청구인이 신고한 양도가액과 기준시가에 따라 안분한 가액 간에 100분의 30이상 차이가 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점요양원 중 청구인의 지분 2분의 1 및 쟁점주택의 양도가액을 기준시가 비율에 따라 안분계산하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 신고한 양도가액과 기준시가에 따라 안분한 가액 간에 100분의 30이상 차이가 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점요양원 중 청구인의 지분 2분의 1 및 쟁점주택의 양도가액을 기준시가 비율에 따라 안분계산하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청처럼 기준시가로 안분계산하는 경우 청구인과 AAA이 공동소유하고 있는 쟁점요양원의 양도가액이 실지거래가액을 반영하지 못하는 오류가 발생한다. (가) 쟁점주택은 청구인이 단독소유하고 있으나, 쟁점요양원은 청구인과 AAA이 각각 지분 2분의 1을 소유하고 있으며, 청구인은 쟁점요양원에 대한 지분 2분의 1 및 쟁점주택을 2021.4.30.(매매계약서 작성일 2021.4.21.) 주식회사 AAA에게 양도하였고, AAA은 쟁점요양원에 대한 본인 지분 2분이 1을 2021.4.30.(매매계약 작성일 2021.4.16.) 주식회사 AAA에게 양도하였다. AAA이 2021.4.16. 쟁점요양원 중 본인 지분을 OOO원으로 양도하는 약정을 한 이후 5일이 지난 2021.4.21. 청구인은 쟁점요양원 중 청구인 지분에 대하여 AAA과 동일한 금액인 OOO원으로 양도가액을 산정하였다. (나) 소득세법제100조에 제2항은 토지와 건물을 구분하여 기장하되 기장한 가액이 불분명할 때에는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 양도가액을 산정한다고 규정하고 있다. 여기서 불분명하다는 것은 불특정 다수인 사이에 거래되는 실지거래가액을 알 수 없는 경우를 말하는 것이다. 그러나 이 건의 경우, AAA이 동일한 물건(면적, 용도, 취득시기 등)에 대해 동일한 시점에 동일한 매수인에게 같은 양도가액(OOO원)으로 매매계약을 체결하였으므로, 불분명한 경우가 아니라 명확한 시가가 있는 경우로 보아야 한다. (다) 처분청 의견대로라면 위 OOO에서 보는 바와 같이 동일한 물건을 같은 시기에, 같은 매수인에게 양도한 쟁점요양원의 양도가액이 청구인은 OOO원이 되고, AAA은 OOO원이 되어, 양자 간 약 OOO원의 거래가액 차이가 발생한다. (라) 소득세법제100조에서 규정한 기준시가로 안분한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우라 함은 양도인 일인이 다수의 양도소득세 과세대상 물건을 일괄 매매하는 경우에 적용하는 규정이지, 청구인과 AAA이 공동으로 소유한 쟁점요양원과 청구인 단독소유의 쟁점주택에 적용할 수 있는 것이 아니다. 처분청에서 과세근거로 주장하고 있는 대법원 판결(2020두42798) 및 조세심판원 결정(조심 2018서477, 2018.10.11.) 등은 모두 양도인 일인이 다수의 물건을 양도한 경우에 해당하는 사례들이다. (마) 소득세법제100조 규정은 자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피를 방지하고자 마련된 규정으로, 자산별 임의적 구분이 아닌 타인과 거래한 정상적인 시가가 존재한다면 이를 먼저 적용하는 것이 타당하다.
(2) 청구인과 AAA이 서로 짜고 거짓으로 비과세되는 쟁점주택의 양도가액은 높이고, 과세되는 쟁점요양원의 양도가액은 낮추는 방법으로 매매계약서를 작성하여 세금신고 후 청구인과 AAA 상호간에 매매가액을 정산하는 통정행위가 확인된다면 처분청의 의견이 일견 타당하다고 볼 수 있다. 하지만 처분청이 확인하였듯이 청구인과 AAA 각각 매매계약서에 기재된 금액을 주식회사 AAA으로부터 받았으며 상호 간에 매매가액을 정산하는 일명 뒷돈 거래가 없었고, 매매계약서에 기재된 금액을 정상적으로 수령하였다.
