사회통념상 5차례 유찰을 거쳐 당초 매각예정가액인 감정가액보다 그 매각예정가액이 크게 낮아진 상황에서 이보다 크게 높은 가액에 응찰한 것은 사회통념상 정상적이라 보기 어려운 점, 쟁점부동산에 대한 채권을 저가양수 후 채권가액 모두를 배당받을 수 있는 경쟁우위를 이용해 고액응찰을 하여 낙찰받으면서 형식적 가격으로 취득가액도 높여 조세회피를 야기한다면 실질과세원칙에 따라 실제지출한 비용을 취득가액으로 하는 것이 타당한 점 등에 비추어 경락가액을 취득가액으로 인정해 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 가산세 감면의 정당한 사유도 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점경락가액은 법원의 경매절차를 통한 적법한 가액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다. (가) 청구인들은 2014.6.24. 쟁점부동산을 공동으로 담보하는 쟁점채권(채권최고액 OOO원, 채무자 CCC)을 주식회사 AAA로부터 OOO원에 공동으로 매입한 후, 2012.10.29. OOO지방법원 OOO에서 경매개시결정된 쟁점부동산의 임의경매(이하 “쟁점경매”라 한다)에 참여하여 2014.10.2. 쟁점부동산을 OOO원(쟁점경락가액)에 경락받았다. (나) 처분청은 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점경락가액이 아니라 쟁점채권 인수가액(OOO원)과 경락에 참여하여 추가로 납부한 경락대금(이 건의 경우 OOO원)의 합계액이라는 의견이나, 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실거래가액에 의해 산정하는 경우에 있어 법원의 경매를 통해 취득한 자산의 취득가액은 경락가액에 취득세, 등록세 등 기타 부대비용을 가산한 금액을 말하고(재산세과-648, 2009.11.5., 부동산거래관리과-521, 2010.4.7.), 과세대상 자산을 경매에 의하여 양도하는 경우 경매 및 낙찰과정에 하자가 있지 않는 한 경락가액을 실지거래가액으로 보아야 하므로(심사-양도-2016-87, 2016.11.15., 위 질의회신사례들과 합하여, 이하 “쟁점사례”라 한다), 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점경락가액으로 봄이 타당하다. (다) 한편, 창원지방법원(2017.10.17. 선고 2017구합50339 판결)은 경락가액이 법원감정가의 3배를 초과하는 등 경락가액이 시가를 반영하지 못하여 실질과세원칙에 따라 경락가액를 양도가액으로 볼 수 없다는 취지로 판결한바 있고, 심사결정례(심사-양도—2015-131, 2016.3.11.)도 감정가액의 2.3배 금액으로 경락받은 가액을 취득가액으로 하는 것은 불합리하다고 결정한바 있다. 그러나 쟁점경매는 6차례 유찰되어 감정가액(OOO원)의 43.75%인 OOO원에 청구인들이 낙찰을 받았으므로, 위 사례들처럼 양도차손을 만들어내기 위해 허위로 감정가액 보다 2～3배 높은 금액으로 낙찰받은 것이 아니고, 달리 경매과정에 하자가 없었으므로 쟁점경락가액을 쟁점부동산의 실지 취득가액으로 보아야 한다. (라) 쟁점사례에서 과세관청은 법원의 경매를 통하여 취득한 자산의 취득가액은 경락가액에 부대비용을 가산한 금액이라는 견해를 표명하였는데, 청구인들이 이를 신뢰한데 있어 귀책사유가 없으므로 이에 반하여 쟁점부동산의 취득가액을 쟁점채권 인수가액으로 보는 것은 신의성실의 원칙에 반한다.
(2) 청구인들에게는 가산세를 면제할 정당한 사유가 있다. (가) 가산세는 과세의 적정을 기하기 위해 납세의무자로 하여금 성실한 과세표준의 신고 및 세액의 납부를 의무지우고 이를 확보하기 위해 그 의무이행을 게을리 하였을 때 가해지는 행정상 제재라고 할 것이고, 이러한 제재는 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니어서 그를 정당시 할 수 있는 사정이 있는 때 또는 그 의무의 이행을 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 의무를 게을리 한 점을 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 때에는 이를 과할 수 없다(대법원 2002.8.23. 선고 2002두66 판결). (나) 쟁점사례에서는 부동산을 경매로 취득한 경우 경락가액을 취득가액으로 보는 것으로 판단하였으나, 다른 사례(창원지방법원 2017.10.17. 선고 2017구합50339 판결, 심사-양도-2015-131, 2016.3.11.)에서는 작출된 경락가는 부동산 취득가액(또는 양도가액)으로 볼 수 없다고 판단하였다. 이러한 사례들은 청구인들이 쟁점부동산을 보유하던 때에 나온 것으로, 청구인들에게는 단순한 법률의 부지나 오해의 범위를 넘어 세법해석상 견해의 대립이 있는 등으로 인해 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니라고 보아야 할 정당한 사정이 있다 할 것이므로 이 건 가산세를 면제하여야 한다.
