[요지] 처분청이 제시한 쟁점토지에 대한 재산세 자료에 따르면 쟁점토지는 2014년~2016년 기간 동안 종합합산과세대상〔공지(나대지)〕으로 분류되어 있었던 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지 중 AAA의 사업장 면적(19.8㎡)만을 사업용토지로 인정하고 나머지 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[요지] 처분청이 제시한 쟁점토지에 대한 재산세 자료에 따르면 쟁점토지는 2014년~2016년 기간 동안 종합합산과세대상〔공지(나대지)〕으로 분류되어 있었던 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지 중 AAA의 사업장 면적(19.8㎡)만을 사업용토지로 인정하고 나머지 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제12호, 소득세법 시행규칙제84조의4 제14항 및 제15항의 규정에 따른 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율(100분의 10)을 초과하는 토지에 해당한다. (가) 청구인은 당초 쟁점토지를 무허가 건물의 부속토지로 판단하여 비사업용토지 세율을 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다. (나) 그러나 청구인은 쟁점토지를 취득일부터 양도일까지 철근 등 철강 도소매업을 영위하는 임차인에게 임대하였다. 쟁점토지 등의 사업자등록내역 및 토지가액, 양도일 직전 3년간의 매출내역을 정리하면 아래 ＜표1＞ 및 ＜표2＞와 같다. ＜표1＞ 쟁점토지 등의 사업자등록내역 ㅇㅇㅇ ＜표2＞ 쟁점토지 등의 토지가액 및 임차인의 3년간 매출내역 ㅇㅇㅇ 위와 같이 3년 이상 수입금액이 토지가액의 100분의 10을 크게 초과하는 것이 확인되므로 쟁점토지는 사업용토지에 해당한다.
(2) 쟁점토지는 OOO에 소재하는 철도부지 인근 대로변에 소재하는 토지로 연접지번인 OOO 468-13 및 동소의 환지 전 지번인 같은 동 138-5와 함께 이용된 토지이다. ＜표3＞ 쟁점토지 등의 소유현황 등 ㅇㅇㅇ (가) OOO 468-12 및 같은 동 468-13, 2필지는 OOO 등을 운영하는 AAA이 각각의 2분의 1 지분을 보유하고, 나머지 2분의 1 지분은 청구인 및 BBB(청구인의 형) 형제가 보유하고 있었다. (나) BBB와 AAA은 1990년 OOO 138-5(일부 면적 제외하고 468-13으로 환지처분됨)를 2분의 1씩 투자하여 AAA 소유지분에는 OOO이 입주하였고, BBB 소유지분에는 OOO이 각각 입주하였다. (다) 추후 BBB는 1998년부터 부동산임대업을 등록하고 BBB㈜를 입점시키고 연접지번인 OOO 468-12는 OOO시 소유로 되어있어 이용료를 내고 BBB㈜ 및 CCC㈜ 관련업체 등이 이용하다가 2013년 불하받게 되었는데, AAA이 2분의1 지분을 취득하였고, BBB는 여유가 없어 청구인이 2분의 1을 취득하게 되었다. (라) 쟁점토지 및 연접토지에 대한 사업자 이용내역은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점토지 및 연접토지에 대한 사업자 이용내역 ㅇㅇㅇ
(3) 쟁점토지는 2017년 양도시까지 청구인의 형인 BBB가 실질적으로 관리하였다. 로드뷰 사진 등에서 확인되는 것처럼 사각형의 토지를 AAA과 절반씩 나누어 대로변에 가까운 쪽은 청구인 형제의 지분으로 BBB㈜가 이용하였고, BBB㈜의 대표 관련인이 운영하는 ㈜AAA은 청구인이 OOO시에서 토지를 불하받은 이후인 2014년 5월 BBB㈜와 전대차계약을 맺고 전차인으로 입주하게 되었다. 전대차 계약서를 보면 OOO 468-12 및 468-13의 임차권은 BBB㈜가 소유하고 있음을 알 수 있다. 따라서 국세청에 등록되어있는 BBB㈜의 사업자 등록내역(사업장 면적이 3.3㎡)은 사실과 전혀 다르다.
