[요지] 청구인이 쟁점토지 등을 증여받은 것에 대하여 처분청은 당시 개별주택가격으로 평가하여 증여세를 결정하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항에 따라 처분청이 결정한 증여재산가액 중 쟁점토지 상당액을 적용하여야 함
[요지] 청구인이 쟁점토지 등을 증여받은 것에 대하여 처분청은 당시 개별주택가격으로 평가하여 증여세를 결정하였으므로 쟁점토지의 취득가액은 소득세법시행령 제163조 제9항에 따라 처분청이 결정한 증여재산가액 중 쟁점토지 상당액을 적용하여야 함
[참조결정] 조심2022부1874 / 조심2022서8088
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 유사매매사례가액으로 제시한 대상 비교부동산과 쟁점토지의 유사성에 대하여 판단이 어렵다면, 처분청은 과세사실판단자문위원회의 자문을 거쳐서 쟁점토지의 취득가액을 판단했어야 함에도 이를 거치지 않은 것은 부당하다. (가) 청구인은 재조사 기간 동안 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조에 따른 시가적용 법령과 연혁 및 쟁점재조사결정의 취지 및 비교부동산과 쟁점토지의 유사성에 대하여 적극 소명하였다. 청구인은 재조사 과정에서 단독주택도 유사매매사례가액으로 시가 평가한 것을 국세청이 인정한 심사청구 결정례 등을 제출하였고, 담당 세무공무원이 이의신청 결과를 잘 모르고 있어서 회의록을 잘 보고 판단하도록 설명하였으며, 실거래가액의 시점별 가격을 비교하여 개별주택가격으로 취득가액을 결정하는 것의 부당함도 설명하였다. 그리고 청구인은 비교부동산의 위치와 형성배경 과정 등을 설명하고 쟁점토지와 비교부동산 모두 매매일로부터 1∼3개월 이내에 건물을 철거하고 신축하는 건물신축판매를 위한 매매로서 용도가 같고, 비교부동산 중 하나는 쟁점토지와 위치, 용도 기준시가가 더욱 유사하였고 이를 설명하기도 하였으나, 처분청은 청구인의 소명에도 불구하고 당초처분을 유지하는 결정을 하였다. (나) 처분청은 납세자와의 이견이 있음에도 과세품질 및 국세행정업무의 합리성과 효율성 향상을 위해 거쳐야하는 과세사실판단자문위원회의 자문을 구하지 않고 결정하여 과세품질을 현격히 떨어뜨렸다. 과세사실판단자문사무처리규정에 따르면, 국세공무원은 납세자와 이견이 있을 때 과세품질 및 국세행정업무의 합리성과 효율성 향상을 위해 과세사실판단자문위원회의 자문을 구하도록 규정되어 있다. 청구인은 이의신청 시 담당공무원은 청구인이 감액경정하기 부담스러운 세액의 감액을 청구하여 비교부동산과 쟁점토지가 유사성이 없다고 판단하여 업무처리하였음을 주장하였고, 담당공무원은 이러한 내용을 시인하는 발언을 하였고 이를 재조사 당시 회의록을 통해 확인해 달라고 요청하였다. 그리고 청구인은 비교부동산과 쟁점토지가 유사한 점을 당초 경정청구시부터 이의신청을 거쳐 재조사 할 때까지 설명하였고, 재조사 담당 세무공무원은 청구인과 이견이 있으면 과세사실판단자문위원회의 자무을 구하여 업무를 처리했어야 함에도 이를 거치지 않고 자의적으로 단독으로 처리하는 잘못을 하였다. (다) 국세기본법제81조의16 제1항은 국세청장에게 납세자의 권리보호를 위한 성실하게 노력할 의무를 부여하고 있으므로, 이 건과 관련하여 처분청과 청구인은 3년여 기간 동안 5차례의 다툼이 있었고, 이의신청에서 재조사를 결정하였으므로 이러한 재조사 과정에서 과세사실판단자문을 거쳐야 하는 것은 당연한 의무에 해당한다.
