청구인이 증여받은 쟁점주식의 순자산가치 평가시, 쟁점주식 발행법인이 소유한 쟁점부동산에 대하여 상증법 제66조를 적용하면서 쟁점보증금액을 담보채권액으로 보아 평가한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인 AAA과 청구인 BBB(이하 “청구인들”이라 한다)은 2021. 6.1. 청구인들의 부(父) CCC로부터 DDD(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 비상장된 발행주식 OOO(이하 “쟁점주식”이라 한다)를 각각 증여받은 후,상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 보충적 평가방법에 따른 1주당 평가액 OOO원을 적용하여 증여재산가액을 계산하는 등으로 하여 2021.6.1. 증여분 증여세 OOO원 및 OOO원을 각각 신고․납부하였다.
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2022.2.7.부터 2022. 3.18.까지 청구인들에 대한 증여세 조사를 실시한 결과, 청구인들은 쟁점주식 1주당 가액 평가 시 쟁점법인 소유의 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 상증법 제66조(이하 “쟁점특례규정”이라 한다)를 적용함에 있어 OOO원만큼을 과소평가한 것 등으로 보아, 쟁점주식 1주당 평가액을 OOO원으로 증액․적용하여 청구인들의 증여재산가액 등을 각각 계산하는 관련 자료를 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 2022.6.17. 청구인들에게 2021.6.1. 증여분 증여세 OOO원 및 OOO원을 각각 경정․고지하였다.
• 라. 청구인들은 이에 불복하여 2022.9.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 쟁점특례규정에 따라 이 건 평가기준일 현재 근저당권이 설정된 쟁점부동산을 평가함에 있어, 외화지급보증에 대한 EEE(이하 “EEE”이라 한다) 보증금액 약 OOO원(이하 “쟁점보증금액”이라 한다)은 형식상 근저당권이 설정되어 있을 뿐 쟁점법인의 채무액이 확정되지 않아 사실상 피담보 채권액이 OOO원이므로 동 부동산이 실제 담보하고 있는 일반운영자금 대출잔액 OOO원만을 적용하여야 함에도, 처분청은 쟁점보증금액과 대출잔액을 모두 합산한 가액으로 쟁점부동산을 평가한 후, 쟁점주식의 1주당 평가액 및 증여재산가액 등을 재계산하여 청구인들에게 증여세를 각각 부과하였는바, 이 건 처분은 위법․부당하다. 법령해석(재산세과-191, 2010.3.30.)상 저당권이 설정된 부동산 등을 평가함에 있어, 마이너스 통장과 같은 한도약정총액과 실제 대출잔액의 차이가 발생하는 경우 실제 대출잔액을 해당 부동산의 채권액으로 한다고 명시하고 있고, 이는 피담보된 채권액의 가치는 해당 부동산의 실제 가액 범위 내에서 결정(대법원 1990.6.26. 선고, 90누2390 판결 외 다수, 같은 뜻임)되는 것이므로, 채권액의 가치와 담보된 부동산의 가치가 사실상 등가관계에 있을 경우 이를 고려하여 최대한 실질을 반영하고자 하는 의도로서 실제 자금의 유출이 수반되지 않은 한도약정금액은 해당 부동산의 담보채권액으로 볼 수 없다는 뜻으로 해석한 것이다. 쟁점법인이 쟁점부동산에 설정한 외화지급보증 관련 근저당권의 쟁점보증금액은 회사의 핵심사업인 중계권 사업을 위하여 OOO로부터 중계권 매입계약을 체결․실행하기 위한 것으로, 최초 설립일 이후 실제로 중계권료 지급 불이행이 한 번도 발생하지 않은 만큼 확정채무로 발생할 가능성이 없다. 이에 쟁점법인의 재무제표 및 차입금 명세서 등에 관련 금액을 기재하지 않았음은 물론, EEE에서도 보증수수료만을 수취하였을 뿐, 채권으로 인식하고 있지 않다. EEE이 발급한 부채증명서상에 외화지급보증의 쟁점보증금액의 표시는 이 건 평가기준일 현재 EEE의 차주사에 대한 단순 신용공여 현황에 따른 금액의 표시에 불과하고, 그 지급금액 및 지급시기 등이 확정된 채무가 아니어서 사실상 피담보 채권액은 존재하지 않는다. 외화지급보증 관련 근저당권의 쟁점보증금액은 쟁점법인 신용도 및 대표이사 연대보증 등을 통해 쟁점부동산의 담보가치를 초과하여 설정된 것이므로, 실제 가치보다 큰 금액(쟁점보증금 + 대출잔액)으로 쟁점부동산을 평가하는 것은 타당하지 않다. 따라서 위 부채증명서상 외화지급보증 관련 근저당권의 쟁점보증금액이 기재되어 있다는 이유만으로 이를 쟁점부동산이 담보하는 채권액에 합산․적용하는 것은 유권해석에 배치될 뿐만 아니라 관련 법령을 과도하게 확대해석한 것이다.
• 나. 처분청 의견 EEE이 발급한 부채증명서상 이 건 평가기준일 현재 대출과목란에 일반운영자금 대출잔액 OOO원 외에 외화지급보증 대출잔액 쟁점보증금액이 기재되어 있다. 저당권 등이 설정된 부동산은 쟁점특례규정에 따라 상증법 제60조에 따른 평가액과 당해 재산이 담보하는 채권액 중에서 큰 금액으로 평가하여야 한다. 따라서 쟁점부동산에 대한 보충적 평가방법(개별공시지가 등)에 따른 평가액 OOO원과 EEE이 발급한 부채증명서상 해당 부동산이 담보하는 대출잔액 합계 OOO원(쟁점보증금액 + 일반운영자금 대출잔액) 중에서 큰 금액인 OOO원으로 평가한 후, 쟁점주식 1주당 가액 및 증여재산가액 등을 계산하여 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점특례규정에 따라 근저당권이 설정된 쟁점부동산의 가액을 평가함에 있어 외화지급보증 관련 쟁점보증금액을 동 부동산이 담보하는 채권액으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물: 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물: 건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택:부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

