쟁점아파트의 시가를 국민은행이 제공한 시세 평균액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2020.7.14. 청구인의 부(父) AAA가 사망함에 따라 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다) 등을 상속받은 후, 2021.1.25. 상속세를 신고하면서 상속재산 중 쟁점주택의 시가를 상속개시일이 속하는 달의 ‘OOO이 제공한 시세 평균액’인 OOO원으로 하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사 결과 쟁점주택과 같은 단지 내 같은 동의 제2401호(이하 “비교대상주택”이라 한다)가 평가기간 이내에 매매계약 체결(2020.8.5.)되어 OOO원에 거래된 사실을 확인한 후 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제4항에 따라 해당 가액을 쟁점주택의 시가로 보아 이를 상속재산가액으로 하고 다른 조사내용을 포함하여 2021.10.15. 청구인에게 2020.7.14. 상속분 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OOO이 제공한 시세는 특별한 사정이 없는 한 객관적 교환가치를 반영한 시가로 인정하여야 한다.

(1) OOO 실거래시스템 자료 등에 의하면, 상속개시일인 2020.7.14.을 기준으로 2020년 2월부터 2020년 6월 사이에 쟁점주택과 유사재산의 매매사례가액은 OOO 시세가액의 범위(OOO원)에서 형성되다가 2020년 8월에 OOO원에서 OOO원 정도로 큰 폭 상승하였고, 20층을 기준으로 20층 이상의 고층(OOO원)이 저층(OOO원)보다 OOO원에서 OOO원 정도 높게 상승하였으며, 쟁점주택과 동일 단지 내 다른 평수의 경우에도 2020년 7월 이전 월과 2020년 7월 사이 거래가액의 변동성이 없다가 2020년 8월부터 OOO원 정도가 상승하였다.

(2) 상증법 제60조에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일의 시가를 원칙으로 하고 일정한 요건이 성립되는 경우 유사재산의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있는바, 이 경우 상속재산의 상속개시 당시와 유사재산의 거래일 사이에 거래금액의 변동성이 없고 상속재산과 유사재산의 위치, 면적 및 층고 등의 유사성이 있어야 유사재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 볼 수 있으나, 쟁점주택은 17층, 비교대상주택은 24층으로 매매가격이 OOO원에서 OOO원 정도의 차이가 나 그 유사성이 있다고 보기 어렵다.

(3) 2020년 8월을 기준으로 유사재산의 가격변동성이 크고 20층 이상 고층의 경우 중저층의 거래가격과 상당한 차이가 있으므로 해당 기간의 유사재산의 가격은 쟁점주택의 시가로 볼 수 없고 상속개시일 이전에 형성된 유사재산의 매매사례가격인 OOO원 사이의 가격을 쟁점주택의 시가로 보아야 하는바, 이와 그 가격이 유사한 OOO 제공 시세 평균액(OOO원)을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세를 신고한 것은 타당하다.

• 나. 처분청 의견 이 건은 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는 가액이 둘 이상인 경우에 해당하여 평가기준일 전후 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 적용하였다.

(1) 조세심판원은 쟁점주택과 비교대상주택의 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 해당 요인이 가격에 영향을 미치는 객관적이고 중대한 요인으로 보기는 어렵고 상증법 시행규칙 제15조 제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당하다고 결정(조심 2021서2604, 2021.7.3. 등 다수)하였는바, 위 시행규칙 규정의 요건을 모두 충족하고 평가기준일(2020.7.14.)로부터 가장 가까운 날에 매매계약(2020.8.5.)이 체결된 비교대상주택의 매매가액(OOO원)을 쟁점주택의 시가로 결정하였다.

(2) 청구인은 홈택스(상속·증여재산평가하기) 등을 통해 쟁점주택에 대한 유사매매사례가액을 조회할 수 있었음에도 이를 조회하지 않고 편의상 OOO에서 발표한 시세를 쟁점주택의 가액으로 신고하였는바, 쟁점주택이 소재해 있는 송도 아파트 가격은 상속개시일 전후로 상승하는 추세여서 사후 작성되는 OOO 시세가 이를 반영하지 못한 것으로 보여 청구주장처럼 OOO 시세를 상속개시일 현재 시가로 보기 어렵다.

(3) 쟁점주택과 동일 면적인 유사주택의 경우 평가기간 내 뿐만 아니라 평가기간 외에도 OOO원 이상으로 거래된 내역이 확인되어 OOO원은 쟁점주택의 시세로 고착화되었다고 볼 수 있다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 시가를 OOO이 제공한 시세 평균액으로 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다.(후단 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

• 가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
• 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
• 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2021.7.14. 부(父) AAA가 사망함에 따라 OOO 시세 평균액(OOO원)을 쟁점주택의 시가로 하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 쟁점주택과 동일 단지 내에 있으면서 주거전용면적(OOO) 및 공동주택가격(OOO원)이 동일하고 평가기간 내에 거래(계약일 2020.8.5.)된 비교대상주택의 매매사례가액(OOO원)을 쟁점주택의 시가로 하여 상속세를 결정하였다.

(2) 처분청이 제출한 평가기간 내(아래 <표1>) 및 평가기간 외(아래 <표2>)의 쟁점주택과 동일단지 내 유사주택(동일 면적) 현황(국세청 홈텍스의 평가정보조회서비스 자료)에 의하면, 평가기간 내에 유사주택의 거래가액은 OOO원에서 OOO원에서 형성되었고 그 중 비교대상주택(OOO원)은 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 거래되었으며, 평가기간을 벗어난 기간의 유사주택은 OOO원에 거래된 것으로 나타난다. <표1> 평가기간 내 쟁점주택과 동일 단지 및 면적 유사주택 현황 OOO <표2> 평가기간 외 쟁점주택과 동일 단지 및 면적 유사주택 현황 OOO

(3) 청구인이 제출한 평가기간 내 쟁점주택과 동일단지 내 유사주택(동일 면적) 거래가액 현황(아래 <표3>)에 의하면, OOO 시세 평균액은 OOO원에서 OOO원에 형성된 것으로 나타난다. <표3> 평가기간 내 쟁점주택과 동일 단지 및 면적 유사주택 현황 OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 상속세가 부과되는 재산의 시가 적용과 관련하여, 상증법 시행령 제49조 제2항․제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액이 있는 경우에는 그 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 보고, 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있으며 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내(가목)에 있고, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내(나목)이며, 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내(다목)이면 평가대상 주택의 유사재산으로 보아 그 매매가액을 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점주택의 시가를 OOO이 제공한 시세 평균액으로 보아야 한다고 주장하나, 처분청이 쟁점주택의 유사매매사례로 본 비교대상주택은 쟁점주택과 동일 단지 내에 있고 주거전용면적과 공동주택가격이 동일하여 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각목의 요건을 모두 충족하고, 유사재산 중 평가기간기준일로부터 가장 가까운 날에 매매계약이 체결된 점, 상속개시일 이후에도 쟁점주택과 유사한 재산의 거래가액이 OOO원인 것으로 나타나 그 거래시세가 OOO원에 형성된 것으로 보이는 점, OOO이 제공한 시세 평균액은 상속재산의 평가를 함에 있어 참조대상일 뿐 그 가액이 시가에 해당된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액(OOO원)을 쟁점주택의 시가로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.