비교토지 쟁점매매가액은 피상속인이 비교토지 지분을 양도한 가액으로, 평가기간 내 이루어진 특수관계 없는 당사자간 매매가액이고 쟁점토지와 비교토지는 연접하여 개별공시지가 차이가 5% 이내로 위치·용도·면적 등이 유사한 것으로 보이므로 쟁점매매가액을 쟁점토지의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
비교토지 쟁점매매가액은 피상속인이 비교토지 지분을 양도한 가액으로, 평가기간 내 이루어진 특수관계 없는 당사자간 매매가액이고 쟁점토지와 비교토지는 연접하여 개별공시지가 차이가 5% 이내로 위치·용도·면적 등이 유사한 것으로 보이므로 쟁점매매가액을 쟁점토지의 시가로 본 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 이 건 상속세 조사를 하면서 조사청이 적용한 쟁점사례가액은 상속재산에 적용할 수 없는 것이다. (가) 이 건 매매사례가 되는 비교토지의 거래내역을 살펴보면, 비교토지의 면적을 평균 OOO로 나누어 15차례에 걸쳐 거래한 경우로서, 1회 평균 거래면적이 쟁점지분 면적(OOO)의 3.8% 불과하므로 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 볼 수 없다. (나) 상증세법 제60조 제2항 및 제3항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항을 종합하면, 평가기간 내 유사매매사례가액을 시가로 볼 수 있으려면 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 개별공시지가가 동일하거나 유사해야 함에도 비교토지의 평균 거래면적이 쟁점지분 면적의 3.8%에 불과하므로 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 보고 쟁점지분의 가액을 산정하는 것은 상증세법의 규정에 반하는 것이고, 이러한 매매사례가액의 시가 적용은 일반적인 사회통념에 반하는 것이므로 세법을 해석ㆍ적용할 때 과세형평과 해당 세법 규정의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 않아야 한다고 규정한 국세기본법 제18조 제1항 도 위반한 것이다. (다) 조세심판원의 선결정례나 국세청의 심사사례에서도 거래규모, 거래가액 등의 유사성이 인정될 때만 매매사례가액을 인정하고 있으므로(조심 2015서1842, 2015.12.16., 조심 2022인2257, 2022.8.2., 심사법인 2014-0053, 2015.2.3. 등), 시가로 볼 수 있는 매매사례가액이 되려면 상증세법에 따라 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 개별공시지가가 모두 동일하거나 유사해야 하나, 쟁점사례가액은 쟁점지분과 비교하여 매우 적은 면적만 거래된 경우의 거래가액으로서 이를 시가로 본다면, 자의적인 소규모 거래를 통하여 매매사례가액을 인위적으로 만들어 조세회피 등에 악용될 우려가 있다. (라) 또한, 이 건과 같이 소규모 토지거래의 매매가액을 큰 면적의 토지에 대한 매매사례가액으로서 시가로 인정하는 것은 편의적인 재산평가이므로 그 결과 조세부과의 공정성을 훼손하게 되어 세무공무원이 준수해야하는 재량의 한계를 일탈하는 것이 되는 문제도 있다.
(2) 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 보는 것은 국세기본법제15조의 신의성실에도 반하는 것이다. (가) 피상속인은 이 건 상속개시일 전인 2019.12.23. 쟁점지분 외 쟁점토지의 지분(이하 “증여지분”이라 한다)을 배우자에게 증여하였고 개별공시지가로 증여지분을 평가하여 증여세 신고를 하였으며, 이에 대하여 당시 관할 세무서는 비교토지의 거래는 거래면적이 유사하지 아니하여 쟁점사례가액을 시가로 보지 않고 당초 신고한 내용에 따라 개별공시지가로 증여지분을 평가하여 증여세 결정을 하였다. (나) 따라서 이 건 과세처분은 같은 지번의 토지지분에 대하여 같은 시기에 증여할 때와 상속할 때에 서로 다른 평가기준을 적용한 경우로서, 이 건 상속과 관련한 조사청의 쟁점지분 가액의 산정은 신의성실의 원칙을 위반한 것이다. 이 건을 국세기본법 집행기준 15-0-2에 따라 살펴보면, 이 건은 상속개시일 즈음에 쟁점지분과 동일지번인 증여지분의 가액을 개별 공시 지가로 평가하여 신고하였고 이를 과세관청이 수용하였으므로 이는 과세관청이 공적견해를 표명한 것에 해당하고, 이를 신뢰한 청구인들이 증여지분과 동일하게 개별공시지가로 쟁점지분의 가액을 평가하여 신고하였음에도 조사청이 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 보고 상속재산가액을 다시 결정하였는바, 이는 당초 증여지분과 관련하여 과세관청이 한 공적견해의 표명에 반하는 판단을 함으로써 청구인들의 이익이 침해되었으므로 신의성실에 반하는 결과를 초래하게 된 것이다.
