청구인이 제시한 비교대상은 평가대상기간 내에 있지 아니하거나, 지목, 개별공시지가, 위치·모양 등이 달라 쟁점토지의 매매사례가액으로 적정하지 아니하고 청구인이 쟁점토지에 대한 증여세를 신고할 당시 개별공시지가로 신고하였고 과세관청도 신고시인 결정을 한 점 등에 비추어 이 건 처분에 잘못이 없음
청구인이 제시한 비교대상은 평가대상기간 내에 있지 아니하거나, 지목, 개별공시지가, 위치·모양 등이 달라 쟁점토지의 매매사례가액으로 적정하지 아니하고 청구인이 쟁점토지에 대한 증여세를 신고할 당시 개별공시지가로 신고하였고 과세관청도 신고시인 결정을 한 점 등에 비추어 이 건 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 배우자 BBB의 항암치료와 청구인 본인의 뇌종양 치료를 위한 병원비 마련과 생계유지를 위하여 부득이하게 증여받은 쟁점토지를 양도할 수밖에 없었다. 쟁점토지 매매 후 양도소득세 신고ㆍ납부세액을 알아본바, 청구인이 증여로 쟁점토지를 취득하였고 증여세 신고당시 취득가액을 기준시가로 하여 양도가액은 실지거래가액 적용으로 고액의 세금이 산출된다고 하여 세법을 잘 모르는 청구인은 납득이 가질 않고 부담세액이 너무 커서 취득 당시 실지거래가액을 적용하여 신고가 가능하도록 노력하던 중 국토교통부 실지거래가액 조회를 통하여 확인된 쟁점매매사례가액을 적용하여 신고하게 된 것이다. 물론 청구인이 세금에 대해 보다 상세히 알아보고 매각하였다면 이러한 일이 발생치 아니하였을 것이나, 불행하게도 청구인은 배우자의 갑작스런 발병과 청구인의 진료로 인한 정신적 충격 및 경제적 고통으로 인하여 쟁점토지를 불가피하게 매각하였고, 이러한 환경에서 쟁점토지와 관련된 세금을 알아보고 매매할 처지도 못되었으며, 쟁점토지를 시가로 평가한 금액으로 증여세 신고를 해야 훗날 쟁점토지 양도시 양도소득세를 절세할 수 있다는 사실은 전혀 알지 못하였다.
(2) 증여로 취득한 자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 증여당시 시가에 의하며, 이러한 시가에 해당한 가액이 없는 경우에는 기준시가로 평가한 가액이 취득가액이 된다. 이에 따라 증여받은 토지는 증여일 전후 3개월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 감정가액이 존재하거나 또는 공매, 경매, 수용에 따른 공매, 경매가액과 수용 보상가액이 있는 경우에는 이를 시가로 보도록 규정하고 있으며, 또한 이러한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 시가에 포함하도록 규정하고 있다.
(3) 청구인이 매매사례가액을 충분히 검토하여 증여세 신고를 하였어야 하나, 세법에 대한 무지로 인해 쟁점토지를 기준시가로 평가하여 증여세를 신고ㆍ납부하였는바, 처분청은 OOO와 같이 확인되는 가액으로 당초 증여세 신고 내용을 경정하고, 쟁점토지에 대한 취득가액을 기준시가로 하여 부과한 세액을 경정하여야 한다.
