합산배제 요건을 불충족하거나 주택수에서 제외할 근거가 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
합산배제 요건을 불충족하거나 주택수에서 제외할 근거가 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) (쟁점①주택) 청구인은 쟁점①주택에 대하여 민간임대주택에 관한 특별법이 개정되기 전인 2018.6.2. 임대차기간을 2018.7.10.～2022.7.10.으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 처분청은 적법한 임대차기간 내에 민간임대주택에 관한 특별법상에 단기민간임대주택에 대한 규정이 삭제되었다고 하여 쟁점①주택에 대한 임대사업자등록을 말소하고 이를 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하였는바, 이는 신뢰보호의 원칙에 반하는 위법한 처분이므로, 취소되어야 한다.
(2) (쟁점②․③주택) 쟁점②․③주택은 당초부터 청구인과 AAA이 공동으로 임대사업자등록을 한 후 각 한 가구로 임대하던 중 청구인이 2020.7.11. 이후 AAA 지분을 취득하여 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계한 것으로, 임대주택의 수를 비롯하여 사업장 상황에 아무런 변동이 없으며 여전히 임대주택으로 등록되어 있어 차임인상폭의 제한을 비롯한 의무를 부담하고 있음에도 이를 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하는 것은 형평의 원칙 등에 반하는 위법한 처분이다.
(1) (쟁점①주택) 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에 의하면 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택에 해당하여야 한다. 청구인은 2012.11.30. 쟁점①주택을 취득하여 2013.1.28. 사업자등록 및 임대사업자 등록 후 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택으로 인정받았으나, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 제2조 제6호에서 규정하고 있던 단기민간임대주택이 임대주택의 정의에서 삭제되었고, 같은 법 제6조 제5항에 의하면 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하고 있으며, OOO구청장은 이에 따라 2020.10.6. 청구인의 임대사업자등록(2013-OOO-임대사업자-3*48)을 말소하였다. 따라서 2021년도 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점①주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택에 해당하지 않으므로, 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는다.
(2) (쟁점②․③주택) 종합부동산세법 시행령 제3조 제8호 가목은 합산배제 임대주택의 요건으로 ① 최초로 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것, ② 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것, ③ 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것을 규정하고 있고, 나목은 제외되는 주택으로 ① 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 내에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2호 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택, ② 2020.7.11. 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택, ③ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020.7.11. 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택을 규정하고 있다. 쟁점②․③주택의 경우, 동생 AAA과 공유관계에 있었던 구주택 재건축됨에 따라 2019.6.20. 쟁점②주택은 청구인과 AAA이 각 1/2지분씩 취득하였고, 쟁점③주택은 같은 날 청구인이 1/100, AAA이 99/100지분을 취득하였으며, 청구인은 쟁점②․③주택 중 2019.6.20. 취득한 지분에 대하여는 2020.7.7. 장기일반민간임대주택으로 등록하였다. 한편, 청구인은 2020.9.11. 당초 AAA이 취득하였던 쟁점②주택 1/2지분을 취득하였고, 2020.10.5. 쟁점③주택 99/100지분을 취득하였으며, 2020.10.6. 쟁점②․③주택 중 AAA으로부터 취득한 지분에 대하여 장기일반민간임대주택으로 등록하였다. 청구인은 쟁점②․③주택 중 AAA으로부터 취득한 지분의 경우 2020.7.11. 이후 각 매입으로 취득하였으므로, 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제8호 규정에 따라 종합부동산세 합산배제 대상이 되는 임대주택에 해당하지 아니한다.
(2) 청구인은 2012.11.30. 쟁점①주택을 취득하여 2013.1.28. 사업자등록 및 임대사업자 등록 후 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택으로 인정받았으나, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 제2조 제6호에서 규정하고 있던 단기민간임대주택이 임대주택의 정의에서 삭제되었고, 같은 법 제6조 제5항에 의하면 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하고 있어, OOO구청장이 해당 규정에 따라 2020.10.6. 청구인의 임대사업자등록(2013-OOO-임대사업자-3*48)을 말소하였으며, 그에 따라 2021년도 종합부동산세 과세기준일 당시 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택에 해당하지 않게 되었다.
