[요지] aaa 토지는 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산이라고 보기 어려우므로 00.00.00.자 aaa 토지 수용가격을 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 인정하기는 어려워 보이고, 청구인이 쟁점토지에 설정된 근저당권설정등기를 말소시키기 위하여 근저당권자인 ‘bbb’에게 0.0억원을 지급한 사실 등을 근거로 처분청이 쟁점토지의 취득 관련 실지거래가액을 00.0억원을 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지와 산32-25토지는 같은 모지번토지인 산32-1(9,512㎡)토지에서 각 분할된 토지이고, 쟁점토지의 취득 즈음에 산32-25토지가 서울특별시에 단위면적당 OOO원에 수용된 사실이 있으므로 쟁점토지의 취득가액은 위 단위면적당 수용가격을 기준으로 계산한 OOO원이 되어야 한다. (가) 쟁점토지의 양도차익은 2009.8.20. 당시 공시지가를 취득가격으로, 수용당시의 공시지가를 양도가격으로 하여 산정되어야 하고, 만일 취득당시의 공시지가를 정할 수 없는 경우라면 취득당시의 시가를 취득가격으로 하고 쟁점토지의 수용보상금을 양도가격으로 산정하여야 한다. (나) 그런데, 쟁점토지의 취득 당시 공시지가가 정해지지 않았으므로 시가를 기준으로 취득가액으로 산정하여야 하는데, OOO가 산32-1(9,512㎡)토지의 일부였던 산32-25토지를 분할ㆍ수용할 때의 수용보상금액이 1㎡ 당 OOO원이므로 이를 근거로 쟁점토지의 취득가액을 계산하는 것은 정당하다. (다) 처분청은 산32-25토지와 쟁점토지의 수용목적 등이 다르므로 산32-25토지의 수용보상금을 근거로 쟁점토지의 취득가액을 산정할 수 없다고 주장하나, 토지를 수용함에 있어 수용 후 사용용도에 따라 감정평가액이 달라지는 것이 아니므로 수용목적 등이 다르다는 이유로 산32-25토지의 수용보상금이 쟁점토지의 매매사례가액이 될 수 없다는 처분청의 주장은 타당하지 않다.
(2) 처분청은 이 사건 소유권이전청구권가등기의 성격이 담보가등기라고 하면서 쟁점토지의 취득가액을 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제1항 제3호의 ‘저당권등이 설정된 재산의 평가’의 방법으로 계산하였는데, 이는 다음과 같은 점에서 부당하다. (가) 처분청은 이 사건 소유권이전청구권가등기는 단순 담보가등기로서 청구인이 이를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것이 아니고 AAA로부터 근저당권 채권을 승계함에 따라 쟁점토지를 취득한 것이라고 주장하나, 이 사건 소유권이전청구권가등기 이후 산32-1(9,512㎡)토지에 대한 가압류 및 압류가 된 것이 어떻게 이 사건 소유권이전청구권가등기를 담보가등기로 볼 수 있는 근거가 되는지 이해하기 어렵고, AAA가 BBB에 대한 채권을 OOO원만 가지고 있었다면 산32-1(9,521㎡)토지에 관한 근저당권에 더하여 추가로 이 사건 소유권이전청구권가등기를 할 이유가 전혀 없으므로 이 사건 소유권이전청구권가등기가 단순 담보가등기라는 처분청의 주장은 타당하지 않으며, 청구인이 이 사건 소유권이전청구권가등기에 기한 본등기로 쟁점토지를 취득하였음은 부인할 수 없는 사실이다. (나) 처분청은 청구인이 AAA의 상속재산에 대한 상속세신고를 하지 않았으므로 쟁점토지의 취득가액으로 신고한 금액을 신뢰할 수 없다고 주장하나, 취득가액이 상속신세 신고를 하였는지 여부에 따라 달라지는 것은 아니다. (다) 청구인은 당초 쟁점토지의 취득당시 기준시가가 존재하지 않는다고 보아 기준시가로 신고하지 못한 것인데, 만일 처분청 주장처럼 쟁점토지의 취득당시 기준시가가 존재한다면 취득시 기준시가와 양도시 기준시가를 적용하여 쟁점토지의 양도소득세를 다시 산정하여야 할 것이다.
