청구인의 자금은 실제로 쟁점토지의 매수에 사용된 것으로 보이는 반면, 브로커의 자금이 직접 쟁점토지의 매수대금으로 사용된 정황은 나타나지 않는 등 사실에 비추어 처분청이 쟁점토지의 미등기전매자를 청구인으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인의 자금은 실제로 쟁점토지의 매수에 사용된 것으로 보이는 반면, 브로커의 자금이 직접 쟁점토지의 매수대금으로 사용된 정황은 나타나지 않는 등 사실에 비추어 처분청이 쟁점토지의 미등기전매자를 청구인으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 브로커에게 제공한 자금은 대여금으로, 브로커가 그 자금을 이용하여 DDD으로부터 쟁점토지를 취득한 후 다시 EEE에게 양도(쟁점거래)하였고, 그 대가로 EEE으로부터 EEE건물을 받아 다시 청구인에게 빌린 대여금을 상환할 목적으로 EEE건물의 소유권을 청구인에게 이전시켜 준 것이다. 따라서 쟁점토지의 미등기전매자를 브로커로 보는 것은 별론으로 하더라도, 최소한 청구인은 미등기전매자가 될 수 없다. (2) 설령 청구인을 미등기전매자로 보더라도, 쟁점토지의 취득가액은 OOO원인 반면, 청구인이 브로커에게 제공한 자금의 합계는 OOO원이어서 OOO원을 초과하는 부분은 대여금이 될 수밖에 없고, 이후 청구인이 소유권을 이전받은 EEE건물의 순자산가치가 OOO원인 점과 토지취득가액(OOO원) 및 잔여대여금(OOO원)의 상환을 함께 고려하면, 쟁점양도로 오히려 양도차손이 발생한 결과가 되므로, 청구인이 부담할 양도소득세는 존재할 수 없다.
(1) 브로커가 쟁점거래를 주도적으로 진행하기는 하였으나, 중개자의 지위였을 뿐, 쟁점토지의 실소유자 지위에 있었다고 보기 어려운 반면, 청구인은 형식(계약서)상 양도자의 지위에 있었을 뿐만 아니라, 실질측면에서도 쟁점토지의 매매예약가등기 설정권자의 지위에 있었고, 쟁점토지를 양도한 대가로 받은 EEE건물의 소유권도 브로커를 거치지 않고 청구인에게 이전된 점 등을 고려하면 브로커가 아닌 청구인이 쟁점거래의 실질양도자였다고 봄이 타당하다.
(2) 설령 청구인이 제공한 자금 중 OOO원을 초과하는 부분을 대여금으로 보더라도, 쟁점토지의 양도대가로 받은 EEE건물의 평가액(순자산가치) OOO원을 토지의 양도대가가 아닌 대여금으로 회수하였다는 구체적인 관련성을 찾기 어려운 이상, EEE건물은 쟁점토지의 양도대가로 봄이 타당하므로, 청구주장은 이유 없다.
① 미등기 전매된 “쟁점토지”의 실질양도자 판단
② 쟁점거래에 양도차익이 발생하지 않았다는 청구주장의 당부
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. (이하 생략) 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
(3) 부동산등기법 제3조(등기할 수 있는 권리 등) 등기는 부동산의 표시(表示)와 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대하여 한다.
1. 소유권(所有權)
5. 저당권(抵當權)
7. 채권담보권(債權擔保權) 제88조(가등기의 대상) 가등기는 제3조 각 호의 어느 하나에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권(請求權)을 보전(保全)하려는 때에 한다. 그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같다.
