청구인이 제시한 베란다 면적 등과 관련한 수치 등은 정밀히 검증된바 없으므로 실제 측량하는 등 하여 확인할 필요가 있어 보이므로 건축법령 및 공부상 건물면적에 포함되어 있지 아니한 청구주장에 따른 베란다 면적과 관련하여 쟁점부동산 양도 당시 외벽이 있었는지 유무 등을 검토한 후 사실판단하여 주택면적으로 포함할 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨
청구인이 제시한 베란다 면적 등과 관련한 수치 등은 정밀히 검증된바 없으므로 실제 측량하는 등 하여 확인할 필요가 있어 보이므로 건축법령 및 공부상 건물면적에 포함되어 있지 아니한 청구주장에 따른 베란다 면적과 관련하여 쟁점부동산 양도 당시 외벽이 있었는지 유무 등을 검토한 후 사실판단하여 주택면적으로 포함할 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2022.5.17. 청구인에게 한 2021년 귀속 양도소득세 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 OOO 소재 토지 및 건물 중 OOO 주택 면적으로 포함할 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다. [이 유]
(1) (주위적 청구) 양도소득세를 결정하는데 있어서 과세표준의 계산에 관한 규정은 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용해야 하는바, 쟁점부동산을 도면과 실측에 의하여 검토하여 실제로 주택전용으로 사용한 면적을 반영하여 계산한 결과, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 양도소득세 과세표준 및 세액을 산출하여야 한다. (가) 계단실 면적의 배분과 관련하여 1∼3층은 주택과 상가가 공동으로 사용하는 면적으로 공통면적으로 배분하고, 4∼5층은 2층 및 3층의 사용인들이 접근하지 않는 주택전용 공간으로서 주택의 면적으로 배분하여야 한다. (나) 4층 26.15㎡ 및 5층 21.27㎡ 주택전용 베란다는 4층 및 5층 각각의 고유의 베란다로 4층 및 5층 현관을 통하지 않고는 외부에서 출입이 불가능한 주택전용의 베란다이다. 실제로 외부 전경 사진을 보면 2, 3층과 4층의 공간이 동일하고, 오히려 베란다 일부가 더 많이 돌출되어 있는 것을 볼 수 있다. (다) 옥탑 14.82㎡ 5층 전용 옥탑방은 5층의 세대에서만 사용하는 계단실 및 옥탑방으로 5층 입구의 계단실 자체가 5층 전용으로 막혀 있어 5층의 세대에서만 사용하는 주택전용 공간이다. (라) 따라서 아래 <표1>과 같이 실질적인 주택면적은 총면적 507.11㎡ 중 264.96㎡(52.25%)로서 주택면적이 주택외면적 보다 크므로 전체를 주택으로 보아 과세표준 및 산출세액을 계산하여야 한다. <표1> 실질적 주택면적을 반영한 쟁점부동산의 구조 및 면적 OOO
(2) (예비적 청구) 처분청 의견대로 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호 및 제3호의 벽 및 기둥의 구획이 없는 건축면은 건물의 외벽에서 1m 후퇴한선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 계산하는 경우 아래 <표2>와 같은 결과가 나온다. <표2> 처분청 의견에 따른 쟁점부동산의 면적 OOO 위와 같은 결과가 나오는 이유는 4층 및 5층은 외관 사진에서 알 수 있듯이 베란다 중 방의 크기와 대응되는 4층 4.4m, 5층 3.7m의 구획만 벽이 없고 나머지 주방 및 거실 일부의 크기와 대응되는 부분은 벽으로 막혀 있기 때문인바, 이와 같은 경우에도 주택면적이 51.47%로 주택외면적보다 크므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 한다.