(2) 비교부동산은 쟁점토지와 위치, 용도, 기준시가가 매우 유사하다. (가) 이의신청 결정서에서 볼 수 있듯이 쟁점토지와 비교부동산의 위치, 단지의 형성 배경ㆍ과정과 용도, 및 기준시가의 유사성을 충분히 설명하였고, 쟁점토지와 비교부총산의 유사성에 대해서는 재조사 중 충분히 소명자료를 제출하였고 이를 보더라도 두 부동산 사이의 유사성을 확인할 수 있다. (나) 처분청은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 쟁점부동산과 비교부동산의 1㎡당 공시지가의 차이가 5%이상 차이가 나므로 비교부동산을 유사매매사례로 볼 수 없다는 의견이나, 위 시행규칙 조항은 공동주택 등에 적용되는 조문으로 이 건과 같은 단독주택은 같은 항 제2호가 적용되는 것으로 공시지가가 5% 이상 차이가 나더라도 유사성이 인정되면 시가로 인정될 수 있는 것이다. 대법원이나 조세심판원도 유사성의 판단은 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가 등이 다르거나 차이가 5% 이상 나더라도, “당해 거래가 일반적이고 정상적 방법으로 이루어져 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 가격을 시가로 볼 수 있다(대법원 1994.12.22. 선고 93누22333 판결 등 참조)”고 하였고, 면적 등 건물정보만으로 유사성 판단은 어렵고(조심 2021소6792, 2022.5.25.), 면적, 구조, 층수 등에 차이가 있어 상증세법 에 따른 유사매매사례가액으로 인정하기 어려운 것(조심 2020인932, 2020.7.9.)으로 보고 있다. (다) 처분청은 취득시부터 양도시까지 전체 상황을 고려하여 재산평가하는 것은 아니라고 하면서, 쟁점토지 양도 후 주택을 신축하면 그 활용범위가 달라 면적으로 단순 안분하여 매매사례가액을 인정할 수 없다고 하였고, 청구인이 쟁점부동산 취득 후 수년간 주택으로 사용하였으므로 주택 및 부수토지를 같이 계산해야한다고 하여 앞뒤가 맞지 않는 의견을 제시하고 있는데, 이러한 처분청 의견은 재산평가를 증여일 기준 현재의 시가에 따르도록 규정한 상증세법 제60조 제1항에 맞지 않는 것이다.
(3) 청구인은 비교부동산의 토지의 1㎡당 단가를 산출한 후 이를 쟁점토지의 가액으로 산정하였고, 이는 조세심판원의 선결정례에 비추어 보아도 타당한 방법으로 두 토지의 유사성이 높으므로 쟁점토지의 취득가액은 매매사례가액을 적용하여 조정해야 한다. (가) 처분청은 단독주택은 비교되는 주택과의 유사성 여부을 판단하기 힘들고 대지의 경우 보통 공시가격으로 평가한다고 주장하였으나, 조세심판원은 양도일 전 해당 주택의 소재지에 매매사례가 있는 유사부동산을 선정한 후 그 매매가액에서 부속토지의 1㎡당 단가를 산출하여 해당 주택의 대지면적에 적용한 사례에 대하여 이를 부인하고 증여세를 부과한 것은 잘못이라고 판단(조심 2021소6792, 2022.5.25.)하였고, 법원(부산지방법원 2021.10.8. 선고 2020구합24876 판결) 및 조세심판원(조심 2020인932, 2020.7.9.)도 토지에 대해서 유사토지에 대한 매매사례가액을 인정하였으며, 국세청도 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 인정되는 사례가 있거나 사례가 없더라도 당해 거래가 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어져 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 수 있는 경우에는 그 가격을 시가로 보아야 한다고 판단(국세청 심사상속2021-0011, 2021.11.10.)