청구인이 공사대금계좌로 사용한 수협계좌를 통하 공사기간 동안 처분청이 쟁점건물의 공사금액으로 결정한 7.6억원과 유사한 금액(7.3억원 상당)이 총 입금 및 지급된 것으로 나타나는 점, 쟁점소송의 판결의 근거가 된 도급계약서의 진정성을 부정하기 어려운 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
청구인이 공사대금계좌로 사용한 수협계좌를 통하 공사기간 동안 처분청이 쟁점건물의 공사금액으로 결정한 7.6억원과 유사한 금액(7.3억원 상당)이 총 입금 및 지급된 것으로 나타나는 점, 쟁점소송의 판결의 근거가 된 도급계약서의 진정성을 부정하기 어려운 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점건물은 총 25세대(임대 34실, 건축주 2실)로 구성된 원룸 형태의 건물로, 가전제품, CCTV, 가구 등의 금액은 총 양도가액에서 제외하여야 하고, 청구인은 쟁점건물에 대한 OOO원 정도의 공사금액 중 금융증빙 외에 현금 및 수표지급과 관련한 장부 등을 분실하여 쟁점건물의 양도소득세 신고시 환산가액으로 신고할 수밖에 없었으며, 청구인에게 소송을 제기한 원고 AAA은 공사와 관련한 증빙자료를 보유하고 있음에도 불구하고 제출을 거부하고 있다.
(2) 쟁점건물에 대한 공사는 건축주 직영공사로 도급계약은 없었고, 도급계약서는 쟁점소송 당시 청구인이 자녀(BBB)를 시켜 허위로 작성하게 한 계약서이며, AAA도 해당 계약서의 존재를 부인하고 있으므로 처분청이 처분근거로 삼은 도급계약서상의 공사금액을 쟁점건물의 취득가액으로 보기 어렵다. 판례에서도 도급계약서는 형식적으로 작성한 것이어서 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 이를 근거로 한 과세처분은 위법하다고 하여 환산가액으로 취득가액을 판단하고 있다(수원지방법원 2020.1.15. 선고 2018구단8843 판결).
(3) 청구인은 보관하고 있는 견적서, 거래내역서 등을 근거로 쟁점건물의 공사금액을 확인하기 위해 최대한 노력하였고, 금융증빙 외에 현금 등으로 지급한 공사비가 OOO원이 있음을 실제 공사를 한 자들과의 면담을 통해 확인하였다. 다만, 이들은 수년간 AAA에게 일자리를 얻어왔고, 청구인이 AAA과 쟁점소송으로 적대적인 관계임을 알고 확인서 작성이나 녹취 등을 거부(OOO만 예외)하여 청구인은 이들과의 대화를 요약한 면담서만을 제출할 수밖에 없었다.
(4) 쟁점소송 당시 원고인 AAA은 쟁점건물의 공사에는 평당 OOO원의 공사비가 소요되었고, 평당 OOO원에는 도저히 공사가 진행될 수 없음을 일관되게 주장하였으며, 이는 신뢰할 수 있음에도 불구하고 표준건축비(평당 OOO원)에 미치지 못하는 금액을 쟁점건물의 공사비로 인정하는 것은 부당하다.
(5) 청구인은 쟁점건물 준공 당시 금융기관의 담보를 위한 감정평가를 받은 사실이 있고, 감정평가액은 2016.8.22. 기준 OOO원이므로 이를 고려하여야 한다. 처분청이 산정한 쟁점건물의 취득가액 OOO원은 청구인이 구청에 제출한 도급계약서상의 OOO원(소방공사, 승강기, 전기 등의 공사비 제외금액), 표준건축비용(다가구주택) OOO원과 감정평가액 등에도 훨씬 못 미치는 금액이다.
(6) 청구인은 쟁점건물 취득 전에 3건의 부동산을 양도하고, 영도시 OOO원을 수표로 받아 일부는 금융기관에, 나머지는 부동산 구입 등을 위해 보관하고 있었고, 보관하던 수표로 쟁점건물 건축 시에 OOO원을 지급하였다. 당시 부동산 매수인에게 수표번호 등의 협조를 요청하였으나 거부당하여 이를 확인하지 못하고 있다.
