 제공된 쟁점토지가 임의경매로 매각되어 실현된 이익이 없으므로 양도소득세 부과처분은 위법하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17757호로 개정되기 전의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (후단 생략)

5. "실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인은 주-AAA 설립(2010.10.27.) 당시부터 해산간주등기(2020.12.11.)시까지 법인의 대표이사로서, 2010.10.28. 쟁점토지를 취득하여 보유하다가 2011.9.9.부터 2016.5.27.까지 주-AAA(채무자)의 ㈜BBB 등(근저당권자)에 대한 채무 관련 공동담보로 제공하였다. (나) 쟁점토지를 포함한 이 건 토지 등이 주-AAA의 채권자 ㈜BBB의 임의경매개시신청으로 경매가 개시(OOO)되어 2018.3.6. CCC 유한회사에 매각(경락가액 OOO원)되었다. (다) 처분청은 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하자 이 건 토지 등에 대한 경매 당시 감정평가서를 토대로 경락가액에서 쟁점토지에 대한 양도가액을 산정하고, 등기부등본상에 기재된 가액을 거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인은 2022.7.13. 조세심판관 회의에 출석하여 쟁점토지의 명의 는 청구인이나 실제로는 주-AAA이 취득한 것이라고 추가 진술하였으나, 그와 관련된 객관적인 자료를 제출하지는 아니하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 주-AAA의 채무담보로 제공된 쟁점토지가 임의경매로 매각되어 실현된 이익이 없고 실제 쟁점토지의 소유자도 주-AAA이므로 이 건 양도소득세 부과처분은 위법하다고 주장하나, 소득세법 제88조 에서 양도소득세의 과세대상인 ‘양도’는 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 유상이전에는 소유권이전의 대가로 현금 또는 현물을 받거나 대응되는 다른 자산을 대체취득하거나 법률상 변제의무가 있는 채무를 소멸시키는 경우를 포함하는 점, 근저당권설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증으로 이루어졌어도 낙찰된 부동산의 양도인은 물상보증을 한 소유자이고 경락대금도 경매목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속되는 것이며, 경락대금이 담보권자에게 교부됨으로써 물상보증인의 담보채무가 소멸되는 점, 쟁점토지가 주-AAA의 소유라고 볼 만한 객관적인 증빙이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 근저당권의 실행으로 경락된 쟁점토지의 양도차익에 대하여 청구인을 양도소득세 납세의무자로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.