청구인과 청구인의 배우자 aaa는은 소득령§154①에서 규정한 2년의 거주요건을 미충족하였으므로 임대주택 2주택(1319호·1345호)의 임대사업자로서 거주주택(쟁점아파트)을 양도한 경우에 해당하여 소득령§155⑳의 1세대 1주택 특례에 해당하지 않아 처분청이 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
청구인과 청구인의 배우자 aaa는은 소득령§154①에서 규정한 2년의 거주요건을 미충족하였으므로 임대주택 2주택(1319호·1345호)의 임대사업자로서 거주주택(쟁점아파트)을 양도한 경우에 해당하여 소득령§155⑳의 1세대 1주택 특례에 해당하지 않아 처분청이 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[ 주 문] 심판청구를 기각한다. [ 이 유]
(1) 1345호는 잔금지급일인 2019.6.11. 자녀인 DDD(79년생)에게 양도된 것으로 보아야 한다. (가) AAA은 2018.10.30. 1345호를 DDD에게 OOO원에 매도(이하 “쟁점거래”라 한다)하는 계약을 체결하였고, DDD는 편의상 AAA의 배우자인 청구인의 계좌로 2019.6.11.에 매매대금을 전부 입금하였다. (나) 청구인이 1345호에 대한 소유권이전등기를 지연하였으나, 소득세법제98조 및 소득세법 시행령제162조 제1항 제1호에서 자산의 양도시기는 대금청산일을 등기접수일보다 우선적으로 고려하고 있는 점, 1차 중도금 입금일인 2018.11.30. 이후부터 1345호의 월세가 DDD에게 귀속되었다는 점 등을 종합할 때 1345호의 소유권은 대금청산일인 2019.6.11.에 실질적으로 DDD에게 이전되었다고 보아야 한다.
(2) 청구인은 일시적 2주택자로 거주요건을 적용받지 않으므로, 쟁점아파트를 2년 이상 보유하기만 하더라도 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것으로 판단된다. (가) 소득세법 시행령제155조 제1항에 따라 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택자에 해당하는 것으로 볼 수 있는데, 쟁점아파트의 취득일은 1993.3.25.이고, 1319호의 취득일은 2018.5.25.인 바, 청구인은 쟁점아파트를 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 1319호를 취득하였고, 1319호를 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택인 쟁점아파트를 양도하였으므로 청구인은 일시적 2주택자에 해당한다. (나) 소득세법 시행령제154조 제1항 대괄호 부분에서는 취득 당시 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것에 한해 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있음을 규정하고 있는바, 청구인은 조정대상지역에 관한 근거 법률인 주택법제63조의2 시행 이전에 쟁점아파트를 취득하였으므로 소득세법 시행령제154조 제1항 대괄호 부분의 적용을 받지 않는다고 보아야 하므로 쟁점아파트에서 2년 이상 거주하지 않더라도 1세대1주택 비과세를 적용 받을 수 있을 것으로 판단된다.
(3) 처분청 주장과 달리 쟁점거래는 정상적인 매매계약에 해당한다고 보아야 한다. (가) DDD가 AAA이 아닌 청구인 명의 계좌로 매매 대금을 이체한 것은 1319호, 1345호의 매매대금 지급 등을 위해 AAA이 2018.4.13. 청구인으로부터 대여한 OOO원을 변제할 목적으로 편의상 매매대금을 청구인 명의 계좌로 지급받은 것에 불과하며, 매매대금을 누가 지급받았는지 여부는 매매계약의 유ㆍ무효와 무관하다. 청구인과 AAA은 부부 관계이므로 별도로 금전 소비대차 계약서를 작성하거나 이자를 주고받지 않았으며, 쟁점아파트, 1319호 및 1345호는 모두 청구인과 AAA 부부의 공동 재산에 해당한다. (나) 처분청은 DDD가 1차 중도금을 입금한 구체적인 증빙이 없으며 DDD는 1345호를 구매할 자력이 없다고 주장하나, EEE은 DDD로부터 차용한 OOO원을 상환하기 위해 청구인 명의의 계좌로 1차 중도금 OOO원을 대납한 것이며, 2017년부터 2019년까지 DDD의 총 급여액은 소비 지출액을 상회하고, DDD가 보유하고 있는 아파트에 추가로 주택담보대출을 실행하고 신용대출을 받는 등 DDD는 1345호를 구매할 만한 자력이 있었던 것으로 판단된다. (다) 임대차계약기간 갱신 등에 따라 2018년 9월 이후 1345호가 공실인 적은 없었으며, 1차 중도금 지급일부터 1345호의 월세는 모두 DDD에게 귀속된바, 2018년 12월분부터 2020년 6월분까지의 월세는 임차인이 AAA에게 지급한 월세를 모았다가 AAA이 청구인에게 입금하면 이를 현금으로 인출하여 DDD에게 지급하였고, 2020년 7월분부터는 AAA이 임차인으로부터 받은 월세를 DDD에게 바로 지급하였다. (라) 명의 변경을 4년 후에 하기로 약정하고, 현재까지 소유권이전등기가 이루어지지 않았다는 점에 관하여는, 1345호가 임대주택에 해당하여 직장인인 DDD가 임대사업자등록을 하기에는 불편한 점이 많았고 2020.11.20. 해외로 출국하여 소유권이전등기를 마치지 못한 것 뿐이다.
