[요지] 쟁점주택이 양도주택 양도일 현재 청구인의 주택신축판매사업용 재고자산에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[요지] 쟁점주택이 양도주택 양도일 현재 청구인의 주택신축판매사업용 재고자산에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2022.7.8. 청구인에게 한 2020년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 구 소득세법은 개인이 토지, 건물 등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 원칙적으로 부과하되, 예외적으로 1세대 1주택의 양도 등 일정한 경우 양도소득세를 부과하지 않거나 감면하도록 규정하고 있다. 그리고 소득세법에서 위 양도소득세 부과제외 또는 감면대상으로 부동산매매업자의 판매목적 부동산을 명시하고 있지는 아니하나, 소득세법이 양도소득과 종합소득(사업소득)을 구분하여 규정하고 있고, 부동산매매업자의 판매목적 부동산 양도로 인하여 발생하는 소득은 사실상 상품의 판매로 인한 소득과 달리 볼 이유가 없으므로, 이는 부동산매매업자의 사업소득에 해당하는 것으로 봄이 타당하고 이를 양도소득으로 보아 양도소득세를 부과할 수는 없으며, 또한 부동산신축업을 영위하는 자가 동 사업과 관련된 사업소득 부과대상인 판매목적 신축부동산을 보유하고 있다고 하더라도 이는 상품을 보관하고 있는 것에 불과한 점에서 동 부동산 보유사실을 근거로 신축업자가 사업과 관련없는 다른 주택 양도 시 ‘1세대 1주택 해당 여부’ 판단에 있어 위 재고자산을 주택 수에 산입하여서는 아니된다.
(2) 양도주택이 1세대1주택 비과세 대상인지 여부를 판단함에 있어 쟁점주택을 주택 수에 산입할 것인지 여부는 쟁점주택을 양도한 경우 이를 사업소득으로 볼 것인지 양도소득으로 볼 것인지와 맥락을 같이한다고 볼 수 있고, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유 목적뿐만 아니라 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 2001.4.24. 선고 99두5412 판결 등 참조).
(3) 청구인은 1999년 이전부터 주택신축관련 업무를 하여 오다가 1999년 법인을 설립하여 신축판매사업을 하였고, 2011.2.3.부터 개인사업자의 지위에서 노후주택 또는 나대지를 매입하여 주택신축판매업을 계속적으로 영위하였는데, 그 영업방식은 청구인의 자금사정상 하나의 사업장에서 신축사업을 개시하여 건물을 신축 후 판매활동을 진행하면서 판매가 어느 정도 성숙되는 경우 또 다른 사업장에서 새로운 신축사업을 하는 2개 이상의 사업장을 운영하지 않는 각 사업장 단계별 신축판매방식으로 사업을 운영하였는바, 따라서 하나의 건물(주택)을 신축하여 곧바로 판매가 되는 경우 다른 사업장을 물색하여 새로운 주택신축판매사업을 할 수 있지만 신축한 건물(신축판매용 재고자산)이 빠른 시간내 판매되지 않는 경우 자금문제상 제2의 사업장을 물색하고 부지를 확보하여 새로운 신축사업을 개시하기는 현실적으로 어려움이 있었다. 이런 신축방식은 자금이 부족한 청구인으로서는 신축시부터 제3자에게 판매를 전제로 하여 매입자(투자자)가 임대수단을 통하여 임대수입을 얻을 용도로 신축하였고, 신축건물의 투자자도 수익률이 매우 중요한 투자기준이기에 동 기준을 충족시켜 신축한 건물의 판매를 빠른 시일 내에 성취할 목적으로 착공시점부터 임차인 유치 및 좋은 조건의 대출을 물색하는 등 투자자의 초기투자자금(대출, 임대보증금 최대)을 최대한 적게 투입하면서도 투자수익률(월세 최대)을 최대한 높이는 방식으로 판매시까지 각 신축부동산의 임대보증금과 월세를 관리하여 왔던 것이다.
