청구인이 해당 계약을 통해 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 부여받은 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 .. CCC상가건물 호에 대한 임차권을 이전받기 위해 당시 임차인이었던 AAA, BBB에게 쟁점금액➀을 지급하였는데, 청구인이 소유권을 취득한 쟁점상가는 현대아파트상가건물 **호에 위치한 점 등에 비추어 쟁점금액➀이 쟁점상가의 취득과 관련하여 지출된 것으로 보기는 어렵다 할 것임
청구인이 해당 계약을 통해 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 부여받은 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 .. CCC상가건물 호에 대한 임차권을 이전받기 위해 당시 임차인이었던 AAA, BBB에게 쟁점금액➀을 지급하였는데, 청구인이 소유권을 취득한 쟁점상가는 현대아파트상가건물 **호에 위치한 점 등에 비추어 쟁점금액➀이 쟁점상가의 취득과 관련하여 지출된 것으로 보기는 어렵다 할 것임
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 AAA·BBB에게 지급한 쟁점금액①은 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위해 지출된 비용이므로 쟁점상가의 취득가액에 포함하여야 한다. (가) 쟁점상가가 속해 있던 OOO의 소유자였던 AAA이 임차인들을 대상으로 시세보다 낮은 가액으로 상가를 매도할 것임이 예정되어 있어 해당 건물의 상가임차권은 일종의 프리미엄(권리금)이 붙어 거래가 되고 있었다. AAA은 20년간 운영하던 건물의 상가를 매각하는 과정에서 분양자, 세입자, AAA 간에 ‘상가권리금 및 유익비반환청구’ 등으로 인해 다툼이 발생할 소지가 있어 건물 내 상가의 매수인을 임차인으로 제한하였는데, 이는 인근에서 95년부터 지금까지 영업 중인 공인중개사의 사실확인서를 통해 알 수 있다. (나) 청구인은 이에 쟁점상가를 임차하고 있었던 AAA·BBB와 1995.11.30. 부동산권리양도매매계약서를 체결한 후 쟁점금액①(OOO원)을 권리금으로 지급하여, 쟁점상가를 전차(轉借)함과 동시에 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리(일종의 분양권)까지 취득하였다. (다) 처분청은 ‘청구인이 양도한 쟁점상가의 소재지는 OOO인데, 청구인이 AAA·BBB와 체결한 부동산권리양도매매계약서상 부동산 소재지는 OOO이므로 쟁점금액①이 쟁점상가 취득과 관련하여 지급된 것으로 볼 수 없다’는 의견이나, 이는 AAA이 쟁점상가가 속해 있는 OOO 전체를 임대하면서, 각 호실의 격벽을 조정하여 임의의 호실을 부여한 후 임차인들에게 상가를 임대하였기 때문에 상가호수만 107호에서 105호로 변경된 것일 뿐, ‘청구인이 AAA·BBB로부터 임차권을 취득한 상가’와 ‘청구인이 AAA로부터 취득한 상가’의 위치가 바뀐 것은 아니다.
(2) 청구인은 쟁점상가에 대한 인테리어 비용으로 쟁점금액②(OOO원)를 지출하였는바, 쟁점금액②는 쟁점상가에 대한 자본적 지출액으로서 필요경비에 해당한다. (가) 쟁점상가가 소재한 OOO는 1980년에 준공되어 청구인이 1996.2.10.부터 쟁점상가를 사업장으로 사용하기 위해서는 인테리어와 수선공사가 필요하였고, 청구인은 향후 쟁점상가를 구입할 계획이어서 인테리어 공사를 하게 되었다. (나) 청구인은 쟁점상가가 고급아파트단지 내의 아파트상가라는 특성을 고려하여 유명한 인테리어 전문가에게 의뢰하여 매장공사를 하는 등 총 OOO원(쟁점금액②)을 인테리어공사비로 지출하였다. (다) 청구인이 지출한 쟁점상가에 대한 자본적 지출액은 청구인의 쟁점상가 취득시기(1999.8.13.)와 관계없이 취득가액에 가산하여야 한다.