(2) 청구인이 제출한 계좌별 거래명세표에는 입금 상대방이 확인되지 않은 내역이 있으며, 청구인은 EEE이 DDD로부터 차용한 OOO원 중 OOO원을 청구인에게 직접 입금하여 DDD의 1차 중도금을 대납한 것으로 주장하나 DDD의 자력 등을 감안할 때 DDD가 EEE에게 자금을 대여하였다는 주장은 신뢰성이 낮다.
(3) 1345호의 월세가 실제 DDD에게 지급되었다는 구체적인 증빙이 없고, 잔금지급 이후에도 1345호에 대한 월세 계약은 AAA이 수행하였으며 AAA의 사업장현황신고 상 소득금액에 1345호의 월세액이 포함되어 있는 점 등을 감안할 때 DDD에게 지급된 금액은 월세가 아니라 생활비로 볼 여지가 있다. (4) 명의변경이 4년 뒤에야 가능한 부동산에 대해 매매대금을 미리 지급하는 것이 현저히 불합리한 점, DDD의 근로소득보다 신용카드 사용액 등이 많고 AAA은 본인 소유 주택에 대한 근저당권 설정을 추가해 온 점 등을 감안할 때 DDD가 추가로 주택을 매매할 자금력이 부족한 것으로 보이는 점, 청구인에 대한 양도소득세 조사 당시 처분청의 주장에 대해 청구인이 별도로 항변하지 않은 점 등에 비추어 1345호가 AAA에서 DDD로 양도된 것으로 보기 어렵다.
(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
1. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조 제1항에 따른 등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
② 제1항에서 조정대상지역을 적용할 때 2017년 8월 3일부터 2017년 11월 9일까지의 기간에는 다음 표의 지역을 조정대상지역으로 한다.
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대 1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다. 제155조【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.
⑳ 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기가정어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 영유아보육법제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 영유아보육법제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
(1) 쟁점아파트 및 1345호 양도와 관련하여 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 청구인과 DDD의 주민등록등본에 따르면, 청구인과 AAA은 쟁점아파트에 2009.6.24.부터 2011.10.10.까지 전입한 후 2011.10.10. OOO에 전입하였으나, 처분청에 따르면 2011.4.14.부터 2012.11.15.까지 쟁점아파트에 임차인 FFF이 전입한 사실이 확인되므로 청구인은 쟁점아파트에 2년 이상 거주하지 않았으며, DDD는 2013.5.29.부터 OOO에 전입하여 2020.11.10.까지 청구인 및 AAA과 별도 세대를 구성한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점아파트를 GGG으로부터 1993.3.25. 취득하여 2019.12.27. 양도하였고 AAA은 1319호와 1345호를 2018.5.25. 취득하였으므로, 쟁점아파트 취득 후 1년 이상이 경과한 후 1319호를 취득하고 1319호를 취득한 후 3년 이내에 쟁점아파트를 양도한 것으로 나타나는바, 쟁점아파트, 1319호, 1345호의 등기부등본 상 소유권 이전 내역은 아래와 같다. <쟁점아파트 등기부등본 갑구 주요 내역> <1319호 등기부등본 갑구 주요 내역> <1345호 등기부등본 갑구 주요 내역> (다) 쟁점거래와 관련하여 AAA은 자녀인 DDD와 2018.10.30. 아래와 같이 1345호를 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결한바, 매매계약서 상 특약사항에서는 등기명의 변경은 단기임대(의무기간 4년) 이후에 하고, 임대료는 1차 중도금 입금(2018.11.30.) 후 DDD에게 지급하는 등의 내용이 규정되어 있으나, 증빙으로 제출된 등기부등본에는 1345호의 명의 변경은 되지 아니한 것으로 나타난다. <1345호 매매계약서> (라) 청구인은 청구인 계좌로 2018.11.30.부터 2019.6.11.까지 DDD, EEE 등으로부터 아래 <표1>과 같이 총 15차례, OOO원을 입금 받은 내역이 있으며, 2019.1.18. OOO원과 2019.4.6. OOO원을 입금한 상대예금주가 나타나지는 않으나, 청구인의 계좌별 거래명세표 상 ‘비고’사항에 AAA이 포함된 입금내역을 조회한 것으로 나타나며, 청구인은 이에 대하여 DDD가 AAA에게 현금 OOO원과 수표 OOO원을 중도금으로 지급하였고, AAA은 차용금을 변제하기 위해 청구인에게 이를 이체한 것이라 주장하면서 2019.4.4. AAA에게 수표로 OOO원이 입금된 내역을 제시하였다. <표1> 청구인 계좌로 입금된 1345호 매매대금 내역 (단위: 원) <2019.1.18., 2019.4.6. 