당초 제출된 쟁점토지의 계약서는 소급하여 작성된 것인 반면 취득 당시 작성된 계약서는 확인되지 않고, 처분청이 인정한 취득가액 이외에는 지급처, 지급금액 등이 확인되지 않고 금전대차관계의 금액이 포함되어 있을 가능성도 있는 등 청구주장을 인정하기 어려움
당초 제출된 쟁점토지의 계약서는 소급하여 작성된 것인 반면 취득 당시 작성된 계약서는 확인되지 않고, 처분청이 인정한 취득가액 이외에는 지급처, 지급금액 등이 확인되지 않고 금전대차관계의 금액이 포함되어 있을 가능성도 있는 등 청구주장을 인정하기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 공직자 재산등록내역, 금융거래 증빙 및 쟁점②토지의 거래가액을 감안하면 쟁점토지의 실제 취득가액이 OOO원(쟁점①토지와 쟁점②토지의 구분없이 약 3.3㎡당 OOO원에 취득)인 것이 확인되므로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
(2) 쟁점토지의 취득 및 양도 경위는 다음과 같다. (가) 청구인은 2003년 1월 쟁점토지 개발업자 BBB을 소개받았고, 개발사업과 관련하여 2003.7.7. BBB에게 OOO원을 대여하였으며, BBB이 이를 상환하지 못하자 그가 개발하고 있는 쟁점토지를 양수하기로 하였는데, 약 3.3㎡당 OOO원(총면적 583.5㎡, 총 OOO원)으로 하여 대여금을 대물변제하고 차액을 현금으로 지급하기로 합의하였다. 청구인은 2003년 쟁점토지의 매수대금을 모두 지급하였으나, 쟁점②토지는 사용권에 대한 소송중으로 소송이 완료된 2007년에서야 OOO원에 매입한 형식(약 3.3㎡당 OOO원)으로 소유권을 이전받았다. <표2> 쟁점토지 취득과 관련하여 지급한 내역 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점①토지의 전소유자 CCC는 양도소득세를 기준시가(OOO원)로 신고하였고, 청구인은 부동산 등기등록을 위해서는 실제거래가액이 아닌 OOO원으로 한 다운계약서를 작성하여 구청에 제출하였기 때문에 쟁점토지 매수 당시 OOO원에 대한 계약서는 작성하지 않았다. (다) 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하면서 세무대리인에게 취득계약서가 없고, 쟁점①토지를 OOO원에 취득하였다고 진술(13년전 일이라 잘못된 기억에 따라 진술)하였으며, 세무사는 이에 따라 쟁점①계약서를 OOO원의 계약서를 소급작성하고, 쟁점②토지의 등기부등본상의 거래가액 OOO원을 합한 총 OOO원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
(3) 청구인은 2003년말 공직자재산등록시 쟁점①토지의 취득가액을 OOO원으로 등록하였다. (가) 청구인은 쟁점①토지 취득 당시 해군 대령으로 재직하고 있었는데, 2003.12.31. 기준 공직자재산등록에 쟁점①토지를 OOO원에 취 득하였다고 등록하였고, 이는 공직자재산등록 전산망에서 확인된다. (나) 쟁점①토지의 취득가액이 OOO원이 아닌 더 낮은 가액이라면 OOO원으로 낮게 등록하는 것이 일반적이지 취득가액을 높여서 기재할 사유가 없다. 당시 해군은 청구인의 쟁점①토지 취득과 관련하여 자금 원천을 소명하기를 요청하였고, 청구인이 성실히 소명한 결과 특이사항이 없는 것으로 처리되었다.
(4) CCC가 쟁점토지의 양도가액을 OOO원이라고 진술하였다. (가) 청구인은 쟁점토지 취득 당시 실지거래가액을 기재한 계약서가 없고, 쟁점①토지의 전소유자인 CCC 또한 양도소득세 신고시 기준시가로 신고하였기 때문에 관련 증빙을 제출할 수 없는 상태이다. 하지만 CCC가 쟁점토지의 양도가액은 OOO원이라고 확인하고 있다. (나) CCC는 2003년 쟁점①토지를 양도한 후 양도소득세를 신고하였고, 청구인과는 어떠한 이해관계도 없는 자이다. 따라서 처분청은 CCC의 진술은 인정하여야 한다.
