청구인이 제시한 매매계약서는 매매당시에 작성된 것이 아니어서 쟁점취득가액을 신뢰하기 어렵고 제시된 출금거래내역 만으로는 인출금액이 쟁점토지 취득에 사용되었다고 인정하기 어려움
청구인이 제시한 매매계약서는 매매당시에 작성된 것이 아니어서 쟁점취득가액을 신뢰하기 어렵고 제시된 출금거래내역 만으로는 인출금액이 쟁점토지 취득에 사용되었다고 인정하기 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 매매계약서 및 금융증빙자료를 제출하였음에도 환산취득가액으로 양도소득세를 부과한 처분은 타당하지 아니하다. (가) 청구인들이 제출한 매매계약서상 금액이 쟁점토지등의 실지거래가액이나, 처분청은 청구인들이 제출한 매매계약서가 소급재작성되었다는 사실만으로 계약서내용 자체의 신빙성을 의심하고, 쟁점토지 거래당시 입회인이었던 DDD는 거래당시 정황을 기억하고 있으며, 당시 정황을 확인할 수 있음에도 매매계약서의 소급재작성 여부만을 가지고 취득금액을 부인하는 것은 타당하지 않다. 이에 청구인들은 직접 DDD로부터 2004년 당시 쟁점토지가 소재한 지역에 개발호재가 있었다는 사실과 쟁점토지를 소개시켜준 브로커 EEE에 대한 기억, 당시 청구인들이 거래금액 약 OOO원을 수표와 현금으로 지급한 사실을 기재한 확인서를 제출받았다. (나) 청구인들이 제출한 당시 금융거래내역을 보면 2004.5.21.부터 2004.6.4.까지 약 15일정도 기간동안 OOO원 가량의 금액이 수표나 현금으로 인출된 사실을 확인할 수 있고, 2004년 6월 이후 청구인들이 쟁점토지 외 자산을 취득한 사실이 확인되지 않으며, 부채를 상환하는 등의 위 인출금액이 사용된 다른 사실도 확인되지 않으므로 쟁점토지의 취득시기와 일치하는 기간에 위 금액들이 쟁점토지 취득자금으로 사용되었음을 충분히 추정할 수 있다. (다) 처분청은 종전 매도인 FFF가 본인이 소유했던 토지의 양도가액이 OOO원이라고 진술하였다고 하나 해당 진술을 뒷받침할만한 금융증빙이 제출되지 않았다면 이를 신빙성있는 진술로 보아서는 안되고, FFF는 당초 청구인들에게 인감증명서까지 발급하여 주며 거래사실을 확인해준 당사자임을 고려할 때 처분청이 질문조사 후 진술내용에 대한 증빙까지 확인했어야함에도 단순히 FFF의 진술만으로 신빙성이 있다고 보아 판단하였으므로 이는 부당하다.
(2) 2004년 당시 쟁점토지가 소재한 지역의 개발호재 등 현실을 반영하지 않고 기준시가만 고려하여 환산취득가액으로 경정하는 것은 부당하다. (가) 쟁점토지는 OOO에 소재한 섬으로 2021년말 OOO 개통현장의 중심지역으로 현재는 OOO이 개통되었지만 당시에는 OOO와 OOO에서 OOO사업을 발표하여 주변 지역 전체에 개발붐이 일었었고, 이러한 사실은 2004년 2월에서 4월경까지 보도된 뉴스로 확인가능하다. 실제 2004.2.16.자 OOO에는 OOO 건설이 2006년에 시작된다고 발표한 이후 OOO 섬의 땅값이 크게 오르고 있다고 하면서 이 같은 투기바람 때문에 인근 OOO 등의 땅값도 덩달아 오르는 추세이고 부르는 것이 값일 정도라고 보도한바 있다. 청구인들과 유사한 조세심판원의 선결정례(조심 2019서438, 2019.4.2.)