쟁점오피스텔은 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점, 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인들의 근무지는 쟁점오피스텔 인근에 위치하고 있어 임차인들이 원거리에 위치한 주소지에서 주거생활을 영위하면서 상시근로를 하였다고 보기는 어려우므로 쟁점오피스텔을 상시주거용으로 사용하였다고 보이는 점, 지방세법 제104조의 재산세는 공부상 용도로 부과되는 것으로 실질 용도를 확인하고 부과되는 것이 아니므로 건축물 재산세가 부과되더라도 쟁점부동산은 주택이 아닌 업무용 건물이라고 볼 수는 없고, 청구인이 사업자등록을 하여 부가가치세 신고하였다고 하여 쟁점오피스텔을 업무용 부동산으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 소득세법상 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔은 쟁점주택 양도당시 주택이 아닌 업무용으로 사용하였으므로 소득세법상 주택에 해당하지 아니한다. (가) 청구인은 2008.3.31. 쟁점오피스텔①을 취득하고 2008.4.5. 부동산 임대사업자를 등록하였으며, 쟁점오피스텔②를 2008.4.11. 취득하고 2008.6.1. 부동산 임대사업자를 등록하여 13년 이상 부가가치세를 신고·납부해왔다. 쟁점오피스텔의 건축물대장에 의하면 주용도가 업무시설(오피스텔, 근린생활시설)로 되어 있고, 청구인은 2008년부터 2021년까지 쟁점오피스텔의 재산세를 주택이 아닌 건축물로 납부해 왔으며, 쟁점오피스텔 취득이후 임차인들의 주민등록상 전·출입내역도 없고, 그간의 임차인 중에는 사업자등록증이 있는 사업자도 있었다. 처분청은 2021.10.25. 쟁점오피스텔에 대하여 현장확인을 실시하였고, 당시 쟁점오피스텔①은 공실상태였으나 사업자인 새 임차인과 임대차계약을 한 상태였으며, 쟁점오피스텔②도 사업자인 임차인이 사무실용도로 사용하는 것이 확인되었다. (나) 쟁점오피스텔은 건축법 시행령제3조의5에 따라 일반업무시설로 사용승인되었고, 현장확인 당시에도 최초 분양당시 업무용으로 사용승인된 형태인 씽크대, 냉장고, 세탁기, 화장실, 붙박이장 등의 집기를 그대로 유지하고 있었으며, 현장확인 당시 쟁점오피스텔①을 촬영한 냉장고 내부사진에는 2019년 4월 교체 후 2년이 지났음에도 불구하고 냉장칸 보호필름이 그대로 붙어 있는 등 거의 사용하지 않은 것을 확인할 수 있고, 쟁점오피스텔②는 사무용책상, 의자 등이 있으나 전기밥솥이나 침구류, 의류 등 주거용으로 사용하고 있다고 볼만한 물건은 없었다. 서울행정법원은 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 하나 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 업무용으로서 업무용으로 사용하기에 적합하면서 동시에 일부 구획에 숙식을 할 수 있는 설비가 있는 때에는 이를 사실상 주거용으로 전용하여 장기간 독립적으로 주거생활을 영위하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 주택으로 볼 수 없다(서울행정법원 2014.6.18. 선고 2013구단55249 판결, 참조)고 판시하였다. (다) 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔①의 중개인은 임차인 AAA에게 오피스텔을 업무용으로 사용해야 하고, 주민등록전입도 불가한 곳이라는 고지를 하였으며, 임차인이 위 고지내용을 인지한 후 동의하고 계약하였다고 진술하였고, 중개대상물 확인이나 설명서에도 업무용으로 표기되어 있다. 처분청은 임차인 AAA의 근무처가 쟁점오피스텔①의 인근에 있고, 생계를 같이 하는 가족과 함께 주민등록을 한 상시 주거지는 타지역에 소재하고 있으며, AAA가 근로소득자라는 것을 근거로 쟁점오피스텔①을 주택으로 사용한 것으로 보았다는 의견이나, AAA는 본인 근무처의 업무량에 따라 쟁점오피스텔①에서 업무자료분석, 법률검토 등을 한 것으로 알고 있고, 쟁점오피스텔②의 임차인 BBB는 직업특성상 불규칙한 근무여건과 단기업무계약 이행을 위하여 근로기간 동안 1인 숙소, 휴식, 업무보조공간으로 사용하였으며, 상시거주지는 지방에 별도로 있다고 진술하였음에도 처분청은 BBB의 근무지가 쟁점오피스텔②인근에 있고 BBB가 근로소득자라는 이유로 쟁점오피스텔②를 주택으로 보았으므로 이는 타당하지 아니하다.
