청구인이 매출(부동산중개수수료)을 누락하였다고 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문]

1. OOO서장이 2021.11.8. 청구인에게 한 부가가치세 2017년 제1기분 OOO원 및 2017년 제2기분 OOO원의 부과처분은 과세표준에서 OOO원 및 OOO원을 차감하는 것으로 하고, 2017년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은 수입금액에서 OOO원을 차감하는 것으로 하여 각각 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 OOO에서 ‘OOO’(2019년 5월 이전에는 ‘OOO’)라는 상호로 부동산 중개업을 영위하고 있다.
• 나. 처분청은 OOO서장(이하 “조사청”이라 한다)으로부터 2021.4.1.∼2021.9.18. 기간 동안 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 2017∼2020년 기간 동안 부가가치세 및 종합소득세 신고시 부동산 중개수수료 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 누락하였다는 과세자료를 통보받고, 2021.11.8. 청구인에게 아래 OOO과 같이 2017년 제1기∼2020년 제2기 부가가치세 합계 OOO원 및 2017∼2020년 귀속 종합소득세 합계 OOO원을 각 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2021.12.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 이 건 처분은 다음과 같은 이유로 부당하다. (가) 공동중개의 경우, 공동중개한 공인중개사간에 수수료를 나누어 갖는 것이 일반적이나, 처분청은 청구인이 공동중개를 통해 지급받은 중개수수료를 청구인이 전액 지급받은 것으로 보아 과세하였으므로 이는 실질과세원칙에 반한다. (나) 청구인은 표준 중개수수료율에도 불구하고, 가격경쟁력 확보 및 중개업무의 사후관리 차원에서 표준 중개수수료보다 낮은 중개수수료 또는 무상(기 중개한 건의 갱신계약 등)으로 중개하기도 한다. 그러나 처분청은 청구인이 실제 지급받은 중개수수료와 관계없이 표준 중개수수료율에 따른 추계액으로 과세하였으므로 이는 실질과세의 원칙 및 신의성실의 원칙에 반한다. (다) 청구인은 영업중 부득이한 사정으로 본인의 휴대전화번호로 2건, 자녀 명의로 1건의 현금영수증을 발행하였다. 처분청은 이를 매출누락으로 보아 과세한 바, 이는 근거과세의 원칙에 반한다. (라) 청구인은 개인사업자로 청구인의 계좌를 통해 중개수수료 외에도 부동산 거래와 관련된 부수 비용(부동산 등기․이사․공사) 및 청구인 개인의 금전거래 등이 이루어졌다. 처분청은 이러한 사정을 고려하지 않고, 이를 모두 중개수수료가 입금된 것으로 보아 이 건 처분하였으므로 이는 실질과세의 원칙 및 근거과세의 원칙에 반한다. (2) 청구인은 직접 중개를 의뢰한 당사자들에게 확인한 결과 100여건 OOO원에 대하여 중개수수료를 누락한 사실이 없음을 확인할 수 있었다. 그 외에 사실확인을 받지 못한 것은 청구인이 중개수수료를 누락하여서가 아니라, 의뢰 당사자들과 연락이 닿지 않거나 의뢰 당사자들이 과세관청에 이의를 제기하는 것에 부담을 느껴 사실확인서를 작성하여주지 않은 것일 뿐이다. 따라서 이 건 처분은 청구인이 누락하지도 않은 중개수수료에 대해 이루어진 것으로 위법․부당하다.
• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점금액은 청구인이 2017∼2020년 기간 동안 중개하였다고 제출한 474건의 부동산 거래 계약서에 대하여, 계좌거래내역․관련인 사실확인(법무사․계약 당사자 등)․계약서상 중개수수료 등을 보수적이고 일관된 판단기준에 따라 거래건별로 일일이 검토하여 산출된 것으로 이에 근거한 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구인은 공동중개를 통해 지급받은 중개수수료를 청구인이 전액 수령한 것으로 보아 과세하였다고 주장하나, 처분청은 청구인 명의 계좌 입금액 중 상대방 공인중개사에게 송금한 금액이 있는 경우, 이를 신고 누락금액에서 차감한 바, 청구주장은 이유 없다. (나) 청구인은 실제 중개수수료로 지급받은 액수와 관계없이 중개수수료 요율에 따른 추계액을 기준으로 과세하였다고 주장하나, 처분청은 중개용역을 제공하였으나 계좌 입금액이 확인되지 아니하는 경우, 계좌 입금액이 다수 있거나 현금 입출금 등으로 매수인 입금액과 매도인 송금액이 일치하지 않고 한 쪽 금액만 확인되는 등의 경우에 매매계약서 및 중개대상물 확인설명서에 기재된 중개수수료를 받은 것으로 판단한 것이다. 매매계약서 및 중개대상물 확인설명서는 관련 법령(공인중개사법제25조 및 같은 법 시행령 제21조)에 따라서 작성하는 필수 서류로서 중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역을 기재하도록 되어있다. 따라서, 중개 용역이 완료된 이상, 계좌 입금액이 없거나 계좌 입금액 등으로 실제 중개수수료 금액이 확인되지 아니하는 등의 경우에는 계약서상에 기재된 중개수수료 금액을 수령하였다고 보는 것이 합리적이고, 처분청은 중개용역의 핵심이 되는 근거 서류를 기준으로 과세한 것이므로 추계액으로 과세하였다는 청구주장은 이유없다. (다) 청구인이 실제로 누락하지 않은 중개수수료에 대해서도 과세처분을 하였으며, 청구인 휴대전화 번호로 2건, 자녀 명의로 1건 현금영수증을 발행하였다고 주장하나, 현금영수증 발행 내역을 검토한 바, 청구인이나 청구인 자녀 명의로 발급한 건은 확인되지 아니하였고, 쟁점금액에도 이와 같은 금액은 포함되어 있지 않다. 따라서, 청구주장은 이유없다. (라) 청구인은 계좌에 들어온 모든 금액을 중개수수료로 보아 과세하였다고 주장하나, 처분청은 청구인 명의 계좌 입금액을 단순하게 모두 중개수수료로 보아 과세한 사실이 없고, 계약서 내용과 계좌 입금액, 거래당사자 회신 내용, 상대방 공인중개사 송금 내용, 법무사 비용 등을 거래건별로 최대한 확인하고 일관된 기준을 적용하여 쟁점금액을 산출한바, 청구주장은 이유없다. (2) 청구인이 제출한 사실확인서는 지출 증빙 등 객관적인 근거자료가 뒷받침되지 않아 이를 있는 그대로 신뢰하기 어렵고, 처분청은 조사과정에서 제출된 거래사실조회서 회신내용도 금융거래내역과 일치하지 않는 경우가 많아 청구인의 소명내용과 거래당사자의 소명내용이 일치하는 경우에는 과세하지 않았다.