를 보면, 계약서상 대금의 지급시기 및 금액과 수표 발행내역이 전부 일치하지는 아니하나, 계약금 및 잔금의 경우 발행시기와 그 금액이 유사하여 매수대금으로 지급되었을 개연성도 존재하고, 현실에 부합하지 않는 환산가액을 적용한 점 등에 비추어 환산가액으로 경정한 처분청의 처분은 무리가 있다고 할 것이므로 재조사 결정을 한바 있다. 이 선결정례와 같이 쟁점토지는 개발호재로 인하여 기준시가를 훨씬 상회하는 금액으로 거래되었음이 정황상 확인되고, 청구인들이 주장하는 실지거래가액을 부인한 채 현실에 부합하지 않는 환산취득가액으로 과세하는 것은 무리가 있다. (나) 실제로 쟁점토지 취득당시 기준시가는 모두 합하여 OOO원정도였지만 청구인들이 쟁점토지를 매물로 소개받을 때만 해도 값이 많이 오른 상태였고, 앞으로 OOO가 완공될 때까지 계속하여 오를 것이라는 이야기를 듣고 기준시가의 12배 정도 되는 금액인OOO원에 거래하게 된 것이며, 처분청은 청구인들이 제출한 매매계약서를 살펴보면 당시 취득가액으로 신고한 OOO원은 2004년 쟁점토지의 기준시가 대비 약 12.7배에 이르므로 그 편차가 커 실지거래가액 으로 인정할 수 없다는 의견이나 처분청의 의견대로라면 쟁점토지등을 2018년 양도할 당시 기준시가와 양도가액의 비율은 약 2.8배이므로 이 비율을 환산하여 계산한 금액을 쟁점토지 환산취득가액으로 적용하는 것이 더 타당해 보이고, 당시 투기열풍을 고려하면 기준시가의 10배 이상으로 거래되는 것이 당시로서는 충분히 가능함에도 처분청은 현실에 부합하지 않는 기준시가를 환산취득가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세를 부과하였으므로 이는 부당한 처분에 해당한다.
(1) 쟁점토지의 취득계약서는 원칙적으로 쟁점토지 취득당시 매매당사자간에 작성된 것이어야 함에도 사후적으로 소급하여 작성된 사실이 신고서 검토결과 확인되었고, 이의신청과정에서 청구인들은 2018년 12월 중 양도소득세 신고를 위하여 종전매도인이 사망한 경우에는 취득계약서를 다시 작성하였고 종전매도인이 생존한 경우 부동산거래사실확인서를 받아 제출하였다고 시인한바 있다. 또한 처분청 조사관이 쟁점토지 중 OOO 필지를 양도한 FFF와 통화해본 결과 “1천평에 조금 미치지 못하는 면적을 평당 OOO원, OOO원대에 양도하였다”고 답변한바 청구인들이 주장하는 취득가액 OOO원과 일치하지 않음을 확인하였다. (2) 소득세법 시행령제176조의2는 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하도록 하고 있고 법원도 여러 판례에서 사후적으로 소급작성된 계약서는 실지취득가액을 증명하는 근거가 될 수 없고 해당 시기에 오고간 금원이 확인됨에도 주장하고 있는 취득가액과 기준시가에 의한 취득가액이 현저한 차이가 있는 경우 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 판시(서울고등법원(춘천) 2012.1.18. 선고 2011누988 판결 등, 같은 뜻임)하고 있으므로 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 또한 쟁점토지 취득시기에 수표로 출금된 OOO원은 쟁점취득가액과 OOO원의 차이가 있고, 관련 수표는 추적이 불가능하며, 이 중 얼마가 토지취득에 사용되었는지 청구인들이 입증하지 못하고 있고, 당시 토지중개인의 정황진술이나 청구인의 주장으로 쟁점취득가액을 인정하는 것은 근거과세원칙에 위배된다.
