쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산은 2002.11.12. 4층 84.80제곱미터가 증축된 사실이 나타나고 있는 점 등에 비추어, 청구인이 주장하는 자본적 지출액 중에서 처분청이 확인한 111원을 자본적 지출액으로 보는 것이 타당하다 할 것임. 따라서, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지취득가액으로 하고, 취득가액 111원, 자본적 지출액 111원, 기타 취·등록세 등을 양도소득 필요경비에 포함하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.4.19. 청구인에게 한 2017년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 쟁점부동산의 실지취득가액 OOO원 및 자본적 지출액 OOO원을 양도소득의 필요경비에 포함하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 당초 분실한 것으로 알았던 쟁점부동산의 매매계약서 및 월세계약서를 찾아 쟁점부동산의 실지취득가액의 증거서류로 제출하는바, 쟁점부동산의 실지취득가액을 매매계약서 상 OOO원과 청구인이 승계한 임대보증금 OOO원의 합계액 OOO원으로 보아야 한다. (가) 청구인은 2017년 6월 2017년 귀속 양도소득세 신고 시 취득에 관한 매매계약서를 찾지 못하여 이를 제출하지 못하였고, 쟁점부동산을 매입한 2002년으로부터 1년 뒤 매입한 쟁점부동산 인근의 OOO 토지 매매계약서가 있으니 이를 통해 입증하면 된다고 단순하게 생각하였으며 이는 청구인의 불찰이었다. (나) 그러나 2021.6.29. 형편이 어려워져 이사를 하면서 짐 대부분을 정리하고 버리는 와중에 35년 전 결혼식을 올릴 때 사용한 한복 속에서 쟁점부동산 취득에 관한 매매계약서와 월세계약서를 찾았다. (다) 해당 매매계약서와 월세계약서를 종합하면, 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO원으로 보아야 한다.
1. 쟁점부동산의 매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있으나, 이는 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 승계한 임대보증금 합계 OOO원을 제외한 것이다.
2. 쟁점부동산의 건물은 취득 당시 지하1층∼지상3층의 근린생활시설로 청구인이 승계한 임대보증금은 1층 OOO, 2층 OOO, 3층 OOO, 지하1층 OOO 합계 OOO원인 바, 1층∼3층 임차인과는 별도로 월세계약서를 작성한 반면, 지하1층 노래방 임차인은 수리 문제로 보증금을 바로 지급하게 되어 별도로 월세계약서를 작성하지 아니하였다.
3. 구체적으로 당시 지하1층에 물이 많이 새서 임차인의 수리요청이 있었으나, 그 수리가 어려워 임차인에게 보증금을 돌려주고, 지하1층은 이후 주차장으로 만들어 사용하였다.
(2) 쟁점부동산의 자본적 지출액 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 청구인이 제출한 증명서류 일부의 사업장 소재지가 ‘OOO’로 되어 있다고 하여 이를 쟁점부동산의 자본적 지출액이 아니라고 볼 수 없다.
1. 처분청은 청구인이 제출한 자본적 지출액 관련 증명서류의 공급자 사업장이 ‘OOO’에 소재하고 있어 이를 쟁점부동산의 필요경비로 인정하기 어렵다는 의견이나, 청구인은 당시 OOO에 거주하였기 때문에 인근에서 건축자재를 구입한 것에 불과하다.
2. 청구인은 당시 OOO로 이사하면서 OOO에 소재한 동생 집으로 전입신고를 하였으나, 이는 OOO에서 하는 일이 많아 그렇게 한 것에 불과하다.
3. 실제 OOO의 건축물대장에는 건축주가 청구인으로 되어 있는바, 청구인은 해당 토지를 매입한 후 단독주택을 건축하여 실제 거주하였다. (나) 쟁점부동산의 세입자들이 하나둘 나가면서 청구인은 쟁점부동산에 직접 거주하기 위해 이를 주택 내지 사무실로 개조하기 위한 공사를 수차례 진행하였다.
1. 먼저 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 지하1층 및 옥상 방수공사를 하였고, 그 직후 증축허가를 받아 4층 건물로 증축하는 공사를 하였다.
2. 그러던 중 3층 세입자가 나가면서 3층의 뼈대만을 남기고 칸막이(벽돌), 보일러, 샤시, 도시가스, 계단, 현관 대리석 시공 등을 하였다.
3. 이 가운데 지하1층 누수가 해결되지 아니하여 결국 지하1층을 모두 철거한 후 지하로 직접 내려가는 주차장을 설치하였는바, 이 과정에서 기존에 존재하던 기계식 주차장을 없앴는데 이에 관한 별도의 폐기신고를 하지 않아 OOO에 벌금만 OOO원을 납부하였고, 그러다보니 2004년 초까지 공사를 하게 되었다.