(3) 청구인의 쟁점②․③주택 취득내역 등은 다음과 같다. (가) 쟁점②․③주택의 경우, 동생 AAA과 공유관계에 있었던 구주택 재건축됨에 따라 2019.6.20. 쟁점②주택은 청구인과 AAA이 각 1/2지분씩 취득하였고, 쟁점③주택은 같은 날 청구인이 1/100, AAA이 99/100지분을 취득하였으며, 청구인은 쟁점②․③주택 중 2019.6.20. 취득한 지분에 대하여는 2020.7.7. 장기일반민간임대주택으로 등록하였다. (나) 청구인은 2020.9.11. 당초 AAA이 취득하였던 쟁점②주택 1/2지분을 취득하였고, 2020.10.5. 쟁점③주택 99/100지분을 취득하였으며, 2020.10.6. 쟁점②․③주택 중 AAA으로부터 취득한 지분에 대하여 장기일반민간임대주택으로 등록하였다. <표3> 청구인의 쟁점②․③주택 취득시기, 장기일반민간임대주택 등록일 OOO (다) 청구인은 2012.10.2. 쟁점②․③주택(구주택)에 대하여 사업자등록(세무서) 및 임대사업자로 등록(OOO구청)하였고, 임대사업자등록 변경 이력은 아래 <표4> 기재와 같다. <표4> 임대사업자등록 변경 이력 OOO (라) 청구인은 2020.9.11. 쟁점②주택의 1/2 지분과 2020.10.5. 쟁점③주택의 99/100 지분을 매입하면서 임대사업자지위를 포괄승계하였고, 민간임대주택에 관한 특별법제6조 제1항 제5호에 따라 공동사업자로 등록되었던 기존 임대사업자등록(2012-OOO-임대사업자-3322)은 2020.11.25. 말소되었으며, 2020.10.6. <표5> 기재와 같이 임대사업자로 등록되었다. <표5> 임대사업자 등록증 OOO (마) 국토교통부장관은 2020.6.19. OOO 전역을주택법제63조의2 제4항의 규정에 따라 조정대상지역으로 지정하여 공고하였다. (바) 쟁점②․③주택 의 임대료 등의 증가율은 100분의5를 초과하지 않는 것으로 확인된다. (사) 종합부동산세법 시행령 제3조 의 개정취지는 다음과 같다.
1. 2018.10.23. 개정된 종합부동산세법 시행령과 관련하여 국세청이 발간한 2019년 개정세법 해설에 의하면, 그 개정취지로 “2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 신규 취·등록 임대주택의 종합부동산세 합산배제 제외를 통해 주택시장 안정”이라고 기재되어 있고, 그 개정내용은 다음과 같다. <표6> 2018.10.23. 종합부동산세법 시행령 제3조 개정내용 OOO
2. 2020.2.11. 개정된 종합부동산세법 시행령과 관련하여 기획재정부가 발간한 2019 간추린 개정세법에 의하면, 그 개정취지로 “투기목적의 추가적인 주택구입 억제라는 제도취지를 고려하여 상속 등에 의한 취득은 합산배제”라고 기재되어 있고, 그 개정내용은 다음과 같다. <표7> 2020.2.11. 종합부동산세법 시행령 개정내용 OOO
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에 의하면 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택에 해당하기 위해서는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택에 해당하여야 한다고 규정하고 있다. 청구인은 2012.11.30. 쟁점①주택을 취득하여 2013.1.28. 사업자등록 및 임대사업자 등록 후 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 종합부동산세 합산배제 대상인 임대주택으로 인정받았으나, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 의하면 제2조 제6호에서 규정하고 있던 단기민간임대주택이 임대주택의 정의에서 삭제되었고, 같은 법 제6조 제5항에 의하면 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다고 규정하고 있으며, OOO구청장은 이에 따라 2020.10.6. 청구인의 임대사업자등록(2013-OOO-임대사업자-3*48)을 말소한 것으로 나타나므로, 2021년도 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점①주택은 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택에 해당하지 않으므로, 종합부동산세 합산배제 대상에 해당하지 않는 것으로 확인된다. 따라서 쟁점①주택을 종합부동산세 합산배제 대상으로 인정하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 종합부동산세법 시행령 제3조 제8호 나목은 종합부동산세 합산배제에서 제외되는 주택으로 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 2020.7.11. 이후 새로 취득한 조정대상지역 내에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2호 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택을 규정하고 있다. 쟁점②․③주택의 경우, 청구인은 2020.9.11. 당초 AAA이 취득하였던 쟁점②주택 1/2지분을 취득하였고, 2020.10.5. 쟁점③주택 99/100지분을 취득하였으며, 2020.10.6. 쟁점②․③주택 중 AAA으로부터 취득한 지분에 대하여 장기일반민간임대주택으로 등록한 것으로 확인되는바, 청구인이 쟁점②․③주택 중 AAA으로부터 취득한 지분은 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 2020.7.11. 이후 새로 취득한 조정대상지역 내에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2호 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택에 해당하므로 종합부동산세 합산배제 대상이 아닌 것으로 판단된다. 따라서 쟁점①주택, 쟁점②주택 1/2지분 및 쟁점③주택 99/100지분이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아, 청구인에게 2021년 귀속 종합부동산세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조[과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (이하생략) (2) 종합부동산세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30404호로 일부개정된 것) 제3조[합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택.(이하생략) 3.～7. 생략
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제3항 에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 에 따라 정한 기준을 준용한다.
1. 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항 제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(주택법 제63조의2 제1항 제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]
2. 생략
3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택
4. 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택(이하생략) (3) 종합부동산세법 시행령(2018.10.23. 대통령령 제29243호로 일부개정된 것) 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재소득세법제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역(주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 호에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 생략
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다. 제6조[임대사업자 등록의 말소] ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. 1∼4.(생략)
5. 제43조 제2항 또는 제6항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
② 〜④ 생략
⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.(이하생략) 제43조[임대의무기간 및 양도] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ ～⑤(생략)
⑥ 임대사업자는 제3항에 따라 신고된 장기일반민간임대주택과 제5항에 따라 신고가 수리된 공공지원민간임대주택을 양도할 수 있다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.