청구인이 매출(부동산중개수수료)을 누락하였다고 보아 부가가치세 및 종합소득세를 과세한 처분의 당부

(1) 소득세법 제162조의3 [현금영수증가맹점 가입ㆍ발급의무 등] ① 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로서 업종ㆍ규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 사업자는 그 요건에 해당하는 날부터 60일(수입금액 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 사업자의 경우 그 요건에 해당하는 날이 속하는 달의 말일부터 3개월) 이내에 신용카드단말기 등에 현금영수증 발급장치를 설치함으로써 현금영수증가맹점으로 가입하여야 한다. (2) 소득세법 시행령 제210조의3 [현금영수증가맹점의 가입 등] ① 법 제162조의3 제1항에서 “대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 사업자”란 소비자상대업종을 경영하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 현금영수증가맹점으로 가입하기 곤란한 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사업자는 제외한다.

4. 별표 3의3에 따른 업종을 영위하는 사업자 [별표 3의3]현금영수증 의무발행업종 (제210조의3 제1항 제4호 및 같은 조 제11항 관련) 구분 업종

• 마. 부동산 중개 및 대리업 비고: 업종의 구분은 한국표준산업분류를 기준으로 한다. 다만, 위 표 에서 특별히 규정하는 업종의 경우에는 그렇지 않다. (3) 부가가치세법 제71조 [장부의 작성ㆍ보관] ① 사업자는 자기의 납부세액 또는 환급세액과 관계되는 모든 거래사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 장부에 기록하여 사업장에 갖추어 두어야 한다.