4. 그러다가 2층 세입자도 나가면서 3층과 똑같이 뼈대만 남기고 전부 공사한 후 얼마간을 청구인이 살다가 2층은 세를 놓고, 청구인은 3층에 거주하였으며 청구인은 실제 쟁점부동산에 거주하였는바, 이에 대한 증거서류로 관련 주민등록초본과 손자들과 함께 생활한 사진 등을 제출한다.
5. 이 때 2층의 임차인인 AAA은 월세 납부를 미루다가 청구인도 모르게 이사를 가버렸고, 이후 OOO세무서에서 AAA이 실제 2층 공사를 했다고 전화가 와 청구인이 아니라고 한 사실도 있다.
6. 2005년에는 쟁점부동산 1층의 세입자가 OOO에서 가구점으로 변경되었는데 이때에도 청구인이 바닥 전체와 내벽 일부를 타일대리석으로 시공하였고, 화장실, 도시가스, 현관문 공사까지 하였다.
7. 이와 같이 수차례 공사를 하다 보니 영수증을 제때 보관하지 못해 관련 증명서류 일체를 제출하는 것이 어려웠고, 실제 청구인이 지출한 자본적 지출액은 이보다 많다. (다) 처분청은 쟁점부동산에 관한 공사를 진행하던 시기가 청구인과 청구인의 배우자 aaa가 다수의 주택신축을 진행하던 시기와 유사하여 청구인이 제출한 증빙서류를 인정하기 어렵다는 의견이나, 청구인과 aaa가 진행한 주택신축공사는 다수의 사업자가 함께 공사를 진행한 것이므로 청구인이 함부로 쟁점부동산 앞으로 영수증을 발급받을 수 없는 것이다.
(1) 매매계약서를 통해 확인되는 매매대금은 OOO원이고, 이와 별도로 임대보증금을 승계하였음을 확인할 수 없으므로 쟁점부동산의 실지취득가액은 OOO원으로 보아야 한다. (가) 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있는바, 일반적으로 부동산 매매계약서에는 매매대금에 보증금 등을 포함하여 작성하므로 해당 계약서에 기재된 매매대금 OOO원에는 임대보증금이 이미 포함되어 있는 것으로 보아야 한다. (나) 청구인에게 2002년 쟁점부동산을 양도한 양도인은 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (다) 청구인이 주장하는 OOO원은 쟁점부동산 바로 인근에 있는 OOO 토지의 매입가액(취득일 2003.7.23.)에 해당하며 이를 쟁점부동산의 실지취득가액으로 볼 수 없다.
(2) 청구인이 제출한 증명서류만으로는 청구인이 주장하는 지출액이 쟁점부동산의 자본적 지출에 해당한다고 볼 수 없고, 청구인이 주장하는 자본적 지출액을 최대한 반영하더라도 환산취득가액을 적용하여 산정한 양도차익보다 많다. (가) 취득가액 등 필요경비는 납세의무자의 지배 영역에 있는 것으로 그 입증의 책임을 납세의무자에게 있는 것으로 보는 것이 공평에 관념에 부합한다. (나) 청구인이 2017.8.31. 양도소득세 신고서를 제출하면서 첨부한 자본적 지출 관련 증빙서류는 2002년부터 2005년까지의 영수증, 입금표 등 총 90건, 합계 OOO원이나, 처분청이 이를 검토한바 실제 쟁점부동산의 자본적 지출에 해당하는 것은 총 19건, 합계 OOO원이다(아래 <표1> 참조). <표1> 처분청이 인정한 자본적 지출액 OOO원 상세 내역 ◯◯◯ (다) 나머지 서류는 증빙서류에 공사내역 없이 금액과 수취자 등의 기본정보만 확인되는 서류로 아래 <표2>와 같이 청구인이 주장하는 자본적 지출액이 쟁점부동산에 대한 것인지 여부를 확인할 수 없거나, 쟁점부동산을 취득하기 전에 지출하였거나, 공급장소가 쟁점부동산 소재지가 아니므로 이를 쟁점부동산의 자본적 지출액으로 보기 어렵다. <표2> 처분청이 불인정한 자본적 지출액 OOO원 상세 내역 ◯◯◯ (라) 나아가 청구인 및 청구인의 배우자 aaa는 아래 <표3>과 같이 2002년부터 2005년까지 16개의 주택신축판매업 사업장을 운영하였는바, 청구인 및 aaa가 신축한 건축의 착공일부터 사용수익일까지의 기간이 위 증빙서류의 작성기간과 일치하므로 위 <표2>와 같이 쟁점부동산의 자본적 지출액인지 여부가 불분명한 금액을 별도의 입증 없이 인정하기는 어렵다. <표3> 청구인과 배우자 aaa의 사업자등록 이력 ◯◯◯ (마) 결국 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서에 기재된 매매 대금 OOO원, 자본적 지출액 OOO원, 그 외 필요경비 OOO원을 쟁점부동산 양도가액에서 차감하여 양도차익을 산정하면 오히려 이 건 과세처분의 양도차익보다 OOO원 증가하는바, 이 건 과세처분은 오히려 정당한 세액보다 낮은 과세표준에 기초한 것이다.