1. 매수인이 매매계약과 동시에 잔금지급 전까지 건물을 임차하여 사용하는 과정에서 건물을 수선하기 위해 지출하는 공사비는 자본적 지출액으로 건물의 취득가액에 가산하는 것이 타당(국세청 서면2팀-1659, 2006.8.30.)하다.
2. 임대인이 임차인으로부터 임대부동산 일체를 인도받으면서 임차인이 부담한 토지조성비 및 건축비 상당액을 임차인에게 지급하는 경우, 동 지급액을 토지 및 건물의 취득가액에 가산함이 타당하다(국세청 서면법규과-380, 2013.4.3.).
(1) 쟁점금액①은 쟁점상가와 관련없이 지출된 금액이므로 쟁점상가의 취득가액으로 인정할 수 없다. (가) 청구인은 쟁점상가가 위치한 OOO에서 1996.2.10.부터 의류 소매업체인 OOO를 운영한 것으로 사업자등록을 하였다가 쟁점상가 취득시기인 1999.8.12. 사업장 소재지를 OOO에서 쟁점상가(105호)로 정정하였다. 또한, OOO의 소유권은 1999.9.14. BBB가 취득한 것으로 나타난다. 따라서, 청구인이 OOO에 대한 임차권을 이전받기 위해 당시 임차인이었던 AAA, BBB에게 지급된 쟁점금액①이 쟁점상가의 취득과 관련하여 지출된 것으로 볼 수 없다. (나) 청구인은 AAA이 OOO 내 각 호실의 격벽을 조정하여 임의의 호실을 부여한 후 임차인에게 임차하였다고 주장하나, 공부상 그런 사실이 확인되지 않으며, 청구인은 청구주장을 입증할 수 있는 근거자료 또한 제시하지 못하였다.
(2) 청구인이 쟁점상가에 대한 인테리어 비용으로 지출하였다고 주장하는 쟁점금액②가 쟁점상가와 관련하여 발생하였는지 및 자본적 지출액에 해당하는지를 확인할 수 없다. (가) 청구인이 쟁점상가로 사업장을 이전할 날은 1999.8.12.인바, 청구인이 1995년 12월∼1997년 4월 기간 동안 인테리어 공사를 위해 지출하였다고 주장하는 금액이 쟁점상가와 관련된 인테리어공사비용인지 알 수 없다. 또한 청구인은 1999년 2월과 2001년 6월에 OOO과 OOO을 개업하였는바, 2001년 2월〜2001년 6월 기간 동안 지출한 OOO원은 2곳의 사업장과 관련하여 발생한 지출액일 수도 있다. 따라서, 청구인이 제출한 통장출금내역 및 무통장입금증만으로는 쟁점금액②가 쟁점상가와 관련하여 지출되었는지를 확인할 수 없다. (나) 만일, 청구주장과 같이 쟁점금액②가 쟁점상가와 관련하여 지출된 금액이라고 하더라도 쟁점상가에 대한 양도소득세 신고시 쟁점금액②를 필요경비로 인정받기 위해서는 해당 지출액이 자본적 지출액에 해당하여야 하는데, 청구인이 제출한 증빙으로는 쟁점금액②가 건물 자체의 내용연수 연장 또는 객관적 자산가치 증가에 소요된 비용인지를 확인할 수 없다.
① 청구인이 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위해 쟁점금액①을 지출한 것으로 보아 해당 금액을 쟁점상가의 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장의 당부
② 쟁점상가의 인테리어공사비로 쟁점금액②를 지출하였고, 해당 지출액은 쟁점상가에 대한 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로 인정해 달라는 청구주장의 당부
(1) 청구인은 1999.8.13. 취득한 쟁점상가를 2021.1.27. 양도하였는데, 이에 따른 청구인의 2021년 귀속 ‘양도소득세 예정신고 내역’ 및 처분청의 ‘경정내역’을 비교하면 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 예정신고 및 처분청의 경정내역 비교 ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점상가의 등기부등본상 주요 기재 내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점상가 등기부등본상 주요 내용 ㅇㅇㅇ
(3) 처분청은 2022.4.6.부터 2022.4.25. 기간 동안 청구인의 2021년 귀속 양도소득세에 대한 조사를 실시하였는데, 처분청이 제출한 양도소득세 실지조사 보고서의 주요 내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 양도소득세 실지조사 보고서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ
(4) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실관계가 확인된다. (가) 청구인의 사업자 등록내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인의 사업자등록내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙은 다음과 같다.
