법인세법제55조의2에서는 내국법인을 적용대상으로 규정하고 있을 뿐 부동산 개발업 등의 업종에 대해 별도로 제외하지 아니하므로 청구법인의 경우와 같이 부동산 개발 및 분양업을 주업으로 하는 법인이 보유하던 토지라고 하여 비사업용 토지의 요건을 달리 적용하는 것은 아닌 점, 쟁점토지는 지목이 임야로법인세법제55조의2 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제92조의11 제1항 제3호에 해당하지 않으므로 비사업용 토지에 해당하는 것으로 봄이 타당한 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구법인에게 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
1. 청구법인은 법률에 의한 부동산개발업 등록을 득하여 개발분담금도 부담하면서 원래의 목적사업인 개발사업을 한 것으로 토지의 효율성을 증대시키고 이용가치를 높여 실수요자에게 분양하는 등 토지를 생산적인 용도로 사용하였고,
2. 부동산시장이 불투명한 시기에 영세법인이 7년이 넘는 장기간의 개발공사와 약 OOO원의 거금을 투입하여 진행한 공사가 단순히 재산증식을 위한 투기라고 매도하여서는 아니 될 것이고, 다만 청구법인은 국가로부터 개발법인을 설립 및 인가받아 법에 따라 개발사업을 진행하여 적정한 이윤을 추구하였을 뿐이다. (2) 비사업용 토지라 함은 “나대지나 부재지주 소유의 임야 따위를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지”를 말한다. 청구법인은 2010.10.15.부동산개발업의 육성 및 관리에 관한 법률에 따라 부동산개발업 등록을 하고 개발사업을 목적으로 설립한 회사로 엄격한 자격조건을 갖추고 부동산 개발사업을 주업으로 하여 실수요자에게 주택부지를 공급하고 그 결과를 매년 4월 10일에 OOO에 실적을 보고하고 있는데, 이러한 토지를 비사업용 토지로 판단하는 것은 부당하다고 할 것이다. (3) 제조업은 원재료를 가공하여 중간제품이나 완제품을 생산하며 부가가치가 좋으면 세금을 많이 내고 부가가치가 낮으면 적게 세금을 내듯이 부동산개발업도 토지를 원재료로 수많은 공사비용을 들여 개발을 순조롭게 잘하여 차익이 많으면 세금을 많이 낼 것이고, 개발이 어렵거나 분양이 잘되지 않으면 적게 세금을 낼 것이다. 따라서 청구법인은 목적사업인 부동산개발을 위하여 취득한 토지를 비사업용 토지로 적용하여 중과한다면 조세의 공정성 및 형평성을 해칠 뿐만 아니라법인세법제55조의2 제1항 제3호의 개정 취지에도 맞지 않다. (4) 청구법인은 지난 12년 동안 개발사업을 하는 동안 수많은 고생을 하고 수십억원의 자금투입으로 금전적 압박을 받아가며 공사를 진행하였고, 경기침체 및 코로나19로 인해 엄청난 어려움을 헤쳐나가고 있는 중으로 투기한 것은 결코 아니다. 오히려 청구법인이 진행해온 사업은 부동산개발으로 앞으로도 효율성이 나쁜 토지를 훌륭한 토지로 개발하여 조금이나마 국가발전에 이바지하고자 하였던 것이다. 이와 같은 사정들을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 판단하고 법인세를 부과한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
(1) 비사업용 토지의 판단 시 법인의 목적사업이 쟁점이 되는 것이 아니라 법령에 명시된 비사업용 토지의 제외 요건에 해당되는지 여부가 쟁점이 된다. (가) 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 보유하던 토지라 하더라도 비사업용 토지의 요건을 달리 적용하는 것은 아니므로 비사업용 토지의 요건에 법인세법 시행령제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 양도하기만 하면 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 납부하여야 한다. (나) 청구법인과 동일한 택지 개발·공급업을 영위하는 법인이 분양된 택지에 주택 신축행위로 비사업용 토지의 기간계산 제외 사유에 해당하여 요건 미충족한다고 주장한 것에 대해 조세심판원은 주택을 신축하지 않고 쟁점토지를 분할·양도한 것은 부득이한 사유에 해당하지 않는 점 등을 비추어 과세가 적정하다고 판결한 사례(조심 2019중4506, 2020.2.4. 등)가 있다. (다) 한국표준산업분류 상 택지 개발·분양하는 산업은 ‘기타 부동산개발 및 공급업’으로 분류된다. 법인세법 시행규칙제46조의2 단서에 “다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용 부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다”로 규정하고 있어 부동산매매업은 제1호, 제2호 내용인 건축허가 및 착공 제한되는 기간까지 비사업용 기간에 해당된다고 명시한 점을 비춰봤을 때, 청구법인의 “부동산개발·공급업을 목적사업으로 영위하므로 비사업용 토지로 볼 수 없다”는 주장은 법령에서부터 이유가 없다는 것을 확인할 수 있다.
