상속으로 취득한 토지와 신축으로 취득한 건물을 양도한 후 위 부동산의 취득가액을 토지의 상속개시일 당시로 소급감정한 가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2006.10.28. AAA(이하 “피상속인”이라 한다)으로부터 상속으로 취득한 OOO 소재 토지 368.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 1995.1.11. 신축하여 취득한 쟁점토지 위의 겸용주택 934.7㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 2020.12.22. OOO원에 양도하고, 2021.2.25. 쟁점토지는 상속개시일 당시 기준시가(개별공시지가)를, 쟁점건물은 환산가액을 각 취득가액으로 하여 쟁점부동산의 양도소득금액 OOO원에 대하여 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였다.
• 나. 청구인은 2021.10.19. 쟁점부동산의 취득가액을 상속개시일(2006.10.28.)로 소급하여 감정한 가액인 OOO원(이하 “쟁점소급감정가액”이라 한다)로 보아야 한다고 주장하며, 2021.11.8. 처분청에 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 환급해달라는 취지로 경정청구를 하였다.
• 다. 처분청은 2022.1.13. 쟁점부동산 취득일로부터 수년이 경과한 후에 평가한 쟁점소급감정가액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 하여 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.4.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 개별공시지가는 보통 시가의 70%수준으로 시가보다 낮게 형성되고 있고, 이보다 합리적으로 산출된 가액이 있다면 그 평가액이 보다 시가에 가깝다고 할 것인바, 소급 평가된 가액이라고 하더라도 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 등 관련 규정에 따라 평가한 가액이라면 기준시가나 환산가액으로 산출한 금액보다 시가에 가깝다고 할 것이므로 공신력있는 감정평가기관이 쟁점부동산 인근 부동산의 매매사례가액 등을 참고하여 합리적이고 객관적인 방법으로 평가한 쟁점소급감정가액을 취득당시의 시가로 보아 양도소득세를 과세함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제163조 제9항 은 상속받은 자산의 실지거래가액은 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 의하면 소급감정가액이나 평가기준일 전후 6개월 이외 기간의 매매사례가액은 시가로 인정할 수 없도록 규정하고 있으므로 청구인이 제출한 정안감정평가법인(주)의 감정평가서는 평가기준일인 2006.10.28.로부터 약 15년이 경과한 후인 2021.10.19. 작성되었으므로 상속세 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에서 규정하는 상속재산가액 시가인 ‘감정가액’에 해당하지 않는다.

• 가. 쟁점 쟁점소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령(2021.2.27. 대통령령 제31442호로 개정되기 전의 것) 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

(3) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2021.1.5. 대통령령 제31380호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2. 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 양도소득세 신고 및 경정청구 내역 OOO

(2) 쟁점부동산을 감정평가한 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점부동산의 감정평가 내역 OOO

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점소급감정가액이 공신력 있는 감정기관이 평가한 결과로서 시가에 부합하게 감정한 금액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 시가로 인정할 수 있는 감정가액 및 매매사례가액의 범위를 평가기준일 전후 6개월 이내의 감정가액 또는 매매사례가액 중 확인되는 가액을 말한다고 규정하고 있으므로, 청구인이 제시한 쟁점감정가액은 쟁점토지를 상속으로 취득한 2006.10.28. 로부터 약 15년이 경과한 시점에 이루어진 감정평가에 의한 가액이므로 위 가액을 시가로 보기 어려운 점(조심 2019구1848, 2019.11.14. 등 다수, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점토지를 2006.10.28. 상속으로 취득하였고, 쟁점건물을 1995.1.11. 신축취득하여, 각 취득일자가 상이함에도 불구하고 취득일을 상속기준일로 동일하다고 보아 감정가액을 산정하였으므로 쟁점소급감정가액은 쟁점부동산을 합리적으로 감정한 가액이라고 볼 수 없는 점 등에 비추어 위와 같은 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.