하였다. (나) 처분청의 개별주택가격은 국토교통부에서 관리하는 실거래가액과 괴리가 심하여 현실을 제대로 반영하지 못하였고, 물가상승을 반영하여 개별주택가격이 상승하였음에도 이를 고려하지 않고 개별주택가격을 시가로 단정하는 것은 부당하다. 쟁점토지 및 비교부동산의 개별주택가격은 국토교통부에서 관리하는 실거래가액의 63.6～67.7% 수준으로 실질을 반영하기 못하고, 청구인이 쟁점부동산을 증여받을 때 개별주택가격은 전년도보다 1.64%상승하였기 때문에 이보다 1년 전 쟁점토지를 청구인의 배우자가 취득할 때 가액인 OOO원보다 1%이상 높은 가격을 평가했어야 함에도 개별주택가격인 OOO원으로 결정하는 잘못을 하였다. (다) 쟁점토지와 비교부동산은 건물이 존재하는 상태로 소유권이 이전되었으나 둘다 그 실질이 건물신축판매를 위한 매매용부동산의 소유권 이전으로 용도, 기준시가, 위치가 유사한 부동산으로 상증세법 시행령 제49조 제4항이 적용되는 것이다. 쟁점부동산 및 비교부동산은 모두 주택의 신축판매자에게 양도되었고, 양수일부터 1∼3개월 이내에 기존 건물이 철거되어 새로운 건물이 신축되었다. 만양 두 부동산이 건물신축판매가 아닌 주거를 목적으로 하는 경우라면, 건물의 전체면적은 매매가에 중요요소이나 이를 철거하는 건물신축판매를 목적으로 매매한 경우라서 기존 건물은 매매가격 결정에 거의 영향이 없으며, 매매되는 토지의 가액을 1㎡당 가격을 기준을 결정하였으므로, 비교부동산은 쟁점토지와 위치, 용도, 기준시가의 유사성이 높으므로 비교부동산 토지의 1㎡당 가격을 기준으로 쟁점토지의 가액을 산정해야 한다. (라) 따라서 비교부동산의 매매사례가액을 기준으로 쟁점토지를 청구인이 증여받을 때의 시가는 OOO원으로 산출하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정해야 한다.
(1) 과세사실판단자문은 필수적 절차가 아니며, 쟁점재조사결정의 핵심은 쟁점토지의 취득 당시 유사매매사례가액이 있는지 여부로, 처분청이 비교부동산의 유사성 여부에 대하여 사실판단 사항을 기초로 관련법령에 따라 적법하게 판단하였다면 과세사실판단자문을 거치지 않은 것은 위법사유가 되지 않는 것이다. (가) 과세사실판단자문사무처리규정은 사실관계에 관하여 세무공무원과 납세자와의 이견이 있으면 이에 대하여 담당 세무공무원은 과세사실판단자문을 신청할 수 있도록 규정하고 있다. (나) 쟁점재조사결정의 주문 및 이유서를 보면, 청구인이 유사매매사례로 주장하는 3건의 부동산 중 당초부터 청구인이 유사매매사례로 주장한 비교부동산 1건만 이의신청에서 다투어 불인정 되었고, 나머지는 재조사를 통하여 유사매매사례로 볼 수 있는지를 판단하도록 결정한 것으로 나타나므로, 유사새매사례로 볼 수 있다면 경정하는 것이고, 반대의 경우라면 당초처분을 유지할 수 있는 것이다. 처분청은 재조사 결과 유사성이 없다고 보아 당초처분을 유지하였을 뿐 청구주장과 같이 청구세액을 이유로 유지한 것은 아니다. (다) 또한, 재조사는 청구인이 쟁점토지를 증여받은 것에 대한 유사매매사례가액이 있는지 여부인데, 처분청은 쟁점부동산과 비교부동산 등의 유사성에 대한 사실관계를 확인하여 법령에 따라 판단하였으므로, 쟁점이 아닌 과세사실판단자문을 거쳤는지 여부는 이 건 재조사에 따른 결정의 위법성에 영향을 주는 것이 아니고, 과세사실판단자문을 신청하는 것은 담당 세무공무원의 판단에 따라 결정되는 것으로 필수적 절차가 아니므로, 과세사실판단자문을 거치지 않은 것을 이유로 이 건 처분이 위법하다고 할 수 없다.