(2) 비사업용 토지의 요건 해당 여부에 대하여 쟁점토지의 실제 지목을 검토하면 다음과 같다. (가) 법인세법 시행령제92조의4는 ‘법 제55조의2 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지 및 그 밖의 토지 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다’라고 규정하고 있다. (나) 쟁점토지 등의 취득 및 분할 이전 2016년부터 2020년까지 종합합산과세대상·나대지로 재산세가 과세된 내역이 있고, 쟁점토지 및 쟁점외토지의 재산세 부과 내역은 다음과 같다. 1) 쟁점토지는 공부상 임야이나 지목 현황상 대지이고, 취득 이전인 2016년부터 2020년까지 대분류는 종합합산대상, 소분류는 공지(나대지)로 과세되었다.
2. 쟁점외토지 는 공부상 임야이나 지목 현황상 대지이고, 2017년부터 2019년까지 대분류는 별도합산대상, 소분류는 기타토지(별도합산)로, 2020년 대분류는 종합합산대상, 소분류는 공지(나대지)로 과세되었다.
(3) 비과세 및 과세제외 검토에 대하여 비사업용 기간 계산을 검토하면 다음과 같다. (가) 청구주장 및 제출한 증빙서류가 없고, 비사업용 기간 계산의 예외 해당사항이 없으므로, 쟁점토지는 비사업용 기간 요건을 충족하고, 쟁점외토지는 재산세 별도합산 기간을 제외한 비사업용 기간이 168일로 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간(366일)을 미충족하여 비사업용 토지에 대한 해당사항이 없다. (나) 건설 착공 여부에 대해 검토한바, 청구법인은 건축신고필증과 착공신고서 제출하였으나 2020.3.11. 신고한 착공신고서상 착공예정일은 2020.12.28.로 쟁점토지의 양도일 이후이고, 2021년 8월 기준 ‘다음 로드뷰’의 사진 상 나대지 상태로, 착공한 흔적이 없으며, 청구법인이 택지 분양을 목적으로 하는 점 등 비사업용 기간 계산의 예외 요건인 건설에 착공한 토지로 볼 수도 없다.
(1) 법인세법 제55조의2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가.지방세법이나 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나.지방세법제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 법인세법 시행령 제92조의3(비사업용 토지의 기간기준) 법 제55조의2 제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.