(4) 청구인이 쟁점주택을 양도주택 소재지 과세관청에 주택신축판매사업의 사업장으로 등록하고, 소득세법 또는 부가가치세법상 사업장으로 현재까지도 유지하고 있어 청구인이 계속적·반복적으로 쟁점주택을 통한 주택신축판매사업을 현재까지 영위하고 있는 것임에는 다툼이 없으며, 아래 기술한 바와 같이 청구인의 과거 신축판매 사업실적과 처분청이 장기임대주택에 대하여도 사업소득으로 보고 과세한 내역과 쟁점주택은 청구인이 주택신축사업을 대외적으로 공표하고 신축한 주택으로 제출된 붙임 판매노력증빙에서 보는 바와 같이 쟁점주택 인근 부동산중개사 100인에게 중개의뢰 및 독촉 등 계속적으로 관리하는 등 각고의 판매노력을 기울였음에도 쟁점주택 신축 후 장기간 판매가 되지 않아 자금사정상 새로운 신축사업을 할 수 없어 신축 후 현재까지 계속적으로 쟁점주택의 판매활동에 집중하여 업무를 수행하고 있음을 알 수 있고, 청구인의 경우와 같이 주택신축판매사업자의 경우 재고자산이 일정한 기한 내에 판매되지 않으면 사업의 특성상 외형적으로는 부득이하게 재고자산이 임대자산으로 보일 수는 있으나 실질적으로는 신축판매사업을 폐업하지 않는 한 쟁점주택은 주택신축판매사업의 운영에 따른 재고자산이기에 이를 재고재산에 포함하여 재무상태표상 계상하여 왔으며, 이에 따른 임대소득도 계속적·반복적인 주택신축판매사업의 활동에 따른 부수소득으로 2017∼2021년 귀속 종합소득세 신고시 계속적으로 사업소득으로 신고하여 왔는바 처분청도 이를 인정한 사실이 있고, 또한 종합부동산세와 관련 쟁점주택 신축일 이후 쟁점주택을 사업용(주택신축판매) 재고자산으로 합산배제신고하였는바, 처분청이 이를 검토하여 사업용 재고자산으로 판정함에 따라 현재까지 청구인의 보유 주택수에서 제외받아 양도주택에 대하여만 1세대1주택으로 종합부동산세를 부과받고 있으며, 청구인은 위와 같은 방식으로 쟁점주택을 신축한 직후의 상태(임차인 유치 및 판매노력)를 현재까지 유지하고 있는 것임에도 처분청은 이 건 조사과정에서 양도주택 양도 당시 쟁점주택을 단순히 장기간 임대하고 있다는 사실 외에 청구인이 쟁점주택 관련 사업장을 폐업하여 자가공급에 따른 임대목적의 일반주택으로 전환한 것으로 볼 만한 특별한 사정을 달리 제시하지 못하고 있는 점 등을 종합하여 보면 쟁점주택의 장기간의 임대는 주택신축판매사업의 특성상 부득이하게 이루어진 행위일 뿐 처음부터 청구인이 쟁점주택을 임대목적 또는 양도소득 목적으로 신축하였다기 보다는 주택신축판매사업을 위한 부수활동이고, 따라서 주택신축사업으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으므로 양도주택 양도 당시 보유중인 쟁점주택은 사회통념상 주택신축판매업의 사업용 재고자산으로 보는 것이 합리적이다.
(5) 위와 같이 처분청도 쟁점주택의 신축당시부터 양도주택 양도직전까지 쟁점주택을 주택신축판매사업 관련 사업소득 발생원천(주택신축판매사업의 재고자산)으로 인정하여 별다른 조치를 취하고 있지 않다가 사업소득세, 종합부동산세, 양도소득세의 동일한 과세주체인 하나의 처분청에서 청구인이 2020년도의 양도주택 양도와 관련 1세대1주택 비과세규정을 적용하여 신고한 것과 관련 하나의 과세객체(쟁점주택)에 대해 종전과 아무런 과세요건의 변경이 없었음에도 종전의 입장과 달리 쟁점주택을 신축판매목적에 의한 사업용 재고자산이 아닌 임대용 일반주택으로 보고 이 건 과세처분을 한 것은 그동안 과세논리(쟁점주택을 주택신축판매사업용 재고자산으로 본 것)의 일관성을 훼손한 것으로 청구인으로서는 수긍할 수 없고, 또한 처분청의 처분은 종전의 처분청의 입장을 신뢰하고 양도주택을 양도한 납세자의 예측가능성과 법적안정성을 침해한 것이므로 부당한 처분이라는 점에서 이를 청구인의 보유주택 수에서 제외하여 양도주택을 1세대1주택 비과세 대상으로 보아 이 건 부과처분을 취소하여야 한다.