(3) 비교토지의 경우 사기분양 등에 의하여 분할 거래된 것으로서, 불특정다수인 사이의 정상적인 거래에 의한 가액으로 볼 수 없으므로 쟁점사례가액을 시가로 볼 수 없다. (가) 2020.7.3. OOO 기사를 보면, 비교토지는 기획부동산 업자가 개입하여 매매된 토지로서, 기획부동산업자가 고령인 피상 속인을 감언이설로 속인 다음 거짓 개발계획을 통하여 모집한 매수자들에게 비교토지를 단기간에 양도한 경우로서 이를 정상거래로 볼 수 없다. (나) 구체적으로 비교토지가 거래된 유형을 살펴보면, 비교토지를 OOO로 나누어 3개월만에 거래한 경우로 이는 일시적ㆍ우발적 거래에 해당하고, 이는 비교토지의 최종거래일인 2020.6.24. 이후 어떠한 거래도 없었다는 점을 보면 기획부동산에 의한 사기거래였다는 점을 확인할 수 있다.
(1) 상증세법에 따라 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 본 것이므로 이 건 과세처분은 정당하다. (가) 청구인들은 비교토지가 쟁점지분 면적의 3.8%에 불과하여 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 적용할 수 없음에도 이를 시가로 본 것은 조세 공정성을 훼손한 행위로 세무공무원의 재량한계를 일탈한 것이라고 주장한다. (나) 그러나 쟁점토지와 비교토지는 OOO에서 100m 떨어져 있고 OOO과 직선으로 2㎞거리여서 OOO과는 접근이 용이한 지역으로서 2022년 착공한 OOO에 도보로 10분이면 갈 수 있어 부동산투자 대상으로 선호되는 지역이다. 비교토지는 2010년부터 10여년간 여러 차례 분필되었으나 잔여면적이 OOO로 상속개시일부터 6개월 이내(2020.2.21.∼2020.6.24.) 불특정 다수의 매수자에게 양도되었고, 쟁점토지와 지목(임야), 토지이용현황(도시지역ㆍ자연녹지지역)이 동일하며, 개별공시지가(비교토지 OOO, 쟁점토지 OOO 및 위치가 유사하다. 또한 쟁점토지는 비교토지의 전면에 위치하여 천호대로에 더 가깝고, 평지라서 임차사업장, 무허가 건축물이 있는 등 조건이 비교토지보다 유리하였으며, 상속개시일 직전(2020.5.21.) 부동산을 소개하는 유튜브 방송에서 쟁점토지의 가격을 OOO 소개하였다. 따라서 비교토지에서 분필된 쟁점토지와 인접한 토지에 대하여 OOO의 매매가액에 거래된 사실이 있고, 쟁점토지와 비교토지 모두 개발제한구역에서 우선 해제될 가능성이 높은 지역으로 평가되고 있어서 경제적 가치가 유사하여 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 본 이 건 처분은 정당한 것이다. (다) 그리고 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 볼 수 있는지에 대하여 과세사실판단자문위원회의 자문을 거친 결과 시가로 볼 수 있다는 결론을 받고 이 건 과세처분을 하였으므로 재량한계를 일탈한 사실도 없다. (라) 청구인들이 제시한 조세심판원 선결정례(OOO)는 비교대상토지와 도시계획상 이용현황이 상이하여 건폐율 및 용적률에 상당한 차이가 있는 등 토지의 개별성이 강하다는 청구주장이 인정되어 매매사례가액을 부정한 것이나, 이 건의 비교토지는 쟁점토지와 지목, 이용현황, 위치 및 개별공시지가 등이 같거나 유사하므로 그 사실관계가 다르다.