• 가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
• 나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을건축법제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우 제63조(유가증권 등의 평가) ① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 주식등의 평가 가.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 증권시장으로 서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(이하 이 호에서 “상장주식”이라 한다)은 평가기준일(평가기준일이 공휴일 등 대통령령으로 정하는 매매가 없는 날인 경우에는 그 전일을 기준으로 한다) 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따라 거래소허가를 받은 거래소(이하 “거래소”라 한다) 최종 시세가액(거래실적 유무를 따지지 아니한다)의 평균액(평균액을 계산할 때 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안에 증자ㆍ합병 등의 사유가 발생하여 그 평균액으로 하는 것이 부적당한 경우에는 평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월의 기간 중 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 기간의 평균액으로 한다). 다만, 제38조에 따라 합병으로 인한 이익을 계산할 때 합병(분할합병을 포함한다)으로 소멸 하거나 흡수되는 법인 또는 신설되거나 존속하는 법인이 보유한 상장 주식의 시가는 평가 기준일 현재의 거래소 최종 시세가액으로 한다.

• 나. 가목 외의 주식등은 해당 법인의 자산 및 수익 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권,동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

4. 위탁자의 채무이행을 담보할 목적으로 대통령령으로 정하는 신탁계약을 체결한 재산

(2) 상속세 및 증여세법 시행령 제54조(비상장주식등의 평가) ① 법 제63조 제1항 제1호 나목에 따른 주식등(이하 이 조에서 “비상장주식등”이라 한다)은 1주당 다음의 계산식에 따라 평가한 가액(이하 “순손익 가치”라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율[부동산과다보유법인(소득세법제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다]로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 그 가중평균한 가액이 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액보다 낮은 경우에는 1주당 순자산가치에 100분의 80을 곱한 금액을 비상장주식등의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 “순자산가치”라 한다)

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 법 제63조 제1항 제1호 나목의 주식등을 발행한 법인이 다른 비상장주식등을 발행한 법인의 발행주식총수등(자기주식과 자기출자지분은 제외한다)의 100분의 10 이하의 주식 및 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식등의 평가는 제1항 및 제2항에도 불구하고법인세법 시행령제74조 제1항 제1호 마목에 따른 취득가액에 의할 수 있다. 다만, 법 제60조 제1항에 따른 시가가 있으면 시가를 우선하여 적용한다.