(1) 청구인들은 경락가액이 감정가액의 2～3배인 경우에만 경락가액이 허위로 작출된 경우에 해당한다고 주장하나, 창원지방법원 2017.10.17. 선고 2017구합50339 판결은 경락가액이 감정가액의 2～3배 높아 경매가액을 부인한 것이 아니라 부동산 취득가액을 부동산 취득에 실제 지급한 가액으로 해야 하므로(소득세법 시행령제163조 제1항 제1호) 경락가액이 아닌 채권인수가액을 실지거래가액으로 본 것이고, 근저당권을 양수한 후 경매에 참여하여 고가로 응찰한 경락가액은 형식적인 경락가액에 불과하여 실지 취득가액으로 인정할 수 없다. 따라서 청구인들이 쟁점부동산을 취득하면서 실제 지급한 비용은 쟁점경락가액이 아니라 쟁점채권 취득가액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 세법상 가산세는 납세자의 고의․과실은 고려되지 아니하고, 법령의 무지․오인은 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니하는바, 청구인들은 쟁점부동산 취득시 실제 지급한 가액이 쟁점채권 인수액임을 알고 있었고, 양도소득세 신고시 이를 매입액으로 신고하지 아니한 것은 법률의 무지나 오해에 불과하므로 청구인들에게 가산세 감면의 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다.
① 쟁점부동산의 취득가액을 경매 낙찰가액이 아닌 쟁점채권 취득가액인 쟁점금액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
② 청구인들에게 가산세를 면제할 정당한 사유가 있는지 여부
(1) 국세기본법 (2016.12.20. 법률 제14382로 개정된 것) 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장 사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.
(2) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
(1) 청구인들의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 OOO와 같다.
(2) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 의하면, 다음과 같은 내용이 확인된다. (가) 쟁점채권 양수도계약서의 주요내용은 아래 OOO과 같은바, 청구인들은 2014.6.24. 주식회사 AAA로부터 쟁점부동산을 담보로 하는 쟁점채권(채권최고액 OOO원)을 OOO원(쟁점금액)에 공동으로 인수하였다. (나) 쟁점부동산에 대한 임의경매(OOO지원 OOO, 관련사건 OOO)가 개시되어 5차례 유찰되었고, 청구인들은 2014.8.5. 개시된 6차 입찰에서 쟁점부동산을 OOO원에 공동으로 낙찰받았는데, 2013.2.25. 기준 쟁점부동산의 감정가액은 OOO원이고, 6회 입찰시 최저매각가격은 OOO원인 것으로 나타나고(아래 OOO 참고), 청구인들은 쟁점경락금액과 쟁점채권의 배당금을 상계함에 따라 경매로 취득하는데 추가로 법원에 납부한 금액은 없다. (다) 청구인들이 2017.7.14. 작성한 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 청구인들은 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (라) 청구인들은 “법원의 경매를 통하여 취득한 자산의 취득가액은 경락가액에 취득세․등록세 등 기타부대비용을 가산한 금액을 말한다”는 취지의 쟁점사례 등을 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 1) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서 양도차익의 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함되는 취득가액은 ‘실지거래가액’에 의하도록 규정되어 있고, 같은 법 제88조 제5호에서 실지거래가액이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다고 규정되어 있으며, 양도차익을 계산할 때에 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다 할 것이다(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).
2. 청구인들은 쟁점경락가액은 법원의 경매절차를 통한 적법한 가액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 사회통념상 쟁점부동산에 대한 감정가액인 OOO원에서 5차례 유찰로 인해 6차 경매시 최저매각가격이 OOO원까지 낮아진 상황에서 이를 선택하지 아니하고 갑자기 큰 폭으로 상승한 가격인 쟁점경락가액(OOO원)에 응찰한 것은 정상적인 경매가액으로 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점부동산에 대한 채권을 저가로 양수한 후 채권가액 모두를 배당받을 수 있는 경쟁우위를 이용하여 고액으로 응찰함으로써 쟁점부동산을 낙찰받고, 이러한 형식적 가격을 통해 취득가액까지 높아져 조세를 회피하게 되는 결과를 야기한다면 실질과세 원칙에 따라 실제 지출한 비용을 취득가액으로 하는 것이 타당한 것으로 보이는 점(조심 2021중3095, 2022.9.29. 같은 뜻임) 등에 비추어, 위와 같은 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 부동산을 경매로 취득한 경우 취득가액을 경락가액으로 볼 수 있는지에 대하여 세법해석상 의의(疑意)가 있으므로 가산세 면제의 정당한 사유가 있다고 주장한다. 양도소득세 과세대상 부동산의 양도차익을 계산할 때, 건전한 사회통념 및 상관행에 비추어 부당하다고 볼 만한 사유가 없는 등 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 응찰하여 낙찰받은 경매가액은 취득에 든 실지거래가액이 되는 것이나, 이 건과 같이 과다한 취득가액을 공제받기 위하여 외관을 만들기 위해 작출한 경락가액은 정상적인 거래가액으로 인정하기 어려워 보이고, 쟁점사례는 대부분 형식적 가격을 통해 취득가액을 높인 이 건과는 사실관계가 달라 그대로 원용하기 어려워 보이는 점, 청구인들이 쟁점경락가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 잘못 판단하였다 하더라도 이는 단순한 법령의 부지나 오해에 불과하여 신고․납부의무 등을 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 일반과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.