(1) 청구인은 AAA로부터 부동산인 산32-1(7,926㎡)토지를 상속받은 것이 아니라 AAA가 BBB에 대해 가지는 근저당권 등을 승계ㆍ상속받아 이를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것이므로, 쟁점토지의 취득가액은 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제1항 제3호에 따라 취득당시 쟁점토지가 담보하고 있는 채권액으로 평가하여야 타당하고, 청구인이 쟁점토지를 양도(수용)하고 받은 보상금으로 쟁점토지에 대한 근저당채무를 상환한 사실이 확인되므로 이를 바탕으로 계산한 쟁점토지의 실지 취득가액은 OOO원이다. (가) AAA는 산32-1(7,926㎡)토지에 대한 DDD의 근저당권(채권최고액: OOO원)이 선순위로 있었음에도 불구하고 1997.9.3. 사돈관계인 BBB과 위 토지 등에 대한 이 사건 소유권이전청구권가등기를 경료하였는데, 위 토지의 등기부등본을 보면 위 가등기 이후에도 위 토지 등을 담보로 AAA 주식회사(BBB이 운영하였던 사업체)에 대한 은행대출이 실행되었으며, 여러 기관의 압류 및 가압류가 있었던 점을 보면 이 사건 소유권이전청구권가등기는 단순 담보목적으로 설정된 것임을 알 수 있다[참고로 AAA가 산32-1(12,396㎡)토지와 공동으로 근저당권을 설정한 OOO 임야 1,211㎡ 및 같은 동 산 32-17 임야 923㎡도 1997.12.29. OOO에 편입되어 BBB이 그 보상금을 받은 사실, BBB의 상속인들이 상속한정승인을 받아 산32-1(9,512㎡)을 적극재산으로 상속세 신고한 사실 등을 보아도 이 사건 소유권이전청구권가등기는 물권변동(소유권이전)을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 가등기가 아님을 알 수 있음]. (나) 따라서, 청구인은 AAA가 BBB에 대해 가지는 쟁점토지에 대한 근저당권을 승계ㆍ상속받은 후, 이를 원인으로 하여 쟁점토지를 취득한 것이므로, 청구인이 법원의 확정판결에 따라 2009.9.17. 쟁점토지를 취득하였다고 하더라도, 그 취득가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 제1항 제3호에 따라 취득당시 쟁점토지가 담보하고 있는 채권액으로 평가하여야 하고, 청구인이 쟁점토지의 수용보상금으로 당초 토지소유자인 BBB의 근저당채무를 지급하였으므로 소득세법제97조 제1항 제1호 가목 및 제2항 제1호 가목에 따라 청구인이 실지 소요된 비용이 실제 취득가액이다. (다) 이에 따라, 처분청은 산32-1(7,926㎡)토지의 등기사항전부증명서에 설정된 근저당권자 AAA, CCC의 채권최고액의 합계액인 OOO원과 청구인이 산32-1(7,926㎡)토지의 본등기시 다른 근저당권자인 DDD에게 지급한 금액인 OOO원을 더하여 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 산정하였다.
(2) 청구인은 산32-25토지의 2009.11.11.자 수용가격을 쟁점토지 취득가액의 매매사례가액이라고 주장하나, 다음과 같은 점에서 타당하지 않다. (가) 산32-25토지의 경우 2008.11.26. 단위면적당 OOO로부지로 편입된 반면, 쟁점토지는 2020.3.9. 단위면적당 OOO원에 OOO으로 수용되어 그 면적당 보상가액의 차이가 상당하고, 쟁점토지 모지번의 기준시가가 2008년 OOO원/㎡에서 2020년 OOO원/㎡로 130% 상승하였음에도 쟁점토지의 보상가액이 산32-25토지의 보상가액보다 적은 이유는 임야의 가치 차이로 보아야 하는 점 등을 보면 산32-25토지의 수용보상금을 쟁점토지 취득가액의 매매사례가액으로 볼 수는 없다. 더욱이 청구인은 채권의 권리를 상속받은 것이고, 당해 재산이 담보하는 채권의 가액이 엄연히 존재하므로 매매사례가액은 더더욱 적용할 수 없다. (나) 만일, 청구인 주장대로 쟁점토지의 취득가액이 OOO원 이상이라면 청구인은 AAA의 사망과 관련하여 그 이상을 상속재산가액으로 신고했어야 하나, 청구인은 AAA의 상속세를 신고하지 않았고, 결정내역도 나타나지 않는다. (다) 청구인은 쟁점토지의 취득당시 공시지가가 없어 기준시가를 취득가액으로 적용하지 못하였다고 주장하나, 청구인은 2009.8.20.자 확정판결을 원인으로 쟁점토지의 모지번인 산32-1(7,926㎡)토지를 취득하였고, 2020.3.9. 쟁점토지가 모지번 토지에서 분할되었으므로 취득당시 공시지가가 없다는 주장은 설득력이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제99조(기준시가의 산정) ① 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물
② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이란 양도ㆍ취득 당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.
