[요지] 청구인이 제출한 계약서는 원본이 아니고 동 계약서상 기재된 계약일과 쟁점부동산의 공부상 등기원인일이 일치하지 않는 점 청구인이 제출한 영수증 중 잔금 **억원의 영수증은 다른 영수증과 달리 전소유자의 인감이 아닌 다른 인장으로 날인되어 있는 점 청구인이 제출한 금융증빙은 청구인이 전소유자에게 직접 이체한 증빙이 아니라 단순 취득자금의 원천에 불과한 것으로 그 거래일이 영수증상 일자와 상이한 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨
[참조결정] 조심2022중2037
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 관련 법령상 2006년부터는 양도소득과세표준 및 세액 등을 산정함에 있어 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 적용하는 것이 원칙이고, 이에 따라 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액인 쟁점가액으로 성실히 신고하면서 관련 매매계약서(사본, 이하 “쟁점계약서”라 한다) 및 영수증(매매대금 영수증 7매) 등을 처분청에 제시하였음에도 처분청은 이를 사실과 다르다는 등의 특별한 사정을 입증하지도 아니한 채 쟁점가액을 부인(이의신청결정에 따라 쟁점건물 OOO원만 실지거래가액으로 인정)하고 쟁점토지에 대한 환산가액을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였는바, 이는 위법․부당한 처분으로 취소되어야 한다. 전소유자인 AAA가 2003년경 청구인에게 쟁점부동산을 양도할 당시 양도 및 취득가액은 기준시가의 적용이 원칙이었고, 그가 양도소득세 신고 시 제출한 매매계약서는 그 당시 관행적으로 다운작성하던 검인계약서로, 이는 사회통념상 자연스러운 거래행위의 하나이었는데, 처분청은 이러한 이유로 쟁점가액을 실지거래가액으로 인정하지 않았다. 청구인이 제시한 쟁점계약서상 계약일(2003.10.9.), 전소유자의 주소 및 주민등록번호 등이 명확히 기재되어 있고 그의 인감 날인 및 간인 등이 되어 있어 누가 봐도 거래 당시 작성한 진실한 매매계약서이며, 전소유자가 매매대금을 영수하고 작성해준 영수증(2003.11.5. 작성), 그의 인감증명서 및 출금내역서 등까지도 처분청에 제출하였다. 청구인은 쟁점부동산 취득 당시부터 18년이나 경과하여 전소유자의 주소․연락처 등 인적사항을 전혀 알 수 없는 반면, 처분청은 이 건 조사 당시 그의 모든 정보를 가지고 금융조사 등까지 실시하였고, 그 과정에서 전소유자가 쟁점가액에 대한 정확한 기억이 없다고 하였을 뿐, 동 가액이 허위라거나 사실과 다르다고 진술한 바 없으며, 처분청은 국세청 내부조직인 첨단탈세정보관리관실을 통해 매매대금 영수증 등을 감정의뢰한 결과, ‘위·변조 또는 믿기 어렵다’가 아니라 ‘감정 불가’로 회신받았다. 처분청은 전소유자가 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점계약서상 매매대금인 쟁점가액 중에서 OOO원을 쟁점건물의 공급가액으로 하여 매출세금계산서 1매를 발급하였고, 청구인은 2003년 제2기 부가가치세 신고 시 OOO원의 부가가치세 환급을 받았다는 점 등에 기인하여 쟁점건물의 실제취득가액을 OOO원으로 인정하였음이 이의신청결정내용을 통해 확인되는데, 이를 적용․환산할 경우 쟁점건물의 공급가액은 OOO원 미만이 되는 불합리한 결과를 초래한다.