1. 청구인이 쟁점①과 관련하여 제출한 증빙은 다음과 같다.
2. 청구인이 쟁점②와 관련하여 제출한 증빙은 다음과 같다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위해 쟁점금액①을 지급하였다고 주장하나, 청구인이 AAA·BBB와 체결한 부동산권리양도매매계약서를 보면 ‘본 계약은 AAA 소유 OOO 상가점포임대권 권리양도 계약임’이라고 명시되어 있는바, 청구인이 해당 계약을 통해 쟁점상가를 취득할 수 있는 권리를 부여받은 것으로 보기 어려운 점, 청구인은 1995.11.30. OOO에 대한 임차권을 이전받기 위해 당시 임차인이었던 AAA, BBB에게 쟁점금액①을 지급하였는데, 청구인이 소유권을 취득한 쟁점상가는 OOO에 위치한 점 등에 비추어 쟁점금액①이 쟁점상가의 취득과 관련하여 지출된 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점금액①을 청구인의 양도소득의 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 소득세법제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것은 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정하고 있고, 같은 법 시행령 제67조 제2항 및 제163조 제3항에서 자본적 지출액이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말한다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구인은 쟁점금액②를 쟁점상가에 대한 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점상가에서 영업을 시작한 날은OOO이고, 쟁점상가의 소유권을 취득한 날은 OOO.로 쟁점금액② 중 1995년 12월〜1997년 4월 기간 동안 지출된 사실이 확인된 OOO원을 쟁점상가와 관련하여 발생한 것으로 보기 어렵고, 나머지 쟁점금액② 중 2001년 2월〜2001년 6월 기간 동안 지출된 사실이 확인된 OOO원 역시 청구인이 동 기간 동안 쟁점상가 외에 OOO 및 OOO에서 의류소매 사업장을 운영하고 있었던 점을 감안하면 그 금액이 쟁점상가와 관련하여 발생한 것으로 특정하기 어려워 보이는 점, 청구인이 제출한 공사견적서, 입금증, 계좌 출금내역만으로는 쟁점금액②가 쟁점상가의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비에 해당하는지를 확인할 수 없는 점 등에 비추어 쟁점금액②가 쟁점상가에 대한 자본적 지출액에 해당하는 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점금액②를 청구인의 양도소득의 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2021.3.16. 법률 제17925호로 일부개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2) 소득세법 시행령(2021.2.17. 대통령령 31442호로 일부개정되기 전의 것) 제62조【감가상각액의 필요경비계산】① 법 제33조제1항제6호에 따른 감가상각비(이하 “상각액”이라 한다)는 사업용 유형자산 및 무형자산(투자자산을 제외하며, 이하 “감가상각자산”이라 한다)의 상각액을 필요경비로 계상한 경우에 각 과세기간마다 감가상각자산별로 관할세무서장에게 신고한 방법에 따라 계산한 금액(이하 “상각범위액”이라 한다)을 한도로 하여 이를 소득금액을 계산할 때 필요경비로 계상한다. 이 경우 해당 과세기간 중에 사업을 개시하거나 폐업한 경우 또는 해당 과세기간 중에 감가상각자산을 취득 또는 양도한 경우에는 상각범위액에 해당 과세기간 중에 사업에 사용한 월수를 곱한 금액을 12로 나누어 계산한 금액을 상각범위액으로 하며, 월수의 계산은 역에 따라 계산하되 1월 미만의 일수는 1월로 한다.
② 제1항에서 “감가상각자산”이란 해당 사업에 직접 사용하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산(시간의 경과에 따라 그 가치가 감소되지 아니하는 것을 제외한다)을 말한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무형자산
② 제1항에서 "자본적 지출"이란 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호에 해당하는 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (3) 상가건물 임대차보호법 (약칭: 상가임대차법) 제10조의3【권리금의 정의 등】① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.