상증법상 유사매매사례가액 요건을 충족한 가액이 존재하는 반면 청구인이 제시한 부동산사이트의 시세는 상증법상 시가로 볼 수 없음
상증법상 유사매매사례가액 요건을 충족한 가액이 존재하는 반면 청구인이 제시한 부동산사이트의 시세는 상증법상 시가로 볼 수 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 OOO(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 거래가격이 유사매매사례가액(OOO원)에 해당한다고 보아 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가하였으나, 이는 아래와 같은 점에서 부당하다. (가) 처분청이 제시한 상속재산의 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 내의 쟁점아파트와 유사한 물건의 매매사례는 총 3건인데, 이는 모두 상속개시일 이전에 발생한 것이다. 쟁점아파트는 총 66세대의 소규모 아파트 단지 내에 위치하여 거래가 활발하지 못한데, 상속개시일부터 현재까지 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매내역은 없다. (나) 국가의 부동산 정책실패로 2020년 하반기에 부동산 가격이 급격히 상승한 후, 피상속인의 사망시점인 2021년 상반기부터는 부동산가격이 하락하였는데, 쟁점매매사례가액은 이런 사정을 전혀 반영하지 못한다. (다) 쟁점매매사례가액은 2021년에 단 한차례(상속개시일로부터 한달 전) 있었던 쟁점아파트와 유사한 재산의 매매가액인데, 그 금액은 과대평가되었다. OOO은행에서 제공하는 ‘아파트 시세’에 따르면 쟁점아파트가 속한 단지 내 아파트들의 상위 평균가격은 OOO원이고, 하위평균가격은 OOO원인데, OOO은행은 그 중간가격인 OOO원을 시세로 책정하여 부동산 대출업무에 활용하고 있는바, 쟁점아파트의 상속개시일 당시의 평가액을 OOO원으로 봄이 타당하다.
(2) 처분청에서 상속인들(4명)이 쟁점아파트를 균등하게 상속받았다고 보아 상증법 제23조의2에 따른 동거주택 상속공제액을 산정한 것은 부당하다. (가) 상속인들 사이에 쟁점아파트의 지분을 얼마만큼 상속받을지가 합의되지 아니한 채 청구인은 민법상 법정상속분에 따라 ‘청구인이 상속받은 쟁점아파트의 지분을 1/4’로 하여 취득등기를 하였다. 하지만 이는 쟁점아파트의 등기부등본에 임시로 기재된 지분비율에 불과할 뿐, 현재 상속인들 간에 상속재산분할소송이 진행 중이므로 소송결과에 따라 청구인이 상속받은 쟁점아파트 지분은 변경될 수 있다. (나) 청구인은 피상속인을 대신하여 채무를 변제하는 등 쟁점아파트의 재산가치 증가에 상당히 기여하였고, 피상속인과 함께 살면서 부양을 하였는바, 청구인은 다른 상속인들보다 더 많은 재산을 받을 권리를 갖고 있다. 이에 청구인은 민법제108조의2에 의거하여 기여분 소송을 추진하고 있다. (다) 처분청이 ‘청구인이 상속받은 쟁점아파트 지분’에 상당하는 금액에 대해서만 동거주택 상속공제를 적용한다면, 청구인은 거액의 상속세를 납부하기 위해 오랫동안 살고 있던 집을 처분할 수 밖에 없는바 처분청의 잘못된 결정으로 청구인의 주거권이 침해당했다고 볼 수 있다. 청구인이 쟁점아파트에서 계속해서 살 수 있도록 동거주택 상속공제의 한도액인 OOO원을 상속세 과세가액에서 공제하여야 한다.
(3) 청구인이 상속받은 재산가액은 OOO원이고, 청구인이 적용받아야 할 공제금액은 OOO원인바, 상속받은 금액보다 공제받은 금액이 더 많음에도 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 부당하다. (가) 청구인의 법정 상속지분을 기준으로 청구인이 상속받은 재산가액을 계산하면 ‘OOO원(쟁점아파트의 상속 당시 평가액) - OOO원(공과금·장례비·채무)’에 1/4을 곱한 금액인 OOO원이 된다. (나) 청구인이 적용받아 할 상속세 공제액은 ‘상속세 일괄공제액(OOO원)의 25%인 OOO원’과 ‘처분청이 적용한 동거주택 상속공제액 OOO원’을 합한 OOO원이 된다. (다) 따라서, 청구인이 상속받은 금액보다 공제받아야 할 금액이 더 크므로 청구인에게 상속세를 부과할 수 없다.
(1) 쟁점아파트와 비교대상주택은 같은 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적의 차이 및 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내이므로 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따른 유사한 재산에 해당한다. 한편, 상속재산의 평가기간 내에 쟁점아파트와 같은 단지 내의 다른 아파트 2건의 매매사례 역시 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하기는 하나, 해당 물건들은 쟁점아파트와 공동주택 가격차이가 비교대상주택보다 크므로 비교대상주택의 매매가액을 쟁점아파트의 상속 당시 시가로 보아야 한다.