청구인 계좌별 거래명세표> (마) 한편, 2018.4.13. AAA이 청구인으로부터 OOO원을 입금받은 내역이 있는 것으로 확인되고, DDD는 2018.3.5. EEE에게 OOO원을 입금한 내역이 있는 것으로 나타난다. (2) 1345호의 임대차와 관련 하여 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) 청구인이 1345호의 임대차와 관련하여 AAA 계좌로 임대료가 입금되었다고 주장하는 내역은 아래 <표2>과 같으며, 1345호 임차인인 HHH, III, JJJ의 오피스텔 월세 계약서에는 AAA이 임대인으로 기재되어 있는 것으로 확인된다. <표2> 1345호 관련 AAA 계좌 입금 내역 (나) AAA은 2018.3.16. 1319호와 1345호를 단기민간임대주택으로, 각각의 임대개시일은 2018.6.22.와 2018.6.30.인 것으로 하여 임대사업자 등록OOO을 하였으며, 이에 따라 AAA이 수신한 OOO(주택과-120004, 2018.3.15.)에는 “임대의무기간 내 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 양도한 경우에는 OOO원 이하의 과태료가 부과되오니 유념하여 주시기 바랍니다.”고 기재되어 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점거래 계약서 특약사항에 따라 2018년 12월부터 DDD가 1345호의 임차료를 지급받아 온 것으로 주장하는바, 2019.2.3.부터 총 7차례에 걸쳐 회당 약 OOO원이 ATM으로 입금된 내역 등이 확인되며, AAA은 2020년 7월부터 11월까지는 매월 OOO원을, 2020년 12월 이후부터는 매월 OOO원을 임대료로 DDD에게 지급한 내역이 있는 것으로 나타난다. (라) AAA은 2018년부터 아래 <표3>과 같이 사업장현황신고 시 1345호에서 발생한 임대료를 포함하여 신고하였는바, 2018년부터 2021년까지 총 OOO원의 임대료를 수취한 것으로 나타난다. <표3> AAA 사업장현황신고 내역 요약 (단위: 원)
(3) DDD의 자력 및 출입국과 관련하여 청구인의 증빙자료와 처분청이 제시한 내역은 아래와 같다. (가) DDD는 2013년부터 2018년까지 신용대출 및 주택담보대출을 총 OOO원 받은 것으로 나타난다. (나) 처분청이 제출한 DDD의 근로소득지급명세서에 따르면 아래 <표4>와 같이 DDD는 주식회사 aaa 등으로부터 2010년부터 2019년까지 총 OOO원을 수취하였고, 신용카드 등 대금으로 OOO원을 지출한 것으로 나타난다. <표4> DDD 근로소득지급명세서 주요내역 (단위: 원) (다) 청구인이 제출한 DDD의 출입국에 관한 사실증명에 따르면, DDD는 2020.11.20. 출국하여 2022.4.3. 입국하였으며, 2022.4.17. 다시 출국한 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 청구인의 배우자 AAA이 아들 DDD와 1345호에 대한 매매계약을 체결하고 2019.6.11. 잔금을 수령하였으므로 1345호를 양도한 것으로 보아야 하고, 청구인이 양도한 쟁점아파트는 소득세법 시행령제155조 제1항에 따라 1세대1주택 비과세 대상이라고 주장하나, AAA과 DDD는 부자지간으로 특수관계자에 해당하여 AAA이 DDD에게 1345호를 양도한 사실이 객관적인 증빙으로 입증되어야 하는바, 매매계약서상 특약사항에는 ‘등기명의 변경은 단기임대(의무기간 4년) 이후에 한다.’고 기재되어 있어 소유권이전등기가 이루어지지 아니한 점, 1345호의 잔금지급일인 2019.6.11. 이후에도 DDD가 아닌 AAA이 1345호에 대한 임대차계약의 체결과 사업장현황 신고 등 납세의무를 이행한 점, DDD는 2010년∼2019년 동안 받은 근로소득보다 신용카드 등 지출액이 더 많은 것으로 나타나고 있고 DDD가 1345호의 취득자금을 청구인에게 계좌로 이체하였다고 하나 그 취득자금의 출처를 밝히고 있지 아니하여 청구인이 제출한 증빙만으로는 DDD의 자금으로 1345호를 취득하였다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 청구인 세대는 2주택(1319호·1345호)의 임대사업자로서 거주주택(쟁점아파트)을 양도한 경우에 해당하고, 소득세법 시행령제155조 제20항 제1호에서 규정한 2년의 거주요건에 미달하여 처분청이 쟁점아파트를 1세대1주택으로 보지 아니하고 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 및 지방소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제7항, 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.