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 제2항에 따른 순자산가치에 따른다.

1. 법 제67조 및 법 제68조에 따른 상속세 및 증여세 과세표준신고기한 이내에 평가대상 법인의 청산절차가 진행 중이거나 사업자의 사망 등으로 인하여 사업의 계속이 곤란하다고 인정되는 법인의 주식등

2. 사업개시 전의 법인, 사업개시 후 3년 미만의 법인 또는 휴업ㆍ폐업 중인 법인의 주식등. 이 경우법인세법제46조의3, 제46조의5 및 제47조의 요건을 갖춘 적격분할 또는 적격물적분할로 신설된 법인의 사업기간은 분할 전 동일 사업부분의 사업개시일부터 기산한다.

3. 법인의 자산총액 중소득세법제94조 제1항 제4호 다목 1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

5. 법인의 자산총액 중 주식등의 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등

6. 법인의 설립 시 정관에 존속기한이 확정된 법인으로서 평가기준일 현재 잔여 존속기한이 3년 이내인 법인의 주식등

⑤ 제2항을 적용할 때 “발행주식총수”는 평가기준일 현재의 발행주식총수에 따른다.

⑥ 비상장주식등을 평가할 때 납세자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 평가한 평가가액을 첨부하여 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회에 비상장주식등의 평가가액 및 평가방법에 대한 심의를 신청하는 경우에는 제54조 제1항ㆍ제4항, 제55조 및 제56조에도 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 그 위원회가 제시하는 평가방법 등을 고려하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. 다만, 납세자가 평가한 가액이 보충적 평가방법에 따른 주식평가액의 100분의 70에서 100분의 130까지의 범위 안의 가액인 경우로 한정한다.

1. 해당 법인의 자산ㆍ매출액 규모 및 사업의 영위기간 등을 고려하여 같은 업종을 영위하고 있는 다른 법인(제52조의2 제1항에 따른 유가증권시장과 코스닥시장에 상장된 법인을 말한다)의 주식가액을 이용하여 평가하는 방법

2. 향후 기업에 유입될 것으로 예상되는 현금흐름에 일정한 할인율을 적용하여 평가하는 방법

3. 향후 주주가 받을 것으로 예상되는 배당수익에 일정한 할인율을 적용하여 평가하는 방법

4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 방법으로서 일반적으로 공정하고 타당한 것으로 인정되는 방법 제55조(순자산가액의 계산방법) ① 제54조 제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 무형고정자산ㆍ준비금ㆍ충당금등 기타 자산 및 부채의 평가와 관련된 금액은 이를 자산과 부채의 가액에서 각각 차감하거나 가산한다.