(4) 청구인들은 쟁점토지를 취득하던 당시 OOO 일대가 개발호재로 인하여 시세가 급등한 점을 들면서 정황상 신고한 취득금액이 적정하다고 주장하나, 단순히 해당지역의 호재 등 거래상황만을 고려하여 구체적인 증빙없이 쟁점취득가액을 인정하기는 어렵고, 쟁점토지 중 OOO 토지의 경우 2004년 기준시가는 OOO원/㎡, 2005년 기준시가는 OOO원/㎡으로 2배 이상 높아졌으나 청구인들이 주장하는 쟁점취득가액으로 환산시 OOO원/㎡으로 2004년 취득당시 기준시가대비 10배에 해당하는 금액이므로 청구인들의 주장을 인정하기는 어렵다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적 으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(2) 청구인들이 쟁점토지의 취득가액을 입증하기 위하여 제출한 서류는 아래와 같다. (가) 청구인들은 양도소득세 신고시 부동산매매계약서 사본과 부동산거래사실 확인서를 제출하였는데, 매도인이 사망한 경우(GGG, HHH, YYY, JJJ) 부동산매매계약서 사본을 제출하였고, 생존해 있는 FFF와 KKK로부터는 2018.12.26.을 작성일자로 하여 부동산 거래사실 확인서를 인감증명서와 함께 제출하였다. (나) 청구인들은 쟁점토지 취득가액 증빙자료로 아래 <표3>과 같이 청구인들 소유 OOO 계좌 외 2개 계좌에서 2004.5.21.∼2004.6.4.까지 약 15일 동안 OOO원 가량 금액이 수표나 현금으로 인출되었다는 출금거래내역을 제출하였고, 2022.11.15. 조세심판관회의에 참석하여 2004.7.8. OOO원, 2004.7.13. OOO원이 출금된 내역을 추가하여 쟁점취득금액에 대한 증빙으로 출금거래내역 합계 OOO원이 기재된 서류를 제출하였다. <표3> 2004.5.21.∼2004.6.4. 청구인들의 소유계좌 출금내역 OOO (다) 2021.9.14. 작성된 쟁점토지 거래당시 입회자인 DDD 확인서에 의하면 OOO지역에서 부동산 개발붐이 일어날 시기인 2004년경 청구인들에게 OOO 일대 토지거래에 대하여 EEE가 소개하는 것을 보았고, OOO에 거주하는 사람들로부터 평당 OOO원, 약 OOO원 정도에 거래하면서 수표를 주고받은 것으로 기억하고 있으며, 당시 OOO원 이상 거래하는 경우가 많지 않아서 이 건 거래를 기억한다고 기재되어 있다. (라) 2004.2.15.자 OOO 기사에 의하면 “OOO 땅값까지 들썩”이라는 제하 2년전만 하더라도 평당 OOO원에 거래되던 OOO 땅 값도 최근에는 평균 OOO원까지 올랐으며, 바닷가가 보이는 지역은 최고 평당 OOO원선에 매물이 나오고 있다고 보도되었고, 2004.2.16.자 OOO 기사에 의하면 “OOO 땅값 급등.. OOO건설 발표 후 껑충”이라는 제하 인근 부동산중개업소 관계자는 “투기바람 때문에 인근의 OOO, OOO, OOO, OOO 등의 땅값도 덩달아 오르는 추세로 외지인들로부터 인기를 끌고 있다며 일부 노른자위 땅은 부르는 것이 값일 정도”라고 말했던 것으로 나타난다. 하지만 부동산 거래자들 사이에 나도는 정보 가운데 일부는 전혀 사실이 아닌 것으로 밝혀져 투기꾼들이 의도적으로 근거없는 소문을 악용하고 있는 것 아니냐는 지적이 나오고 있다고 보도된 사실이 있다.
(3) 처분청의 조사종결보고서와 이의결정서에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 국세청 전산망에 의하면 쟁점토지 취득당시 양도인들의 양도소득세 신고내용을 확인한 결과 HHH와 YYY가 신고한 양도가액은 아래 <표4>와 같다. <표4> 매도인이 신고한 양도가액과 청구인들 취득가액 비교 OOO (나) 이의결정서에 의하면 청구인들이 제출한 부동산매매계약서 하단 우측에는 한국공인중개사협회 로고와 2013.
