청구인이 조합원입주권(종전주택)을 경매를 통해 취득할 당시 이미 종전 관리처분계획인가가 이루어져 청구인이 경매를 통해 취득한 것은 주택이 아닌 조합원입주권인 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 조합원입주권(종전주택)을 경매를 통해 취득할 당시 이미 종전 관리처분계획인가가 이루어져 청구인이 경매를 통해 취득한 것은 주택이 아닌 조합원입주권인 것으로 보이는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) OOO은 2006.7.5.와 2008.4.16.에 각각 종전 사업시행계획인가와 종전 관리처분계획인가를 받았으나, 2012.11.3. 정기총회를 개최하여 기존 사업비, 용적률, 건폐율, 건축면적, 건축연면적, 건축물 동수, 층수, 최고 높이, 세대수, 임대주택비율, 세대당 주택공급면적 등을 모두 변경하였고 전체 아파트의 동별 배치와 설계를 새로 하는 등 종전 사업시행계획인가를 대폭 변경하여 2013.1.22. OOO장으로부터 사업시행계획변경인가를 받은 후 2013.9.7. 정기총회에서 종전 관리처분계획안 변경을 결의하여 2013.11.27. OOO장으로부터 관리처분계획변경인가를 받은 바 있고, 법원에서도 종전 관리처분인가(2008.4.16.)가 무효라고 판결하였으므로 2012.7.25. 청구인이 취득한 것은 조합원입주권이 아닌 주택에 해당한다.
(2) OOO의 조합원이 OOO을 상대로 제기하였던 창립총회결의무효확인 관련 사건을 살펴보면 서울고등법원은, ‘변경인가된 사업시행계획과 관리처분계획이 종전의 사업시행계획과 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경한 것에 해당한다면, 이로써 종전의 처분을 대상으로 무효확인이나 취소를 구하는 소는 존재하지 않는 행정처분을 대상으로 한 것으로서 소의 이익이 없게 되어 부적법하게 된다(대법원 2011.2.10. 선고 2010두19799 판결 등). 그런데 갑제30호증, 을제17, 42, 47 내지 52호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하면 ① 피고(OOO)는 당시 소송계속 중이던 2012.11.3. 정기총회를 개최하여 사업시행계획변경안을 결의하였는데(동의율 78.66%), 위 변경안은 기존의 이 사건 사업시행계획에서 정해진 사업비(OOO), 용적률(OOO), 건폐율(OOO), 건축면적(OOO), 건축연면적(OOO), 건축물 동수(OOO), 층수(OOO), 최고높이(OOO), 세대수(OOO), 임대주택비율(OOO), 세대당 주택공급면적 등을 모두 변경하고, 전체아파트 동별 배치와 설계를 새로 하는 등 기존의 사업시행계획을 대폭 변경하는 내용을 담고 있는 사실, ② 피고는 2013.1.22. OOO장으로부터 위와 같이 변경된 사업시행계획에 대하여 인가를 받은 사실, ③ 위와 같이 사업시행계획이 변경됨에 따라 피고는 다시 조합원들로부터 분양신청을 받아 이를 바탕으로 새로운 관리처분계획안을 수립한 후 2013.9.7. 개최된 정기총회에서 이를 결의한 사실(동의율 82.74%), ④ 피고는 위와 같이 대폭 변경된 내용을 담고 있는 관리처분계획에 대해서도 2013.11.27. OOO장으로부터 인가를 받은 사실 등이 인정되는바, 위 인정사실에 의하면, 2013.1.22. 변경 인가된 사업시행계획과 2013.11.27. 변경 인가된 관리처분계획에 의하여 각 그 주요 부분이 실질적으로 변경된 이 사건 사업시행계획과 관리처분계획은 모두 소급하여 실효되었다고 봄이 상당하다’ 라고 판시하였다. 즉 법원이 이 사건의 종전 사업시행계획 및 종전 관리처분계획이 사업시행계획 및 관리처분계획 변경에 의하여 실질적으로 변경되어 모두 소급하여 실효되었다고 확정한 것이다. 그러므로 청구인이 취득한 쟁점주택의 취득시기는 2012.7.25.로 보아야 하고 관리처분계획변경인가일인 2013.11.27. 조합원입주권으로 변경되었다고 보아야 하므로 2017.6.22. 쟁점주택을 취득한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 취소되어야 한다.