(4) 처분청이 쟁점토지의 실제 사용면적을 19.8㎡로 한정하여 환급세액을 결정하고 나머지 경정청구를 거부한 것은 다음과 같은 점에서 부당하다. (가) 경정청구 당시 제출된 주변 관련업체들의 확인서를 통해 BBB㈜가 사업자 등록은 OOO 468-13으로 되어있지만 연접지번인 468-12를 함께 이용하고 있었음을 확인할 수 있다. 당초 시유지였던 468-12를 사업자등록증에 병기하려면 시청의 공문이 필요하는 등 번거로움이 있어 기재하지 않았던 것이다. (나) 만약 처분청의 결정대로 19.8㎡만이 사업용으로 이용되었다고 한다면 나머지 면적은 나대지로 방치하였거나, 사업용토지로 인정되는 업종이 아닌 다른 사업장으로 이용했다는 것인데, 사진상 다른 업종의 사업장이나 나대지로 확인되는 부분이 전혀 없고 철근과 H빔 등이 적재되어 있는 것이 명확하게 확인된다. 그럼에도 불구하고 사업자등록증상의 면적만을 사업용토지로 인정하고 나머지는 비사업용토지로 결정하는 것은 부당하다. 따라서 사진상 확인되는 철근 및 H빔이 적재되어 있는 공간은 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제7호 하치장용 등의 토지에 해당된다고 볼 수 있다. 법원은 “하치장등의 토지는 반드시 나대지임을 전제로 하는 것이 아니고 그 지상에 건물의 존재 여부와는 상관없이 그 용도가 물품의 보관․관리를 위하여 별도로 설치․사용되는 토지인 여부에 따라 판단해야 할 것”이라고 판시(서울고등법원 2010.7.8. 선고 2009누22012 판결)하였으므로 사업장인 19.8㎡를 제외한 나머지공간은 물품의 보관 관리를 위하여 별도로 설치․사용되는 적치장으로 사업용토지에 해당한다.
(1) 청구인은 ㈜AAA과 임대차 계약을 한 사실이 없다. 청구인이 경정청구시 쟁점토지 전체 면적 1,412.8㎡ 중 19.8㎡는 ㈜AAA이 사업장으로 사용하고 나머지 1,393㎡는 적치장으로 사용하였다고 주장하였으나, 제출된 계약서가 청구인과 ㈜AAA과의 계약이 아닌 BBB㈜와 ㈜AAA과의 전대계약으로 확인된다. 쟁점토지와 인접지번인 468-13지번의 사업자등록 이력은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 쟁점토지 등의 사업자 등록 이력 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인은 OOO 468-12 소재 토지를 공동소유자인 AAA과 절반씩 나누어 대로변에 가까운 쪽은 청구인이 관리하고 나머지 부분을 AAA이 관리하였으며, 쟁점토지를 BBB㈜ 외 3개 업체가 사업장으로 사용하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 증빙자료로는 BBB㈜외 3개 업체가 사업장 면적을 각각 어떻게 구분하여 사용하였는지 확인되지 아니한다.
(3) 처분청의 이 건 처분은 다음과 같은 사유로 타당하다. (가) 청구인은 쟁점토지를 보유한 기간 동안 종합합산과세대상으로 재산세 및 종합부동산세를 납부해왔고, 재산세 종합합산과세대상 토지는 특별한 사유가 없는 한 원칙적으로 비사업용 토지이다. (나) 청구인은 쟁점토지에 대한 임대사업자 등록 및 임대사업소득 신고를 하지 않아 쟁점토지를 사용한 사업자, 사용한 면적 등을 확인할 수 없다. (다) 청구인은 청구인의 형 BBB가 쟁점토지를 관리하였다고 주장하나, BBB와 임대계약을 체결한 BBB㈜의 임대료 지급내역만으로는 이를 확인할 수 없으며, 청구인과의 수익배분내역, 임차인과 임차료를 확인할 수 있는 자료 등을 제출해 달라는 보정요구를 하였으나 청구인은 이를 제출하지 않았다. (라) 청구인은 경정청구시 ㈜AAA이 쟁점토지 전체면적을 사용하였다고 주장하였으나, 경정청구 보충조서에는 당초 제출한 계약서가 청구인의 임대수입 노출을 피하기 위해 임의로 작성되었다고 주장하였고, 추가로 제출한 확인서상 BBB㈜ 외 2개 업체가 쟁점토지 전체면적을 나누어 사용하였다고 주장하는 등 모순된 주장을 하고 있다. (마) 경정청구 및 이의신청시 제출한 쟁점토지의 거리뷰 등은 쟁점토지에 무허가 건물이 존재하였음을 증명할 수 있으나 실제사업자 및 사업장 면적을 특정할 수 없다. 즉 소득세법 시행규칙제83조의4 제14항 및 제15항에 따라 그 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액 비율이 기획재정부령이 정하는 율을 초과하는 토지를 사용한 사업자 및 사용면적을 알 수 있는 객관적 증빙이 없으므로 처분청이 국세청 전산자료에서 확인되는 ㈜AAA의 사업장 면적에 대하여만 경정청구를 인용한 것은 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