(2) 비교부동산과 쟁점부동산은 유사성 판단기준인 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가 중 토지 공시지가 및 방향 상이하고 토지 면적 크게 달라 비교부동산을 유사매매사례로 볼 수 없고, 약 4개월 차이로 매매된 비교부동산과 청구인이 유사매매사례로 제시한 다른 부동산의 토지 1㎡당 매매가액의 차이가 커 시가로 보기 어려워 시가로 이를 인정할 수 없다. (가) 청구인은 비교부동산이 쟁점부동산과 위치, 용도, 기준시가가 유사하므로 비교부동산의 토지 1㎡당 단가데 따라 쟁점토지의 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나, 쟁점부동산과 비교부동산은 동산용사촌 내 약 180m 거리에서 건물방향이 정반대로, 건물 신축연도나 위치(단지)‧용도‧종목‧건물 면적은 유사하나, 토지 개별공시지가가 상이(5.8% 차이)하고, 토지 면적은 크게 상이(비교부동산과 120㎡ ‧ 23.81% 차이)하여 유사한 부동산으로 보기 어렵고, 쟁점토지 지목은 “대지”로서 면적․위치(방향)․형상에 따라 신축건물의 용도나 면적이 달라지고, 주택신축 시 세대면적이나 세대수, 이에 따른 분양가에 영향을 미치는 등 대지면적에 따라 그 활용범위가 달라 가치가 동일하지 않으므로 단순평가(면적으로 단순 안분계산)하여 이를 유사매매사례가액으로 인정할 수는 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산과 비교부동산이 건물이 존재하는 상태로 매매되었으나, 매매일로부터 1∼3개월 이내에 기존 건물 철거 후 신 건물이 신축되어 그 실질은 건물신축판매용 부동산의 양도이고, 이는 쟁점부동산도 마찬가지로서 토지만 가격결정의 핵심요소이므로 토지의 1㎡당 가격을 기준으로 쟁점토지의 시가를 평가하는 것이 합리적이고 주장한다. 그러나, 비교부동산은 2015.11.23. 양도 후 2016.1.15. 건물을 멸실하고 대지를 분할하여 2016.9.20. 건물(다세대주택‧근린생활시설)이 신축되었으나, 쟁점부동산은 2015.7.21. 수증 후 약 5년(세입자가 주택으로 사용)이 지나 2021.6.9. 건물을 멸실한 후 매도하였고, 이 건 처분은 청구인이 쟁점토지를 증여받을 당시 평가기간 내 쟁점토지의 유사매매사례가액의 유무 등을 확인하여 결정한 것이지, 7년이 지난 현재시점에서 취득시기부터 양도시기까지의 상황 전체를 고려하여 취득가액을 산정해야 하는 것은 아니다. 청구인이 쟁점부동산의 건물을 멸실한 후 쟁점토지만을 양도하였으므로 취득가액도 토지분만을 산정하는 것일 뿐, 쟁점부동산을 증여받을 당시에는 주택 및 부수토지를 증여받은 것이고 이후 수년간 주택으로 사용되었으므로, 주택 및 부수토지를 함께 고려하여 유사매매사례를 판단해야 하는 것이어서 단지 토지만 면적으로 단순 안분계산하여 평가할 수는 없다. (다) 또한, 비교부동산의 매매가액은 다음과 같은 이유로 ‘시가’로 인정할 수 없다. 청구인이 유사매매사례로 주장하는 비교부동산과 다른 부동산은 인접 부동산으로, 토지 면적 차이(186㎡) 외에는 용도‧종목‧건물 면적 유사하고 토지에 대한 공시지가가 동일한 단독주택(매매 후 기존 건물 멸실 후 2016년 건물 신축)이다. 그런데 청구주장대로라면, 두 부동산은 토지면적 외 모든 기준이 동일 또는 유사하고 그 실질이 같은 건물신축판매용 부동산의 거래이므로 토지만 가격결정의 핵심요소가 되어야 할 것이어서, 이는 통상적으로 성립된다고 인정되는 ‘시가’의 범위에 들어야 할 것이나, 2015년 약 4개월 차이로 매매된 동일 단지‧인접 부동산인 두 비교대상주택의 매매가액을 토지 면적으로 나눈 토지 1㎡당 매매가액 차이는 OOO원으로, 비교부동산은 다른 매매사례 부동산 대비 18.55% 상승된 가액으로 거래되어 단기간에 큰 변동성과 개별성이 있으므로 이를 ‘시가’로 볼 수 있는 ‘통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’으로 보기 어렵다.