(2) 법원은 “원고 명의의 계좌에서 이 사건 각 영수증에 기재된 대금의 지급액과 거의 같은 금액의 돈이 수표로 출금된 내역, 은행으로부터 대출받은 내역 등이 확인된다. 위 금융자료의 수표 출금 및 지급일과 이 사건 각 영수증에 기재된 영수일자, 매매계약 체결일 등이 다소 불일치하는 사정이 있더라도 그러한 사정들만으로 위 금융자료들에서 확인되는 금액 상당의 돈이 이 사건 각 영수증에 기재된 매매대금의 자금출처가 아니라고 배척하기는 어렵다. 원고와 소외인 사이에 특별히 이 사건 건물의 양도 거래 이외에 다른 거래 관계가 있었다고는 보이지 않는다. 따라서 원고로부터 소외인에게 지급된 OOO원 상당의 돈은 모두 이 사건 건물의 거래와 관련된 매매대금 명목으로 지급된 것으로 보는 것이 타당하다”는 취지로 선고(서울행정법원 2020.10.21. 선고 2018구단76210 판결 참조)하고 있다. 청구인은 이 건 조사 당시 쟁점부동산(임대업) 관할인 동대문세무서장에게 위 (1)의 부가가치세 환급과 관련한 서류의 정보제공을 요청하였는데, 정보공개의 청구가 가능하더라도 서류보관 기간의 경과로 폐기되어 제공될 가능성은 거의 전무하다는 회신을 받았다. 청구인은소득세법제160조의2 제1항의 “증명서류를 받아 이를 확정신고기간 종료일부터 5년간 보관하여야 한다”고 규정되어 있어 그 기간 동안 쟁점부동산에 대한 증명서류를 보관하다가 폐기․분실등이 되었는데, 취득 후 18년이 경과한 시점에 그의 금융증빙이 부족하다는 이유로 쟁점가액을 인정할 수 없다는 것은, 과세관청 스스로 관련 법령을 몰각하고 무력화시키는 것이며, 비례의 원칙, 형평의 원칙 차원에서 매우 부당한 처사이다.
(3) 처분청의 답변에 대한 추가항변은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 등기원인일(2003.11.5.)과 쟁점계약서상 계약일(2003.10.9.)이 서로 일치하지 아니하나, 이는 소유권 이전등기 시 법무사가 쟁점부동산에 대한 취득세 부담을 줄이기 위하여 취득가액을 시가표준액 이내로 하여 검인계약서를 임의 작성하면서 착오기재한 것에 불과하다. (나) 매매대금 영수증상 영수일자와 금융증빙 등이 완전히 일치하지 아니하나, 청구인이 제출한 영수증은 거래 당시 전소유자가 직접 서명하고 인감 등 인장을 날인하여 교부한 것이고, 이 곳 저 곳에서 자금을 모아서 지급하다 보니 약간의 일자와 금액이 일치하지 않는 것일 뿐이며, 18년 이전의 자료를 찾을 수가 없기에 더 이상의 입증은 청구인 뿐만 아니라 처분청도 반증이 어려운 일이다. (다) 조세심판원은 “해당 영수증들이 일부 글씨체가 다르고 날인된 매도인의 인영이 일부 다르기는 하나 영수증 작성자의 날인이 존재하고 영수증으로서의 형식을 갖추고 있는 등 전체적인 정황으로 보아 그 증거력을 부인하기는 어렵다고 판단된다”고 결정(조심 2022중2037, 2022. 7.6. 등 참조)하고 있는바, 전소유자가 2003.12.30. 청구인에게 작성해준잔금 영수증 2매 중에서 1매OOO와 그 외 계약금 등에 대한 CCC 인감증명서상 인감과 일치하나, 다른 1매(OOO원)의 OOO이 다르다는 것만으로 쟁점가액을 실지거래가액이 아니라고 단정할 수 없다 할 것이다.