(1) 국세청 전산자료에 따른 양도 당시 쟁점토지 및 OOO 468-13 소재 사업자등록 내역은 다음과 같이 확인된다. ＜표6＞ 호원동 468-12 및 468-13 소재 사업자등록 내역 ㅇㅇㅇ
(2) 청구인이 제출한 부동산임대차 계약서의 내용은 아래 ＜표7＞과 같다 ＜표7＞ 부동산임대차 계약서의 내용 ㅇㅇㅇ
(3) 처분청이 제시한 쟁점토지에 대한 재산세자료에 따르면, 쟁점토지는 2014년〜2016년 기간 동안 종합합산과세대상, 공지(나대지)로 분류되어 있다. 개별공시지가는 2016년의 경우 1㎡당 OOO원이었다.
(4) 청구인이 제시한 쟁점토지에 대한 로드뷰 사진은 아래 ＜그림1＞과 같다. ＜그림1＞ 사진은 모두 ＜표4＞의 평화로 방면에서 촬영된 사진들이다. 쟁점토지는 심판청구일 현재 오피스텔 겸 다세대 주택 등이 건축되어 있다. (그림 삽입을 위한 공란) ＜그림1＞ 쟁점토지의 로드뷰 사진 ㅇㅇㅇ
(5) 청구인은 이의신청 과정에서 아래 ＜그림2＞와 같이 AAA, CCC(DDD 주식회사), DDD(OOO 대표)의 확인서를 제출하였다. 이들 확인서에서 BBB㈜가 쟁점토지를 이용하였다는 내용이 확인된다. (그림 삽입을 위한 공란) ＜그림2＞ 청구인이 제시한 확인서 3매 ㅇㅇㅇ
(6) 국세청 전산자료에 따르면, 청구인과 쟁점토지를 공동소유했던 AAA은 청구인과 같은 날 토지를 양도한 후 비사업용토지로 양도소득세를 신고하고 납부한 것으로 확인된다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 ㈜AAA, BBB㈜, OOO 등이 철근 도소매업용 토지 또는 하치장용 토지로 사용하였다고 주장하나, 처분청이 제시한 사업자등록내역에 따르면 OOO 468-12에 소재한 사업자로는 ㈜AAA만 확인되는 점, 청구인이 제시한 부동산임대차 계약서에 따르면 임대인은 청구인이 아닌 BBB㈜로 기재되어 있는 점, 청구인은 쟁점토지에 대한 임대사업자등록 및 임대사업소득 신고를 하지 않은 점, 청구인이 제출한 로드뷰 사진은 평화로 방면 사진으로 철도부지 방향의 사용현황이 확인되지 아니하는 등 청구인이 제출한 자료만으로는 OOO 468-12의 구체적인 사용현황 및 사용면적이 확인되지 아니하는 점, 처분청이 제시한 쟁점토지에 대한 재산세자료에 따르면 쟁점토지는 2014년〜2016년 기간 동안 종합합산과세대상[공지(나대지)]으로 분류되어 있었던 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지 중 ㈜AAA의 사업장 면적(19.8㎡)만을 사업용토지로 인정하고 나머지 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제104조의3(비사업용 토지의 범위) ① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제168조의7(토지지목의 판정) 법 제104조의3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다. 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
7. 하치장용 등의 토지 물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지
12. 블록·석물·토관제조업용 토지, 화훼판매시설업용 토지, 조경작물식재업용 토지, 자동차정비·중장비정비·중장비운전 또는 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 그 밖에 이와 유사한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율이 기획재정부령이 정하는 율 이상인 토지
14. 그 밖에 제1호 내지 제13호와 유사한 토지로서 토지의 이용상황, 관계법령의 이행여부 등을 감안하여 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 토지로서 기획재정부령이 정하는 토지
② 제1항 제2호 다목, 제10호, 제11호 다목 및 제12호의 규정을 적용함에 있어서 토지의 가액에 대한 1년간의 수입금액의 비율(이하 이 항에서 "수입금액비율"이라 한다)은 과세기간별로 계산하되, 다음 각 호의 비율 중 큰 것으로 한다. 이 경우 당해 토지에서 발생한 수입금액을 토지의 필지별로 구분할 수 있는 경우에는 필지별로 수입금액비율을 계산한다.