④ 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법 제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제164조(토지ㆍ건물의 기준시가 산정) ① 법 제99조 제1항 제1호가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.
1. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의한 신규등록토지
2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
③ 법 제99조 제1항 제1호 가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(3) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
2. 양도담보재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)
4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산
(4) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
6. 법 제66조 제4호에 따른 신탁계약을 체결한 재산의 가액은 신탁계약 또는 수익증권에 따른 우선수익자인 채권자의 수익한도금액
② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.
(1) 쟁점토지 등에 대한 등기사항일부증명서 및 개별공시지가, 쟁점토지 등의 수용 경위, 쟁점토지의 취득과 관련한 법원 판결문 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) OOO 임야가 분할된 이력은 아래 ＜그림＞과 같다. ＜그림＞ 산32-1 토지의 분할내역 ㅇㅇㅇ (나) 등기사항전부증명서 등에 따르면, 청구인이 이 사건 소유권이전청구권가등기에 근거하여 쟁점토지를 취득하고 OOO에 양도(수용)하게 되기까지의 경위는 다음과 같다.
1. BBB은 산32-1(12,396㎡)토지와 산32-15토지 및 산32-17토지에 관하여 1996.10.2. DDD에게 채권최고액 OOO원, 1996.10.19. AAA에게 채권최고액 OOO원, 1996.10.19. CCC에게 채권최고액 OOO원, 1998.1.5. 주식회사 BBB에게 채권최고액 OOO원(채무자: AAA 주식회사)의 근저당권을 설정해 주었다(아래 ＜표2＞ 참조). ＜표2＞ 산32-1토지의 등기부등본에 기재된 내용의 요약 ㅇㅇㅇ
2. BBB은 1997.9.2. AAA와 사이에 산32-1(12,396㎡)에 관하여 매매예약을 체결하고, 1997.9.3. 위 매매예약을 원인으로 AAA 앞으로 위 토지에 관한 이 사건 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었다(아래 ＜표3＞ 참조). ＜표3＞ 산32-1토지에 관한 근저당권 설정내역 ㅇㅇㅇ
3. 한편, AAA는 2007.9.11., BBB은 2008.5.11. 각 사망하였다.
4. 산32-1(9,512㎡)토지는 2008.11.26. 산32-25토지 및 산32-1(7,926㎡)로 분할되었는데, 이 중 산32-25토지는 2009.10.13.자로 서울특별시에 수용되었고, 이를 원인으로 2009.11.11. BBB의 상속인인 EEE 외 3인 앞으로 소유권이전등기(대위등기자: OOO)된 후, 같은 날 OOO로 소유권이전등기되었다. OOO는 2009년 10월 경 산32-25토지의 토지수용보상금 OOO원 중 OOO원을 BBB의 체납세액 충당을 위하여 OOO서장에게 지급하였다.
5. AAA의 상속인인 청구인은 산32-1(9,512㎡)토지에서 분할된 산32-25토지를 제외한 산32-1(7,926㎡)토지에 대하여 BBB의 상속인들을 상대로 아래 ＜표4＞와 같은 내용으로 이 사건 소유권이전청구권가등기를 원인으로 본등기의 이전을 구하는 소송을 제기하였고, OOO은 2009.8.20. 청구인 승소판결(민사소송법제208조 제3항 제1호에 따른 무변론판결)을 선고(OOO 판결)하였다. 이에 따라 청구인은 2009.9.17. 위 확정판결을 원인으로 산32-1(7,926㎡)에 대하여 소유권이전등기를 경료하였다. ＜표4＞ 청구인이 제기한 소송에서 법원에 제출한 청구원인 ㅇㅇㅇ
6. OOO장은 2020.1.2. OOO로 도시계획시설(공원)사업 실시계획인가 고시를 하였고, 산32-1(7,926㎡)는 2020.3.9. 산32-1(1,676㎡) 및 쟁점토지로 분할되었으며, OOO장은 2021.10.15. 쟁점토지를 수용하면서 청구인에게 그 대가로 OOO원을 지급하였다. (다) 청구인이 쟁점토지에 관한 양도소득세 신고를 하면서 쟁점토지의 취득가액을 산정한 방식과 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 조사를 하면서 쟁점토지의 취득가액을 산정한 방식은 다음과 같다.