4. 산림조합 및 산림계가 그 고유목적에 직접 사용하는 임야
5. 제사·종교·자선·학술·기예 그 밖의 공익사업을 목적으로 하는 지방세법 시행령제22조에 따른 비영리사업자가 그 사업에 직접 사용하는 임야
6. 종중이 소유한 임야(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)
7. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 법인의 업무에 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야 제92조의8(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ① 법 제55조의2 제2항 제4호 다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
13. 그 밖에 제1호 내지 제12호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황 및 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지 제92조의11(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 법 제55조의2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간
③ 법 제55조의2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
5. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 (3) 법인세법 시행규칙 제46조의2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) ① 영 제92조의11 제1항 제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가건축법제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지: 착공이 제한된 기간
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서사도법에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로: 사도 또는 도로로 이용되는 기간 4.건축법에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(公共空地)로 제공한 토지: 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간
(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 증빙자료에 의하면 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 청구법인은 2017.3.7. OOO외 5필지(OOO㎡)를 취득한 후, 그 중 OOO㎡를 6필지로 분할하였고, 2020.4.24. 같은 리 OOO(OOO㎡) 토지를 취득하였는데, 2020.5.4.∼2020.11.16. 기간 동안 총 4차례에 걸쳐 쟁점토지와 쟁점외토지를 OOO원에 양도하였고, 쟁점토지 등의 취득 및 양도내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지 등의 취득 및 양도내역 (단위: ㎡, 원) (나) 국세청 전산시스템 상 재산세전수자료 토지물건상세조회 내역에 따르면, 아래 <표2>와 같이 쟁점토지 및 쟁점외토지는 공부상 지목은 임야이나 사실상 대지로 종합합산과세대상으로서 재산세가 부과된 것으로 나타난다. <표2> 쟁점토지 및 쟁점외토지의 지목 현황 (다) 청구법인은 2010.12.31. OOO로부터 부동산개발업등록증(등록번호: OOO등록일자: 2010.10.15.)을 발급받았는데, 법인등기사항증명서상 목적사업은 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구법인의 법인등기사항증명서상 목적사업 (라) 쟁점토지의 착공신고서 상 착공예정일은 2020.12.28.로 쟁점토지의 양도일 이후이고, 쟁점토지의 매매계약서 및 착공신고서 등, 건축관계자 변경 신고필증, 인터넷 포털사이트의 로드뷰 사진은 아래 <표4>·<표5>·<표6>·<표7>과 같다. <표4> OOO <표5> OOO <표6> OOO <표7> OOO (마) 청구법인은 아래 <표8>의 OOO단지 조성공사 사진(2010년∼2017년)과 OOO시장이 발급한 쟁점토지가 포함된 지적도 등본 및 허가현황도, 2020사업연도 자본금과 적립금조정명세서(갑)을 제출하였다. <표8> OOO단지 조성공사 사진(2010년∼2017년) (바) 쟁점토지의 일부 지번을 병합한 후의 2020년 항공사진은 아래 <표9>와 같다. <표9> 쟁점토지의 2020년 항공사진
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 우선법인세법제55조의2 제2항에 의하면 비사업용토지란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다고 규정되어 있고, 제2호에는 임야로 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것을 제외하도록 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제92조의11 제1항 제3호는 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 부득이한 사유에 해당되는 토지라고 규정되어 있다. (나) 청구법인은 부동산 개발업 등을 영위하면서 쟁점토지를 사업목적에 사용하여 비사업용 토지에 해당하지 않는다고 주장하나,법인세법제55조의2에서는 내국법인을 적용대상으로 규정하고 있을 뿐 부동산 개발업 등의 업종에 대해 별도로 제외하지 아니하므로 청구법인의 경우와 같이 부동산 개발 및 분양업을 주업으로 하는 법인이 보유하던 토지라고 하여 비사업용 토지의 요건을 달리 적용하는 것은 아닌 점, 쟁점토지는 지목이 임야로법인세법제55조의2 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제92조의11 제1항 제3호에 해당하지 않으므로 비사업용 토지에 해당하는 것으로 봄이 타당한 점, 쟁점토지의 취득일부터 양도일까지 기간 동안 쟁점토지에 건축물 건설에 착공하였다고 볼 수 있는 공사 도급계약서나 세금계산서 등 증빙이 확인되지 않는 점, 쟁점토지의 착공신고서 상 착공예정일은 쟁점토지의 양도일 이후이고 2020년에 쟁점토지를 촬영한 항공사진 상에서도 나대지로 방치되어 있을 뿐 건축물 신축을 위한 착공은 이루어지지 아니한 것으로 보이는 점, 쟁점토지는 청구법인이 보유하고 있던 기간 동안 나대지로 매년 종합합산과세대상 토지로 분류되어 재산세가 부과된 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 청구법인에게 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.