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료를 정리하면 다음과 같다. (가) 당초 쟁점토지와 CCC 소유건물 간에 교환계약(이하 “1차교환계약”이라 한다)이 체결되었으나, 실제로는 2016.3.29. CCC 소유건물의 소유권만 DDD에게 이전되었을 뿐, 쟁점토지의 소유권은 CCC이 아닌 EEE에게 이전되었는데, 처분청은 재조사를 통해 CCC 소유건물은 교환이 아닌 일반매매로 DDD에게 이전된 것이라면서, CCC은 쟁점거래와 무관하다는 의견이다. (나) 1차교환계약과 별도로, 2016.3.29. 청구인과 DDD 간에 쟁점토지에 대한 매매예약계약서가 작성되었고, 그 다음날 청구인은 쟁점토지에 매매예약가등기를 설정하였는데, 그 가등기는 2016.9.6. 쟁점토지의 소유권이 EEE에게 이전되면서 해제되었다. 이에 대해 청구인은 브로커에게 빌려준 대여금을 담보하기 위해 설정한 것이라고 주장하는 반면, 처분청은 청구인을 쟁점토지의 미등기 취득자로 보기 위한 주요증거로 제시하고 있다. (다) 2016.8.25. 쟁점토지와 EEE건물 간에 교환계약(이하 “제2차교환계약”이라 한다)이 체결되었는데, 관련 매매계약서는 DDD과 EEE 간에 2매(등기상 소유권이전 등의 처리를 위한 것으로 보인다), 청구인과 EEE 간의 4매 등 총 6매가 작성되었고, 이후 쟁점토지의 소유권은 2016.9.6. EEE에게 이전되었는데, EEE건물의 소유권은 그로부터 약 5개월이 경과된 2017.2.1.이 되어서야 청구인에게 이전되었다. (라) EEE은 자신은 쟁점토지의 소유권을 넘겨받았지만, EEE건물의 소유권은 넘겨주지 못해 은행이자 등 곤란한 상황에 처해 있다면서, 2016.10.25. 브로커와 청구인을 상대로 내용증명(독촉통지)을 하였는데, 그 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (마) EEE의 독촉에 브로커와 청구인은 EEE에게 각서를 써 주었는데, 그 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (바) 청구인과 브로커는 2016.11.2. EEE건물에 대한 합의서를 작성하였는데, 이에 대해 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기로 취득한 것처럼, EEE건물도 자신의 등기를 거치지 않고 또 다른 제3자에게 미등기전매해 달라고 요구한 것이며, 그러한 사유로 쟁점토지의 소유권이 EEE에게 이전된 후 5개월 동안이나 EEE건물의 소유권은 이전되지 않았다는 의견이다. ㅇㅇㅇ (사) OOO경찰서는 청구인의 미등기전매 협의에 대한 불송치 결정(사건번호: 2021-001712, 2021.5.20.)을 하였는바, 주요내용은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ (아) 이 사건에서 쟁점토지의 취득당시 평가액(OOO원)과 쟁점양도 당시 EEE건물의 순평가액(OOO원)은 다툼이 없다.
(2) 처분청이 재조사를 거쳤음에도, 청구인을 쟁점토지의 미등기전매자(DDD→청구인→EEE)로 재차 판단한 근거는 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(3) 청구인의 항변 등을 최종적으로 다시 정리하면 다음과 같다. (가) 1차교환계약에 대한 OOO세무서의 DDD․CCC에 대한 조사에서 DDD은 쟁점토지를 CCC에게 양도하였다면서 청구인에게 양도한 사실은 없다고 진술하였고, CCC 또한 브로커에게 위임하였으나 사기로 자신의 건물 소유권만 이전되었을 뿐, 쟁점토지는 브로커에게 빼앗겼다고 진술하였을 뿐, 청구인이 쟁점토지를 취득하였음을 인정할 수 있는 어떠한 진술도 없었다. (나) 청구인을 쟁점토지의 실질적인 유상취득자로 보려면, 처분청이 조사를 통해 그 대가관계를 밝혀야 함은 너무나 당연함에도, 청구인이 DDD에게 쟁점토지 대금을 지급하였다는 어떠한 사실도 확인된바 없다. DDD이 작성해 준 완납증명서(OOO원)에는 수취인이 나타나지 않고(DDD 진술에 따르면 청구인이 아닌 CCC 또는 브로커가 되어야 한다), 청구인은 단지 브로커에게 빌려준 대여금의 담보수단으로 CCC 또는 