(2) 처분청은 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하였다는 객관적인 증거도 없이 양도소득세를 부과하였으므로 이 건 처분은 취소하여야 한다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔이 업무용으로 사용되었다는 증빙자료들을 제시하였음에도 불구하고 처분청은 쟁점오피스텔을 임차인이 주거용으로 사용하였다는 객관적인 증거를 제시하지 아니하면서 다만 현장확인 당시 쟁점오피스텔 내부에 주방, 냉장고, 세탁기, 붙박이장 등이 있어 언제든 주거용으로 사용될 수 있고, 임차인들 중 쟁점오피스텔을 사업장으로 사용한 임차인이 없다는 이유로 쟁점오피스텔이 주거를 위한 주택으로 사용되었다고 추정하여 청구인에게 양도소득세를 부과하였다. (나) 처분청은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하였을 경우만 업무용으로 사용한 것으로 보고 있으나, 이는 실제 업무용으로 사용하는 것과는 다른 개념으로 그간의 임차인들 중에는 다른 장소를 사업장으로 하여 사업자등록을 한 임차인들도 있었는바 단지 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 하지 않았으므로 업무용으로 볼 수 없다는 처분청의 의견은 타당하지 아니하다. (다) 쟁점오피스텔①, ②의 면적은 각각 43.94㎡, 41.57㎡로 일부 구획에 숙식을 할 수 있는 설비가 있는 갖추어진 구조이나 한 세대가 상시거주용으로 사용하기에는 공간이 협소하고, 인근에 유흥/상업시설이 혼재한 일반상업지구, 준주거지역내 위치해 있어 주거용 주택으로 사용하기보다는 업무보조공간, 임시숙소 등으로 사용하기 적합하므로 쟁점오피스텔은 주거용보다는 업무용 공간으로 보는 것이 더 합리적이며, 만약 쟁점오피스텔의 사용용도가 분명하지 아니하다면 공부상의 용도에 따른다고 규정한소득세법제88조에 따라 건축물로 보아 과세하는 것이 타당하므로 주거용으로 사용되었다는 객관적인 증빙없이 쟁점오피스텔을 소득세법상 주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 취소하여야 한다.
(1) 쟁점오피스텔에 건축물 재산세가 부과되었다 하더라도 업무용 건물이라고 단정할 수 없다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔이 신축된 후 부동산 임대사업자를 등록하여 부가가치세를 신고한 과세사업장으로 취득 후 현재까지 건축물 재산세를 납부하고 있으므로 업무용이라고 주장하나, 지방세법제105조 재산세 부과대상은 토지, 건축물, 주택이고, 지방세법제104조의 재산세 주택분 부과대상은 주택법 제2조 제1호 의 주택만을 대상으로 하고 있어 주택법 제2조 제1호 의 주택 외 건물에 대해서는 재산세 건축물분이 부과되나 재산세 부과는 건물 소유주의 용도변경 신청이 없는 이상 공부상 용도로 부과되는 것으로 실질 용도를 확인하고 부과되는 것이 아니므로 건축물 재산세가 부과되더라도 쟁점부동산은 주택이 아닌 업무용 건물이라고 볼 수는 없다. (나) 부가가치세법제8조의 사업자등록이란 부가가치세 업무의 효율적인 운영을 위하여 납세의무자의 사업에 관한 일련의 사항을 세무관서의 공부에 등재하는 것에 불과하므로 사업자등록을 하여 부가가치세 신고를 했다하더라도 쟁점오피스텔을 업무용 부동산으로 볼 수 없다.