(3) 청구인과 AAA은 아래 OOO와 같이 2015년부터 OOO 공동주택 개발사업 시행사인 BBB(주)와 쟁점주택 및 쟁점요양원에 대해 매매계약을 체결하였으나, 사업지연 과정에서 바뀐 시행업체 주식회사 AAA 외 1개사와 2020.9.7. 다시 계약 후, 2021.4.16. 최종계약은 주식회사 AAA과 계약하고 매매대금은 2018.9.19.부터 순차적으로 받았다. (가) 처분청은 청구인이 쟁점요양원 중 청구인의 지분과 쟁점주택을 양도하는 계약을 하나의 계약서로 작성하였으므로 일괄양도라는 의견이나, 당초 2015.7.30.부터 2021.4.21. 최종 계약서가 작성된 시점까지의 이력을 살펴보면 일괄양도가 아닌 청구인과 AAA이 공동소유한 쟁점요양원과 청구인 단독소유인 쟁점주택은 각각 별도의 주체로 매매계약이 체결된 사실을 확인할 수 있다. (나) OOO원으로는 아파트 전세 구하기도 어려운 실정으로, 청구인의 나이(1960년생) 등을 고려하여 최소한 전세가 아닌 집에서 거주하는 것이 맞다고 생각하여 시행사인 주식회사 AAA과 최종 합의하에 OOO원으로 쟁점주택의 매매가액을 산정한 것이다. (다) 쟁점요양원 중 청구인 지분의 매매대금으로 받은 OOO원은 현재 OOO 대지 2,048㎡를 2021.7.9. OOO원에 취득하여 다시 쟁점요양원 건물을 신축(공사금액 OOO원)하고 있으며 신축비용이 부족하여 대출도 받은 상태이다.
(1) 쟁점요양원 중 청구인 지분과 쟁점주택은 일괄양도 되었으며, 청구인이 신고한 가액은 기준시가로 안분한 가액대비 30%이상 차이가 있으므로 소득세법제100조에 따라 공시지가 기준으로 안분계산한 가액을 적용하는 것이 타당하다. (가) 쟁점요양원과 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 매매목록(목록번호 2021-1345)에 따르면, 쟁점요양원 중 청구인 지분과 쟁점주택은 동일자에 매매된 것으로 기재되어 있다. 청구인은 매매계약서도 쟁점요양원 중 청구인 지분과 쟁점주택을 각각 작성한 것이 아니라 1건의 계약서에 목록으로 작성하였고, 대금청산 또한 쟁점요양원과 쟁점주택에 대하여 각각 이루어진 것이 아닌 합계금액 OOO원으로 확인되므로 이는 일괄양도로 보아야 한다. (나) 당초 OOO 지구단위계획구역의 시행사는 지역특성상 협의가액 결정시 건물가액은 일절 고려하지 않기로 협의하고 토지현황에 따라 대지는 평당 OOO원 전·후, 농지는 평당 OOO원 전·후로 합의하여 진행한 사실이 확인되었다. 일부 수집한 감정평가서와 인접주택 양도가액을 비교해 보아도 인접한 주택의 개별주택 소유자들(BBB, CCC, DDD, EEE 등)의 양도 가액은 대부분 평당 OOO원으로 확인되나, 청구인은 평당 약 OOO원으로 2배에 상당하는 가액으로 정하였고 청구인 포함 해당지구 주민대책위원회 위원 중 극히 소수인원만 청구인과 비슷한 금액으로 계약한 사실을 확인할 수 있다. 또한 쟁점주택의 신고가액 OOO원은 개별고시주택가격 OOO원(2021.4.30. 공시) 대비 약 420%로 지나치게 높은 가격으로 책정되었다. (다) 청구인은 쟁점요양원 중 청구인 지분 및 쟁점주택의 양도가액을 OOO원으로 신고하였고, 처분청도 양도가액을 OOO 원으로 결정하였다. 처분청의 결정이 실거래가액을 반영하지 못한다는 주장은 설득력이 없다. (라) 청구인은 처분청에서 제시한 대법원 판례 및 조세심판원 결정례는 모두 양도인 한명이 다수의 물건을 양도한 경우에 해당하는 사례이기 때문에 다수의 양도인이 있는 이 건에는 적용할 수 없다고 하는 주장하나, 개인의 소득에 대하여 적용하는 소득세법을 개인에 적용하여 심리한 판례 및 결정례를 개인에게 적용하면 안 된다고 하는 주장은 이해할 수 없다.
