쟁점겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 더 큰 것으로 보이므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
쟁점겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 더 큰 것으로 보이므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] 김포세무서장이 2022.2.7. 및 2022.2.8. 청구인들에게 한 2020년 귀속 양도소득세 합계 OOO원[(청구인 AAA분 OOO원, 청구인 BBB분 OOO원(납부지연가산세 경정분 OOO원 포함) ]의 부과처분은 OOO 지상 2층의 겸용주택(107.34 ㎡)의 주택면적이 상가면적보다 큰 것으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 사실상 용도가 불분명한 경우 공부상 용도에 따라 주택여부를 판단하여야 하고, 공부상 용도와 달리 다른 용도로 사용되었다는 사실을 주장하는 경우 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있으므로 처분청은 청구인들이 쟁점겸용주택을 주택이 아닌 상가로 사용했다는 객관적이고 명확한 증빙을 제시하여 이를 입증하여야 한다. 처분청은 2019.8.2.까지 관할구청에 제출된 영업신고증상 상가면적이 73.44㎡로 확인되고 부동산임대공급가액명세서상 사업장임대면적이 76.13㎡로 표시된 것을 근거로 공부상 주택인 쟁점겸용주택을 주택으로 사용한 기간 1년 6개월을 제외한 나머지 쟁점겸용주택 보유기간 동안 상가로 사용한 것으로 판단하여 청구인들에게 이 건 양도소득세를 부과하였다. 그러나, 처분청이 과세처분의 근거로 제시한 영업신고증상 영업장면적(73.34㎡)은 관할구청의 영업장에 대한 실사를 통해 확인된 면적이 아닌 단지 2003년 2월 요식업협회 직원의 도움을 받아 CCC이 신고한 영업신고증을 청구인들이 승계한 것으로서, ① 임차상가에서 퇴거한 2019.8.2.까지 영업신고증상 영업장면적(73.34㎡)과 다르게 2018.7.1.부터 임차인 DDD이 공부상 용도대로 쟁점겸용주택을 주택으로 사용했음이 DDD의 거주사사실확인서 등을 통해 확인된다. 오히려 청구주장대로 쟁점겸용주택을 주택으로 보고 임차상가면적을 영업장면적에 포함(71.45㎡)하는 경우 처분청 의견대로 쟁점겸용주택을 상가로 사용한 것으로 보고 임차상가 면적을 영업장면적에 포함(99.79㎡)하는 경우보다 영업신고증상 영업장면적(73.34㎡)과 더욱더 유사하므로 관할구청의 영업장 실사를 통해 확인된 영업장 면적이 아닌 이와 같은 영업장 면적을 근거로 쟁점겸용주택 중 실제 주택면적 대한 사실용도를 판단할 수 없다. 또한, 처분청이 과세근거로 제시한 부동산임대공급가액명세서상 기재한 부동산 임대면적은 76.13㎡은 1층 상가면적 및 주택 면적의 정확한 구분이 불분명하여 쟁점겸용주택 1층 전부를 기재한 것에 불과하며, 2005년 제1기부터 2008년 제2기까지 부동산임대공급가액명세서상 부동산임대면적을 1㎡로 기재한 사실을 볼 때 부동산공급명세서상 기재된 부동산임대면적을 근거로 쟁점겸용주택 보유기간 동안의 쟁점겸용주택을 실제 영업장면적으로 사용했다는 처분청의 의견은 객관적ㆍ구체적인 사실에 근거한 의견에 해당되지 않는다. 청구인들의 종업원 HHH가 2012.5.8.부터 2013.8.13.까지 약 13개월 동안 거주한 사실이 차용증 및 전입세대열람원에 의해 확인되는 바 쟁점겸용주택 보유기간 중에서 주택면적이 상가면적보다 큰 기간은 12년 1개월에 해당한다. 청구인들은 쟁점겸용주택 취득일부터 쟁점겸용주택 주변의 건물 철거일(2013.8.14.)까지 주택으로 사용하다가 임차인 DDD에게 쟁점겸용주택을 임대하기 전(2018.7.1.)까지 상가로 사용한 사실이 있으나 쟁점겸용주택에 대한 구조변경이나 용도변경 없이 OOO의 지붕수리 및 도배·장판교체 수리 이후 2018.7.1. DDD에게 쟁점겸용주택을 주택으로 임대한 사실이 확인된다. 이는 쟁점겸용주택이 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있었던 바 쟁점겸용주택은 일정기간 동안 상가로 이용하였다고 하더라도 1세대1주택 판단 시 주택에 해당된다 할 것이다(OOO 판결) 쟁점겸용주택은 양도 당시 주택면적이 상가면적보다 크므로 쟁점겸용주택 전부를 주택으로 보아야 하고 쟁점겸용주택 보유기간 동안 쟁점겸용주택을 주택으로 사용한 기간이 1년 6개월이 아닌 2년 이상을 사용하였으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 취소되어야 한다.
