쟁점오피스텔은 당초부터 주거용에 적합한 구조와 기능을 갖춘 것으로 보이고, 사용승인일 이후 내부구조의 변경이 없었던 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점오피스텔에 임차인이 전입신고를 한 사실이 있었던 점에 비추어 쟁점오피스텔을 업무용시설로 임대할 의사가 없었던 것으로 보이는 점, 임차인이 쟁점오피스텔에서 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인되는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 실제 ‘주거용’으로 사용한 것으로 보아 청구인의 주택 수에 포함하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점주택을 2020.9.15., 쟁점오피스텔을 2020.10.7.에 각 양도한바, 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다면 양도시기를 조절하여 양도차익이 적은 쟁점오피스텔을 먼저 양도하였을 것이다. 청구인의 배우자 AAA이 쟁점오피스텔을 양도한 것은 2020.10.7.로 쟁점주택의 양도일과는 20여일 밖에 차이가 나지 않고 있는데, 청구인의 배우자 AAA은 다양하게 사업을 영위하는 자로 쟁점주택 및 쟁점오피스텔 양도시 양도소득세 절세 방안에 대하여 세무대리인의 조력을 받을 수 있는 상황에서 쟁점주택을 먼저 양도 했다는 것은 쟁점오피스텔을 비주거용으로 임대하고 있었다는 방증일 것이다. 만약, 청구인의 배우자 AAA이 쟁점오피스텔을 주거용으로 임대하고 있었다면 잔금청산 시기나 소유권이전등기 접수 시기를 조정하여 쟁점주택의 양도시기를 쟁점오피스텔의 양도시기 이후로 하였을 것이다.
(2) 쟁점오피스텔은 청구인의 배우자 AAA이 2005년 업무용 오피스텔로 취득하였고, 집합건물등기사항전부증명서 표제부 건물내역에도 업무시설, 운동시설, 근린생활시설로 기재되어 있으며, 집합건축물대장에도 주용도가 업무시설, 운동시설, 근린생활시설로 기재되어 있고, 청구인의 배우자 AAA과 임차인 BBB가 체결한 오피스텔 월세계약서에도 용도가 “업무”로 기재되어 있으며, BBB는 쟁점오피스텔에 대하여 비거주사실확인서를 작성하였다. 쟁점오피스텔은 실평수 7평정도로 OOO 토지(766.9㎡)와 건물(지하 2층, 지상 6층, 옥탑: 연면적 4,917.39㎡) 의 3분의1을 소유하고 있는 고액 자산가 BBB가 상시주거용으로 사용했다고 보기는 어렵다. 쟁점오피스텔 매매계약서에도 용도가 업무용으로 기재되어 있고, 양도소득세 신고시에도 일반건축물로 신고·납부하였으며, 관할세무서에서 신고시인 결정되었다. 상황이 이러함에도 조사관서에서는 쟁점주택과 쟁점오피스텔을 양도한지 1년여가 지난 2021년 9월경 이 건 양도소득세 조사를 실시하면서 2020.9.15. 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔이 상시주거용으로 사용되었다고 판단한바, 이에 대한 근거도 명백하지 아니하여 이 건 처분은 부당하다.