③ 제1항을 적용할 때 제59조 제2항에 따른 영업권평가액은 해당 법인의 자산가액에 이를 합산한다.(단서 생략) 제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조 제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금 채권과 임차보증금 채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실들이 확인된다. (가) 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점법인은 2014.11.3. FFF로부터 쟁점부동산을 OOO원에 매매로 취득한 것으로 나타나고, 그 을구상 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정내역(일부 발췌)은 OOO과 같다. (나) EEE이 2022.2.16. 발급한 부채증명서(추가설명자표 포함) 등에 의하면, 이 건 평가기준일 현재 쟁점부동산에 설정된 근저당권 관련 채권최고액 및 대출잔액은 OOO와 같다. (다) EEE의 여신약정서, 여신 및 담보현황표 등에 의하면, 쟁점부동산의 담보가치(탁상감정가액 OOO원) 외에도 쟁점법인의 신용도(중계권 사업수익률, 재무제표 등) 및 과거 거래실적 등을 감안하였고, 쟁점법인의 대표이사 CCC를 연대보증인으로 하여 외화지급보증 OOO에 대한 보증약정을 체결하였던 것으로 나타난다. (라) 처분청의 증여세 조사종결보고서 등에 의하면, 이 건 평가기준일 현재 쟁점부동산의 상증법상 보충적 평가방법에 의한 가액은 OOO원인 것으로 나타난다. (마) 증여세 신고서 등에 의하면, 청구인들은 쟁점부동산에 설정된 근저당권 관련 외화지급보증(쟁점보증금액)은 제외하고 일반(신규)운영자금의 대출잔액 OOO원만을 당해 부동산이 담보하는 채권액으로 보고, 상증법상 보충적 평가방법에 따른 평가액 중에서 큰 금액인 OOO원을 쟁점부동산의 가액으로 적용한 것으로 나타난다. (바) 쟁점법인의 재무제표 등에 의하면, 쟁점법인은 2020사업연도 재무상태표상에 외화지급보증과 관련한 쟁점보증금액을 부채로 계상하지 아니한 것으로 나타난다. (사) OOO 공문에 의하면, 쟁점부동산(토지)는 취득 당시 OOO으로 지정되어 있어 그 지상에 신사옥을 신축할 경우 기부채납을 위하여 총면적의 OOO인 OOO 상당의 부지를 추가로 매입하여야 하는 것으로 나타난다.

(2) 청구인들은 쟁점부동산에 설정된 외화지급보증의 근저당권(쟁점보증금액)은 향후 3년간 OOO에 지급하게 될 중계권료에 대한 외화지급보증으로서 보증대상인 중계권료의 전체가 확정채무가 아니라 우발채무일 가능성이 높으므로 쟁점부동산의 순자산가치에는 어떠한 영향을 미치지 않고, 쟁점법인은 이 건 평가기준일 현재 재무상태표상 채무로 계상하지도 아니하는 등 잔존확정채무가 OOO원이므로, 쟁점특례규정의 쟁점부동산이 담보하는 채권액에서 제외되어야 한다고 항변한다.

(3) 개별공시지가 조회자료 등에 의하면, EEE이 2018.10.29. 외화지급보증에 대한 근저당권 설정 시 쟁점부동산의 (탁상)감정가액은 약 OOO원이고, 그 토지의 1㎡당 개별공시지가는 감정 당시 OOO원인 반면 이 건 평가기준일 현재 OOO원으로 약 OOO정도 상승[이를 쟁점부동산 평가에 적용할 경우 약 OOO원(OOO)임]한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점부동산의 가액을 평가함에 있어 쟁점보증금액이 ‘쟁점부동산이 담보하는 채권액’이 아니므로 상증법상 보충적 평가방법에 따른 평가액을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점특례규정상 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액으로, 동일한 재산이 다수 채권의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 각각 규정되어 있는 점, EEE 부채증명서상 채권자인 EEE이 이 건 평가기준일 현재 외화지급보증에 대한 신용을 공여하고 쟁점보증금액을 대출잔액으로 인식하고 있으므로 실제 자금이 공급되지 않았다고 하여 쟁점부동산이 담보하는 채권액에서 제외하기에는 어려워 보이는 점, EEE이 쟁점부동산의 외화지급보증에 대한 근저당권 설정 이후 일반운영자금 대출과 관련한 근저당권(채권최고액 OOO원)을 추가 설정한 것과 개별공시지가 조회자료(변동) 등에 의하면, 이 건 평가기준일 현재 쟁점부동산의 담보가치는 최소한 OOO원(쟁점보증금액과 일반운영자금 대출잔액의 합계액) 이상으로 인정되었다고 보이는 점, 쟁점특례규정상 근저당권이 설정된 당해 재산을 평가함에 있어 당해 재산에 설정된 물적담보 외에 신용보증기관의 보증이 있는 경우에만 ‘당해 재산이 담보하는 채권액’에서 그 보증금액을 차감한다고 규정하고 있어 여신약정서 등에 담보되어 있는 쟁점법인 대표이사의 개인신용보증 등은 고려대상(차감)이 될 수 없는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.