1. 청구인은 쟁점토지를 OOO 판결로 취득할 즈음에 OOO에 수용된 산32-25토지가 쟁점토지와 유사한 자산이라는 전제 하에 소득세법 시행령제176조의2 제3항 제1호 등을 근거로 위 산32-25토지의 단위면적 당 보상가액인 OOO에 따라 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 산정하였다.
2. 처분청은 “청구인이 쟁점토지를 OOO 판결로 취득한 것은 인정하나, 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 것은 ‘AAA가 BBB에 대하여 가지는 근저당권 채권’을 승계하였기 때문이므로 쟁점토지의 취득당시 시가는 상속세 및 증여세법 시행령제63조 제1항 제3호에 따라 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액으로 산정하여야 한다”고 전제하면서 산32-1(7,926㎡)토지의 취득 당시까지 남아 있던 3건의 근저당권을 근거로 2건의 근저당권의 채권최고액의 합계 OOO원과 나머지 1건의 근저당권자에게 지급한 OOO원을 합산한 금액인 OOO원이 쟁점토지의 취득가액이라는 의견이다. 또한, 처분청은 쟁점토지가 2021.10.15. OOO에 수용된 후 청구인이 쟁점토지에 대한 근저당권자들에게 채권상당액을 지급하고 근저당권을 말소시켰으므로 위 OOO원이 곧 소득세법상 실지취득가액에도 해당한다는 입장이다. ＜표5＞ 청구인의 신고 및 이 사건 처분의 내용 ㅇㅇㅇ
3. 청구인은 쟁점토지와 산32-25토지가 유사한 자산이라고 보아 쟁점토지의 취득가액을 산정하였는바, 위 토지 등의 개별공시지가, 수용목적 등을 살펴보면 아래 ＜표6＞ 및 ＜표7＞과 같다. ＜표6＞ 산32-1토지 등의 개별공시지가 변동내역 ㅇㅇㅇ ＜표7＞ 쟁점토지 및 산32-25토지의 수용목적 등 ㅇㅇㅇ (라) 한편, 청구인은 이 사건 소유권이전청구권가등기의 원인이 된 산32-1(12,396㎡)에 대한 1997.9.2.자 매매예약서를 가지고 있지 않고, 산32-1(7,926㎡)에 관한 본등기이행청구의 소를 제기할 당시에도 법원에 별도로 매매예약서를 첨부하여 제출하지는 않았다고 진술하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보건대, 청구인은 쟁점토지와 산32-25토지가 유사성이 있는 자산이라는 전제 하에 산32-25토지의 2009.11.11.자 수용가격에 따라 쟁점토지의 취득가액을 산정할 수 있다고 주장하나, 위 ＜표6＞을 보면 산32-25토지는 필지 분할된 당시부터 모지번 토지인 산32-1(9,512㎡)토지와 개별공시지가가 약 10% 정도 차이가 나는데 반해, 쟁점토지의 경우 필지 분할된 당시부터 모지번 토지인 산32-1(7,926㎡)토지와 개별공시지가가 거의 유사한 것으로 나타나며, 산32-25토지의 경우 쟁점토지에 비해 대로변에 근접해 있고 OOO 조성공사를 목적으로 우선적으로 수용되는 등 쟁점토지와 그 이용가치 내지 이용상황 등이 같다고 할 수 없어 보이는 점 등을 고려할 때 산32-25토지가 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산이라고 보기 어려우므로 이와 다른 전제에 있는 위와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려우며, 청구인이 쟁점토지에 설정된 근저당권설정등기를 말소시키기 위하여 근저당권자인 DDD에게 OOO원을 지급한 사실 등을 근거로 처분청이 소득세법제97조 제1항 제1호 가목 등에 따라 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.