3. 심리 및 판단
(1) 쟁점증여와 관련하여 청구인은 청구인의 배우자가 2014.7.1. 매매로 취득한 쟁점부동산의 지분 100분의 55를 2015.7.20. 증여받았고, 2015.10.31. 쟁점증여에 대한 증여세 과세표준 신고를 하였으나, 처분청은 2016.6.24. 아래 ＜표1＞과 같이 증여재산가액을 결정․통지하였다. ＜표1＞ 쟁점증여에 대한 쟁점증여재산 평가액의 신고ㆍ결정내역 OOO
(2) 쟁점부동산 중 주택부분은 2021.6.9. 멸실되었고, 청구인은 2021.7.30. 쟁점토지를 양수인들에게 매매대금 OOO원에 매매하였으며 이와 관련하여 2021.9.10. 2021년 귀속 양도소득세 신고를 하였다.
(3) 청구인의 경정청구와 관련된 내용은 다음과 같다. (가) 1차경정청구와 관련하여, 청구인은 2021.10.27. 쟁점토지의 매입가액을 취득당시 개별주택가격(OOO원)의 신청인지분(55%)에 해당하는 가액을 토지, 건물가액으로 안분계산해야 하나, 매입가액과 취득세의 계산 오류로 취득가액의 과소신고 및 기타부대비용을 누락한 것을 이유로 2021년 귀속 양도소득세의 1차경정청구를 하였으며 처분청으로부터 인용결정통지를 받았다. (나) 2차경정청구와 관련하여, 청구인은 2021.11.11. 쟁점토지의 매매사례가액이 존재하므로 처분청이 개별주택가격으로 쟁점토지를 평가한 오류를 바로 잡아야하며, 쟁점토지의 취득가액을 대지 1㎡당 OOO원 또는 이에 상응하는 시가로 평가하여야 한다는 취지로 경정청구 하였으나, 처분청은 2022.1.11. 청구인의 경정청구를 거부하였다. (다) 청구인의 2021년 귀속 양도소득세에 대한 당초 신고 및 1차ㆍ2차경정청구 내역은 아래 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 청구인의 신고 및 경정청구 내역 OOO
(4) 이의신청 결정문에 기재된 쟁점부동산, 비교부동산과 그 외 청구인이 유사매매사례로 제시한 부동산을 비교하면 다음과 같다. (가) 쟁점증여에 대한 상증세법에 따른 증여재산에 대한 평가기간(2015.4.20.∼2015.10.20.) 내에 쟁점부동산 인근지역에서 유사한 매매사례로 청구인이 제시한 부동산은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 청구인이 제시한 쟁점증여에 대한 쟁점부동산의 유사매매사례 OOO (나) 비교부동산은 OOO 주택 132.01㎡ 및 대지 446㎡로, 2012.12.11. 문은 임의경매로 비교부동산을 취득하였고, 2015.6.16. 양도자 문의 특수관계자인 정**에게 비교부동산의 토지부분에 대한 지분 44.6분의 1을 OOO원에 매매한 것으로 나타난다. 비교부동산의 주택부분은 2015.12.24. 멸실되었고, 비교부동산은 2016.1.4. 242㎡는 OOO로, 토지 5㎡는 56-129로 분할되었으며, 2016.1.26. OOO에 다세대주택 및 근린생활시설인 OOO 가동과 OOO에 다세대주택 OOO 나동이 신축된 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지 근처의 지적도 및 항공사진은 아래 ＜그림1＞과 같다. ＜그림1＞ 쟁점토지 근처 지적도 OOO
(5) 이의신청 결정문에 기재된, 주문 및 판단이유는 아래와 같다. OOO
(6) 처분청은 재조사 과정에서 쟁점부동산과 인근부동산①ㆍ②를 다음과 같이 비교ㆍ검토하여 당초 처분을 유지하는 것으로 재조사 결과를 통지하였다. (가) 처분청은 비교부동산에 대하여 이의신청 결정문에서 해당 거래가액을 특수관계자간 소수 지분의 양도로 발생한 거래가액으로 보아 객관적 교환가치가 없다고 판단하였으므로 재조사를 하면서 비교부동산을 매매사례가액 검토대상에서 제외하였다. (나) 처분청은 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정․신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항이 비록 2017.3.10. 이후 상속․증여분부터 적용되나, 이 규정이 매매사례가액에 해당하는지 여부를 판단하는데 기준이 될 수 있다고 보아, 이를 기준으로 인근부동산①․②에 대하여 매매사례가액 적용여부를 판단한 것으로 나타난다. (다) 처분청은 2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 개정ㆍ신설된 상증세법 시행규칙 제15조 제3항을 ① 동일 공동주택단지내에 있을 것(요건1), ② 주거전용면적의 차이가 5%이내 일 것(요건2), ③ 공동주택가역의 차이가 5%이내 일 것(요건3)으로 3가지 기준으로 구성되는 것으로 보고 아래 ＜표4＞와 같이 인근부동산①ㆍ②가 매매사례가액으로 적용될 수 있는지를 판단하였고, 인근부동산①ㆍ② 중 요건1ㆍ요건2ㆍ요건3을 모두 충족하는 경우가 없다고 판단하여 당초처분을 유지하는 것으로 결정하였다. ＜표4＞ 처분청의 재조사 검토내용 OOO
