처분청이 우리 원의 재조사 결정에 따라 실시한 조사에서 평가기간 이내에 쟁점주택과 유사한 6개 매매사례를 제공받아 조사를 실시한 결과 해당 주택들의 층수․주용도․면적․신축연도 및 개별주택가격 등이 쟁점주택과 상이하여 그 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어려워서 불가피하게 보충적 평가액인 개별주택가격을 취득가액으로 적용한 당초 과세처분을 그대로 유지한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움
처분청이 우리 원의 재조사 결정에 따라 실시한 조사에서 평가기간 이내에 쟁점주택과 유사한 6개 매매사례를 제공받아 조사를 실시한 결과 해당 주택들의 층수․주용도․면적․신축연도 및 개별주택가격 등이 쟁점주택과 상이하여 그 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어려워서 불가피하게 보충적 평가액인 개별주택가격을 취득가액으로 적용한 당초 과세처분을 그대로 유지한 것으로 나타나는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 피상속인(청구인의 父)은 쟁점주택에서 30년 이상 거주하면서 ‘부동산 투기’는 상상도 하지 못한 선량한 국민이었고, 청구인은 2013년 11월경 피상속인이 사망함에 따라 쟁점주택을 상속받게 되었다. 이후 청구인은 2016년 2월경 20여년간 근무한 회사에서 퇴직한 후 쟁점주택을 담보로 대출을 받아 작은 사업을 시작했으나 실패하였고, 이로 인해 정신이 없어 쟁점주택이 경매로 넘어간 줄도 몰라 양도소득세를 신고하지 못하였다. 처분청은 경매 당시 배우자 명의로 된 오래된 아파트가 있다는 이유로 청구인을 1가구 2주택자로 본 후, 쟁점주택의 취득가액이 공시지가로 책정하여 청구인에게 OOO원이 넘는 양도소득세를 부과하였다.
(2) 그러나 상속개시일 당시 쟁점주택의 시세는 평당 OOO원 이상이었고, 청구인은 이러한 시세를 감안할 때 공제 후 상속세액이 없어 상속세 신고도 하지 아니하였다. 당시 시세에 따라 상속세 신고를 했다면 이 건 양도소득세 관련 문제도 발생하지 않았을 텐데, 법에 대한 무지로 상속재산가액이 얼마 되지 않으면 상속공제 적용으로 문제가 없다고 보다 신고하지 아니하였고, 재기를 하기 위해 열심히 살고 있는 현재로서는 이러한 무지가 후회되기 그지없다. 이 건 처분으로 재기 중인 청구인이 감당할 수 없는 OOO원이 넘는 양도소득세가 부과되었는바, 취득가액을 재산정하는 선처를 호소하는 바이다.
(3) 처분청은 아파트에 대해서는 주변시세를 그 시가로 인정하면서도 유독 단독주택에 대해서만 시세평가가 안된다고 하여 공시지가를 쟁점주택의 취득가액으로 보아 양도소득세를 부과하였는데, 다음과 같은 사정을 종합하여 보면 이는 타당하지 않다. (가) 청구인은 2016년 8월경 부동산 담보대출을 신청했고, 이에 OOO은행 OOO지점장은 주식회사 AAA에 의뢰하여 감정평가를 실시하였다. 그 평가서에 의하면, 쟁점주택의 감정가액은 OOO원(토지 1㎡ 당 단가는 OOO원으로, 이하 “쟁점감정가액”이라 한다)으로 나타나는데, 이는 평가서에서 인근지역 내 평가 선례로 명시된 OOO의 평당 시세(토지 1㎡ 당 단가 OOO원)와 유사하다. (나) 통상 금융기관의 담보용 감정가는 매매시세의 80∼90% 수준이고, 단독주택은 매년 가격 변동이 그리 크지 아니하므로, 2016년 당시 쟁점감정가액을 2013년 쟁점주택의 취득가액으로 보는 데 큰 무리가 없다고 볼 수 있다. (다) 청구인은 2013년경 당시 쟁점주택의 시세를 소급하여 감정평가를 의뢰할 의사가 있는데, 참고로 주식회사 AAA은 2013년 11월∼2014년 4월 기간 동안의 쟁점주택 시세를 약 OOO원으로 탁상감정하고 있다.
(4) 조세심판원은 2021년 10월경 청구인의 사정과 청구주장의 타당성을 감안하여, 처분청에게 취득가액을 적정하게 재평가하라는 취지의 재조사결정을 하였고, 이에 청구인은 처분청에 재조사시 필요한 서류를 제출하고 그에 대한 소명을 할 수 있다고 연락하였다. 처분청은 담당자가 지정되면 별도로 연락이 갈 것이므로, 그 때 담당자와 협의하라고 하였으나, 이후 청구인에게 별도의 자료제출이나 소명의 기회를 부여하지도 않은 채, 일방적으로 원처분 유지 결정을 하였다. 청구인은 처분청의 연락만을 기다렸기에 너무나도 억울하고 답답한 상황이어서 다시 심판청구를 제기하는 바이니, 부디 이러한 점을 감안하여 주시기를 부탁드리는 바이다.