3. 26.이라고 인쇄된 것이 확인(<별지> 참조)되어 추후 작성한 계약서로 추정된다고 기재되어 있다. (다) BBB의 2021.3.4.자 확인서 2매에 의하면 쟁점토지 취득시 작성한 매매계약서를 분실하여 추후 계좌 출금내역 및 양도인의 양도가액 확인을 통하여 계약서를 재작성하였으며, 취득가액은 재작성 당시 확인된 금액만을 기재하였고, 제출한 예금출금 내역 외 쟁점토지 취득금액을 증명할 수 있는 증빙이 없음을 확인한다고 기재하고 날인하였다. (라) 조사종결보고서에 의하면 처분청 조사관은 2021.3.8. FFF와 유선통화를 하였고, 2004년 6월 청구인들에게 양도한 2필지의 양도가액이 OOO원대로 작성되어 있어 정확한 금액이 기억나느냐는 질문에 대하여 확인서상 양도가액 OOO원은 사실이 아니고 1천평이 조금 안되는 면적을 평당 OOO원(양도필지 합계 914.8평), 즉 OOO원대에 양도하였다고 진술하였다. (마) 처분청은 청구인들이 취득가액에 상응하는 출금이라고 주장하는 금융거래내역에 대하여 OOO OOO과 OOO OOO에 수표발행내역, 수표지급일에 수표금액을 지급받은 자의 인적사항, 이체상대방 계좌내역 등 금융정보 제공을 요구하였으나, 위 금융기관들은 보관기간 5년인 해당 수표 및 전표 실물이 폐기되어 정보제공이 불가하다는 공문을 수신하였다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점취득가액은 출금내역으로 확인가능하고, 개발호재 로 지가가 급등하고 있었음에도 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인들이 제시한 매매계약서는 매매당시에 작성된 계약서가 아니므로 매매계약서에 기재된 쟁점취득가액을 신뢰하기 어려운 점, 청구인 BBB가 2021.3.4. 제출한 확인서에 의하면 매매계약서를 분실하여 이후 매매계약서를 사후에 재작성하였다는 것을 인정하고 있고, OOO원의 예금출금내역 외 쟁점토지 취득금액을 증명할 수 있는 증빙이 없다고 소명하였던 점, 처분청 조사관이 매도인 FFF와 유선 통화한 결과 양도가액 OOO원은 사실이 아니고 평당 OOO원(약 OOO원)에 양도하였다고 진술한 점, 청구인들이 심판청구시 제시한 금융증빙자료는 쟁점취득가액과 OOO원의 차이가 나타나고, 청구인들의 대리인이 심판관회의에 출석하여 제출한 출금내역서는 쟁점토지등 거래가 완료된 이후인 2004년 7월 이후 출금된 내역이며, 청구인들의 계좌에서 인출하였다는 수표 등은 추적이 불가능하여 입증이 되지 않고 있어 인출된 금액이 쟁점토지 매입에 사용되었다는 것이 입증되지 않는 점, BBB 소유 계좌의 예금거래내역서에 의하면 2004.2.10.부터 2004.7.27.까지 OOO원 이상 출금 거래내역만 추출하여 발급받았음에도 입금내역 등은 제출하지 않아 청구인들이 제출한 출금거래내역으로만으로는 인출된 금액이 쟁점토지 취득에 사용되었다고 인정하기는 어려운 점, 쟁점토지 매도인 중 국세청 전산망에서 확인되는 HHH와 YYY가 양도한 필지의 양도가액은 OOO원으로 211-3 필지를 제외하고는 모두 2003년 기준시가로 신고한 반면 청구인들이 신고 한 취득가액은 OOO원으로 매도인이 신고한 양도가액의 약 10배 이상으로 확인되고, 2003년 쟁점토지의 기준시가는 OOO, 2004년 기준시가는 OOO으로 확인되는바, 쟁점취득가액으로 ㎡당 금액은 OOO원으로 취득당시 쟁점취득가액은 기준시가 대비 10배 이상으로 높은 점 등에 비추어 처분청이 쟁점취득가액을 부인하고 취득시 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 청구인들 제출 부동산매매계약서 사본(일부) OOO
결정내용은 붙임과 같습니다.