(7) 쟁점부동산과 인근부동산①ㆍ②의 구조, 위치, 용도 등 현황을 비교하면 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점부동산과 인근부동산①ㆍ② 비교 OOO
(8) 처분청은 쟁점토지의 시가산정과 관련하여, 청구인이 평가심의위원회에 심의를 신청한 사실이나 처분청이 과세사실판단자문을 신청한 사실이 없는 것으로 확인하였다.
(9) 청구인은 쟁점토지에 대하여 주식회사 OOO감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였고, 주식회사 OOO감정평가법인은 기준시점을 2015.7.20., 조사기간을 2022.11.15., 작성일을 2022.11.16.으로 하는 소급감정으로 쟁점부동산의 가액을 OOO원(토지: OOO원, 건물: OOO원)으로 평가하였다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 다음과 같이 살펴본다. (가) 우선, 청구인은 유사매매사례가액으로 제시한 대상 비교부동산과 쟁점토지의 유사성에 대하여 판단이 어려운 경우 처분청은 과세사실판단자문위원회의 자문을 거쳐서 쟁점토지의 취득가액을 판단했어야 함에도 이를 거치지 않은 것은 부당하고 주장하나, 과세사실판단자문은 국세기본법 등 법령상의 근거 없이 과세관청 내부를 규율하기 위해 국세청훈령인 과세사실판단자문사무처리규정에 근거하여 운영하는 절차로서 대외적 효력이 없으므로 이를 거치지 않았다고 하여 하자가 있는 처분으로 보기 어렵고, 과세사실판단자문사무처리규정 제10조 제1항은 “국세공무원은 다음 각 호의 업무처리 중 과세쟁점사실이 발생한 경우에는 이에 대하여 과세사실판단자문신청을 할 수 있다”고 규정하여 과세사실판단자문신청을 세무공무원의 재량으로 규정하고 있는바 과세사실판단자문을 거치지 않고 청구인의 경정청구를 거부하는 내용으로 재조사 결과를 통보한 것을 위법하거나 부당한 처분이라고 볼 수 없다. (나) 다음으로 청구인은 비교부동산의 경우 쟁점토지와 위치, 용도, 기준시가가 매우 유사하기 때문에 비교부동산의 1㎡당 단가를 산출한 후 이를 기준으로 쟁점토지의 가액으로 산정한 청구인의 쟁점토지 시가의 산출방법은 정당하므로 쟁점토지의 취득가액은 매매사례가액을 적용하여 조정해야 한다고 주장한다. 그러나, 2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정된 소득세법 시행령제163조 제9항은 세무서장이 경정․결정한 증여․상속재산가액이 있는 경우 그 가액을 취득가액으로 하여 양도소득을 계산하도록 규정하고 있어서 상속ㆍ증여재산가액으로 관할 세무서장이 경정ㆍ결정한 가액이 있으면, 이 가액을 이후 양도될 때 취득가액으로 보고 양도소득을 산정해야 하는바(조심 2022부1874, 2022.8.18., 조심 2022서8088, 2023.2.7. 등 참조), 청구인은 2015.7.30. 쟁점증여를 받았고, 처분청은 2016.6.24. 쟁점증여재산의 가액을 개별주택가격으로 평가하여 증여세를 결정하였으므로, 쟁점토지의 양도소득을 계산할 때 취득가액은 소득세법 시행령제160조 제9항에 따라 2016.6.24. 처분청이 결정한 증여재산가액을 적용해야 하는 것으로 보이는 점, 비교부동산의 경우 그 거래가 특수관계자 사이의 거래이어서 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호 가목에 따라 시가로 인정될 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 인정하기 어려운 것으로 보인다. (다) 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 쟁점증여 시 쟁점부동산의 개별주택가격으로 평가하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 소득세법 제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.
(2) 소득세법시행령 제89조(자산의 취득가액등) ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조(양도자산의 필요경비) ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.