(1) 청구이유서, 처분청 답변서, 국세청 통합전산망(NTIS) 자료 등의 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인에 대한 이 건 양도소득세 부과내역은 아래 OOO과 같은데, 이에 의하면 처분청은 청구인이 양도소득세를 무신고하자, 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 현재 개별주택가격인 OOO원으로 하여 양도소득금액 OOO원을 산정한 것으로 나타난다. (나) 한편, 청구인은 피상속인에 대한 상속세를 무신고하였는데, 관악세무서장은 2017.3.8. 아래 OOO와 같이 유일한 상속재산인 쟁점주택의 상속재산가액을 상증세법령상 보충적 평가방법에 따라 개별주택가격(OOO원)으로 평가한 후 상속세 과세미달로 결정한 것으로 나타난다. (다) 쟁점주택의 개별주택가격 변동내역은 아래 OOO과 같다. (라) 쟁점주택 등기사항전부증명서에 의하면, 주식회사 BBB은 2007년 7월경 2차례에 걸쳐 청구인의 누나 BBB을 채무자로 하여 쟁점주택에 채권최고액 합계 OOO원의 근저당권을 설정하였다가, 2016년 8월경 이를 말소하였고, 2016.8.16. 다시 채무자를 청구인으로 하여 쟁점주택에 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하였는데, 이는 쟁점주택이 2019.7.15.자로 임의경매를 원인으로 매각됨에 따라 말소된 것으로 나타난다. (마) 주식회사 CCC OOO지점장은 2016년 8월경 쟁점주택에 설정한 근저당권의 채권최고액을 OOO원(채무자 BBB)에서 OOO원(채무자 청구인)으로 증액하는 과정에서 주식회사 AAA에 감정평가를 의뢰하였고, 해당 법인은 2016.8.3.을 기준일로 하여 2016.8.4.자 감정평가서를 작성하였는데, 그 평가서의 주요내용은 다음과 같다.
1. 쟁점주택의 2016.8.3. 기준 감정가액은 OOO원으로, 그 구체적인 산정내역은 아래 OOO와 같다.
2. 쟁점주택의 개요는 아래 OOO와 같다.
3. 쟁점주택 토지분의 비교표준지 및 인근지역의 매매 및 평가사례로 선정된 토지들의 주요내용은 아래 OOO과 같고, 이들은 쟁점주택으로부터 직선거리로 200m 내에 위치한 것으로 나타난다. < (바) 청구인은 2021.7.27. 우리 원에 상속개시일 당시 개별주택가격이 아닌 쟁점감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 보아야 한다는 내용의 심판청구를 제기하였고, 우리 원은 2021.10.20. ‘처분청이 매매사례가액 등에 대한 조사를 실시하는 등의 방식을 채용했음에도 불구하고 쟁점주택의 상속 개시 당시 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 사용할 수밖에 없었다는 사실을 입증하지 아니하는 이상 쟁점주택의 취득가액을 상증세법령상 보충적 평가방법에 따라 개별주택가격으로 산정한 것은 쟁점주택의 객관적 교환가치를 반영하지 못한 잘못이 있다 할 것이므로, 처분청은 청구인이 제시하는 사례를 포함하여 인근의 거래사례를 확인하는 방법 등으로 상증세법 제60조에 따라 쟁점주택의 취득가액을 재조사하여, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하라’는 취지의 재조사 결정(조심 2021인4831)을 하였다. (사) 처분청은 우리 원의 재조사 결정에 따라 쟁점주택과 OOO 소재 주택을 비교ㆍ검토하였는데, 그 주요내용은 아래와 같다. (아) 구체적으로 처분청은 재조사 당시 OOO청장으로부터 쟁점주택 관련 평가기간 내에 매매거래된 같은 동 일대의 단독주택 매매사례를 제공받았고, 그 중 그 연면적 및 대지면적이 쟁점주택과 유사한 6개 사례를 선정하여 2021.12.13.∼2021.12.15. 기간 동안 현지조사를 실시하였는데, 그 조사결과의 주요내용은 아래와 같다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 단독주택의 경우 매년 그 가격변동성이 크지 않은 점 및 쟁점감정감액의 수준 등을 고려할 때, 보충적 평가액으로서 이보다 낮은 수준의 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 상속받은 주택의 양도시 취득가액(실지거래가액)은 상속개시일 현재의 시가에 따르고, 만약 시가를 산정하기 어려운 경우라면 상증세법령상 보충적 평가액인 개별주택가격을 시가로 보는 것인바, 이 건 심리자료에 의하면, 처분청은 우리 원의 재조사 결정(조심 2021인4831, 2021.10.20.)에 따라 쟁점감정가액 평가 당시 고려된 주택과 함께, 서울특별시 관악구청장으로부터 제공받은 ‘평가기간 이내의 유사매매사례’ 중 최종적으로 면적 등이 유사한 6개 사례를 선정하여 조사한 결과, 해당 주택들은 그 층수ㆍ주용도ㆍ면적ㆍ신축연도 및 개별주택가격 등이 쟁점주택과 상이하여 그 거래가액을 쟁점주택의 시가로 보기 어렵다고 본 후, 불가피하게 관련 법령에 따라 보충적 평가액인 개별주택가격을 취득가액으로 적용한 당초 과세처분을 그대로 유지한 것으로 나타나는 점, 달리 상속개시일 당시 쟁점주택의 시가로 인정할만한 금액이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려우므로, 처분청이 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 청구인에게 한 이 건 양도소득세 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것) 제97조 [양도소득의 필요경비 계산]
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 제163조 [양도자산의 필요경비]
⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. <이하 단서 생략>
(3) 상속세 및 증여세법(2013.1.1. 법률 제11609호로 일부개정된 것) 제60조 [평가의 원칙 등]
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 [부동산 등의 평가]
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2013.9.9. 대통령령 제24710호로 일부개정된 것) 제49조 [평가의 원칙등]
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각 목 생략)
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다. <이하 각 목 생략>
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.