청구인이 제출한 증빙만으로는 청구인이 쟁점아파트에서 거주한 사실이 객관적으로 입증된다고 보기 어려운 점, 청구인의 배우자 및 자녀는 임차주택에 주민등록이 되어 있고, 청구인의 사업장은 쟁점아파트보다 임차주택에서 훨씬 가까운 곳에 위치하는바 청구인이 배우자와 함께 임차주택에서 거주하였을 가능성을 배제하기도 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 ‘임차인이 쟁점아파트에서 거주한 기간동안’ 쟁점아파트에서 실제 거주한 것으로 보기는 어렵다 할 것임. 따라서, 처분청에서 청구인의 쟁점아파트 양도소득에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 분양받은 쟁점아파트에서 거주해야 할 법적 의무가 존재하였는바, 쟁점아파트에서 거주할 수 밖에 없었다. (가) 청구인이 분양받은 쟁점아파트는 공공분양주택이므로 공공주택 특별법에 따라 청구인은 최초 입주가능일부터 90일 이내에 쟁점아파트로 입주해야 하였고, 일정기간 동안 거주도 하였어야 했다. 만일, 청구인이 전매제한이나 거주 조건을 어길 경우 분양회사인 OOO주택도시공사에서 쟁점아파트 공급을 취소할 수도 있었기 때문에 청구인은 쟁점아파트에 입주하여 거주할 수 밖에 없었다. (나) 청구인은 쟁점아파트 취득 당시부터 1세대 1주택 비과세요건을 갖추어 양도할 의도였는바, 쟁점아파트에서 2년 이상 거주할 수 밖에 없었다. 청구인은 1991.3.30.부터 OOO, 다가구주택 지층 1호(이하 “임차주택”이라 한다)를 보증금 OOO원, 월세 OOO원에 임차하여 거주하다가 운좋게 쟁점아파트 분양권에 당첨되었는데, 자력으로 분양대금을 납부할 수 없었다. 이에 따라 청구인은 1세대 1주택 비과세 요건이 갖춰지면 쟁점아파트를 바로 팔아 쟁점아파트 취득을 위해 차입한 자금을 상환하고자 하였다.
(2) 청구인은 쟁점아파트 일부를 임차인에게 임대를 주었지만 청구인과 배우자도 함께 거주하였다. (가) 청구인은 배달 중심의 중식당을 운영하였는데, 아파트분양대금 납부 및 코로나 등으로 인해 극심한 자금난을 겪어 이를 일부 해소하고자 쟁점아파트 일부를 임대할 궁리를 하였다. 청구인은 이에 국세청 콜센터에 문의한바 ‘소유주가 아파트 일부를 임대하여도 실제 거주하기만 하면 비과세를 적용받을 수 있다’는 답변을 들었다. (나) 청구인은 배우자와 함께 휴일없이 아침 일찍 운영하는 중식당에 출근하여 저녁 늦게 퇴근하므로 임차인과 같이 쟁점아파트에서 거주하여도 서로 겹치는 시간이 많지 않았다. 또한, 청구인 및 배우자는 식사도 가게에서 해결하였는데, 이에 임차인은 쟁점아파트의 주방 등을 사용하는데 불편함을 느끼지 않았다. (다) 청구인이 쟁점아파트에 거주하였다는 사실은 아래와 같은 증빙에 의해 확인할 수 있다.
1. 청구인의 주민등록등본에 의하면 청구인이 쟁점아파트 준공 이후부터 양도할 때까지 주소지가 쟁점아파트로 등록되어 있던 사실이 확인된다.
2. 쟁점아파트가 속한 단지의 관리사무소가 발행한 ‘쟁점아파트 관리비 납부확인서’를 보면 청구인이 관리비를 계속해서 납부한 사실이 확인된다.
3. 쟁점아파트 임차인은 사실확인서를 통해 ‘청구인 및 배우자가 쟁점아파트에서 임차인과 함께 거주하기는 하였지만 본인들이 생활하는데에 불편하지 않게 편의를 제공’하였음을 확인하여 주고 있다.