(2) 상증법 제23조의2에 따른 공동상속주택의 동거주택 상속공제는 공제요건을 충족한 상속인의 지분 상당액에 대해서만 적용되어야 하는 바, 쟁점아파트의 평가액인 OOO원에 청구인의 상속지분(1/4)을 곱한 OOO원을 동거주택 상속공제액으로 산정한 것은 적법하다.
(3) 청구인은 상속받은 재산을 한도로 상속세를 연대납부할 의무를 부담하므로 청구인이 부담할 연대납부의무 한도액을 OOO원으로 기재하여 고지한 처분은 적법하다.
① 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가로 쟁점매매사례가액을 적용하는 것이 부당하다는 청구주장의 당부
② 쟁점아파트 평가액에 청구인이 취득 등기한 쟁점아파트 지분(1/4)을 곱한 금액을 ‘동거주택 상속공제액’으로 산정한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
③ 청구인이 부담해야 할 상속세액 산정이 잘못되었다는 청구주장의 당부
(2) 처분청이 상속인들에게 상속세 신고내용을 인정한다고 통지하 면서 첨부한 ‘상속세 과세표준 및 세액 계산내용’은 아래 <표2>와 같다. <표2> 상속세 과세표준 및 세액 계산내용 ㅇㅇㅇ (3) 처분청은 상속인별로 납부할 세액 및 연대납부의무한도액을 아래 <표3>과 같이 산정하여 상속인들에게 ‘상속인 또는 수유자별 납부할 상속세액 및 연대납세의무자’를 통지한 사실이 나타난다. <표3> 상속인별 납부할 세액 및 연대납부의무한도액 산정내역 ㅇㅇㅇ
(4) 처분청은 2022.9.13. 청구인에게 2021.3.22.분 상속세 OOO원을 고지하면서, 고지서에 청구인이 부담할 연대납부의무 한도액을 OOO원으로 기재한 사실이 나타나는데, 연대납부의무 한도액의 산정내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 연대납부의무 한도액 산정내역 ㅇㅇㅇ
(5) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점①과 관련하여 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점아파트의 평가기간(2021.3.22. 전후 6개월간) 내에 쟁점아파트와 동일 단지 내 면적차이가 5% 이내인 아파트들의 거래내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점아파트와 유사 물건의 거래내역 ㅇㅇㅇ (나) 기획재정부에서 2019.3.20. 기획재정부령 제899호로 상증법 시행규칙 제15조 제3항을 개정하면서 밝힌 개정내용 및 개정이유는 아래 <표6>과 같다. <표6> 개정내용 및 개정이유 ㅇㅇㅇ (다) 청구인은 2022.7.8. 기준 OOO부동산에서 조회되는 ‘쟁점아파트가 위치한 단지 내 아파트들의 시세’를 제출하였는데, 상위평균가는 OOO원, 하위평균가는 OOO원이고, 시세는 OOO원이며, 최근 3년간 시세는 큰 변화가 없는 것으로 나타난다.
(6) 양측이 제출한 심리자료에 의하면 쟁점②와 관련하여 다음과 같은 사실관계가 나타난다. (가) 쟁점아파트 등기부등본을 보면 상속인들은 2021.3.22. 상속을 원인으로 각각 1/4의 쟁점아파트 지분을 취득한 것으로 2021.10.14. 취득등기를 접수한 사실이 나타난다. (나) 청구인은 상속인들이 상속받아야 할 쟁점아파트 지분과 관련하여 OOO지방법원에서 소송이 진행 중이라며 사건번호(OOO지방법원 2021가단11474, 공유물 분할)를 제시하였는데, 법원 사건기록을 조회한바 해당 소송은 BBB(원고)가 청구인을 상대로 제기한 공유물분할 건인 것으로 확인된다. (다) 상속인 BBB가 상속세 신고시 제출한 동거주택상속공제신고서상 ‘동거주택 상속공제액’의 산정 내역은 아래 <표7>과 같고, 처분청은 상속세 결정시 신고내용을 그대로 인정하였다. <표7> 동거주택 상속공제액 산정내역 ㅇㅇㅇ
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 상증법 시행령 제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적⋅위치⋅용도⋅종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 해당 가액을 상증법 제60조 제2항에 따른 시가로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’과 관련하여, 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것(같은 항 제1호 가목), 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것(같은 항 제1호 나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것(같은 항 제1호 다목)의 요건을 모두 충족하는 주택을 말하는 것으로 규정하면서, 2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 신설된 같은 항 제1호 각 목 외의 부분 단서에서 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다고 규정한바, 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 아파트 중 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 아파트는 OOO인데 해당 아파트의 거래가액(OOO원)은 처분청이 산정한 쟁점아파트의 상속재산가액인 쟁점매매사례가액과 동일한 점, 청구인은 OOO부동산사이트에서 조회되는 시세를 기준으로 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가해야 한다고 주장하나, 이는 상증법령에서 규정하고 있지 아니한 방법인 점 등에 비추어 처분청이 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 산정한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 상증법 제23조의2 제1항에서 각 호의 요건을 갖춘 상속주택가액에 대해 동거주택 상속공제를 적용하도록 규정하고 있고, 제3호에서 ‘피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것’이라고 규정하고 있는바, 상속인이 피상속인과 동거한 주택 중에서 그 상속인이 실제 상속받은 주택의 지분에 한해 동거주택 상속공제가 적용되는 것으로 봄이 타당한 점, 청구인은 쟁점주택을 단독으로 상속받았으므로 쟁점주택의 가액 전체에 