(1) 청구인이 신고한 쟁점가액은 거래 증빙이 없거나 미비한 경우로서 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없으므로 쟁점토지에 대한 환산가액을 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다. 청구인이 제시한 매매계약서상 계약일(2003.10.9.)와 등기사항전부증명서상 등기원인일(2003.11.5.)이 서로 일치하지 않고, 청구인은 2003년경 부동산 매매거래에 있어 다운계약서를 작성하는 것이 이례적인 일이 아니고 오히려 관행으로 횡행하고 있었다는 넋두리만 할 뿐, 매매계약서 원본 등을 제시하지 못하였다. 청구인이 제시한 전소유자의 매매대금 영수증 총 7매 중 6매는 전소유자의 인감이 찍혀 있는데, 2003.12.30. 발행한 잔금 영수증 1매(OOO원)에는 다른 모양의 인장이 찍혀 있는바, 이는 사후에 작성된 것으로 객관적인 증빙으로 보기 어렵다. 청구인이 제시한 금융증빙은 실제로 전소유자에게 언제, 얼마의 금액이 이체되었는지가 불분명하고, 이에 대하여 전소유자에게 확인하고자 하였으나, 뇌출혈로 반신불수상태이어서 진술할 수 있는 상태가 아님을 확인하였다. 청구인이 제시한 매매대금 영수증을 국세청 첨단탈세정보관리관실에 감정의뢰한 결과 ‘감정 불가’의 회신과 함께 허위·변조 등의 객관적 사실이 확인되지 않았거나 믿기 어렵다는 등 합리적 의심의 여지가 없다는 의미가 아니라는 취지의 답변을 받았다. 청구인은 2003.10.20. OOO 계좌(OOO-*)에서 증권금융채권을 매도한 후 그 대금으로 전소유자에게 계약금의 일부인 OOO원을 지급하였다고 하나, 계약금 OOO원의 영수증상 수령일은 2003.10.9.로 기재되어 있을 뿐만 아니라, 이 건 조사 당시 청구인이 제시한 중도금 및 잔금 등 지급내역상 2003.10.31. OOO에서 증권금융채권 상환신청 후 OOO원을 수령하여 OOO계좌(1027**-01)에 입금한 후 2003.11.5. OOO원과 2003. 11.17. OOO원을 각각 출금한 것으로 확인되긴 하나, 전소유자의 계좌에 2003.11.5. OOO원이 입금된 것 외에는 달리 확인되지 않는다. 또한 쟁점부동산에 대한 대출금 승계OOO는 잔금일 또는 이전등기일(2003.12.30.)보다 뒤늦게 2004.1.7. OOO은행과 근저당권변경계약을 약정한 후 해지․말소되었다.
(2) 청구인의 항변에 대한 추가답변은 다음과 같다. 청구인이 제시한 2003.12.30. 전소유자의 잔금 영수증 2매 중에서 발행금액 OOO원의 영수증상 도장은 그의 인감과 동일하나, 발행금액 OOO원의 영수증 1매는 다른 인장이 찍혀 있어 이는 사후에 위·변조된 것으로 합리적인 의심을 갖게 되며, 잔금을 영수하였다고 볼 만한 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 쟁점가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다. 상당한 기간이 지난 거래이고, 관련 금융기관이 폐업, 부도, 인수·합병 등을 원인으로 사라졌거나 금융거래내역에 대한 자료를 온전히 보관하고 있지 아니한 경우가 많으나, 청구인은 쟁점부동산 매매당시 해외출국(2003.8.24.〜2004.1.2.) 중으로 실질적인 모든 거래는 청구인의 부친OOO이 진행하였고, 공인중개사 없이 전소유자와 매매계약서를 작성한 것으로 보이는데, 청구인이 실질 취득자라면 입국(2004.1.3.) 후 대금이 어떻게 정산되었는지 직접 챙겨야 함에도 구체적인 내용을 기억조차 못하는 점 등을 감안할 때, 청구인은 쟁점부동산의 매매당사자가 아닌 것으로 보인다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
(2) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정된 후의 것) 제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다
5. “실지거래가액”이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다. 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 등의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 제102조(양도소득금액의 구분 계산 등) ① 양도소득금액은 다음 각 호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산할 때 발생하는 결손금은 다른 호의 소득금액과 합산하지 아니한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호에 따른 소득
2. 제94조 제1항 제3호에 따른 소득
3. 제94조 제1항 제5호에 따른 소득
② 제1항에 따라 양도소득금액을 계산할 때 양도차손이 발생한 자산이 있는 경우에는 제1항 각 호별로 해당 자산 외의 다른 자산에서 발생한 양도소득금액에서 그 양도차손을 공제한다. 이 경우 공제방법은 양도소득금액의 세율 등을 고려하여 대통령령으로 정한다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 “등기부 기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(3) 소득세법 시행령 제89조(자산의 취득가액 등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국세청 전산자료에 의하면, 전소유자 및 청구인의 쟁점부동산 매매와 관련한 내용은 다음과 같다.