(2) 처분청이 쟁점겸용주택 중 주거면적을 상가로 사용했다고 판단한 영업신고증에 기재된 영업장면적 73.44㎡는 EEE(쟁점겸용주택의 이전 소유자)이 신고한 영업신고증을 승계한 면적에 불과할 뿐 실제 영업장면적과 다르므로 쟁점겸용주택의 주택 사용용도를 판단하는 구체적이고 객관적인 증빙에 해당되지 않는다. 쟁점겸용주택의 주거면적은 쟁점겸용주택 취득일부터 쟁점겸용주택 주변의 건물의 철거일(2013.8.14.)까지 주택으로 사용하다가 2018.6.30.까지 상가로 사용되었으며, 2018.7.1. 이후 쟁점겸용주택의 DDD이 쟁점겸용주택 주거면적에 거주하며 주택으로 사용하였다. 2018.7.1.부터 임차인 DDD이 쟁점겸용주택 주거면적(31.12㎡, 이하 “쟁점공간”이라 한다)에 거주하여 실제 영업장면적은 45㎡임에도 2018.7.1.일부터 2019.8.1.까지 영업신고증상 영업장 면적 73.34㎡로 사실과 다르게 기재되어 있었으나 처분청은 실제 영업장 면적과 다른 영업신고증상 기재된 영업장 면적을 근거로 쟁점겸용주택의 주택부분을 판단하였다. 청구인들과 임차인 DDD을 상대로 OOO이 제기한 토지인도소송 및 부당이득반환청구소송에 따른 법원의 조정결정에 따라 임차상가에서 퇴거한 이후에 2019.8.2.일 실측을 통해 쟁점겸용주택의 실제 영업장면적을 45㎡로 정정하였다. 또한, 임차인 DDD의 주소가 OOO라고 기재되어 있어 DDD이 쟁점거주주택에 거주한 사실이 OOO이 제기한 소송을 통해서도 명확히 확인된다. 이는 2019.8.1.까지 영업신고증상 영업장 면적은 쟁점겸용주택을 취득할 당시 EEE이 신고한 영업신고증상 면적에 불과할 뿐 실제 영업장면적과 다른 면적임이 명확히 나타난다. 처분청은 부동산임대공급가액명세서상 기재한 부동산 임대면적인 76.13㎡을 근거로 쟁점겸용주택의 1층 주거면적분의 사실상 용도를 비주거용으로 판단하였으나 부동산공급가액명세서에 기재된 부동산임대면적 76.13㎡는 1층 상가면적 및 주택면적의 정확한 구분이 불분명하여 세무사사무실 직원이 부가가치세 신고 시 편의상 쟁점겸용주택 1층 전부를 기재한 것에 불과하다. 처분청의 의견대로 부동산임대공급가액명세서가 쟁점겸용주택 1층의 주거면적의 사용용도를 판단하는 근거가 된다면 2005년 제1기부터 2011년 제1기까지 부동산임대공급가액명세서상 부동산 임대면적은 1㎡로 기재되어 있으므로 2005년 제1기부터 2011년 제1기까지 쟁점겸용주택의 1층 주거면적은 76.12㎡으로 판단하여야 한다. 처분청은 임차인 DDD의 임차 기간의 전입신고된 주소지 “OOO”와 버스로 9분, 도보로 22분 거리로 쟁점겸용주택 면적에서 거주할 필요가 없었고 주방, 화장실 등이 식당 손님과 공동으로 사용되었으며 쟁점겸용주택의 주거면적의 출입구로 호프집 손님이 출입한다는 것으로 보아 독립적으로 주거로 사용되었다고 볼 수 없다는 의견이다. 그러나, 이는 사실에 근거하지 않은 자의적 추정에 불과하고 이 건과 관련한 과세전적부심사청구 및 OOO이 청구인들을 상대로 제기한 소송에서도 임차인 DDD이 쟁점겸용주택 1층 주거면적에 거주한 사실이 나타난다. 쟁점겸용주택 1층 전체를 주택과 상가 겸용으로 사용하는 경우에 화장실과 주방을 공동으로 사용한다고 하여 쟁점겸용주택 1층 주거 면적이 비주거용 건물로 될 수 없고, 공동사용면적을 안분계산을 하게 되면 청구인들이 주장한 주택면적보다 더 커질 것으로 예상된다. OOO은 청구인들과 임차인 DDD을 상대로 “OOO”에 위치한 건물을 철거하고, 토지를 인도하며, DDD은 “OOO” 위치한 건물(임차상가)에서 퇴거하라는 소송을 제기하였고, 청구인들은 법원판결에 따라 부당이득을 반환하고 임차상가에서 퇴거하였으며 임차상가에서 퇴거한 후 실측을 통해 영업장면적을 45㎡로 정정하였다. 