(2) 쟁점오피스텔은 91A형으로 전용면적이 45.89㎡, 평수로 대략 15평으로 평면도상 복층 형태이고 주방시설, 화장실, 냉장고, 세탁기 등이 갖추어져 있어 설령 일시적으로나마 업무용 시설로 사용하더라도 언제든 주거용도로 사용이 가능한 상태였다. 쟁점오피스텔의 임차인 CCC는 2013.12.4.～2016.11.22. 기간 동안 쟁점오피스텔에 자녀들과 함께 거주한 사실이 주민등록등(초)본에 의하여 확인되고 조사관서가 사실확인을 위해 CCC에게 공문을 발송하였는데, 임차인 CCC는 2021.10.14. 실제 자녀들과 함께 주거용으로 사용하였다고 회신하였다. 또한, 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔 임차인 BBB는 2019.8.17. 이후 현재까지 쟁점오피스텔울 직원의 숙소로 사용한다고 유선통화 시 진술한 바 있으며, 2021.10.19. BBB와의 접촉이 어려워 문자 메세지로 최초 진술한 내용에 대해 재확인을 받은 바, 임차인 직원의 숙소 사용 또한 임차인의 쟁점오피스텔에 대한 이용형태에 비추어 불특정 다수가 단기간에 일시적인 숙식을 위하여 사용한 것이라기보다 따로 지정된 소수 직원이 상당기간에 걸쳐 상시 주거용으로 사용한 것으로 판단(조심 2021서1504, 2021.6.1. 같은 뜻임)되므로 쟁점오피스텔은 주거용건물로 보아야 하고 따라서 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 배제한 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1〜6호 〈생략〉
7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (3) 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(이하생략) 제156조(고가주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
(1) 청구인의 당초 신고내역과 처분청이 쟁점주택에 양도에 대하여 경정한 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 당초 신고내역 및 처분청의 경정내역 OOO
(2) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 제출한 자료에 의하면 청구인의 배우자는 쟁점오피스텔에 대하여 관할세무서에 부동산임대업에 대한 사업자등록을 하지 아니한 것으로 확인되고 지방자치단체에도 임대업 등록한 사실이 없는 것으로 확인된다. (나) 국세청 전산망에 따르면 쟁점오피스텔을 소재지로 하는 사업자등록 내역은 확인되지 않는 것으로 나타나고, 2013.12.4.〜2016.11.21. 기간 동안 임차인 CCC는 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고를 한 것으로 나타나며, 2017.12.21. OOO가 전세권을 설정(2018.8.17.해지)한 사실이 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서상 확인된다. (다) 청구인이 제출한 지방세 세목별 과세증명서에 따르면 쟁점오피스텔의 재산세는 건축물로 과세되었음이 확인된다. (라) 쟁점오피스텔의 집합건축물대상 상 주용도는 업무시설(오피스텔), 운동시설, 근로생활시설로 기재되어 있고, 쟁점오피스텔이 속한 2∼18층까지는 오피스텔로 층별 용도가 명시되어 있는 것으로 나타난다. (마) 청구인이 2019.8.8. 쟁점오피스텔의 임차인 BBB와 체결한 임대차 계약서상 용도는 업무용으로, 보증금 OOO원, 월세 매월 16일 후불로 OOO원을 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사항 7번에서 본 계약의 임차인은 본 물건에 개인 또는 법인의 전입신고를 하지 않으며 세금공제용 영수증 등을 요구하지 않는다고 기재되어 있다. (바) 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점오피스텔을 임차한 BBB가 쟁점오피스텔을 비거주용으로 사용하였다는 내용의 확인서를 제출하였고 조사관서는 BBB에게 사실을 확인하고자 연락(공문발송 등)을 한 것으로 나타나는데, BBB는 2021.10.20. 문자메세지로 지방에서 OOO로 취직한 직원이나 당장 직원 개인 사정으로 단기간 지낼 곳이 필요한 직원들이 사용하는 곳이라고 답신한 것으로 나타난다. (사) 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 약 20일 지나 쟁점오피스텔을 양도한 것으로 나타나고, 쟁점오피스텔 매매계약서에는 용도가 업무용으로 기재되어 있는 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점오피스텔을 업무용으로 사용하였다고 주장하나, 쟁점오피스텔에 대한 내부 사진 및 평면도 등에 의하면 세탁기, 가스레인지, 싱크대 등 취사시설이나 욕실 등 주거에 필요한 시설을 구비된 상태로 준공되어 당초부터 주거용에 적합한 구조와 기능을 갖춘 것으로 보이고, 사용승인일 이후 내부구조의 변경이 없었던 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점오피스텔에 대하여 부동산임대사업자 등록을 하지 아니하였고 월세 OOO원에 대하여 부가가치세를 신고․납부한 사실이 없으며 양도 당시는 아니나 쟁점오피스텔에 임차인이 전입신고를 한 사실이 있었던 점에 비추어 쟁점오피스텔을 업무용시설로 임대할 의사가 없었던 것으로 보이는 점, 전입신고 불가 등의 특약사항은 그 실질이 임차인의 거주를 전제로 하여 작성한 것으로 보이고, 임차인 BBB는 쟁점오피스텔에서 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인되며, BBB가 직원들이 단기간 지냈다고 소명하였으나, 이를 근거로 쟁점오피스텔을 고시원과 같은 단기숙소로 동일시하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔을 실제 ‘주거용’으로 사용한 것으로 보아 청구인의 주택 수에 포함하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2021전5424, 2022.8.31. 외 다수, 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.