③ 사업자는 제1항 및 제2항에 따라 기록한 장부와 제32조, 제35조 및 제36조에 따라 발급하거나 발급받은 세금계산서, 수입세금계산서 또는 영수증을 그 거래사실이 속하는 과세기간에 대한 확정신고 기한 후 5년간 보존하여야 한다. 다만, 제32조에 따라 전자세금계산서를 발급한 사업자가 국세청장에게 전자세금계산서 발급명세를 전송한 경우에는 그러하지 아니하다. (4) 부가가치세법 시행령 제117조 [장부의 작성ㆍ보관] ① 법 제71조 제1항 및 제2항에 따라 장부에 기록하여야 할 거래사실은 다음 각 호의 것으로 한다.

(5) 공인중개사법 제25조 [중개대상물의 확인ㆍ설명] ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다.

1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계

2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하여야 한다. (6) 공인중개사법 시행령 제21조 [중개대상물의 확인ㆍ설명] ① 법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다.

3. 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

④ 법 제25조 제3항 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이란 3년을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인이 제출한 이 건 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 2017∼2020년 귀속 종합소득세 신고내용에 따르면, 해당기간 수입금액의 합계는 OOO원이고, 해당기간 청구인 계좌의 입출금내역은 아래 OOO와 같다. (나) 조사청은 청구인이 2017∼2020년 기간 동안 중개하였다고 제출한 부동산 거래계약서 474건 중 단독중개의 경우 거래당사자 모두로부터 중개수수료를 지급받았으므로 이를 고려하여, 청구인이 지급받아야할 중개수수료 건수를 약 600여건으로 산출하고, 아래 OOO의 판단기준에 따라 쟁점금액을 산출한 바, 이를 분류하면 아래 OOO와 같다. (다) 조사청은 위 OOO의 판단기준에 따라 매출누락에 해당한다고 판단되는 경우에는 각 계약별로 검토보고서를 작성하였고, 여기에는 계약서․부동산 등기사항전부증명서․청구인계좌거래내역 등의 근거 서류가 첨부되어 있는 것으로 나타난다. (라) 청구인이 2021.9.15. 조사청에 출석하여 작성한 문답서의 주요내용은 아래 OOO와 같다. (마) 청구인은 쟁점금액과 관련하여 거래당사자들의 거래사실확인서 100여 건을 제출하였다. (바) 이 건 심판청구가 제기된 이후에 처분청은 아래 OOO과 같이 과세처분에 일부 착오가 있음을 확인하였다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 이 건 처분이 실질과세의 원칙 및 근거과세의 원칙에 반하여 위법․부당하다고 주장하나, 청구인이 제출한 사실확인서는 당초 조사과정에서 청구인이 소명한 내용은 물론이고, 거래당사자의 회신내용 및 금융거래내역과도 일치하지 않고 있어 이를 있는 그대로 신뢰하기 어려운 점, 조사청은 금융거래내역․계약서상 기재된 수수료․거래당사자 사실확인 등을 통하여, 일정한 판단기준을 설정한 후 그에 따라 개별적인 확인을 거쳐 쟁점금액을 산정한 것으로 나타나는 반면, 달리 쟁점금액이 잘못 산정되었다고 볼만한 객관적인 증빙자료는 확인되지 않는 점 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어려워 처분청이 쟁점금액에 대하여 청구인이 이를 신고 누락한 것으로 보아 부가가치세 및 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단되나, 다만, 위 OOO 기재와 같이 당초 조사과정에서 현금영수증 발행내역이 확인되지 않아 쟁점금액에 포함된 OOO원의 경우 이후 그 사실이 확인되어 쟁점금액에서 제외하는 것이 타당하므로, 이 금액을 제외하는 것으로 하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세 부과처분의 과세표준 및 세액을 각각 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.