즉, 청구인들이 ”OOO“ 소재 토지와 건물(26.45㎡, 이하 “임차상가”라 한다)을 임차(2003.5.20.)하여 철거 시(2019.8.2.)까지 계속하여 상가로 사용하였고 임차인 DDD의 주소가 OOO라고 기재되어 있어 DDD이 쟁점겸용주택 주거면적에 거주한 사실이 이러한 소송을 통해서도 확인된다. 처분청은 쟁점겸용주택의 보유기간이 1년 6개월이므로 1세대1주택 비과세 보유기간 요건(2년 이상)을 충족하지 못했다는 의견이다. 즉, 처분청은 임차인 D DD의 임대차개시일 이전에 쟁점겸용주택 1층 주거면적을 실제 주거용으로 사용했다는 객관ㆍ구체적 증빙이 없으므로 쟁점겸용주택 보유기간 동안 주택으로 사용한 기간은 DDD의 임대차개시일(2018.7.1.)부터 양도일(2020.1.9.)일까지 약 1년 6개월 정도라 판단하였다. 그러나, 공부상 용도와 달리 다른 용도로 사용되었다는 사실을 주장하는 처분청이 그 입증책임을 부담해야 함에도 청구인에게 그러한 입증책임을 전가한 것은 조세법률주의, 실질과세원칙 및 근거과세원칙에 위배된다. 청구인들이 쟁점겸용주택의 주거 면적이 상가 면적보다 더 크다고 주장하는 것에 대한 근거는 아래와 같다.
① 쟁점겸용주택의 건축물대장 등 공부에 의하면 주택면적이 비주거용면적보다 큰 겸용주택으로 나타나고, OOO이 고시한 개별주택공시가격에 따라 쟁점겸용주택 1층 주거면적에 대하여 주택으로 하여 청구인들은 해당 재산세를 납부하였다. 쟁점겸용주택의 양도 및 임대차계약 당시 공부상 면적에 따라 주택면적과 비주거면적을 구분하여 용도를 구분하여 계약을 체결한 바 쟁점겸용주택의 주거면적이 공부상 용도와 달리 상가로 사용했다는 입증책임은 처분청이 부담하여야 한다.
② 쟁점겸용주택의 2층은 약 9평의 원룸으로 청구인들의 모친 FFF이 지금은 고인이 되신 청구인들의 외조부(GGG)를 모시고 생활하였으며 더욱이 청구인들이 쟁점겸용주택을 취득할 당시 각각 28세, 26세의 성이 다른 남매로 9평의 2층 원룸에서 4명이 함께 생활하는 것은 현실적으로 어려웠다. 청구인들이 혼인으로 독립하기 전까지 쟁점겸용주택 1층 주거면적에서 실제 거주(각각 방 1개씩을 사용함)한 사실은 주민등록초본을 통해 명확히 확인된다.
③ 청구인들의 종업원 HHH가 2012.5.8.부터 2013.8.13.일까지 약13개월 동안 쟁점겸용주택 주거면적에 거주한 사실이 차용증 및 전입세대열람원에 의해 확인되므로 1세대1주택 비과세 요건 중 2년 보유기간 요건을 충족하였다.
④ 처분청은 임차상가의 소유주를 청구인들로 보아 임차상가를 영업신고증 상 영업장면적에 포함할 경우 청구주장을 인정하여 쟁점겸용주택 1층 주거면적을 주택으로 인정하더라도 쟁점겸용주택 보유기간 동안 상가 면적이 주택 면적보다 크다는 의견이나, 임차상가는 청구인들이 증축한 사실도 없고 청구인들의 소유도 아니므로 임차상가를 쟁점겸용주택의 면적에 포함하여 주택면적과 상가면적을 비교하는 것은 법령에 근거하지 않은 자의적 해석이다.
(1) 국세기본법 제14조[실질과세] ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제88조[정의] 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적 보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.(중략)
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·무너짐·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
(1) 쟁점겸용주택은 부동산 등기사항전부증명서상 주거면적 96.94㎡(1층 65.73㎡, 2층 31.21㎡)이고, 비주거면적 10.40㎡(1층 점포)으로 이루어져 있다.