(2) 이 건 과세처분은 신의성실의 원칙에 반하지 않는다. (가) 청구인들이 증여지분에 대한 증여세 신고(2020.3.20.) 당시 피상속인은 2020.2.21.∼2020.3.14. 기간 동안 비교토지를 OOO로 매매하였고, 피상속인은 비교토지 외에 쟁점토지와 인접한 인근 토지를 2019년부터 매매하고 양도소득세를 신고하였으므로, 증여지분을 증여받은 피상속인의 배우자는 쟁점토지의 시가를 알고 있었음에도 시가 산정이 어려운 경우 적용해야 하는 개별공시지가를 적용하여 증여세 신고를 하여 상증세법 규정에 반하는 신고를 하였는바, 과세관청의 증여세 결정을 신뢰하여 쟁점지분을 개별공시지가로 평가하였다는 청구주장은 잘못된 것이다. (나) 따라서 쟁점토지에 개별공시지가를 적용하여야 한다는 청구인들의 신뢰는 신의성실의 원칙상 청구인들측의 귀책사유에 따라 형성된 것이므로 합법성을 희생하더라도 청구인들의 신뢰를 보호할 필요가 없는 경우에 해당하므로 이와 관련된 청구주장은 배척되어야 할 것이다.
(3) 청구인들은 비교토지의 쟁점사례가액은 사기분양에 의하여 일시적ㆍ우발적으로 거래한 것이므로 쟁점사례가액을 시가로 볼 수 없다고 주장하나 다음과 같이 이 주장은 잘못된 것이다. (가) 비교토지 및 인접토지의 매매는 기획부동산에 의해 양도된 것이 아니고, 피상속인도 양도소득세 신고를 마쳤던 것이며, 비교토지의 거래가 특수관계자 사이의 거래이거나 통정매매가 있었다는 사실이 확인된바 없으므로 이는 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 형성된 거래라고 보는 것이 타당하다. (나) 또한, 비교토지의 매수자들이 사기로 인하여 고가에 비교토지를 양수하여 피상속인을 고소하였다는 사실도 없고, 이러한 사기거래를 원인으로 거래가 취소되는 일도 없었다. 그리고 청구인들이 제출한 2020.7.3. 머니투데이 보도내용도 OOO 및 OOO 일대의 부동산을 취득한 사람의 인터뷰로 작성된 것으로 단지 비교토지가 속한 OOO 일대만 소개한 것에 불과하고, 기사에 있는 매매가액이 쟁점사례가액과 상이하고, 피상속인이 기획부동산업자에게 비교토지를 미등기 전매한 사실도 없어서 비교토지가 기획부동산업자에 의해 매도된 사기매매 대상이 아닌 것으로 보이므로, 청구인들이 주장하는 사기피해의 내용은 이 건과는 무관하다.
(1) 쟁점토지는 2013.10.15. 비교토지에서 분필된 토지로 쟁점토지와 비교토지는 아래 <그림1>과 같이 연접한 것으로 나타난다. <그림1> 지적도상 위치 ◯◯◯
(2) 피상속인은 1980.1.21. 분필되기 전 비교토지를 취득하였다.
(3) 피상속인은 상속개시일 6개월 전인 2021.3.14.∼2021.6.8. 기간 동안 비교토지를 포함한 쟁점토지의 인근에 있는 토지를 매도하고 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다. <표1> 피상속인의 양도소득세 신고내용 ◯◯◯
(4) 쟁점토지와 비교토지의 토지이용계획서에는 두 토지는 모두 그 지목이 임야이고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역, 자연녹지지역으로 되어 있으며, 개발제한구역 등으로 지정된 것으로 나타난다.
(5) 쟁점토지와 비교토지의 개별공시지가는 아래 <표2>와 같은 것으로 나타난다. <표2> 개별공시지가 ◯◯◯
(6) 청구인들은 피상속인이 기획부동산업자에게 속아 비교토지를 나누어 매도하였다고 주장하며, 2020.7.3. 머니투데이 기사를 제출하였고, 해당 기사내용은 OOO, OOO 등 지역에서 기획부동산이 활동하면서 피해자가 발생하고 있다는 내용과 해당 지역에 대한 개발계획 등은 실제 확정된 계획이 아니므로 주의를 기울여서 거래를 해야 한다는 내용 등으로 되어 있다.