1. 전소유자는 2002.4.12. 쟁점부동산을 취득한 후 DDD이라는 상호로 부동산임대업을 개업․영위하다가 2003년경 청구인에게 이를 양도한 후 2003.12.31. 사업자등록을 폐업한 것으로 나타난다.
2. 전소유자는 쟁점부동산을 청구인에게 양도하면서 쟁점건물에 대한 공급가액을 OOO원(쟁점가액을 그 당시 기준시가로 안분할 경우의 가액과 일치함)으로 하여 매출세금계산서를 발급한 후, 2004. 1.26. 2003년 제2기 부가가치세 신고를 하면서 OOO원을 납부한 것으로 나타난다.
3. 전소유자의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내용(아래 ＜표1＞ 참조)을 보면, 전소유자는 쟁점토지 중 1년 이상 보유한 서울특별시 동대문구 OOO 소재 토지 및 쟁점건물은 기준시가로, 1년 미만 보유한 같은 동 OOO 소재 토지는 실지거래가액 OOO원으로 각각 신고한 것으로 나타난다.
4. 청구인은 쟁점부동산을 취득한 후 상가임대업으로 사업자등록을 한 후, 2003년 제2기 부가가치세 신고 시 고정자산(쟁점건물) 매입 OOO원 및 그 부가가치세 OOO원 등으로 각각 작성하여 부가가치세 OOO원 상당액을 동대문세무서장으로부터 환급받은 것으로 나타난다.
5. 청구인의 2003년 귀속 종합소득세 신고서(재무상태표)에 의하면, 청구인은 유형자산 총 OOO으로, 고정부채는 총 OOO으로 각각 계상한 것으로 나타난다.
6. 청구인은 쟁점부동산을 취득하기 전인 2001년 당시 이자소득 OOO원 및 배당소득 OOO원 등(이자율 4% 적용 시 원금 OOO원 이상)이 있었다가 쟁점부동산을 취득한 2003년 이후 신고 시부터 동 금융소득이 없는 것으로 나타난다.
7. 청구인의 사업자등록내역은 OOO와 같다. (나) 지방세 납부내역(아래 ＜표3＞ 참조) 등에 의하면, 청구인은 쟁점계약서가 아니라 검인계약서상 매매대금(과세표준) OOO원을 기준으로 관할 지자체에 취득세 OOO원(과세표준의 2%) 및 등록세 OOO원(과세표준의 3%)을 각각 납부한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점부동산 취득 당시 전소유자로부터 약 OOO원의 대출금 승계와 관련하여 효성감정평가법인이 동 부동산을 감정(탁상감정)한 가액은 OOO원임이 ‘융자상담신청서/채무인수약정서 및 탁상감정서’에 의해 확인된다. (라) 청구인은 이 건 조사 당시 쟁점부동산의 취득자금 내역 및 증빙 등을 OOO와 같이 제시하였다.
1. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 계약금(OOO원) 지급내역을 보면, 2003.10.20. OOO에서 OOO원 및 2003.5.30. OOO 등에서 OOO원이 각각 인출된 것으로 나타난다.
2. 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 중도금 및 잔금 등 지급내역OOO을 보면, 청구인은 2003. 10.31. OOO에 증권금융채권을 상환신청하여 OOO원을 OOO로 수령․입금한 후, 2003.11.4. OOO원, 2003.11.17. OOO원, 2003.12.19. OOO원을 각각 출금한 것으로, 2003.12.30. OOO에서 OOO원을 출금한 것으로 나타나며, 전소유자의 OOO원의 대출금 및 임차보증금을 승계하였던 것으로 나타난다. (마) 청구인과 처분청은 쟁점부동산의 양도가액(OOO원)이 실지거래가액에 해당한다는 것에 대하여는 이견이 없는 것으로 나타난다.