(2) 청구인들이 제출한 증빙과 처분청이 제시한 심리자료는 아래와 같다. (가) 처분청 심리자료에 따르면 쟁점겸용주택의 사업자등록현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점겸용주택 내 사업자등록현황 ㅇㅇㅇ (나) 처분청이 제출한 쟁점겸용주택에서 임차인 DDD의 주소지 까지의 거리 및 이동시간은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (다) 쟁점겸용주택의 건축물대장의 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (라) 처분청 심리자료에 따르면 쟁점겸용주택과 관련한 영업허가증(음식점) 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (마) 처분청 심리자료에 따르면 1998년 및 2018년 당시 쟁점겸용주택의 항측도는 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (바) 청구인들이 부가가치세 신고 시 제출한 2005년 제1기분부터 2019년 제2기분까지의 부동산임대공급가액명세서상의 임대면적은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (사) 청구인들과 DDD 간에 체결한 부동산임대차계약서에 따르면 청구인들은 2018.6.22. DDD에게 쟁점겸용주택 가운데 1층 상가 및 주택 전부(76.13㎡)를 임대하는 임대차계약을 체결하였다(보증금 OOO원, 월차임 OOO원, 임대차계약기간: 2018.7.1.부터 2020.6.30.까지). (아) 주식회사 OOO과 청구인들 및 DDD과의 토지인도 등 청구의 소의 주요 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (자) 청구인들이 제출한 주민등록초본을 살펴보면, 청구인 AAA은 2007.1.10. 쟁점겸용주택에 전입하여 2011.1.12. OOO로 전출하였고, 청구인 BBB은 2003.4.8. 쟁점겸용주택에 전입하여 2003.12.12. 전출하였다가 2007.1.10. 쟁점겸용주택에 재차 전입하였고 2012.1.25. OOO로 전출하였다. (차) 청구인들이 청구인들의 사업장 종업원이라고 주장하면서 제출한 HHH의 전입세대 열람자료 및 청구인들의 모친 FFF과 HHH 간에 작성한 차용증의 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (카) 청구인들이 쟁점겸용주택 가운데 1층 주거면적을 수리하였다고 하면서 제출한 세금계산서를 살펴보면 OOO는 2018.7.25. 청구인들에게 판넬 지붕 등 올수리 명목으로 공급대가 OOO원의 세금계산서를 발급한 것으로 나타난다. (타) DDD의 거주사실확인서의 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (파) DDD의 보유한 사진자료 및 동영상 캡처본은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (하) 청구인들이 제출한 쟁점겸용주택의 주요 사진은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (거) 청구인들의 ㈜OOO과의 소송에서 제출한 답변서 내용 등은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ (너) 청구인 AAA이 영업신고를 위해 제출한 도면 내용은 아래와 같다. ㅇㅇㅇ
(3) 국토교통부 ‘2021년 주거실태조사내역’을 보면 2006년부터 2021년까지의 1인당 주거면적은 24.4㎡～31.4㎡인 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택인지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 건물의 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임). 처분청은 쟁점겸용주택의 주택 면적보다 상가 면적이 더 큰 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였으나, 소득세법 제88조 제7호 에 따르면 주택이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 의미하되, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따르도록 규정하고 있는바 이 건의 경우 쟁점겸용주택의 부동산 등기사항전부증명서상 주택 면적이 상가 면적 보다 더 큰 것으로 나타나는 점, 청구인들이 제출한 세금계산서에 따르면 청구인들은 2018.7.25. OOO에게 OOO원을 지급하고 쟁점겸용주택의 판넬 지붕 등을 모두 수리한 것으로 나타나고, 쟁점겸용주택의 임차인 DDD이 2018.7.1.부터 2019.7.31.까지는 쟁점겸용주택에서 거주한 것으로 보이는 점, 주민등록초본 등을 살펴보면 청구인들이 2007년 이후 쟁점겸용주택에 2년 이상 전입한 것으로 나타나고 국토교통부가 발표한 ‘2021년 주거실태조사’에 따르면 2006년부터 2021년까지의 수도권의 1인당 주거면적은 24.4㎡～31.4㎡으로 되어 있는바, 청구인들이 남매지간으로 당시 둘 다 20세 이상의 성인이고 쟁점겸용주택의 2층 면적이 31㎡ 정도임을 고려한다면 청구인들이 쟁점겸용주택 1층을 음식점으로 사용하였다 하더라도 1인당 주거면적 정도에 해당하는 면적(24.4㎡) 이상은 주택으로 사용한 것으로 보이는 점 등을 종합하면 쟁점겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 더 큰 것으로 보이므로 처분청이 이와 다른 전제에서 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제80조의2, 같은 법 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.