(3) (청구인의 항변 내용) 처분청에서 주장하는 근거인 건축법에 의한 면적 산출방법은 공부상의 건축물대장에 표기된 면적의 계산법으로서 공부상 표기된 면적에 불구하고 실질적인 면적을 반영해 달라는 청구주장과는 아무런 관련이 없다. 건축물 대장상의 건축물의 단열재의 외벽을 논하기 보다는 건축 공간이라는 물리적 실제 공간에 사용된 용도를 따져서 산정하는 것이 바람직하다. 4, 5층 베란다 면적은 용도가 불분명하지 않고 실제로 명확히 주택전용으로 사용된 공간으로서 토지가 아니며, 건축물의 공간이라는 설명 외에는 이 공간을 정의 할 수 없다. 이는 주택의 부수토지를 따질 때에도 그 공간이 마당 등 주택의 용도로 사용되었는지 주택 외의 용도로 사용되었는지 검토하는 것과 같은 논리이다. 주택의 베란다, 발코니, 테라스는 같은 논리로 주택전용으로 사용하였다면 실질과세 원칙에 따라 주택전용 면적으로 봄이 타당하며, 이를 공부상 건축물 대장상의 면적의 산출 근거인 건축법에 따라 적용함은 실질과세 원칙에 위배 되며, 이로 인하여 납세자에게 불리하게 작용하므로 과잉금지의 원칙에도 위배된다.
(1) 건축물현황도상 1, 2, 3층 계단면적 35.1㎡는 건물전체의 공용계단으로 사용되고 있어 주택과 주택외건물 면적으로 안분계산 필요하다(첨부 현장사진 1, 2번 [현관입구 및 1층 주차장] 참조)
(2) 건축물현황도상 데크로 표시되어 있는 4층, 5층 베란다 면적(46.67㎡)은 건축법 시행령 제119조 (면적 등의 산정방법) 제1항 제3호(바닥면적) 아목에 따라 건물 내력벽의 외부에 있는 면적으로 건물면적에 포함되지 않는다(첨부 현장사진 3, 4, 5, 6번[5층 베란다], 현장사진 7, 8, 9번[5층 베란다에서 4층 베란다를 방향을 내려다보고 촬영한 사진], 현장사진 10, 11, 13번[건물외부에서 베란다를 올려보고 촬영한 사진] 참조). (가) 청구인은 예비적 청구에서 4층, 5층 베란다 각각 5.7미터부분이 지붕과 벽으로 막혀있다고 주장하나, 실제 지붕과 유리창시설로 막혀있는 부분은 4층 3.9미터, 5층 4.1미터로 확인된다(첨부한 베란다 현장사진을 통해서도 실제 지붕과 유리창시설로 막혀있지 않은 부분이 막혀있는 부분보다 긴 것을 알 수 있음). (나) 4, 5층 베란다 면적 중 지붕과 벽이 막혀 있지 않은 부분은 벽, 기둥의 구획이 없는 건축물이라며 건물의 외벽에서 1미터 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적으로 계산하여야 한다고 주장하나, 벽, 기둥의 구획이 없는 건축물(예: 주유소 캐노피지붕 등)이란 처마, 차양, 부연(附椽), 그 밖에 이와 비슷한 것을 의미하는 바, 쟁점부동산의 베란다와는 전혀 관련 없다. 건축물현황도에 의하면 4층 베란다부분은 3층 건물 위에 위치하고 있고, 5층 베란다부분은 4층 건물 위에 위치하고 있어 건물외벽에서 돌출된 부분으로 볼 수 없어 1미터 후퇴한 선으로 수평투영면적을 계 산한다는 건축법 시행령 제119조 제1항 제2호 가목을 적용할 수 없다.
(3) 옥탑면적 14.82㎡는 현재 5층에 거주하는 건물주의 방으로 사용되고 있었으며 양도당시에도 5층 주택에 포함되어 사용한 것으로 보인다(첨부 현장사진 16〜21번 참조).