(6) 처분청은 청구인이 쟁점주택 신축당시부터 부동산임대목적을 표명하여 사업자등록, 사업장현황신고, 종합소득세를 신고하였다는 의견이나, 이는 상기한 바와 같이 빠른 판매를 위한 조치였고, 2016.9.29. 청구인이 사업자등록정정신고 시 사업장 소재지를 변경함과 동시에 임대업종을 추가한 것은 임대업은 공제 및 감면이 타업종과 구별되어야 하므로 업종별로 총수입금액 및 소득금액을 명확히 구분계산, 신고하기 위하여 부업종으로 추가한 것에 불과할 뿐이며, 현재까지도 쟁점주택이 매매가 되지 않아 주택신축판매업을 주업종으로 표방하면서 소득세법또는 부가가치세법상 쟁점주택을 사업장으로 하여 계속하여 주택신축판매사업을 영위하고 있다.
(7) 또한, 처분청은 청구인이 임대광고를 계속한 것으로 볼 때 쟁점주택은 판매목적이 아닌 임대목적으로 보유한 것이라는 의견이나, 상기와 같이 청구인은 지속적으로 쟁점주택의 매매를 우선적으로 의뢰하여 왔고, 부수적으로 당시 공실(임대기간 만기)이 있는 경우에 한하여 임대를 의뢰한 사실은 있으나 처분청의 답변과 같이 임대를 주목적으로 중개업소에 임대만을 의뢰한 사실은 없으며, 현재도 시장이 어렵지만은 중개업소들 특히, 대형건물 전문 중개업소에서 매매를 위해 전담하여 적극적 계속적·반복적으로 매매를 추진하고 있다.
(1) 청구인이 제출한 쟁점주택의 사업자등록(OOO건설산업: 465-91-***20, 이하 “쟁점사업장”이라 한다) 및 정정 신청내역에 의하면, 청구인은 BBB 외 2명과 2016.9.20. 부동산 매매계약을 체결하여 매매대금 OOO원으로 2016.10.5. 쟁점주택을 취득하였고, 당초 OOO에 소재하였던 쟁점사업장을 2016.9.29. 쟁점주택으로 주소변경하면서 동시에 부업종으로 부동산임대업을 추가하였으며, 쟁점주택을 2017.4.27. 신축하여 현재까지 임대용으로 보유하고 있다.
(2) OOO로부터 수집한 전기사용내역과 같이 사용승인일 이후부터 전기사용내역이 있는 것으로 확인되고, 사용승인 직후부터 임차인의 확정일자 신청내역이 확인되는 등 청구인이 쟁점주택의 구건물 취득당시(2016년 9월)부터 임대목적을 표명하였듯이 쟁점주택이 신축완성 당시부터 계속 임대가 되었음을 확인할 수 있다.
(3) 또한, 청구인이 제출한 관련서류에서도 “임대나 매매 부탁합니다”라고 되어 있고, 청구인은 포털사이트 및 인터넷카페 등에서 임대 광고를 계속적으로 하고 있다.