(1) 청구인은 가전제품, CCTV, 가구 등의 금액이 쟁점부동산의 총 양도가액에 포함되어 있으므로 이를 제외하여야 한다고 주장하나, 2016.10.10. 청구인이 쟁점부동산의 양수인 CCC, DDD와 작성한 계약서에는 이와 같은 내용이 없고, 청구인의 쟁점건물의 공사대금 거래 계좌에는 가전제품 도소매업을 영위하는 베스트특판 등에 출금된 금액이 나타나며, 이는 이미 취득가액에 포함되어 있으므로 쟁점부동산의 비품 등은 포괄적으로 양도된 것으로 판단되어 이를 양도가액에서 제외하기 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점건물을 신축할 때부터 건축비용을 줄이기 위하여 면허대여를 하였다고 진술하고 있고, 실제 건축공사는 ㈜EEE에서 시행하지 않음을 알고 민간건설공사 표준도급계약서를 작성한 것으로 굳이 낮은 가액으로 공사금액을 작성할 이유가 없었으며, 특약사항에 명시된 대로 공사가 진행된 것이 확인되므로 계약서 상 명의는 ㈜EEE로 되어 있지만 실제 공사 계약당사자는 AAA으로 보이고, AAA은 상기 계약서에 의해 공사를 실행한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점소송의 판결문에는 “원고 제출 계약서에 기재된 공사대금과 피고 제출 계약서에 기재된 추가 대금을 포함한 공사대금이 모두 OOO원(부가가치세 별도)인 점, 원고가 피고 제출 계약서에 기재된 추가공사를 마친 점, 피고들이 원고에게 공사대금으로 OOO원을 지급한 점 등으로 보아 원고와 피고들 사이에 이 사건 공사대금을 OOO원(부가가치세 별도)으로 약정하였다고 봄이 상당하다”라고 판시하고 있어 해당 계약서에 의해 판결이 이루어졌고, 청구인은 쟁점소송 당시에 제출한 공사도급 계약서는 청구인의 딸이 작성한 허위계약서라고 주장하나, 이는 사문서를 위조한 범법 행위이다.
(4) 처분청은 조사 당시 청구인의 금융계좌에 대하여 금융거래 현장 확인을 실시한 바, 청구인은 다른 계좌와 구별되는 별도의 쟁점건물의 공사대금 지급계좌인 OOO계좌를 만들어 사용하였고, 해당 계좌는 2016.3.15. 개설되어 OOO원이 청구인의 타 계좌에서 입금되었다가 2016.11.2. 이전에 모두 출금된 것으로 확인되며, 이 기간은 쟁점건물의 공사기간과 거의 일치하는 것으로 나타나는 등 쟁점건물의 건축비로 결정한 OOO원과 유사한 금액의 거래가 확인된다.
(5) 처분청은 청구인의 해당 OOO계좌에서 세금계산서 발행업체인 FFF건축사사무소, GGG건축사무소, HHH(주) 등으로 쟁점건물의 건축과 관련된 금액이 출금되었음을 확인하였고, 면허대여 업체인 ㈜EEE에도 OOO원이 출금(면허대여료로 추정)되었음을 확인하였으며, 출금된 금액 총 합계액 OOO원 이상인 사람들의 인적사항을 조회하여 사업자등록 여부 등을 확인한 바, 철거업체, 설비, 전기, 조명, 인테리어, 레미콘 등을 운영하는 업체로 나타나 쟁점건물의 공사 전반 비용이 해당 계좌에서 지급되었음을 확인하였다.