1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 부가가치세법 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑨ 상속 또는 증여(법 제88조 제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분도 포함하되, 상속세 및 증여세법제34조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목을 적용할 때에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액(같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정ㆍ경정한 가액이 있는 경우 그 결정ㆍ경정한 가액으로 한다)을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액
2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
(3) 상속세 및 증여세법(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
4. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
② 제1항 제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다. 제76조(결정ㆍ경정) ① 세무서장등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.
(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제12조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제16조 제2항 각 호 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 본인과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 본인도 국세기본법제2조 제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다.
1. 국세기본법 시행령 제1조의2 제1항 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 자(이하 "친족"이라 한다) 및 직계비속의 배우자의 2촌 이내의 혈족과 그 배우자 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
④ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조에 따라 안분계산한다.
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
⑦ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제50조(부동산의 평가) ① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 해당 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조 제8항에 따른 비교표에 따라 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장으로 한다)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법 제4조 제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액의 평균액을 평가가액으로 할 수 있다.
⑥ 법 제61조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 개별공시지가는 평가기준일 현재 고시되어 있는 것을 적용한다.
(5) 국세기본법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
20. "특수관계인"이란 본인과 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 이 법 및 세법을 적용할 때 본인도 그 특수관계인의 특수관계인으로 본다.
(6) 국세기본법 시행령 제1조의2(특수관계인의 범위) ① 법 제2조 제20호 가목에서 "혈족・인척 등 대통령령으로 정하는 친족관계"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 관계(이하 "친족관계"라 한다)를 말한다.
1. 6촌 이내의 혈족
2. 4촌 이내의 인척
3. 배우자(사실상의 혼인관계에 있는 자를 포함한다)
4. 친생자로서 다른 사람에게 친양자 입양된 자 및 그 배우자・직계비속