(3) 처분청은 ‘청구인이 쟁점아파트로 전입신고’를 하였지만, 동일 세대원인 배우자와 딸의 주민등록상 주소지는 계속해서 임차주택으로 되어 있으므로 청구인을 포함한 1세대가 쟁점아파트에서 거주한 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인과 배우자는 쟁점아파트 보유 기간 동안 생활근거지를 쟁점아파트에 두고 있었다. (가) 청구인의 딸은 성인(OOO년생)으로 본인의 의사에 따라 임차주택에서 계속 거주하였지만, 청구인과 배우자는 쟁점아파트 완공 이후 쟁점아파트로 이사를 갔다. 다만, 청구인의 배우자는 딸의 안위를 염려하여 본인의 주민등록상 주소지를 계속해서 임차주택으로 유지하였고, 가끔 딸을 보기 위해 임차주택에 들르기는 하였지만 청구인 부부가 사용하는 가재도구 등은 모두 쟁점아파트에 있었는바 청구인 부부의 생활근거지는 쟁점아파트였다. (나) 법원은 ‘양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하기 위해서는 거주자 또는 그 배우자가 보유 및 거주요건을 갖추면 되고, 거주자가 반드시 그 배우자와 함께 양도주택에서 거주하여야 하는 것이 아니다’라고 판단(대법원 2012.3.29. 선고 2011두31147 판결) 하였는바, 청구인이 거주요건을 충족하였다면 배우자가 주거 형편으로 인해 떨어져 있었다고 하더라도 쟁점아파트 양도소득에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용함이 타당하다.
(1) 청구인은 쟁점아파트의 취득일부터 양도일까지 주민등록등본상 주소지가 쟁점아파트로 되어 있으나, 2019.7.30.∼2021.1.10. 기간 동안 쟁점아파트에서 실제 거주한 사람은 임차인인 것으로 보인다. (가) 소득세법 시행령제154조 제6항에서 거주기간은 주민등록표등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 하도록 하고 있으나, 이는 전입된 주소지에서 거주하는 것으로 추정하는 규정일 뿐이므로 반대사실의 입증이 있는 경우에는 그 추정이 깨진다고 보아야 한다(대법원 1986.3.11. 선고 85누772 판결 등 참조). (나) 청구인의 쟁점아파트 보유기간(약 2년 5개월) 중 약 1년 5개월간 임차인이 쟁점아파트를 주소지로 하여 주민등록이 되어 있었는데, 임차인 AAA의 가구원은 총 4명(임차인 부부 및OOO년생 쌍둥이 자녀 2명)이었는바, 청구인 세대(총 3명)와 동일한 주소지에서 함께 생활하였다고 보기 어렵다. 쟁점아파트는 전용면적 84㎡의 아파트로 독립된 주거가 불가능한 구조여서 임차인이 다른 세대와 함께 거주하였다는 것은 사회통념상 지극히 이례적인 일이다. (다) 임차인의 주민등록등본을 보면 동거인으로 가족도 아닌 청구인이 등재되어 있고, 임차인은 임차한 쟁점아파트에 대한 확정일자도 부여받지 아니하는 등 비정상적인 기록이 확인된다.
(2) 청구인이 임차인과 함께 거주하였다는 사실에 대한 증빙으로 제출한 서류들은 그 신빙성이 의심된다. (가) 청구인이 2019.7.7. 임차인과 작성한 부동산 전세계약서상 임대면적이 84.82㎡의 1/2로 되어 있으나, 부동산중개인이 없고, 전세보증금이 OOO원으로 적혀 있어 주변 시세와 큰 차이가 있다. (나) 청구인은 본인이 쟁점아파트 관리비를 부담하였다고 주장하나, 청구인의 명의로 관리비가 납부된 사실이 확인되지 않는다. (다) 쟁점아파트에 청구인이 아닌 다른 세대가 거주하였다는 사실이 확인되는 이상 쟁점아파트에 청구인도 함께 거주하였다는 청구주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있는데, 청구인은 그 신빙성이 의심되는 자료 외에 쟁점아파트에서 거주하였다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙을 제출하지 아니한다.
청구인이 쟁점아파트에서 2년 이상 거주하였는지 여부
(1) 청구인은 2018.8.20. 분양을 원인으로 취득한 쟁점아파트를 2021.1.11. 매매를 원인으로 양도하고, 양도가액 OOO원의 양도차익에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용하여 예정신고를 하였으나, 처분청은 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과하였는데, 청구인의 신고 및 처분청의 부과내역을 비교하면 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 예정신고 및 처분청의 부과내역 비교 ㅇㅇㅇ
(2) 쟁점아파트는 전용 면적 84.82㎡의 방 3개, 화장실 2개를 갖고 있는 아파트로 OOO에 위치한다.