(2) 청구인이 전소유자와 체결한 쟁점계약서[전소유자 신분증 및 인감증명서(2003.12.30. 서울특별시 노원구 OOO 발급, 거래사실확인용) 첨부]상 주요내용은 다음과 같다. ＜쟁점계약서상 주요내용(일부 발췌)＞ 제1조(매매금액): 매매 총 금액은 OOO으로 한다. 지불 종류 지불한 금액 지불할 일자 계약금 OOO원정 2003.10.9. 중도금 OOO원정 2003.11.17. 잔 금 OOO원정 2003.12.17. 제2조(매매 대금 지불 방법): 매매 대금은 다음과 같이 매수자(청구인)는 매도자(전소유자)에게 지불하기로 한다.
(3) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 등재내용은 다음과 같고, 중도금 지급(2003.11.17.) 후인 2004.1.7. 전소유자의 근저당권설정등기 변경과 함께 채권최고액 OOO원 및 OOO이 해지ㆍ말소된 것으로 나타난다.
(4) 서울지방국세청장의 청구인에 대한 이의신청결정서 등에 의하면, “2003년 제2기 쟁점부동산의 임대사업에 대한 부가가치세 환급 시 쟁점건물의 공급가액이 OOO원임을 전제로 OOO억의 환급이 발생하였고, 청구인은 재무상태표상 쟁점토지와 쟁점건물의 가액을 구분하여 계상하였으며, 쟁점건물의 가액을 OOO원에 상당하는 가액으로 기재한 것 등으로 볼 때 쟁점건물의 실지거래가액은 OOO원으로 보이므로 양도소득세를 감액경정하라”는 취지로 결정OOO된 것으로 나타난다.
(5) 청구인은 쟁점부동산의 지가 상승률 비교(아래 ＜표5＞ 참조), 2002〜2005년 쟁점토지의 공시지가 비교(아래 ＜표6＞ 참조) 및 서울시정개발연구소의 보고서(2003.4월 대비 2004.4월 지가상승) 등을 제시하면서, 쟁점가액(쟁점건물 OOO원 포함)이 쟁점부동산의 실지거래가액에 해당한다고 주장한다.
(6) 처분청의 이 건 조사종결보고서상 주요내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 이 건 조사 당시 전소유자와 그 배우자를 직접 내방하였으나, 과거 뇌출혈로 쓰러져 반신불수이었다가 최근에 조금 회복중에 있고, 거의 말을 못하고 글쓰기도 불가능한 상태이어서 쟁점부동산의 매매대금에 대한 기억을 전혀 못하고 있으며, 배우자 역시 모른다면서 당시 작성한 실제 매매계약서 등을 보관하고 있지 않다는 등으로 답변하였으며, 전소유자에 대한 금융거래내역을 조회하였으나 매매대금과 관련한 거래 일부를 제외하고는 확인이 어려웠던 것으로 기재되어 있다. (나) 처분청은 청구인이 제시한 매매계약서(사본) 및 영수증 7매 등에 대하여 국세청 첨단탈세정보관리관실에 문서감정을 의뢰하였으나, ‘감정 불가’로 회신받은 것으로 기재되어 있다. (다) 처분청은 이 건 조사 당시 청구인에게 3회에 걸쳐 질문서를 보냈고, 청구인은 1회의 답변에서 전소유자로부터 수취한 매매대금 영수증을 보관하고 있을 뿐, 취득과 관련한 자금출처 및 매매계약서 (원본)는 어떻게 분실되었는지 기억이 없다고 답변한 것으로 기재되어 있으며, 1회의 답변에서는 청구인이 계약서 작성에 주도적으로 관여하였다기보다 공인중개사 없이 부친인 망 OOO가 집사인 망 OOO의 소개로 쟁점부동산을 취득하게 되었고 정확한 경로는 알 수 없다면서 매매계약서(사본)을 제시하였으나, 그 진위여부가 의심스럽고 불투명하다는 등으로 기재되어 있다. (라) 청구인이 제시한 청구인 부친의 메모장을 보면, 쟁점부동산 매매대금과 관련하여 2003.12.30. OOO원과 채무액 OOO원의 인수라고 기록되어 있을 뿐, 다른 내역은 없는 것으로 확인된다는 등으로 기재되어 있다. (마) 처분청은 청구인이 제시한 증빙 등(아래 ＜표7＞ 참조)을 검토한 결과, 쟁점가액을 뒷받침하는 매매계약서 원본의 제시가 없고, 금융자료 등이 부족하여 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아, 환산가액을 취득가액으로 적용하여 과세표준 등을 경정하는 것이 타당하다는 취지로 기재되어 있다.