(4) 청구인은 자금이 부족한 주택신축판매업의 사업특성상 신축시부터 제3자에게 판매를 전제로 주택매입자(투자자)가 임대수단을 통하여 만족할 임대수입을 얻을 용도로 신축하였고, 신축건물의 투자자의 입장에서는 수익률이 매우 중요한 투자기준이었기에 동 기준을 충족시켜 신축한 주택의 판매를 빠른 시일내 성취할 목적으로 임대한 것이며, 계속하여 빠른 판매를 위해 노력해왔다고 주장하나, 청구인이 제출한 중개인들에게 보낸 판매의뢰 내용에 의하면, 지속적으로 임대와 매매가 함께 고려되고 있었던 것으로 나타나며, 청구인이 제출한 OOO부동산 CCC의 증빙서류를 보면, ‘2020.06.29. 통화 매매가 OOO원에서 OOO원으로 변경’으로 기록되어 있어 있고, DDD 확인서(확인일자 2022.7.1.)에서도 판매부진 이유는 청구인의 매매 희망가액이 OOO원으로 비교적 고액으로 매수자를 찾기 어려운 상황이었음을 확인할 수 있고, 쟁점주택 인근의 다중주택 매매사례가액이나, 청구인이 신축당시부터 쟁점주택에 대한 임대업을 신청하고 현재까지 상당기간동안 다수의 임차인들에게 임대를 계속적으로 하고 있는 점 등에 비추어 일시적 임대라고 보기 어려우며, 고액의 희망가액으로 5년의 시간이 경과한 현재까지도 여전히 매각되지 않은 상태로 있고, 신축 후 계속 임대수입금액으로 신고하고 있는 등 재고자산이라고 인정될 만한 정황이 확인되지 않으므로 청구주장은 이유 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
6. 건설업에서 발생하는 소득
11. 부동산업에서 발생하는 소득. 단서 생략 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제104조【양도소득세의 세율】⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
(3) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(1) 처분청이 제시한 과세근거서류의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 처분청은 쟁점주택이 사업용 재고자산에 해당하지 아니하는 것으로 보아 이를 주택수에 포함하여 1세대1주택 비과세와 장기보유특별공제의 적용을 배제하고, 1세대2주택 중과세율을 적용하여 양도소득세를 경정하였다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점주택 부지 취득 당시부터 쟁점주택에 대한 임대목적을 표시하였고, 쟁점주택 신축 이후 현재까지 계속 임대목적으로 사용하면서 보유하고 있으므로 주택신축판매업의 재고자산으로 보기 어렵다는 의견이고, 관련하여 아래와 같은 증빙서류를 제출하였다.
1. 청구인의 사업자등록 내역에 의하면, 청구인은 쟁점주택 부지 매매계약을 체결(2016.9.20.)한 직후인 2016.9.29. 쟁점주택으로 사업장 주소변경을 하면서 동시에 부업종으로 부동산임대업을 추가한 사실이 나타난다. ＜표2＞ 청구인의 사업자등록 내역 OOO
2. 청구인이 쟁점주택에 대한 주택임대소득에 대해 제출한 사업장현황신고 및 종합소득세 신고 내역은 아래 ＜표3＞ 및 ＜표4＞와 같다. ＜표3＞ 사업장현황신고 OOO ＜표4＞ 종합소득세 신고내역 OOO
3. 처분청이 OOO로부터 수취한 쟁점주택 전기사용량 내역과 쟁점주택의 확정일자신청 내역 등에 의하면 쟁점주택은 신축직후부터 임차인이 거주한 것으로 보인다(쟁점주택의 205호, 404호 등에서 2017년 5월 전기사용량이 50kWh를 초과하였고, 301호 확정일자 신청시 제출된 임대차 계약일자는 2017.5.5., 임대개시일은 2017.6.3.임). (다) 처분청은 청구인이 포털사이트 및 인터넷카페 등에서 쟁점주택에 대한 임대광고를 계속적으로 하여왔다면서 2018∼2022년에 게시된 게시물을 제출하였다. (라) 처분청은 청구인이 중개업자들에게 제시한 매매가액 OOO원이 주변시세에 비해 과도하여 청구인이 쟁점주택의 빠른 판매를 위해 노력하였다고 보기 어렵다는 의견이고, 처분청이 제시한 쟁점주택 인근 다중주택 매매사례가액 내역과 포털사이트OOO에서 조회되는 쟁점주택 인근의 다중주택 시세(AI추정가) 내역은 아래 ＜표5＞ 및 ＜표6＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점주택 인근의 다중주택 매매사례가액 OOO ＜표6＞ 쟁점주택 인근의 다중주택 시세 OOO