① 쟁점부동산의 실지취득가액이 OOO원인지 OOO원인지 여부
② 자본적 지출액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제160조의2【경비 등의 지출증명 수취 및 보관】② 제1항의 경우 사업소득이 있는 자가 사업과 관련하여 사업자(법인을 포함한다)로부터 재화 또는 용역을 공급받고 그 대가를 지출하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증명서류를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 제163조 및 법인세법 제121조 에 따른 계산서
2. 부가가치세법 제32조 에 따른 세금계산서
3. 여신전문금융업법에 따른 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 사용하여 거래하는 경우 그 증명서류를 포함한다)
4. 제162조의3 제1항에 따라 현금영수증가맹점으로 가입한 사업자가 재화나 용역을 공급하고 그 대금을 현금으로 받은 경우 그 재화나 용역을 공급받는 자에게 현금영수증 발급장치에 의하여 발급하는 것으로서 거래일시ㆍ금액 등 결제내역이 기재된 영수증(이하 “현금영수증”이라 한다) (2) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제67조【즉시상각의 의제】② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제6항 에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조제1항제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
⑥ 법 제97조 제2항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.
(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득 관련 매매계약서는 아래와 같다. ◯◯◯
(3) 청구인은 위 매매계약서 상 매매대금 OOO원에는 청구인이 승계한 임대보증금 OOO원이 포함되어 있지 않으므로 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 보아야 한다고 주장하는바, 이와 관련하여 청구인이 제출한 서류는 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산 실지취득가액과 관련하여 청구인이 제출한 서류 ◯◯◯
(4) 청구인은 쟁점부동산과 관련하여 OOO원의 자본적 지출액이 발생하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있는바, 그 증거서류로 입금표, 영수증 무통장입금증, 거래명세표, 견적서, 계약서 등을 제출하였다. (5) 처분청은 청구인이 제출한 증거서류는 세부 공사내역 없이 금액과 수취자 등의 기본정보만이 확인되는 간이영수증으로 이를 인정하기 어렵고, 이 중 일부가 쟁점부동산의 자본적 지출에 해당하는 것으로 보더라도 인정할 수 있는 자본적 지출의 합계액은 OOO원이어서 이를 반영하여 양도차익을 재산정하더라도 환산취득가액을 적용하여 산정한 양도차익보다 크다는 의견이다(아래 <표6> 참조). <표6> 청구주장을 반영하여 처분청이 재산정한 양도차익 ◯◯◯
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대해서 살피건대, 처분청은 청구인이 제시한 취득 매매계약서의 매매대금에 임대보증금이 포함되어 있으므로 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아야 한다는 의견이나, 쟁점부동산의 취득 매매계약서에는 매매대금 OOO원을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지불하는 것으로 되어 있을 뿐 임대보증금이 매매대금에서 차감된다고 볼만한 사정은 나타나지 않는 반면, 매매계약서 특약사항에는 “① 잔금일에 임대차계약은 매도인, 매수인, 임차인 등 3인이 합의하여 인계인수한다. ② OOO 주식회사 채권최고 금 OOO원 근저당”이라고 기재되어 있고, 이를 통해 청구인이 쟁점부동산의 임차인들과 잔금일에 별도의 임대차계약서를 작성한 것으로 보이므로 기존 임대차계약 및 근저당을 승계한 것으로 봄이 타당한 점 등에 비추어, 쟁점부동산의 실지취득가액은 매매대금 OOO원과 기존 임대보증금 OOO원을 합한 OOO원으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. (나) 다음으로 쟁점②에 대해서 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 자본적 지출액 OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 관련 증빙을 제시하고 있으나, 청구인은 쟁점부동산 외 경기도 일원에서 다수의 주택신축판매업을 영위하고 있어 청구인이 제시한 영수증, 입금표 등만으로는 청구인이 주장하는 금액이 쟁점부동산의 자본적 지출액에 해당하는지 여부가 객관적으로 입증되었다고 보기 어려운 점, 처분청은 청구인이 주장하는 자본적 지출액 중에서 OOO원에 대하여 지출 증명서류에 기재된 내역을 기초로 쟁점부동산의 자본적 지출액으로 볼 수 있다고 인정하고 있는 점, 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점부동산은 2002.11.12. 4층 84.80㎡가 증축된 사실이 나타나고 있는 점 등에 비추어, 청구인이 주장하는 자본적 지출액 중에서 처분청이 확인한 OOO원을 자본적 지출액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액이 아닌 실지취득가액으로 하고, 취득가액 OOO원, 자본적 지출액 OOO원, 기타 취·등록세 등을 양도소득 필요경비에 포함하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.