(4) (청구인의 항변에 대한 처분청의 답변 내용) 청구인은 공부상 면적에는 포함되지 않는 베란다 면적이 실제 주택전용공간으로 사용된 면적이므로 주택면적에 포함된다고 주장하나, 건축물대장상 전체 연면적은 444.87㎡이며, 주택 185.17㎡, 사무실 248㎡, 1층 계단실 11.7㎡, 옥탑층 계단실(연면적제외) 14.82㎡로 구분되는바, 베란다 부분은 건축물대장상 건물 면적에 포함되어 있지 아니하다. 쟁점부동산은 2004년 신축하여 사용승인을 받아 건축물대장이 작성되었고, 신축 이후 양도될 때까지 쟁점주택 및 사무실에 대한 과세와 권리관계의 변동은 공부상의 기재를 바탕으로 결정되었으며, 이에 대해 청구인은 면적이 사실과 다르다는 주장을 한 사실이 없다. 베란다 면적을 주택전용공간으로 사용하였으므로 주택면적으로 포함해야 한다면, 건물면적에 포함되지 않는 옥상면적도 실질이 주택전용이므로 주택면적에 포함되어야 할 것이나, 건축법 시행령 제119조 (면적 등의 산정방법) 제1항 제2호 건축면적에 포함되지 않으므로 건축물의 면적에 포함되지 않는 것이다. 상기와 같이 베란다 면적은 건축법상 건물면적으로 포함된다고 볼 수 없어 청구인이 주장하는 실질과세 원칙과는 관련이 없으며, 주택면적에도 포함되지 않는다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(4) 건축법 제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥 면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다. (5) 건축법 시행령 제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.
6. 그 밖의 건축물: 1미터
3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.
(1) 쟁점부동산의 건축물대장상 층별 현황은 아래 <표4>와 같다. <표4> 쟁점부동산의 건축물대장상 층별 현황 OOO
(2) 처분청이 작성한 경정청구 처리 결과 통지서의 내용은 아래 <표5>와 같고, 경정청구 검토서의 내용은 아래 <표6>과 같다. <표5> 경정청구 처리 결과 통지서 내용 OOO <표6> 경정청구 검토서 내용 OOO
(3) OOO확인한 내용은 아래 <표7>과 같고, 현장사진은 <별지1>과 같으며, 청구인이 현장확인시 추가로 제시한 각 경우별 주택면적 및 주택외면적 산출내역은 <별지2>와 같다. <표7> OOO확인한 내용 OOO
(4) 그밖에 청구인은 건축물현황도, 쟁점부동산 사진(창고 포함), 2ㆍ3층 사무실에 대한 임대차계약서 등의 자료를 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산의 1, 2, 3층 계단면적 중 일부와 옥탑방을 주택면적으로 인정하여도 주택면적이 주택외면적 보다 작으므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 볼 수 없다는 의견이나, OOO 확인한 바에 따르면 1〜3층 계단은 주택과 상가가 공동으로 사용중이고 4〜5층 계단은 주택전용 공간으로 사용중이며, 4ㆍ5층 베란다의 경우 4ㆍ5층 현관을 통하지 않고는 외부에서 출입이 불가한 일정부분이 가벽 및 가지붕으로 둘러싸여 주택 부수공간으로 사용중이고, 옥탑은 5층 세대에서 주택전용 공간으로 사용중인 것을 확인한 결과 처분청 및 청구인이 제출한 쟁점부동산의 현장사진과 유사하여 쟁점부동산 양도 당시에도 유사한 모습일 것으로 보이는 측면이 있는 반면, 청구인이 제시한 OOO 면적 등과 관련한 수치 등은 정밀히 검증된바 없으므로 실제 측량하는 등 하여 이를 확인할 필요가 있어 보이므로 건축법령 및 공부상 건물면적에 포함되어 있지 아니한 OOO 면적과 관련하여 쟁점부동산 양도 당시 외벽이 있었는지 유무 등을 면밀히 검토한 후 사실 판단하여 주택면적으로 포함할 수 있는지에 대해 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 과세표준 및 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 쟁점부동산 현장사진 OOO <별지2> 청구인이 현장확인시 추가로 제시한 경우별 면적 산출내역 OOO
결정 내용은 붙임과 같습니다.