청구인이 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고·납부한 후 쟁점계약서 등을 기초로 환급경정청구한데 대하여 처분청이 이를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
청구인이 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고·납부한 후 쟁점계약서 등을 기초로 환급경정청구한데 대하여 처분청이 이를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점계약서상 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고 매도인의 확인서도 존재하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. (가) 현행 소득세법상 실지거래가액을 입증할 수 있는 증빙은 거래당사자간 생성된 문건 일체를 의미하므로 등기신청시 제출된 검인계약서상의 전소유주 날인과 동일한 날인이 있는 쟁점계약서는 쟁점토지 양도거래를 위한 진실한 계약서로 보아야 한다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점토지 매매대금과 관련하여 객관적인 금융거래내역을 제출하지 아니하였다는 의견이나, 쟁점토지 취득 당시 청구인과 배우자의 출금내역을 살펴보면 2001.9.3.부터 2002.1.14.까지 OOO원이 출금된 사실을 확인할 수 있다. (다) 처분청이 쟁점토지의 실제 거래가액을 확인할 수 있는 방법은 금융거래내역 뿐만 아니라 쟁점계약서와 영수증, 거래 당사자의 확인서, 취득당시 인근 필지의 매매사례가액 등을 통하여서도 가능하므로 금융거래내역이 제출되지 아니하였다는 이유만으로 청구인이 제출한 증빙자료를 부인하고 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. (라) 이의신청과정에서 처분청이 검토한 자료를 보면 쟁점토지 인근필지의 취득가액 신고내역이 OOO원 정도인 것이 확인되는바, 청구인이 전소유자와 작성한 쟁점계약서상의 취득가액 OOO원도 실제 취득가액으로 보아야한다.
(2) 쟁점계약서상의 계약일과 잔금 지급일이 등기부등본의 등기원인일 및 접수일과 차이가 나는 이유는 일명 ‘다운계약서’라고 불리는 검인계약서를 작성하는 것이 쟁점토지 매입 당시 관행이었고, 당시 쟁점토지의 전소유주가 개발인허가상의 문제로 등기이전이 지연되었다는 사실을 확인하였으므로 이를 이유로 쟁점계약서를 신뢰하지 않을 이유가 없다. 또한 쟁점계약서와 등기부등본상 쟁점토지의 면적이 상이한 이유는 타운하우스 개발에 따른 기부채납 때문으로 쟁점계약서가 오히려 더 사실에 부합하다는 방증이 되는 것이다. 우리 법원 또한 다수의 판례(대법원 2002.5.28. 선고 2000두6459 판결 등)에서 특별한 사정이 없는 경우 제출된 매매계약서상의 금액을 실지거래가액으로 보아야 한다고 판시하고 있다.
(1) 청구인은 경정청구 당시 전소유자 AAA(62년생, 남)와 OOO 중 604.39㎡를 OOO 원에 매수(잔금일 2001.11.15.)하는 내용이 적힌 계약서를 제출하였다. 토지등기부등본을 확인하였을 때 신청인이 취득한 쟁점토지는 604.39㎡가 아닌 505㎡이며, 각 물건의 등기접수일도 다르다. 또한 매매대금이 OOO 원이나 되는 거액인 거래임에도 공인중개사가 중개하였다는 기재가 없고, 또 검인이 없어 소유권이전등기신청시에 첨부된 계약서가 아닌 점으로 미루어볼 때 쟁점계약서를 신뢰할 수 없다.
(2) 국세심사위원회 개최일에 이르러 제출한 ‘쟁점토지 취득당시의 금융거래내역’은 쟁점계약서상의 계약금, 중도금, 잔금의 각 일자별 지급금액과 서로 일치하지 않고, 수취자가 누군지도 확인할 수 없기에 쟁점토지와 관련된 지출로 보기 어렵다.
(3) 신청인은 취득당시 인근필지의 매매사례가액과 비교하면 취득가액 OOO 원이 분명하다는 의견이지만, 취득시기가 비슷한 인근필지 OOO(취득일자 2001.9.12.)의 양도소득세 신고내역에서 취득가액은 환산취득가액으로 신고 되어있고, 유사매매사례가로 인정받고자 하는 토지(288-9, 289-5, 290-3)는 양도자산의 취득일 전후 3개월 이내에 매매된 것이 아니므로 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제1호에 따라 인정될 수 없다. 또한 쟁점토지 취득 당시는 양도소득세 기준시가에 의하여 신고하는 시기로 신청인이 제출한 쟁점계약서는 실제 계약서로 보기 어렵다.