(3) 쟁점아파트가 소재한 OOO는 2017.9.6. 조정대상지역으로 지정되었는바, 조정대상지역 내의 주택을 취득한 청구인이 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 소득세법 시행령제154조 제1항에 따라 쟁점아파트를 2년 이상 보유하고, 보유기간 중 2년 이상 거주해야 한다는 사실에 대해서는 양측 간에 이견이 없다.
(4) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실관계가 확인된다. (가) 청구인이 쟁점아파트를 보유한 2018.8.20.〜2021.1.11. 기간 동안 쟁점아파트(OOO 소재)에서의 주민등록 전출·전입 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점아파트에서의 주민등록 전출입 내역 ㅇㅇㅇ (나) 청구인을 비롯한 가족들의 임차주택(OOO 소재)에서의 전출입내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 임차주택에서의 전출입내역 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 임차인 AAA과 2019.7.7. 쟁점아파트에 대한 임대차계약을 하였다고 주장하며 임대차계약서(계약당사자들 서명날인)를 제출하였는데, 해당 임대차계약서의 주요 내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 임대차계약서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ (라) 청구인이 제출한 심판청구에 대한 증빙은 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점아파트는 OOO주택도시공사로부터 분양받은 공공분양주택으로 ‘입주의무 및 일정기간 거주의무’를 부담하였다고 주장하며 증빙으로 쟁점아파트의 등기부등본(2018.8.22. 발행)을 제출하였는데, 해당 등기부등본의 주요 기재내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> 등기부등본의 주요 기재내용 ㅇㅇㅇ
2. 쟁점아파트가 속한 단지의 관리사무소에서 발행한 2018년 8월부터 2020년 12월까지의 관리비 납부확인서의 주요 내용은 아래 <표6>과 같은데, 해당 확인서로는 관리비를 납부한 주체가 청구인인지가 확인되지 아니한다. <표6> 관리비 납부확인서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ
3. 임차인 AAA이 2022.4.25. 작성한 사실확인서의 주요 내용은 아래 <표7>과 같다. <표7> 사실확인서의 주요 내용 ㅇㅇㅇ
4. 청구인은 쟁점아파트의 취득자금이 부족하여 대출받은 자금을 일부 상환하기 위해 쟁점아파트의 일부 면적을 임차주었다고 주장하며 대출거래내역 확인서를 제출하였는데, 해당 증빙을 보면 2018.8.30. 농협은행으로부터 OOO원을 대출(적용금리 3.36%)받은 사실이 나타난다.
(5) 청구인의 사업자등록내역은 아래 <표8>과 같다. <표8> 청구인의 사업자등록내역 ㅇㅇㅇ
(6) 청구인이 제출한 처분청의 답변에 대한 항변내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 아파트 특성상 한 가족이 아닌 다른 사람이 함께 거주한다는 것은 사회통념상 매우 이례적이라는 의견이나, 이 건의 경우 청구인의 특별한 사정을 고려할 때 함께 거주하여도 애로사항이 없는 경우에 해당한다. 청구인은 배우자와 함께 연중무휴의 배달 중심 중식당을 운영하며 생계를 유지하였고, 부부가 단둘이서 식자재 구입 및 준비, 요리 및 식사제공, 사후관리 등으로 식당에서 하루종일 살다시피 할 수 밖에 없었는바, 아침 일찍 출근하여 저녁 늦게 귀가하므로 임차인 가족이 쟁점아파트 공간을 충분히 활용하는데 애로가 없었고, 특히 청구인 부부는 식사를 중식당의 요리시설 및 쪽방에서 모두 해결하여 임차인이 쟁점아파트의 부엌을 아무 불편없이 사용할 수 있었다. (나) 청구인이 지속적인 코로나 사태로 중식당의 경영이 어려운 상황에서 쟁점아파트의 중도금 및 잔금 납입을 위한 자금 때문에 고민하던 중 지인의 소개로 쟁점아파트를 임대하게 되어 공인중개사 없이 임차인과 직접 계약하게 되었다. 