(1) 소득세법(2021.12.8. 법률 제18578호로 개정되기 전의 것) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32420호로 개정되기 전의 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다 (3) 부가가치세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32419호로 개정되기 전의 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(1) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 아래 OOO과 같이 2004.7.8. 쟁점요양원을 AAA과 각 지분 2분의 1씩 취득하여 2021.4.30. 양도하였고, 쟁점주택의 건물부분은 2004.7.8. AAA과 각 지분 2분의 1씩 취득하였다가 2006.11.28. AAA의 지분 2분의 1을 취득하였으며, 쟁점주택의 토지부분은 2006.12.28. 취득하여 쟁점주택을 단독으로 소유하게 되었다. 양도소득세 신고시 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세로 신고하였다.
1. 신고된 내역 중 취득가액을 살펴보면, 쟁점요양원은 실지거래가액이며, 쟁점주택 중 토지부분은 실지거래가액이나 주택 부분은 환산가액으로 기재되어 있다.
2. AAA의 2021.6.14.자 2021년 귀속 양도소득세 신고서에 따르면, AAA은 쟁점요양원 중 본인의 지분 2분의 1에 대하여 청구인의 쟁점요양원에 대한 신고 내역과 같은 내용으로 신고하였다. (나) 청구인과 AAA은 위 OOO과 같이 쟁점요양원의 양도가액을 OOO원으로 동일하게 신고하였으나, 처분청은 청구인이 일괄 양도한 쟁점주택 및 쟁점요양원의 양도가액을 임의로 안분하여 1세대1주택 비과세 양도소득을 과다하게 신고한 것으로 판단하였으며, 신고된 양도가액(OOO원)은 기준시가에 따라 안분한 가액 대비 100분의 30이상 차이가 발생하여 기준시가에 따라 안분한 가액인 OOO원으로 양도가액을 경정하였다. (다) 처분청은 청구인이 대금을 수령한 내역을 아래 OOO와 같이 제시하였다. 위 OOO원 외에 다른 대금 수령내역은 제출되지 아니하였다. (라) 청구인과 비슷한 시기에 주식회사 AAA과 매매계약을 체결한 쟁점주택과 인접한 주택의 매매 사례는 아래 OOO와 같다. BBB, CCC, DDD, EEE의 경우, 이들이 소유한 주택들의 개별주택가액이 쟁점주택의 개별주택가액보다 더 높음에도 1㎡당 매매가액 기준으로 비교시 쟁점주택보다 낮은 가액으로 매매하였다. FFF 및 GGG은 1㎡당 매매가액 기준으로 비교시 청구인과 유사한 가액으로 매매하였다.
(2) 청구인이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 주식회사 AAA의 2021.11.24.자 확인서에 따르면, 아래 OOO과 같이 주식회사 AAA은 쟁점주택의 매매가액은 OOO원이며, 쟁점요양원의 매매가액은 OOO원으로 이 중 청구인의 지분이 2분의 1(OOO원)임을 확인하였다. (그림 삽입을 위한 여백) (나) 청구인 및 AAA이 쟁점요양원 및 쟁점주택과 관련하여 체결한 부동산매매계약 내역은 아래 OOO과 같다.
1. 2015.7.30.자 토지매매약정서에 따르면, 청구인과 AAA은 BBB(주)에 쟁점요양원 중 토지부분에 대하여만 OOO원에 매매하는 계약을 하였다. 매도인란에는 ‘HHH 외 1’로 기재되어 있다.
2. 2016.4.20.자 토지매매약정서에 따르면, 청구인과 AAA은 BBB(주)와 쟁점요양원 중 토지부분에 대하여만 OOO원에 매매하는 계약을 하였다. 청구인은 위 토지매매약정서와 별개로 2016.4.20. BBB(주)와 쟁점주택의 토지부분에 대해서만 OOO원에 매도하는 토지매매약정서를 작성하였다.