대하여 동거주택 상속공제를 적용해야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 등기부등본에 따르면 청구인이 협의분할에 따라 쟁점아파트의 지분 1/4을 상속받은 것으로 나타나고, 청구인은 쟁점아파트 등기부등본의 기재내용과 달리 볼만한 구체적인 증빙을 제시하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점아파트의 가액 중 청구인의 지분을 초과하는 부분에 대하여 동거주택 상속공제를 배제하여 상속공제액을 산정한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. (다) 끝으로, 쟁점③에 대하여 살피건대, 청구인은 상속받은 재산가액보다 청구인이 적용받아야 할 상속공제액이 더 많으므로 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 상증법 제3조에서 피상속인이 거주자인 경우 모든 상속재산을 ‘상속세 과세대상’으로 규정하고 있어 유산을 취득한 각자의 지분별이 아닌 피상속인의 재산 전부를 기준으로 ‘상속세 과세표준 및 세액’을 산정하도록 되어 있고, 상속인들은 “부과되는 상속세 총액”에 대해 상증법 제3조의2 제1항에 따라 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 대통령령으로 정하는 비율에 따라 계산한 금액을 상속세로 납부할 의무를 부담하는바, 처분청이 상속세 결정고지세액에 청구인의 법정 상속지분(1/4)을 곱한 금액을 청구인이 납부할 세액으로 통지한 것은 적법해 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 (2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정되기 전의 것) 제3조【상속세 과세대상】상속개시일 현재 다음 각 호의 구분에 따른 상속재산에 대하여 이 법에 따라 상속세를 부과한다.
1. 피상속인이 거주자인 경우: 모든 상속재산 제3조의2【상속세 납부의무】① 상속인(특별연고자 중 영리법인은 제외한다) 또는 수유자(영리법인은 제외한다)는 상속재산(제13조에 따라 상속재산에 가산하는 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 증여재산을 포함한다) 중 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 대통령령 으로 정하는 비율에 따라 계산한 금액을 상속세로 납부할 의무가 있다.
② 특별연고자 또는 수유자가 영리법인인 경우로서 그 영리법인의 주주 또는 출자자(이하 "주주등"이라 한다) 중 상속인과 그 직계비속이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 지분상당액을 그 상속인 및 직계비속이 납부할 의무가 있다.
③ 제1항에 따른 상속세는 상속인 또는 수유자 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부할 의무를 진다. 제13조【상속세 과세가액】① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.
1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액
2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액
② 제1항 제1호 및 제2호를 적용할 때 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 제1항 각 호의 재산가액을 가산한다.
③ 제46조, 제48조 제1항, 제52조 및 제52조의2제1항에 따른 재산의 가액과 제47조 제1항에 따른 합산배제증여재산의 가액은 제1항에 따라 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산가액에 포함하지 아니한다. 제23조의2 【 동거주택 상속공제 】① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(소득세법 제89조 제1항 제3호 에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다.
1. 피상속인과 상속인(직계비속인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 "상속인"이라 한다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것
2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 "1세대 1주택"이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.
3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택 을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (이하 생략)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (이하 생략) (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정되기 전의 것) 제3조【상속세 납부의무】① 법 제3조의2 제1항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 제1호에 따라 계산한 상속인 또는 수유자별(이하 이 조에서 "상속인별"이라 한다) 상속세 과세표준 상당액을 제2호의 금액으로 나누어 계산한 비율을 말한다.
1. 법 제13조 제1항의 규정에 의하여 상속재산에 가산한 상속인별 증여재산의 과세표준에 다목의 금액이 나목의 금액에서 차지하는 비율을 가목의 금액에 곱하여 계산한 금액을 가산한 금액
2. 법 제25조 제1항의 규정에 의한 상속세과세표준에서 법 제13조 제1항 제2호의 규정에 의하여 가산한 증여재산가액중 수유자가 아닌 자에게 증여한 재산에 대한 과세표준을 차감한 가액
③ 법 제3조의2 제3항에서 "각자가 받았거나 받을 재산"이란 상속으로 인하여 얻은 자산(법 제13조 제1항에 따라 가산한 증여재산을 포함한다)의 총액에서 부채총액과 그 상속으로 인하여 부과되거나 납부할 상속세 및 법 제13조 제1항에 따라 가산한 증여재산에 대한 증여세를 공제한 가액을 말한다. 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다] 이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.