1. 당해 과세기간의 연간수입금액을 당해 과세기간의 토지가액으로 나눈 비율
2. (당해 과세기간의 연간수입금액 + 직전 과세기간의 연간수입금액) ÷ (당해 과세기간의 토지가액 + 직전 과세기간의 토지가액)
③ 제2항에서 "연간수입금액"이라 함은 다음 각 호에 규정한 방법에 따라 계산한 금액을 말한다.
1. 당해 토지 및 건축물·시설물 등에 관련된 사업의 1과세기간의 수입금액으로 하되, 당해 토지 및 건축물·시설물 등에 대하여 전세 또는 임대계약을 체결하여 전세금 또는 보증금을 받는 경우에는 부가가치세법 시행령 제65조제1항에 따른 산식을 준용하여 계산한 금액을 합산한다.
2. 1과세기간의 수입금액이 당해 토지 및 건축물·시설물 등(이하 이 호에서 "당해토지등"이라 한다)과 그 밖의 토지 및 건축물·시설물 등(이하 이 호에서 "기타토지등"이라 한다)에 공통으로 관련되고 있어 그 실지귀속을 구분할 수 없는 경우에는 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액은 다음 산식에 따라 계산한다. 당해토지등에 관련된 1과세기간의 수입금액 ＝ 당해토지등과 기타토지등에 공통으로 관련된 1과세기간의 수입금액 × (당해 과세기간의 당해 토지의 가액 ÷ 당해 과세기간의 당해 토지의 가액과 그 밖의 토지의 가액의 합계액)
3. 사업의 신규개시·폐업, 토지의 양도 또는 법령에 따른 토지의 사용금지 그 밖의 부득이한 사유로 인하여 1과세기간 중 당해 토지에서 사업을 영위한 기간이 1년 미만인 경우에는 당해 기간 중의 수입금액을 1년간으로 환산하여 연간수입금액을 계산한다.
④ 제2항 및 제3항에서 "당해 과세기간의 토지가액"이라 함은 당해 과세기간 종료일(과세기간 중에 양도한 경우에는 양도일)의 기준시가를 말한다.
⑤ 법 제104조의3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적(이하 이 항에서 "기준면적"이라 한다)을 초과하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호의 각목의 순위에 따른 토지의 전부 또는 일부를 기준면적 초과부분으로 본다.
1. 토지 위에 건축물 및 시설물이 없는 경우
2. 토지 위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우
⑦ 법 제104조의3 제1항을 적용할 때 업종의 분류는 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계법에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따른다.
(3) 소득세법 시행규칙(2017.3.10. 기획재정부령 제604호로 개정되기 전의 것) 제83조의4(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위) ⑭ 영 제168조의11 제1항 제12호에서 "기획재정부령이 정하는 토지"라 함은 블록·석물·토관·벽돌·콘크리트제품·옹기·철근·비철금속·플라스틱파이프·골재·조경작물·화훼·분재·농산물·수산물·축산물의 도매업 및 소매업용(농산물·수산물 및 축산물의 경우에는 유통산업발전법에 따른 시장과 그 밖에 이와 유사한 장소에서 운영하는 경우에 한한다) 토지를 말한다.
⑮ 영 제168조의11 제1항 제12호에서 "기획재정부령이 정하는 율"이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 율을 말한다.
1. 블록·석물 및 토관제조업용 토지 100분의 20
2. 조경작물식재업용 토지 및 화훼판매시설업용 토지 100분의 7
3. 자동차정비·중장비정비·중장비운전에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 100분의 10
4. 농업에 관한 과정을 교습하는 학원용 토지 100분의 7
5. 제14항의 규정에 따른 토지 100분의 10