당시 국토교통부의 실거래가시스템상 쟁점아파트와 유사한 물건의 임대보증금이 OOO원이었는바, 청구인이 쟁점아파트 면적의 1/2를 임대하면서 OOO원의 보증금을 수취한 것은 정상 시세로 보이고, 임대인과 임차인 쌍방이 직접 계약하다보니 확정일자를 받아야 하는 것을 간과하였다. (다) 처분청은 ‘청구인이 쟁점아파트의 거주의무기간을 충족한 것처럼 위장하기 위해 청구인이 쟁점아파트로 위장전입하였다’는 의견이나 청구인이 쟁점아파트 분양취소의 위험을 감수하고 쟁점아파트에 거주하지 않는다는 것은 있을 수 없고, 청구인이 쟁점아파트의 입주일부터 13개월이 지나 AAA에게 임대할 때까지 쟁점아파트에서 아무도 거주하지 않았다고 보는 것은 비합리적이다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 ‘거주기간’은 실제 그 주택에서 거주한 기간을 말하는 것이고, 같은 조 제6항은 위 거주기간의 입증의 편의를 위하여 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지 전입된 주소지에서 거주한 것으로 추정하는 규정일 뿐이라고 할 것이므로 반대사실의 입증이 있는 경우에는 그 추정이 깨진다고 보아야 할 것이다(대법원 2010.3.25. 선고 2009두22874 판결, 참조). 청구인은 쟁점아파트에 주민등록상 주소지를 둔 기간 동안 쟁점아파트에서 거주하였다고 주장하나, 청구인이 가구원이 4명인 임차인에게 아파트를 임대해 주면서, 임차인 가족이 거주하는 쟁점아파트 면적 중 일부를 빌려 거주하였다는 것은 사회통념상 지극히 이례적인 일인바 쟁점아파트에서의 거주하였다는 청구주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있는 것으로 보이는데, 청구인이 제출한 ‘관리비 납부확인서’로는 관리비를 부담한 주체가 누구인지가 확인되지 아니하고, ‘청구인과 임차인 간의 임대차계약서’상 부동산중개인이 기재되어 있지 아니하는 등 청구인이 제출한 증빙만으로는 청구인이 쟁점아파트에서 거주한 사실이 객관적으로 입증된다고 보기 어려운 점, 청구인의 배우자 및 자녀는 임차주택에 주민등록이 되어 있고, 청구인의 사업장은 쟁점아파트보다 임차주택에서 훨씬 가까운 곳에 위치하는바 청구인이 배우자와 함께 임차주택에서 거주하였을 가능성을 배제하기도 어려워 보이는 점 등에 비추어 청구인이 ‘임차인이 쟁점아파트에서 거주한 기간(2019.7.30.부터 2021.1.11.까지) 동안’ 쟁점아파트에서 실제 거주한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청에서 청구인의 쟁점아파트 양도소득에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "1세대"란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다. 제89조【비과세양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
⑥ 제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
(3) 공공주택법(2017.10.24. 법률 제14938호로 일부개정된 것) 제49조의5【공공분양주택 입주예정자의 입주의무 등】① 주택지구 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제3조 에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 주택지구(수도권정비계획법 제2조 제1호 에 따른 수도권에 한한다) 등에서의 공공분양주택 중 대통령령으로 정하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다. 이하 같다)를 취득한 자(상속받은 자는 제외한다. 이하 “입주예정자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 90일(이하 “입주의무기간”이라 한다) 이내에 입주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 입주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니하며, 제49조의6 제1항에 따른 거주의무기간이 경과한 경우에는 해당 입주 의무가 없어진 것으로 본다. 제49조의6【공공분양주택 입주자의 거주의무 등】① 제49조의5 제1항에 따른 주택에 입주한 입주예정자(이하 “입주자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.
(4) 공공 주택법 시행령(2018.2.27. 대통령령 제28686호로 타법개정된 것) 제51조【거주의무기간 및 거주의무기간 산정의 예외 등】① 법 제49조의6제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 주택의 최초 입주가능일부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)에 도달한 때를 말한다.
1. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 70 미만인 주택: 3년
2. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 70 이상 100분의 85 미만인 주택: 2년
3. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 85 이상 100분의 100 미만인 주택: 1년
결정 내용은 붙임과 같습니다.