(2) 청구인은 쟁점주택의 판매를 위해서는 임대수익률이 중요한 투자기준이기에 동 기준을 충족시켜 쟁점주택의 판매를 빠른 시일 내에 성취할 목적으로 쟁점주택의 임대보증금과 월세를 관리하여 왔던 것이고, 쟁점주택 사용승인 이후 현재까지 지속적으로 판매를 위한 노력을 기울여 왔으나 부동산경기 악화 등의 이유로 현재까지 판매되지 아니하고 있는 것일 뿐, 임대수입을 목적으로 쟁점주택을 소유하고 있는 것이 아니라고 주장하면서 아래와 같은 증빙서류를 제출하였다. (가) 청구인은 1999.9.13. 신축판매업을 영위하는 OOO건설산업 주식회사를 설립하여 운영하다가 2015.1.9. 퇴사하였고, 그 외 개인사업자로서 부동산신축판매업을 영위한 내역은 위 ＜표2＞와 같으며, 청구인의 신축ㆍ분양 관련 과거실적 내역은 아래 ＜표7＞과 같고, 청구인은 아래 ＜표7＞에 기재된 3건의 신축건 모두에 대하여 해당 부동산을 사업용 재고자산으로보아 사업소득으로 종합소득세를 신고하였다고 주장하고, 처분청은 이중 OOO 부동산의 경우 청구인이 2016.8.31. 양도소득세 OOO원을 신고·납부한 것으로 확인된다는 의견이다. ＜표7＞ 청구인의 신축사업 실적내역 OOO (나) 청구인은 2015.7.3. 건축허가 된 부속토지(착공일: 2015.7.15.)를 2016.9.20. 매입(사업자등록은 2015.3.31. 등록한 465-91-*20 활용)하여 2017.4.27. 완공 후 사용승인을 받아 쟁점주택을 신축한 것으로 나타나고, 쟁점주택 건축물대장의 주요 내용은 아래와 같다. ＜쟁점주택 건축물대장 주요 내용＞ OOO (다) 쟁점사업장의 2017.12.31. 대차대조표에 의하면 쟁점주택이 재고자산으로 계상되어 있고(계정금액 OOO원), 2016∼2017 분양원가명세서의 주요 내용은 아래 ＜표8＞과 같다. ＜표8＞ 쟁점주택 분양원가명세서의 주요 내용 OOO (라) 청구인이 제출한 2017년 7월 인터넷 포털사이트 OOO 로드뷰 사진에 의하면 쟁점주택에 ‘신축임대매매문의, OOO(청구인 전화번호임)’로 기재된 플래카드가 설치되어있었던 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 문자메세지 발송내역, 공인중개사 EEE, FFF, GGG, ㈜HHH부동산중개법인 등의 확인서, 중개물 대장, 매매의뢰 및 매물등록자료 등에 의하면 청구인은 쟁점주택 신축 직후부터 2022년경까지 쟁점주택의 매매희망가격을 OOO원∼OOO원으로 하여 다수의 공인중개사무소 및 부동산중개법인 등에게 매물로 등록하고 매매를 의뢰하여 온 것으로 확인된다. (마) 청구인은 종합부동산세와 관련하여 쟁점주택을 2018년 미분양주택(사업용 재고자산)으로 하여 합산배제신고를 하였고, 처분청이 이를 검토하여 사업용 재고자산으로 판정하였으며, 이에 따라 현재까지 청구인의 보유 주택수에서 쟁점주택을 제외하여 양도주택에 대하여만 1세대1주택으로 종합부동산세를 부과 받았다고 주장하고, 처분청은 2023.3.9. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상 주택에 해당하지 아니하여 미부과된 종합부동산세를 부과하여야 하나, 이 건 심판청구가 계류중인 관계로 부과가 보류된 상태라는 취지로 의견을 진술하였다. (바) 청구인은 2023.8.17. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점주택 신축시점과는 달리 양도주택 양도당시까지 부동산시장이 악화됨에 따라 쟁점주택의 미판매 및 이로 인한 자금압박의 상황에 처하게 되었고, 이로 인해 부득이하게 20년 이상 거주하던 양도주택을 대체양도하게 되었다는 취지로 진술하였다. (사) 청구인은 쟁점주택을 2016.10.27.부터 신축하는 과정에서 OOO원(본인자금 OOO원, 타인자금 OOO원)을 조달하여 2017.4.27. OOO원 이상을 지출하여 주택을 완공한 후 완공일인 2017.4.27.