(7) 이의신청 결정서에 따르면, 인터넷에서 확인되는 쟁점토지 홍보영상에는 쟁점토지는 경사도가 거의 없는 평지로 임차사업장, 무허가 건축물이 존재하는 것으로 소개되었고, 상속개시일(2020.7.31.) 전인 2020.5.19.에 부동산을 소개하는 한 유튜브방송에는 쟁점토지를 평당 OOO에 분양한다고 소개한 것으로 나타난다.
(8) 이의신청 결정서에 따르면, 쟁점토지에 인접한 OOO(면적 OOO, 이하 “인접토지”라 한다)의 등기사항전부증명서에는 피상속인이 2019.10.11. 인접토지를 주식회사 조BBB(이하 “BBB”이라 한다)에 양도가액 OOO원에 양도하였고, BBB은 2019.11.25. 인접토지를 OOO(면적 OOO, 이하 “인접토지②”라 한다), OOO(면적 OOO, 이하 “인접토지③”이라 한다) 및 OOO(면적 OOO, 이하 “인접토지④”라 한다)로 분필한 후, 2019년 12월∼2020년 3월 기간 동안 분필후 남은 OOO(면적 OOO, 이하 “인접토지①”이라 하고, 인접토지②, 인접토지③ 및 인접토지④와 합하여 “인접토지들”이라 한다)를 매도한 것으로 나타난다. <표3> OOO의 거래내역 ◯◯◯
(9) 이의신청 결정서에 따르면, BBB은 인접토지들을 모두 매매로 양도하였고, 인접토지들 중 쟁점토지의 평가기간(2020.1.31.∼2021.1.31.) 동안 거래된 내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 평가기간 내 인접토지 거래내역 ◯◯◯
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 비교토지의 평균 거래면적은 쟁점지분 면적의 3.8%에 불과하여 서로 유사성이 없음에도 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 본 것은 담당 세무공무원이 재량의 한계를 일탈한 것이고, 과세관청이 증여지분에 대해 개별공시지가로 가액을 평가하여 증여세 신고를 한 것을 인정하였음에도 조사청이 같은 지번의 쟁점지분에 대해서는 쟁점사례가액을 시가로 보아 신의성실의 원칙을 위반하였으며, 피상속인이 비교토지를 매도한 것은 기획부동산에 속아서 발생한 일이라서 쟁점사례가액을 정상적인 시가로 볼 수 없으므로 쟁점지분의 가액을 개별공시지가로 평가해야 한다고 주장한다. 그러나 ① 쟁점사례가액은 피상속인이 비교토지의 지분을 양도한 가액으로 이 건 상속재산에 대한 평가기간 내에 이루어진 특수관계가 없는 당사자들 사이의 매매가액인 점, ② 비교토지는 쟁점토지와 연접한 토지이며, 2020.1.1. 기준 두 토지의 개별공시지가 차이가 5% 이내이고, 비교토지가 분할 매도되어 쟁점토지와 면적이 다른 거래라는 청구주장과 달리 쟁점사례가액은 비교토지의 지분을 양도한 것으로 분필된 토지를 양도한 경우와 달리 지분으로 양도된 비교토지의 면적은 비교토지 전체면적을 기준으로 판단해야 하므로 두 토지의 면적차이가 크지 않고 두 토지 사이에 위치․용도․종목 및 개별공시지가도 유사한 것으로 보이는 점, ③ 피상속인이 2019.12.23. 배우자에게 증여지분을 증여한 행위에 대한 증여세 결정과 이 건 상속세 부과처분은 별개의 처분으로, 과세관청에서 증여지분의 시가를 산정하기 어려워 개별공시지가로 평가하여 증여세 결정을 하였다는 사실이 청구인들에게 이 건 상속세에 대해서도 개별공시지가로 쟁점지분의 가액을 평가하겠다는 내용의 공적견해를 표명한 것으로 보기 어려운 점, ④ 피상속인이 비교토지를 기획부동산에 속아서 거래했다는 청구주장을 입증할 수사기관의 수사자료 등 객관적인 증빙이 없고, 인접토지들이 평가기간 내에 1㎡당 OOO원에 거래되어 쟁점사례가액과 그 차이가 크지 않아 피상속인이 기획부동산에 속아서 비교토지를 거래한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점사례가액을 쟁점지분의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ 위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다. (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
결정 내용은 붙임과 같습니다.