[요지] 청구인은 경기도 양주시장에게 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 청구인은 경기도 양주시장에게 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법 제6조 제5항에 따라 등록이 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점 등에 비추어 이건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2022서2204
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 2011.1.4. OOO시장에게 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였고, 2018.2.2. 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 준공공임대주택으로 변경등록하였으나, OOO시장은 2021.2.19. 직권으로 이를 등록말소하였다.
(2) 쟁점주택에 대한 임대주택 등록 말소 당시, 쟁점주택에는 기존의 세입자들이 거주하고 있었고, 주택임대차보호법에 의해 임대주택을 매각할 수 없었다.
(3) 쟁점주택은 2011년경 미분양상태인 것을 5년 무이자 연부 조건으로 매수하였으나 10년이 지나도 아파트 가격이 분양가격에 미달하고 있다.
(4) 그럼에도 불구하고 처분청은 쟁점주택을 대상으로 종합부동산세를 부과하였는바, 이치에 맞지 않는 법을 만들어서 1년간 받은 임대료를 전부 종합부동산세로 부과한 처분은 부당하다.
(1) 종합부동산세법 시행령제3조에 따르면, 임대사업자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 ‘합산배제 임대주택’이라 하여 종합부동산세 과세대상 주택으로 보지 않으나, 쟁점주택은 과세기준일 현재 임대사업자 등록이 되어 있지 않아 합산배제 임대주택으로 볼 수 없다.
(2) 청구인은 과세기준일 전에 임대사업 등록이 말소된 아파트를 주택 수에 포함하여 중과세율을 적용하는 종합부동산세법은 위법하고, 이에 근거하여 과세한 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 구체적인 처분이 세법에 위반되는지 여부가 아닌 처분의 근거법령이 헌법에 위반되는지 여부는 헌법 제111조 제1항 및 헌법재판소법제2조에 따라 헌법재판소가 관장할 사항이므로 현행 세법에 근거한 당초 부과처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 종합부동산세법 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
(2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법 (가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. “임대사업자”란 공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략) (나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.
6. 삭제 ＜2020.8.18.＞ 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)
⑤ 종전의민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다. ＜신설＞
⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다.
(1) 쟁점주택에 대한 지방자치단체 임대업 등록․말소 현황은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점주택 임대사업자등록 현황 OOO
(2) 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면, 아래 ＜표2＞와 같이 단기민간임대주택 및 아파트 장기매입임대주택 유형이 폐지되고 최소임대기간 경과시 등록이 말소된다는 내용이 확인되는바, 쟁점주택은 장기일반민간임대주택 중 아파트에 해당된다. ＜표2＞ 주택임대 유형별 폐지 여부 OOO
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 종합부동산세 과세기준일 현재 임대사업자등록이 말소된 쟁점주택을 합산배제대상이 아닌 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분이 부당하다고 주장하나, 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항, 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호 규정 등에 의하면 임대주택으로서 종합부동산세 합산배제 대상이 되기 위해서는 세법에 따른 사업자등록 뿐만 아니라 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자로 등록한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 임대주택이어야 하는바, 청구인은 2011.1.4. 경기도 양주시장에게 쟁점주택을 임대주택으로 등록하였으나 2020.8.18. 개정된 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제5항에 따라 2021.2.19. 등록이 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하지 못하는 점(조심 2022서2204, 2022.5.10., 같은 뜻임), 민간임대주택에 관한 특별법 및종합부동산세법의 법 규정 및 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정을 두고 있지 아니하여 이 건 처분이 관련 법령을 위반한 사정은 나타나지 아니하고, 법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리․판단하여야 할 영역인 점, 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세ㆍ재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규ㆍ제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어려운 점(헌재 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정 및 서울고등법원 2020.7.3. 선고 2019누67557 판결 등, 같은 취지) 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 주택분 종합부동산세 과세대상에 포함하여 청구인에게 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.