(2) 처분청 현장조사당시 쟁점오피스텔은 주거용으로 사용가능함을 확인하였고, 임차인들을 확인한 결과 업무용이 아닌 상시주거용으로 사용한 것으로 판단된다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔 건축당시 일반 업무시설로 사용승인되어 건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있고 일부 구획에 숙식을 할 수 있는 설비가 있는 구조이나 한 세대가 상시거주용으로 사용하기에 협소하고 주거용으로 사용할만한 집기들이 구비되어 있지 않아 실제 주거용으로 사용하기에 부적합하다고 주장하나, 대법원은 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하는 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 참조)이라고 판시하고 있고 일반 업무시설로 사용 승인여부와 건물 공부상 용도구분으로 주거에 공하는 건물인가로 판단하는 것이 아니라 주거용에 적합한 상태로 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다. 처분청은 쟁점오피스텔 조사당시 내부를 확인하였고, 촬영한 사진에 주방, 냉장고, 세탁기, 화장실, 붙박이장 등 주거용으로 사용하는 집기들이 촬영되어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있음을 확인하였다. (나) 쟁점오피스텔 임차인 현황을 보면 쟁점오피스텔②에 2009년과 2010년에 등록한 임차인들이 임대차계약시 사업자명으로 계약한 것은 2개의 사례가 유일하고 위 2사례를 제외한 나머지 임차인은 사업자가 아닌 근로소득자로 확인되나 전입신고를 하지 않고, 타지역에 주민등록 주소지를 둔 것으로 확인되며, 특히 쟁점주택 양도시점까지 임차하고 있던 AAA와 BBB는 미혼으로 주민등록상 주소를 각각 OOO과 OOO에 두고 부모와 함께 거주한 것으로 되어 있다. 또한 쟁점오피스텔 인근에 임차인들의 근무지가 있는 것으로 확인되고, 원거리에 위치한 주민등록상 주소지에서 주거생활을 영위하면서 상시근로를 하였다는 사실은 인정하기 어려우므로 쟁점오피스텔은 업무용이 아닌 상시주거용으로 사용하였다고 판단된다. (다) 특히 쟁점오피스텔②의 임차인인 BBB가 청구인에게 발송한 문자메시지에는 BBB가 쟁점오피스텔을 숙소 및 휴식을 위하여 사용하였다는 사실을 인정하고 있고, 업무보조공간으로도 사용하였다고 기재되어 있으나 BBB는 OOO의 근로자로서 근무지 외의 장소에서 업무를 수행하였다고 보기 어려워 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다는 청구인의 주장은 신뢰하기 어려운바, 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택을 부인하고 1세대 3주택으로 보아 양도소득세를 경정한 이 건 처분은 타당하다.
(1) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우
(3) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조(준주택의 종류와 범위) 법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.
4. 건축법 시행령 별표 1 제14호 나목2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 재3조의5(용도별 건축물의 종류) 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 [별표1]과 같다. [별표1]
2. 오피스텔: 업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. (6) 부가가치세법 제8조(사업자등록) ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업개시일부터 20일 이내 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규 사업을 시작하려는 자는 사업개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.
(7) 지방세법 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제105조(과세대상) 재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 이 장에서 “재산”이라 한다)을 과세대상으로 한다.
1. 납부내역증명에 의하면 청구인은 부동산 임대사업자로 쟁점오피스텔①에 대하여 2008.7.25.부터 2021.7.21.까지 부가가치세를 납부하였고, 쟁점오피스텔②에 대하여 2010.4.26.부터 2021.7.21.까지 부가가치세를 납부한 사실이 나타나며, 지방세 세목별 과세증명서에 의하면 쟁점오피스텔①은 2009년 7월부터 건축물로 재산세가 부과되었고, 쟁점 오피스텔②도 2008년 7월부터 건축물로 재산세가 부과된 사실이 확인된다.
2. 2020.12.1. 발행한 전입세대 열람내역에 의하면 쟁점오피스텔에 전입한 세대는 없는 것으로 나타난다.