(1) 청구인은 종전주택 재건축정비사업의 종전 관리처분계획이 판결(OOO)에 의하여 소급하여 실효되었으므로 관리처분계획변경인가일인 2013.11.27.에 종전주택이 조합원입주권으로 전환되는 것이고, 따라서 청구인이 2012.7.25. 취득한 종전주택은 부동산을 취득할 수 있는 권리가 아닌 부동산에 해당하여 청구인이 쟁점주택을 양도하는 시점에 일시적2주택 비과세 요건을 충족하였다고 주장하나, 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따르면 관리처분계획의 인가는 사업시행자가 시장ㆍ군수의 인가를 받는 것으로 규정하고 있는바 처분청이 주무관서인 OOO에 확인한바 다음과 같이 관리처분계획의 무효나 취소 없이 변경된 사실만 있는 것으로 확인되고 있으며 ‘관리처분계획인가일 이후에 조합원입주권을 승계ㆍ취득한 후 최초 관리처분계획 인가가 무효되지 않고 변경인가된 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것(사전-2019-법령해석재산-109, 2019.9.3.)’이므로 소득세법상 청구인이 취득한 자산은 ‘부동산’이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’인 조합원입주권이며 완공된 시점인 2017.6.22. 이후에야 비로소 주택으로 전환되는 것이다.
(2) 따라서 2017.6.22. 종전주택을 취득하고 2018.2.26. 신규주택을 취득한 청구인은 소득세법시행령 제155조 제1항 ‘종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득’ 요건을 충족하지 아니하므로 비과세를 배제하여 과세한 처분청의 결정은 정당하다.
(3) 관리처분계획인가 변경시 주택의 취득시기 및 조합원입주권 변환과 관련하여 국세청에서는 ‘재개발사업의 관리처분계획인가가 변경된 경우로서 최초 관리처분계획인가가 소급하여 그 효력이 상실되지 않는 경우 최초 관리처분계획인가 이후 조합원의 지위를 승계 받아 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용승인서 교부일’이라고 해석(사전-2021-법령해석재산-0249, 2021.3.26. 등)하고 있으며 조세심판원에서도 유사한 사례에 대하여 ‘청구인이 최초 관리처분계획인가일 이후 변경 관리처분계획인가일 전에 취득한 종전주택은 주택이 아니라 조합원입주권에 해당하고 청구인의 쟁점주택 보유기간이 2년 미만이므로 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 보유요건을 충족하지 못한 것으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다’고 결정(OOO)한 바 있다.
(4) 또한 ‘ 당초 관리처분계획이 효력을 상실한다는 것은 당초 관리처분계획이 유효 하게 존속하다가 변경시점을 기준으로 장래를 향하여 실효된다는 의미이지 소급적으로 무효가 된다는 의미가 아니다’고 판시(대법원 2016.6.23. 선고 2014다16500 판결, 대법원 2015.11.26. 선고 2014두15528 판결 등)하고 있고, 양도소득세는 소득세법에 따라 과세 요건이나 절차를 적용하는바 소득세법상 청구인의 경우와 같이 관리처분계획인가일 이후 취득한 자산은 부동산을 취득 할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 정의하고 있다. 소득세법에서 조합원입주권을 명확히 정의함은 비과세요건, 세율적용, 장기보유 특별공제 적용 등에 있어 부동산과 그 과세방법을 달리하고 있어 자산의 구분이 선행된 후 과세요건을 검토하도록 하기 위함으로 판단된다. 이렇듯 소득세법에 관리처분계획의 인가일을 기준으로 부동산이 조합원입주권 으로 변경됨을 명확히 규정하고 있고, 주무관청인 OOO에서 관리처분계획인가의 취소나 무효 사실 없이 변경된 사항만 있는 것으로 확인하고 있으며, 관리처분계획인가의 실효성 여부에 대한 조합원과 조합간 일련의 소송에도 불구하고 쟁점주택의 재건축조합은 재건축사업을 취소함이 없이 계속 진행한 것으로 확인되는바 관리처분계획인가일 이후 청구인이 취득한 자산이 부동산 이라는 청구주장은 이유 없으므로 처분청의 과세는 정당하다.
9. “조합원입주권”이란 도시 및 주거환경정비법 제74조 에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제29조 에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. (2) 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 제155조(1세대1주택의 특례) ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
(3) 도시 및 주거환경정비법 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수 등에게 신고하여야 한다. (각호 생략)
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.