쟁점부동산을 청구인들로부터 양수받은 양수인이 매입세액공제를 받지 않은 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도에 해당하지 않는다고 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨
쟁점부동산을 청구인들로부터 양수받은 양수인이 매입세액공제를 받지 않은 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가 사업의 양도에 해당하지 않는다고 보아 부가가치세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO서장이 2021.11.12. 청구인들에게 한 2017년 제2기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들은 임대사업으로 공급되고 있던 쟁점부동산을 전 소유주로부터 포괄양수도로 취득한 후 계속적으로 임대사업을 영위하였으므로 실질과세원칙에 따라 쟁점부동산의 양도는 사업의 포괄양수도에 해당하는 것이다. (가) 청구인들이 쟁점부동산을 전 소유주로부터 취득할 당시 쟁점부동산에서 정상적으로 임대사업이 진행중에 있었고 전 소유주로부터 임대계약을 그대로 승계하여 쟁점부동산을 취득하였다. (나) 청구인들은 사업자등록증에 주종목이 ‘부동산매매업’으로 나타나고 있음에도 불구하고 부동산매매와 관련한 어떠한 영업행위도 하지 않았으며, 오로지 임대업을 위한 영업활동만을 수행하였고 이는 제출된 ‘OOO(2017.6월)’ 사진과 청구인들의 2016년 귀속 종합소득세 신고서에 첨부된 표준손익계산서상 ‘판매비 및 관리비 내역’에서도 확인가능하다. 또한 청구인들이 작성한 표준재무상태표상에도 쟁점부동산은 매매를 위한 재고자산이 아니라 유형고정자산으로 기재되어 있어 청구인들이 쟁점부동산을 ‘매매’ 목적이 아니라 ‘임대’ 목적으로 취득하여 사업에 사용하고자 하였다는 명확한 의사표시가 있었음을 알 수 있다. (다) 청구인들은 쟁점부동산을 취득한 후 신규 또는 연장 임대계약을 체결하면서 임차인과 2년 이상의 임대차기간을 약정하였으므로 단기임대라는 처분청의 의견은 타당하지 않고 부가가치세법 집행기준에도 부합하지 않는 것이다. 청구인들은 단지 쟁점부동산 취득 이후 임대사업이 활성화 되지 않아 양도일 당시 쟁점부동산의 2층 전체가 공실이 될 정도로 경제적 사정이 악화하여 쟁점부동산을 양도하게 된 것이다. (라) 조세심판원 심판례(조심 2016중1515, 2016.12.1.)에서도 청구인들과 같이 주업을 건설업(주택신축판매)으로 하고 부업종을 부동산업(임대)으로 하였지만 계속적․반복적으로 주택을 판매한 사실이 없고 사업자등록 이후 부가가치세 및 종합소득세 신고내역상 부동산임대업 수입만 있으며 쟁점부동산을 양도하면서 이를 재고자산이 아닌 고정자산의 양도로 신고하였다는 점을 이유로 하여 사업의 양도에 해당한다고 결정한 적이 있다.
(2) 처분청은 청구인들 중 AAA과 BBB가 쟁점부동산을 양도한 이후에도 쟁점부동산의 일부를 직접 사용하였다는 이유로 쟁점부동산이 양수인에게 포괄적으로 승계되지 않았다는 의견이나, AAA과 BBB는 별도의 사업자등록을 통하여 개인사업장을 운영하였으며 세금계산서도 공동사업과 별개로 각각 발행․수취(OOO, 2020.01.23. 등 다수)한 것이므로 청구인들이 공동으로 임대사업을 영위한 것과는 관련이 없다. 이는 소득세법에서 공동사업자를 ‘1거주자’로 보고 있는 점을 감안하여 청구인들이 양수인에게 쟁점부동산을 포괄적으로 양도한 거래와 당연히 구분되는 별개의 사업행위인 것이다.
(1) 청구인들은 2016.6.30. 부동산매매업자인 전 소유주로부터 쟁점부동산을 포괄양수도로 취득하여 약 1년간 임대한 후 2017.9.11. 양도한 것에 불과하므로 쟁점부동산의 양도는 사업의 양도가 아닌 재화의 공급에 해당한다. (가) 청구인들은 쟁점부동산을 단기간인 약 1년간만 임대하던 중 2017.9.11. 쟁점부동산을 양수인에게 양도하였다. 청구인들이 쟁점부동산을 부동산매매업자인 전 소유주로부터 양수받을 당시 쟁점부동산의 일부 임대내역이 존재하였고, 전 소유주와 ‘사업 포괄 양도․양수계약서’를 작성하여 쟁점부동산과 관련된 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였다. (나) 청구인들은 사업자등록 신청시 부동산매매업을 주업으로 신청하였고 부동산임대업을 영위하겠다는 대외적인 의사표시도 없었을 뿐만아니라 단지 청구인들이 작성한 표준재무제표상 쟁점부동산이 재고자산이 아닌 유형자산으로 기재되어 있을 뿐이므로 이를 근거로 청구인들이 부동산임대업을 영위하였다고 보기는 어렵다. 또한 청구인들이 쟁점부동산을 취득할 당시보다 임차인이 일부 증가하기도 하였으나 양도일 기준으로 상당부분 공실이 존재하였다. 청구인들은 경영상 어려움을 이유로 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하나 양도일 당시 월임대료 수익이 OOO원에 달하고 2016년 당기순손익이 OOO원인 점을 감안하면 경영상 어려움을 이유로 쟁점부동산을 단기간에 양도하였다는 주장도 받아들이기 어렵다. (다) 청구인들은 당초 사업자등록시 주업종을 ‘부동산매매업’으로 부업종을 ‘부동산임대업’으로 신고하였으나 주업종을 삭제할 수 있었음에도 이를 삭제하지 아니하였으므로 사업기간동안 대외적으로 부동산매매업을 표방한 것으로 보아야한다.
(2) 청구인들이 설령 부동산임대업만을 영위한 것이라 하더라도 쟁점부동산을 양수인에게 양도한 이후에도 아래와 같이 쟁점부동산의 일부를 직접 사용한 것으로 나타나므로 쟁점부동산에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하였다고 볼 수는 없으므로 사업의 포괄양수도에 해당하지 않는다. OOO
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 제20조(기업회계의 존중) 세무공무원이 국세의 과세표준을 조사ㆍ결정할 때에는 해당 납세의무자가 계속하여 적용하고 있는 기업회계의 기준 또는 관행으로서 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 것은 존중하여야 한다. 다만, 세법에 특별한 규정이 있는 것은 그러하지 아니하다.
(2) 부가가치세법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "재화"란 재산 가치가 있는 물건 및 권리를 말한다. 물건과 권리의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. "용역"이란 재화 외에 재산 가치가 있는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위를 말한다. 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제8조(사업자등록) ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다. 제9조(재화의 공급) ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.
② 제1항에 따른 재화의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제10조(재화 공급의 특례) ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
1. 재화를 담보로 제공하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. (3) 부가가치세법 시행령 제3조(용역의 범위) ① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.
6. 부동산업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다.
② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다. 제23조(재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도) 법 제10조 제9항 제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(｢상법｣에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(｢법인세법｣ 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 (4) 부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업 (5) 국세기본법 집행기준 2-4-5(부동산매매업의 범위) 건설업과 부동산업 중 재화의 공급으로 보는 부동산매매업은 다음과 같다.
1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.
2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.
3. 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양·판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 부동산매매업에 해당한다.
4. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.
5. 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우에는 재화의 공급으로 부가가치세가 과세되나, 부동산매매업에는 해당하지 아니한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.