3. 쟁점오피스텔①에 대한 중개대상물 확인·설명서에 의하면 전용면적은 43.94㎡, 비거주용 건축물로 업무용이라고 표시되어 있고, 부동산 중개인인 CCC가 청구인에게 보낸 것으로 보여지는 문자메시지에 의하면 쟁점오피스텔①이 업무용오피스텔이고 주민등록이전도 불가한 곳이라는 내용을 세입자에게 고지하였으며, 이를 세입자도 인지하고 동의하고 계약하였음을 확인한다고 기재되어 있고, 청구인이 제출한 냉장고 내부사진에 의하면 냉장칸 보호필름이 붙어있는 것이 확인된다.
4. 쟁점오피스텔②에 대한 중개대상물 확인·설명서에 의하면 전용면적은 41.57㎡, 비거주용 건축물로 업무용이라고 표시되어 있고, 임차인인 BBB가 작성한 문자메시지에 의하면 직업특성상 불규칙한 근무여건과 단기 업무계약 이행을 위해 근로기간동안 1인숙소 및 휴식/업무보조공간으로 사용하였고, 가족구성원과 생계를 함께하는 주거지는 지방에 소재한 주소지가 맞으며, 쟁점오피스텔②에 전입신고한 바 없다고 기재되어 있다. (마) 처분청이 쟁점오피스텔에 대하여 조사한 내용은 아래와 같다.
1. 처분청의 조사종결보고서에 의하면 쟁점오피스텔①의 현지확인 출장결과 내부는 비어 있었으나 주방, 냉장고, 세탁기, 화장실, 붙박이장 등 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있는 형태의 오피스텔로 확인되었고, 사무실용도로 사용하였음을 확인할 수 있는 것은 발견할 수 없었으며, 현재 임차인인 AAA는 주소지가 OOO로 오피스텔에 별도 사업자이력이 없고, 오피스텔인근(자차로 7분 거리) OOO에서 근무하고 있음이 확인되어 주거지로 사용하고 있는 것으로 판단된다고 기재되어 있다. 또한 쟁점오피스텔②의 현지 확인결과 주방, 냉장고, 화장실 등 일반적으로 주거용으로 사용할 수 있는 형태의 오피스텔로 확인되었고, 현재 임차인은 ㈜AAA로 확인되나 ㈜AAA의 사업장주소는 OOO이고, 오피스텔 가운데에 책상 및 의자를 두긴 하였으나 사무실용도로 사용하였다고 보기는 어려우며, 설사 사무실용도로 사용하였다고 하더라도 일시적인 것으로 보여지고, 양도일 현재 임차인인 BBB는 임차 당시 OOO에서 근무하였으며, 주소지는 OOO이고, 퇴거일(2021.2.26.) 이후 바로 2021.3.2.에 OOO로 변경된 점으로 보아 쟁점오피스텔②를 주거용으로 사용한 것으로 판단된다고 기재되어 있다.
2. 쟁점오피스텔의 임차인 현황은 아래 <표4>와 같고, 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인은 AAA와 BBB로 나타난다. <표4> 쟁점오피스텔 임차인 현황 ㅇㅇㅇ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였고, 건축물로 재산 세를 납부하였으며, 사용용도가 불분명하다면 소득세법 제88조에 따라 공부상 용도인 건축물로 과세하는 것이 타당하다고 주장하나, 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하는 것이고, 주거용에 적합한 상태로 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바, 쟁점오피스텔은 주방, 냉 장고, 세탁기, 화장실, 붙박이장 등 주거용으로 사용가능한 집기들이 있어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 것으로 보이는 점, 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔의 임차인들은 사업자등록이 없는 근로소득자로 주민등록상 주소지를 각각 경상북도 경산시와 부산광역시 연제구에 두고 있었고, 임차인들의 근무지는 쟁점오피 스텔 인근에 위치하고 있어 임차인들이 원거리에 위치한 주소지에서 주거생활을 영위하면서 상시근로를 하였다고 보기는 어려우므로 쟁점오피스텔을 상시주거용으로 사용하였다고 보이는 점, 지방세법제104조의 재산세는 공부상 용도로 부과되는 것으로 실질 용도를 확인하고 부과되는 것이 아니므로 건축물 재산세가 부과되더라도 쟁점부동산은 주택이 아닌 업무용 건물이라고 볼 수는 없고, 청구인이 사업자등록을 하여 부가가치세 신고하였다 고 하여 쟁점오피스텔을 업무용 부동산으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 소득세법상 주택으로 보아 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.