재산세 중과세분이라 하더라도 사용자가 아니라 소유자가 부담하는 것이고 임대료 전액이 부동산임대용역의 대가이므로 이를 부동산 평가시 임대료에서 제외할 수 없음
재산세 중과세분이라 하더라도 사용자가 아니라 소유자가 부담하는 것이고 임대료 전액이 부동산임대용역의 대가이므로 이를 부동산 평가시 임대료에서 제외할 수 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청이 제시한 심리자료를 정리하면 다음과 같다. (가) 쟁점상가는 2003.3.13. 신축되어 위락시설로 등록(건축물대장)된 날부터 2008.3.25. 발행법인이 취득한 이후에도 계속 나이트클럽(유흥주점)으로 사용되고 있고, 그 소유주인 발행법인에게 재산세가 중과되고 있다. (나) 발행법인은 쟁점상가(7ㆍ8층) 외에 같은 건물 6층 상가도 소유하고 있었는데, 2019.8.2. 6층 상가가 OOO원에 매도되어, 처분청은 6층 상가는 OOO원으로 평가하였고, 쟁점건물(7ㆍ8층)만을 임대료환산법을 적용하여 OOO원으로 평가하였다. (다) 임대사업자를 포함한 모든 사업자는 자신의 수입금액을 책정함에 있어 그에 대응하는 각종 비용을 감안할 수밖에 없는데, 여러 비용 중 제세공과금인 재산세중과분만을 달리 취급하여, 수입금액(임대료)에서 제외할 법적근거는 없다. (라) 나이트클럽은 해당 상가건물에 고가의 유흥시설을 갖추어야 영업이 가능하므로 그에 따라 건물의 가치 또한 증가함을 고려하면, 오로지 재산세중과분이 임대료에 포함되어 쟁점건물의 가치가 불합리하게 높게 평가되었다고 단정할 수 없다. (마) 2019년과 달리 2021년에는 쟁점상가에 부과된 재산세가 현저히 감소OOO하였는데, 그 이유는 재산세 과세권자인 OOO시장이 코로나사태 등을 감안하여 정책적으로 재산세를 감면하였기 때문으로, 청구주장과 같이, 임차인의 영업ㆍ휴업기간에 연동하여 재산세가 부과되었기 때문은 아니다.
(2) 청구법인의 항변을 정리하면 OOO과 같다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 건물의 실질가치와 무관하게 임차인의 업태(나이트클럽)에 기인하여 재산세가 중과되고 있다면서, 임대료환산법이 해당 건물의 실질가치를 평가하기 위해 도입된 것임을 고려하면, 재산세중과분만큼을 뺀 금액을 임대료로 보아야 한다고 주장하나, 상가건물을 실제 사용함에 따라 부담하는 전기료, 수도료, 냉난방료, 청소비, 경비비 등의 관리비는 건물소유자인 임대인이 아니라 건물사용자인 임차인이 부담할 것으로, 설령 임차인이 임대료에 포함하여 임대인에게 지급하더라도 임대료와 별개의 것으로 볼 수 있겠으나, 그와 달리 재산세 등 상가건물에 직접 부과되는 제세공과금 등은 건물사용자(유흥영업행위를 영위하는 임차인)가 아니라 건물소유자(유흥행위가 이루어지는 장소의 임대인)가 부담하는 것이므로, 비록 청구주장과 같이 경제적 실질측면에서 전가효과 등이 인정된다 하더라도, 납세의무자 등 법적부담자를 무시하고 건물소유자인 임대인이 아닌 임차인의 부담으로 보아 임대료에서 제외시키기 어려운 점, 이 사건 임대료는 전부 부동산임대용역의 대가로서, ｢법인세법｣상 익금(매출)을, ｢부가가치세법｣상으로는 용역의 공급대가를 구성하고 있는 이상, 별도의 근거 없이 부동산을 평가할 때에만 그 임대료 중 일부금액을 제외시킬 수 없는 점 등에 비추어, 임대료환산법을 적용하여 건물을 평가할 때의 임대료에서 재산세중과 분만큼이 제외되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다OOO.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등 (1) 상속세 및 증여세법 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
3. 오피스텔 및 상업용 건물: 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제50조(부동산의 평가) ⑦법 제61조 제5항에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 “임대료 등의 환산가액”이라 한다)을 말한다. (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조의2(임대가액의 계산) 영 제50조 제7항에서 “기획재정부령으로 정하는 율”이란 100분의 12를 말한다.
(4) 지방세법(2019.12.31. 법률 제16855호로 개정되기 전의 것) 제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과) ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어 체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
4. 고급오락장: 도박장, 유흥주점영업장, 특수목욕장, 그 밖에 이와 유사한 용도에 사용되는 건축물 중 대통령령으로 정하는 건축물과 그 부속토지. 다만, 고급오락장용 건축물을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 고급오락장이 아닌 용도로 사용하거나 고급오락장이 아닌 용도로 사용하기 위하여 용도변경공사를 착공하는 경우는 제외한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다(각 호 생략). 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40
4. 식품위생법 제37조 에 따른 허가 대상인 유흥주점영업으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 영업장소(공용면적을 포함한 영업장의 면적이 100제곱미터를 초과하는 것만 해당한다)
결정 내용은 붙임과 같습니다.