(1) 쟁점토지 취득가액으로 쟁점매매사례가액을 적용한 것의 적정 여부와 관련하여 청구인이 양도소득세 신고 시 적용한 취득가액(쟁점매매사례가액)은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회한 매매사례가액으로 2011.3.30. 계약된 것이며, 지번은 OOO 이외에 더 이상의 자료가 없었고, 비교대상토지①에 대한 구체적인 자료를 요구하였으나 조사 종료일까지 제출한 자료는 없었는바, 비교대상토지①의 계약일은 평가기간(증여 취득일 2010.6.15. 전후 3개월) 내에 있지 않고, 면적 또한 평가대상과 상이하여 매매사례가액으로 적정하지 않다. (2) 청구인이 OOO과 같이 제시한 비교대상토지①ㆍ②ㆍ③ㆍ④는 쟁점토지의 매매사례가액으로 부적정하다. (가) 비교대상토지①은 당초 양도소득세 신고 시 취득가액으로 적용한 가액으로 이의신청 시 지번 확인을 생략하였으나 추후 OOO로 확인되었고, 2010년 개별공시지가는 OOO으로 쟁점토지의 개별공시지가 OOO 보다 높았다. (나) 비교대상토지②ㆍ③은 지목이 전으로 쟁점토지의 지목인 답과 상이하여 매매사례가액 적용 대상으로 부적절하여 이의신청 당시 지번 확인을 생략하였으나 추후 비교대상토지②는 OOO로 확인되었고, 비교대상토지③은 끝내 확인 하지 못하였는바, OOO는 2010.7.7. 모번지인 OOO에서 분할되었으며, 2010년 개별공시지가는 OOO으로 쟁점토지의 개별공시지가 OOO 보다 높았다. (다) 비교대상토지④는 OOO로 확인되었고, 동 지번은 2010.8.30. 모번지인 OOO에서 분할되었으며, 2010년 개별공시지가는 OOO원으로 쟁점토지의 개별공시지가 OOO 보다 높았다. 모번지인 OOO의 면적은 OOO로서 2010.8.30. OOO 분할되었고, OOO는 2010.8.10.(계약일) 매매대금 OOO원에 양도되었으며, OOO는 2010.9.27.(계약일) 매매대금 OOO원으로 양도되었고, 이후 OOO 모두 2012.1.2. 대지로 지목 변경되어 현재 건물의 부수토지로 확인되었다. OOO와 같이 쟁점토지의 위치는 아래쪽과 위쪽의 지목이 대지로 건물이 있고 양쪽 옆에는 대로변이며 모양은 가로가 길고 세로가 짧은 길고 홀쭉한 형태로 현재 위성사진으로는 주차장 용도로 사용되는 것으로 판단되는바, 쟁점토지와 비교대상토지④는 위치와 모양 및 개별공시시가가 현저히 차이 있는 상이한 부동산으로 매매사례가액 적용은 부적절하다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 증여로 취득하였으며, 취득 당시 증여세 신고서상 증여재산 평가액으로 OOO을 신고하였는바, 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) 제9항에 “상속 또는 증여 받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다”라고 규정하고 있고, 이에 따라 증 여세 신고 당시 증여재산 평가액을 취득가액으로 적용한 것은 적정하다. 청구인은 증여세 신고 당시 세법에 무지하여 증여재산을 시가로 신고하지 아니하고 기준시가로 신고하였으므로 비교대상토지①ㆍ②ㆍ③ㆍ④의 매매사례가액으로 증여재산을 평가하여 증여세를 결정하여 달라고 주장하나, 청구인이 제시한 비교대상토지①ㆍ②ㆍ③ㆍ④의 매매사례가액은 시가로 적용하기에 적정한 가액이 아니며, 쟁점토지의 증여세 결정은 부과제척기간 10년이 이미 경과한 상태로서 경정결정 대상이 아니다.
(1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각 목 생략)
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한 다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
(1) 청구인이 2010.6.15. 부 AAA으로부터 쟁점토지를 증여받아 보충적 평가방법으로 OOO으로 평가하여 2010.9.3. 증여세 OOO원을 신고․납부한 것에 대해 처분청은 2011.5.3. 신고시인 결정을 한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점토지와 비교대상토지①ㆍ②ㆍ④의 2010년 당시 항공사진은 OOO와 같다.
(3) 처분청의 답변서에 대해 청구인이 제출한 항변서의 내용은OOO과 같다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당초 쟁점토지에 대한 증여세 신고 시 세법에 대해 무지하여 기준시가로 평가하여 신고하였으므로 비교대상토지의 가액으로 증여세 신고 내용을 경정하는 동시에 쟁점토지의 취득가액을 경정하여야 하며, 특히 비교대상토지④와 쟁점토지는 모두 도시지역 내 제1종 일반주거지역으로서 동일한 용도지역이고, 쟁점토지와 비교대상토지④는 직선거리가 불과 211.1m에 불과하며, 위치 및 면적 등이 유사하므로 비교대상토지④를 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용함이 타당하다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지의 양도소득세 신고 시 취득가액으로 참고한 비교대상토지①은 계약일이 평가기간 내에 있지 아니하고, 개별공시지가의 차이가 큰 등 쟁점토지의 매매사례가액으로 적정하지 아니한 것으로 보이는 점, 비교대상토지②ㆍ③은 지목이 전으로 쟁점토지의 지목인 답과 상이하여 쟁점토지의 매매사례가액으로 적정하지 아니한 것으로 보이고, 비교대상토지④의 경우에도 쟁점토지와 위치 및 모양이 다르고 개별공시지가가 차이가 있는 등 쟁점토지의 매매사례가액으로 적정하지 아니한 것으로 보이는 점, 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에 따르면, 증여받은 자산은 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 하는 것으로 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지를 증여로 취득할 당시 기준시가인 개별공시지가로 평가하여 신고한 가액에 대해 처분청이 신고시인 결정을 한 것으로 나타나는 이상 쟁점토지 양도 시 취득가액으로 동 가액을 적용하여 청구인에게 과세한 처분은 타당한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.