1. 쟁점부동산 매매계약서(사본) 상 잔금일 및 대금은 2003.12.17., OOO원으로 기재되어 있는 반면, 전소유자가 발행한 영수증(2매)상 영수일은 2003.12.30.로 기재되어 있고, 그 중 1매의 CCC 인감증명서상 인감과 다른 인장으로 날인되어 있다.
2. 전소유자의 금융거래내역상 2003.11.5. OOO원이 입금된 것 외에 달리 입금내역이 확인되지 않는다.
3. 전소유자가 신고한 쟁점토지 중에서 보유기간 1년 미만인 서울특별시 동대문구 OOO의 실지거래가액(OOO원)와 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액(쟁점건물 OOO원을 제외한 OOO원)을 비교(아래 ＜표8＞ 참조)하면, 1㎡당 가액의 차이(OOO원)가 상당히 큰 것으로 나타난다. (바) 이 건 조사 당시 전소유자의 확인서 주요내용은 다음과 같다. 본인은 쟁점부동산에 대한 2003년경 부동산매매계약서 원본은 보관하고 있지 않으며, 2021.9.6. 12시00분 현재 세무공무원 OOO 조사관이 본인에게 보여주신 사본상에 표시된 매매대금인 쟁점가액 및 영수증(사본)의 진위는 전혀 기억을 못하고 그 당시 매매대금의 금융증빙 자료도 없습니다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피본다. (가)소득세법제114조 제7항은 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 쟁점가액(쟁점건물의 가액 OOO원을 포함한 가액임)을 실지거래가액이라고 주장하나, 청구인이 제출한 쟁점계약서는 원본이 아니고, 동 계약서상 기재된 계약일(2003.10.9.)과 쟁점부동산의 등기사항전부증명서상 등기원인일(2003.11.5.)이 일치하지 아니한 점, 청구인이 제출한 잔금 OOO원의 영수증 1매만 다른 영수증(6매)과 달리 전소유자의 인감이 아닌 다른 인장으로 날인되어 있는 점, 청구인이 제출한 금융증빙은 매매대금이 전소유자의 계좌 등으로 직접 입금된 증빙이 아니라 단순 취득자금의 원천에 불과한 것으로 그 거래일이 영수증상 일자와 상이한 점, 이 건 조사 당시 전소유자가 쟁점계약서와 영수증에 대한 기억이 없고, 쟁점가액이 실지거래가액에 해당한다고 진술하지 아니한 점, 전소유자의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 시 쟁점토지 중 하나인 서울특별시 동대문구 OOO의 실제양도가액(OOO원)과 청구인의 쟁점토지의 실제취득가액(OOO원, 총 OOO원에서 쟁점건물 OOO원을 제외한 금액임)을 비교할 때 1㎡당 큰 차이(OOO원)가 있는 점, 청구인의 2003년 귀속 종합소득세 신고서 상 쟁점토지의 가액을 기준시가로 신고한 점 등에 비추어, 청구인이 신고한 쟁점가액 중에서 쟁점건물의 가액(OOO원)만 실지거래가액으로 인정하고 쟁점토지의 가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 (재)경정결정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.