3. 2020.9.7. 부동산 매매계약서에 따르면, 청구인과 AAA은 주식회사 AAA 외 1개사와 각각 별도의 계약서 작성을 통하여, 쟁점요양원을 OOO원에 매도하기로 약정하였다. 대지면적은 2,417㎡로 기재되어 있고 건물 구조는 철골조로 기재되어 있으나 건물 용도 및 면적은 공란이다.
4. 청구인은 2021.4.21. 주식회사 AAA에게 쟁점요양원 중 청구인의 지분 2분의 1 및 쟁점주택을 OOO원에 매도하는 계약을 체결한 것이 아래 OOO의 매매계약서를 통하여 확인된다.
1. 쟁점요양원의 경우, 청구인과 AAA은 2004.7.1.자 매매를 등기원인으로 2004.7.8. 각 지분 2분의 1씩 소유권을 취득하였다가, 청구인은 2021.4.21.자 매매를 등기원인으로, AAA은 2021.4.16.자 매매를 등기원인으로 하여, 2021.4.30. 주식회사 AAA으로 소유권이전하였다. 쟁점요양원 중 건물내역을 살펴보면, 1996.6.29.자 건물내역에는 ‘경량철골조 보온판넬지붕 단층 근린생활시설’로 1층에 241.56㎡(일반음식점), 197.64㎡(일반음식점) 등이 있다가 2006.12.6.자로 용도가 변경되어 ‘경량철골조 보온판넬지붕 단층, 노유자시설(노인복지시설) 568.8㎡’로 변경되었고, 2020.2.27.자로 ‘경량철골조 판넬지붕 1층 노유자시설(노인복지시설) 1층 598.98㎡’로 변경기재되었다.
2. 쟁점주택 중 건물부분의 경우, 청구인과 AAA은 2004.7.1.자 매매를 등기원인으로 2004.7.8. 각 지분 2분의 1씩 소유권을 취득하였다가, 청구인은 2006.11.24.자 매매를 등기원인으로 하여 2006.11.28. AAA의 지분 2분의 1을 OOO원에 취득하였다. 이후 청구인은 2021.4.21.자 매매를 등기원인으로, 2021.4.30. 주식회사 AAA으로 소유권을 이전하였다. 건물내역에는 ‘시멘트벽돌조 스라브지붕 단층 주택 1층 70㎡’로 기재되어 있다. 쟁점주택 중 토지부분의 경우, 청구인은 2006.12.26.자 매매를 등기원인으로 2006.12.28. OOO원에 소유권을 취득하였고, 이후 2021.4.21.자 매매를 등기원인으로, 2021.4.30. 주식회사 AAA으로 소유권을 이전하였다.
3. 매매목록(2021-1345)에 따르면, 쟁점요양원 중 청구인 지분 및 쟁점주택이 2021.4.21.자 매매를 등기원인으로 OOO원에 거래된 것이 확인된다. (라) 청구인은 OOO(전 2,048㎡)를 OOO원에 매수하는 내용의 2021.6.15.자 부동산매매계약서를 제출하였다. 또한 청구인은 ‘OOO’라는 공사명으로 OOO과 2021.8.9. 민간건설공사 표준도급계약서(계약금액 OOO원)를 작성하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제100조 및 같은 법 시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령제64조 제1호는 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 안분계산하며, 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 위 규정에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다고 규정하고 있다. 청구인과 주식회사 AAA 간의 2021.4.21.자 부동산 매매계약서에 따르면, 청구인은 쟁점요양원 중 청구인의 지분 2분의 1 및 쟁점주택을 가액의 구분 없이 같은 날 OOO원에 주식회사 AAA에게 양도하는 내용으로 계약을 체결하였고, 쟁점요양원 및 쟁점주택의 등기사항전부증명서상 매매목록(2021-1345)에서도 쟁점요양원 중 청구인의 지분 및 쟁점주택이 2021.4.21.자 매매를 등기원인으로 일괄적으로 OOO원에 거래된 것으로 확인되는바, 쟁점요양원 중 청구인의 지분 2분의 1 및 쟁점주택은 일괄양도된 것으로 보이는 점, 청구인이 신고한 양도가액과 기준시가에 따라 안분한 가액 간에 100분의 30 이상 차이가 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점요양원 중 청구인의 지분 2분의 1 및 쟁점주택의 양도가액을 기준시가 비율에 따라 안분계산하여 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.