(6) 청구인이 쟁점건물 취득자금으로 OOO원 상당을 추가로 지급하였다면 계좌에서 출금된 내역이라도 있는 것이 통상적일 것이나, 청구인은 보관 중인 현금으로 공사비를 지급하였다는 주장만을 하고 있고, 면담 및 견적서 등으로 추가 지급하였다고 주장하는 건축 관련 비용들의 상대 업체들은 계좌 이체로 지급받은 금액에 대하여 정상적으로 세금계산서를 발행하지 않아 세금을 탈루하였으므로 실제로 청구인이 현금으로 쟁점건물의 건축비를 지급하였음을 증빙할 자료는 없다.
(7) 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 2017.3.29. 양도소득세 신고 시 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 OOO원 으로 신고하였으나, 이는 청구인이 제출한 감정평가액보다 월등히 높은 금액이고, 청구인은 처음부터 공사비용을 절감할 목적으로 건설업체의 면허를 대여하였으며, 공사비용 관련한 세금계산서를 거의 발급받지 않아 부가가치세를 부담하지 않았으므로 감정평가액과의 차이는 당연히 발생한다고 보아야 한다.
(2) 청구인은 다음과 같은 증빙자료를 제출하였다. (가) 청구인은 쟁점건물을 양도할 당시 전자제품 등의 비품을 포함하여 양도하였다고 주장하며, 다음과 같은 양수인 DDD의 확인서를 제출하였다. OOO (나) 청구인은 쟁점건물을 건축한 공사업자들과 면담하여 공사비 중 현금지급 내역을 확인하였다고 주장하며 면담서를 제출하였고, 그 요약 내역은 아래 <표7>과 같다. <표7> 청구인의 면담내역서 요약 내역(현금지급 주장) OOO (다) 청구인은 구청에 제출한 계약서라고 하며 표준도급계약서(2016.3.18.)를 제출하였고, 해당 계약서에는 도급인에 청구인, 수급인에 ㈜EEE(대표이사 JJJ), 계약금액은 OOO원으로 기재되어 있으며, 2016년 8월 쟁점건물의 취득세 과세표준액을 OOO원으로 하여 취득세 OOO원(지방교육세, 농어촌특별세 포함)을 납부하였다는 취득세 신고서를 제출하였다. (라) 청구인은 ㈜OOO감정평가법인이 작성하였다고 하는 쟁점부동산의 감정평가서를 제출하였고, 해당 감정평가서에는 쟁점부동산의 감정평가액이 토지(312.4㎡) OOO원, 쟁점건물(720.4㎡)은 OOO원으로 하여 합계 OOO원으로 나타난다. (마) 청구인이 표준건축비 (다가구주택, OOO원/㎡)와 관련하여 제출한 자료는 다음과 같다. OOO (바) 청구인은 쟁점소송시 제출한 도급계약서의 금액은 사실과 다르고, 쟁점건물 공사와 관련하여 AAA과 평당 OOO원에 구두계약하였으며, 공사금액에 대한 미수금은 없었다고 주장하며 AAA이 보낸 다음과 같은 메시지(OOO) 내역을 제출하였다. OOO (사) 청구인은 쟁점건물 공사비용의 자금출처 및 공사비내역자료, OOO계좌 거래 내역 등을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 공사대금으로 OOO원 가량을 지출하였으므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점건물의 실건축업자인 AAA과의 쟁점소송에서 쟁점건물의 건축도급계약을 OOO원으로 주장하였고, 판결문에도 “ 원고와 피고들 사이에 이 사건 공사대금을 OOO원(부가세 별도)으로 약정하였다고 봄이 상당하다”라고 판시한 점, 청구인이 쟁점건물의 공사대금 계좌로 사용한 OOO계좌를 통해 공사기간 동안 처분청이 쟁점건물의 공사금액으로 결정한 OOO원과 유사한 금액(OOO원 상당)이 총 입금 및 지급된 것으로 나타나는 점, 청구인이 현금으로 OOO원 이상을 추가 지급하였다고 하는 객관적인 증빙자료는 확인되지 않는 점, 쟁점소송의 판결의 근거가 된 도급계약서의 진정성을 부정하기 어려운 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
(1) 소득세법(2017.12.19., 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령(2018.2.13., 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
결정 내용은 붙임과 같습니다.