(4) 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 OOO 원이라고 주장하나, 쟁점토지의 취득가액이 일반적인 기준시가 대비 실거래가액 비율이 비정상적으로 높다. 취득당시 기준시가는 OOO원(OOO)으로 신청인이 주장하는 취득가액 OOO원은 당시 기준시가 대비 약 4.9배에 달한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산
1. 청구인이 신청한 2020년 귀속 양도소득세 경정청구 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 2020년 귀속 양도소득세 경정청구 내역 ㅇㅇㅇ
2. 쟁점토지의 취득 및 양도내역은 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지의 취득 및 양도내역 ㅇㅇㅇ
3. 쟁점토지의 기준시가는 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지의 기준시가 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 쟁점계약서가 쟁점토지 취득 당시 매매계약서에 해당하고 쟁점토지의 취득가액은 쟁점계약서상 매매가액인 OOO원이라고 주장하며 아래와 같은 자료를 제출하였다.
1. 쟁점계약서는 아래의 <사진>과 같고, 청구인은 쟁점계약서에 쟁점토지의 면적이 505㎡가 아닌 604㎡로 기재되어 있는 이유는 기부채납 때문이라고 주장한다. <사진> 쟁점계약서 ㅇㅇㅇ
2. 청구인이 제출한 쟁점토지 취득 당시 청구인과 배우자의 금융거래내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인과 배우자의 금융거래(출금)내역 ㅇㅇㅇ
3. 쟁점계약서상 계약일 및 잔금일과 등기부등본상 등기원인일 및 등기접수일은 <표5>와 같다. <표5> 쟁점계약서 및 등기부등본상 거래 및 등기 등 일자 ㅇㅇㅇ
4. 청구인이 쟁점토지 취득과 관련한 영수증이라고 제출한 수기 영수증을 보면 쟁점토지의 전 소유주 AAA가 2001.9.15.과 2001.9.3. 청구인으로부터 각각 OOO원과 OOO원을 영수하였다는 내용이 기재되어 있다.
5. 청구인은 쟁점토지는 OOO 하우스 중 일부이므로 쟁점토지 인근 토지의 매매사례를 통하여 쟁점토지의 취득가액을 확인할 수 있다고 주장하며 아래 <표6>과 같은 자료를 제출하였다. <표6> OOO 현황
6. 쟁점토지 양도와 관련된 검인계약서는 <표7>과 같고, 청구인이 제출한 쟁점토지의 전소유주인 AAA가 작성한 확인서의 주요내용은 <표8>과 같다. ㅇㅇㅇ <표7> 쟁점토지 양도와 관련된 검인계약서 ㅇㅇㅇ <표8> 확인서(AAA) ㅇㅇㅇ (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서가 쟁점토지 취득 당시의 매매계약서이므로 환산취득가액이 아닌 쟁점계약서상 취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한, 위 각 매매계약서 상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하지만 그 증빙서류로 제출한 부동산매매계약서의 진정 성립을 인정할 증거가 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 그 계약서의 기재만으로는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 할 것인바(대법원 1997.6.27. 선고 96누5810 판결 등, 같은 뜻임), 쟁점계약서는 통상적인 부동산매매계약서와 달리 부동산중개인이 확인되지 않고, 쟁점계약서상 토지면적과 등기부등본상 토지면적이 상이하여 쟁점계약서가 쟁점토지 매매를 위한 계약서인지 신뢰하기 어려워 보이는 점, 청구인이 제출한 쟁점토지의 전소유주의 수기 영수증(2001.9.15. OOO원, 2001.9.3. OOO원)만으로는 쟁점토지 거래 당시 매매대금지급 내역이 객관적으로 확인되지 않으며 청구인과 배우자의 금융거래 내역도 쟁점토지 취득시기와 일치하지 않아 쟁점토지 취득과 관련한 매매가액을 확인하기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고·납부한 후 쟁점계약서 등을 기초로 환급경정청구한데 대하여 처분청이 이를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.