브로커가 실질적으로 지배하는 쟁점토지에 담보를 설정한 것이 전부다. (다) 처분청은 담보목적 매매예약가등기를 실질 취득인 것처럼 오인하고 있으나, 가등기로는 청구인이 쟁점토지를 다른 제3자에게 이전시켜 줄 수도 없을 뿐만 아니라, 사용ㆍ수익권도 없어, 실질적 소유권이전으로 볼 수 없고, 오직 본등기만을 자산의 취득ㆍ양도시기로 보는 ｢소득세법｣에도 정면으로 위배된다. (라) 2차교환계약의 거래당사자인 EEE이 브로커와 청구인에게 송부한 독촉장의 내용을 자세히 살펴보면, EEE은 청구인을 명의상계약당사자로 지칭하고 있을 뿐, 실질적 계약의 주체이자 쟁점토지의 실소유자는 청구인이 아닌 브로커로 적시하였다. ㅇㅇㅇ (마) 2016.11.2. 브로커가 EEE에게 써 준 포기각서(공증)에는 소유권에 대한 포기를 언급하고 있는데, 브로커에게 쟁점토지의 소유권이 없다면 애초부터 공증할 수 없는 것으로, 브로커는 단순히 쟁점거래에서 중개자의 역할이 아닌 계약의 주체이자 쟁점토지의 실소유자의 지위에 있었음을 알 수 있다. (바) 처분청은 청구인을 부동산실명제 등의 위반혐의로 고발하였는데, OOO서장은 처분청이 제시한 증거만으로는 청구인을 미등기전매자로 단정할 수 없다면서 불송치 결정을 하였다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 브로커에게 자금을 대여하고 그 대여금을 상환 받는 방법으로 EEE건물의 소유권을 이전받았다며, 자신은 쟁점토지의 미등기전매자(양도자)가 될 수 없다고 주장(쟁점①)하나, 청구인과 브로커 모두 쟁점거래에 깊이 개입된 것으로 보아 둘 중 어느 한쪽만을 쟁점거래의 실질양도자로 확정적으로 단정하기에는 어려운 측면이 없지 않으나, 쟁점토지가 미등기전매로 EEE에게 이전된 사실이 명확한 이상, 결과적으로 어느 한명은 미등기전매자가 되므로 쟁점거래의 형식과 실질측면을 종합적으로 고려하여 판단할 수밖에 없는 점, 그런데 청구인의 자금은 실제로 쟁점토지의 매수에 사용된 것으로 보이는 반면, 브로커의 자금이 직접 쟁점토지의 매수대금으로 사용된 정황은 나타나지 않고(청구인은 이를 대여금으로 주장하나 관련된 차용증 등의 제시는 없었다), 쟁점토지에 설정된 청구인명의의 가등기 또한 저당권 및 채권담보권 설정 가등기가 아니라 소유권 설정 가등기(매매예약가등기)에 해당하여, 청구인이 대여금을 담보할 의도가 아니라 쟁점토지의 미등기매수를 의도로 설정하였을 가능성을 배제하기 어려운 점, 2차교환매매계약서 등 작성된 매매관련 서류가 청구인명의로 작성된 반면, 브로커명의로 작성된 매매계약서 등의 서류는 없고, 쟁점토지가 EEE에게 소유권이전된 대가로 받은 EEE건물의 소유권 또한 브로커를 거치지 않고 청구인에게 이전되어 귀속되었는바, 그렇다면 특별한 사정이 없는 한 양도소득 또한 청구인에게 귀속된 것으로 봄이 타당한 점(만약 쟁점토지의 실질매도자가 브로커였다면, EEE건물의 소유권 또한 브로커에게 이전되었거나 아니면 또 다시 브로커를 거쳐 청구인에게 미등기로 전매한 정황이 나타나야 할 것이나, 이러한 사실은 확인되지 않는다) 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지의 미등기전매자를 청구인으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못은 없는 것으로 판단된다.
(5) 한편, 청구인은 설령 자신을 쟁점거래의 미등기전매자로 볼 수밖에 없다 하더라도, 자신이 브로커에게 제공한 자금의 합계는 OOO원인 반면, 자신이 받은 EEE건물의 순자산가치는 OOO원에 불과하여 실질적으로는 자신에게 과세소득(양도차익)이 발생한 것으로 볼 수 없다고도 주장(쟁점②)하나, 청구인의 쟁점토지 취득가액은 OOO원이 아닌 OOO원으로, 쟁점거래로 양도차익이 발생하지 않았다고 보기 어렵고, 청구인이 브로커에게 제공한 자금 중 쟁점토지의 취득가액을 초과하는 부분과 EEE건물 간의 구체적인 관련성이 나타나지 않으며, 이와 관련된 아무런 객관적 증빙서류도 제시되지 않은 점 등에 비추어, 위 청구주장도 받아들이기 어렵다고 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
결정 내용은 붙임과 같습니다.