부터는 쟁점주택 판매 운용을 위한 전용목적 계좌를 이용하여 2017.4.27.부터 2017.12.31.까지 수취한 OOO원(임대보증금 OOO원 및 월세 OOO원의 합계액 OOO원과 기타조달액 OOO원)을 입금한 후 동 자금으로 쟁점주택 신축과정에서 타인으로부터 차입하여 2016.10.27.부터 공사비로 지급한 잔여채무 변제에 OOO원(계좌상 붉은색)과 준공시까지 완성하지 못했던 추가공사에 소요되는 경비 OOO원(계좌상 녹색) 및 기타 쟁점주택 관리유지를 위한 사업관련비용 등 OOO원을 지출한 후 2017.12.30. 현재 OOO원(보증금반환용도 등)이 잔액으로 남아 있는 사실이 확인되는 점에서 전세보증금 및 월세는 쟁점주택 신축 관련 비용에 투입되었다고 주장하면서, 청구인 명의 OOO은행 계좌(110-442-80) 및 OOO은행 계좌(1002-057-**17)를 제출하였다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점주택을 신축판매업이 아닌 임대사업용으로 전용하였으므로 쟁점주택이 양도소득세 과세대상에 해당하여 이를 주택수에 포함하여야 한다는 의견이나, 현행 소득세법은 사업소득이 속하는 종합소득과 양도소득을 구분하여 규정하고 있고, 부동산매매업자의 판매 목적 부동산 양도로 인하여 발생하는 소득은 사실상 상품의 판매로 인한 사업소득에 해당하는 것으로 양도소득에 해당하지 아니하는 측면에 비추어 1세대1주택 비과세대상을 판단함에 있어서도 부동산매매업자가 보유한 사업소득 부과대상인 판매 목적 부동산은 이를 고려해서는 아니되고, 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득 및 보유 목적 뿐만 아니라 취득 및 보유 현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 할 때에는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것인 점, 청구인은 2011년 개인사업자로서 부동산 신축판매업을 주업으로 사업을 계속적으로 영위하여 온 점, 쟁점주택 로드뷰, 청구인과 부동산중개업자들 간의 메시지 전송내역, 확인서, 매물접수대장 등 증빙서류에 의하여, 청구인이 쟁점주택 신축시부터 쟁점주택의 판매의사를 표명하고 쟁점주택을 임대함과 동시에 이를 판매하기 위하여 계속적으로 노력하여 온 것으로 나타나는 반면, 청구인이 임대소득을 얻을 목적으로 고의로 쟁점주택의 매매를 회피하였다거나, 쟁점주택의 매수제의를 거절하여 쟁점주택의 매매가 이루어지지 아니하였다는 등의 사실은 나타나지 아니한 점, 쟁점주택은 호별로 구분등기 또는 구분매매가 불가능한 다중주택이므로, 본인 거주 목적의 매매수요 보다는 임대수익을 얻을 목적의 매매수요가 클 것으로 보아, 갭투자를 희망하는 투자자 등을 유치하여 쟁점주택을 조속히 매매하기 위한 목적으로 신축직후부터 임차인을 모집하여 쟁점주택의 매매와 임대를 함께 진행하였다는 청구주장에 신빙성이 있고, 이는 임대보증금으로 수취한 금원의 상당부분을 신축공사비 채무변제 및 미지급 공사비 등 쟁점주택 신축과 관련하여 지출[즉 임대보증금을 ‘주택신축판매업의 쟁점주택 신축자금(금융대출 및 미지급 공사비 상환 등) 조달의 수단’으로 활용하였고, 월세액을 관련한 이자상당액에 충당하였다는 것]하였으며, 쟁점주택 매매의 지체로 위 신축자금의 상환압박을 벗어나고자 양도주택을 양도하게 되었다는 청구인의 소명을 통해 뒷받침 되는 것으로 보이고, 청구인이 양도주택 양도일 현재까지 약 3년 2개월여의 기간 동안 쟁점주택을 소유하면서 이를 임대한 사실이 있기는 하나, 청구인이 심리일 현재까지 주택신축판매업의 사업자등록을 폐업하였다거나, 쟁점주택을 재고자산이 아닌 유형자산으로 계상하여 감가상각하였다는 등의 사실이 확인되지 아니한바, 청구인이 양도주택 양도일 현재 쟁점주택을 임대사업용으로 전용하였다기 보다 주택신축판매업을 영위하는 과정에서 부수적으로 임대사업을 영위하였다고 봄이 타당한 점 등에 비추어 쟁점주택이 양도주택 양도일 현재 청구인의 주택신축판매사업용 재고자산에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.