(5) 금융기관 인출금 등을 통해 청구인이 OOO원을 지급한 사실이 확인되고, 쟁점①토지의 취득가액은 근저당권 설정금액 및 쟁점②토지 거래가액 등을 종합적으로 고려하여 인정해야 한다. (가) 위 <표2>를 보면 청구인이 계약일과 중도금 및 잔금지급일에 금융기관으로부터 현금을 인출한 내역이 확인된다. 인출한 현금이 쟁점토지가 아닌 다른 부동산을 취득하는 것에 사용한 것으로 볼 수도 있으나, 청구인은 2003년 전후로 쟁점토지 외 다른 부동산을 취득한 사실이 없다. (나) 금융기관 대출금은 일반적으로 담보로 제공한 부동산을 감정평가하여 그 가액의 50% 이상 70% 미만의 범위 내에서 대출을 해준다. 쟁점①토지의 대출금 OOO원이 감정가액 기준 60%라고 가정하더라도 감정가액은 OOO원으로 추정된다. OOO원을 쟁점①토지의 면적으로 환산하면 약 3.3㎡당 약 OOO원이다. 이는 청구인이 매수하기로 한 금액과 동일하고, 쟁점②토지의 취득가액과 합하면 쟁점토지의 취득가액은 OOO원에 달한다. (다) 일반적으로 신규 택지를 조성하여 매매시 대지와 도로 구분없이 약 3.3㎡당 동일한 금액으로 매매하는데, 처분청이 인정한 취득가액을 면적으로 나누어 보면 대지인 쟁점①토지 보다 도로인 쟁점②토지의 거래가액이 더 큰 것으로 확인된다. <표3> 처분청이 인정한 취득가액 ㅇㅇㅇ (라) 앞서 언급한 바와 같이 청구인은 2003년 쟁점토지를 일괄하여 약 3.3㎡당 OOO원에 취득하였으나, 쟁점②토지는 소유권이전을 위한 소송판결에 의하여 소유권이전등기만 2007년에 진행한 것이다. 따라서 약 3.3㎡당 약 OOO원이 쟁점①토지의 실지거래가액이다. 설령 처분청 의견과 같이 쟁점①토지의 취득가액을 확인할 수 없다 하더라도 쟁점②토지의 거래가액은 쟁점①토지의 매매사례가액에 해당한다.
(1) 전소유자로부터 승계한 금융채무 외의 현금인출액은 이를 취득가액에 사용된 것으로 인정할 객관적인 증빙이 없으므로 지급사실이 분명한 채무승계액만을 취득금액으로 본 당초 처분은 정당하다.
(2) 공직자윤리시스템에 신고한 금액은 세법상 취득가액으로 인정할 수 있는 적법한 증빙이 아니다. (가) 공직자윤리시스템은 공직자 본인이 신고한 내용을 바탕으로 고위공직자 또는 국민의 권리를 침해하여 부당한 이득을 취하기 쉬운 부서의 공무원들의 부정한 재산축적을 감시하는데 그 목적이 있다. 공직자윤리법상 검증 또한 재산 형성 과정 및 재산은닉 등에 초첨을 맞추어 검증할 뿐, 부동산 거래자체 및 지급액의 성격이 무엇인지에 대한 검증을 하는 것이 아니므로 이를 세법상 취득가액으로 인정할 근거가 없다. (나) 이 건의 쟁점은 취득가액에 대한 객관적인 증빙 없이 오로지 청구인의 일방적인 주장이 세법상 취득가액으로 인정될 수 있는지 여부이다. 결국 공직자윤리시스템에 신고한 금액을 객관적인 증빙으로 인정해달라는 주장은 청구인이 취득가액으로 생각하고 있는 금액을 인정해달라는 것과 다르지 않다.
(3) CCC의 주장 또한 취득가액에 대한 적법한 증빙으로 인정할 수 없다. (가) 양도자와 양수자의 진술에 일관성이 있고, 그 내용을 신뢰할 수 있다고 판단되며, 양측의 진술이 서로 일치한다면 그 진술을 객관적인 증빙으로 볼 수 있으나, 쟁점①토지의 전소유자 CCC는 청구인과의 접촉이 있은 후 진술을 번복하였고, 요청한 증빙을 소급작성하여 원본이 아닌 팩스로 제출하였다. (나) 쟁점토지 소유관계에 대해서도 서로 상반된 주장을 하는 등 기본적인 사실관계에 대해서도 진술이 엇갈린 점, 추가로 지급받은 현금에 대한 언급이 전혀 없는 점을 고려할 때 CCC의 주장은 취득가액에 대한 적법한 증빙으로 인정할 수 없다.
(4) 현금인출액은 BBB과의 채권채무액으로 보는 것이 합리적이므로 지급사실이 분명히 확인된 금액만을 쟁점토지의 취득가액으로 보는 것이 타당하다. (가) 청구인은 위 <표2>에 나타나는 현금인출액은 BBB을 통해 CCC에게 지급되었다고 주장하나, 위 현금인출액이 BBB에게 지급되었다는 증빙이 없고, BBB이 CCC에게 지급한 금액이 모두 청구인의 매매대금이라는 증빙 또한 제출하지 아니하였다. (나) CCC는 BBB을 통해 매매대금을 지급받을 수밖에 없었음을 주장하며 본인의 통장거래내역을 첨부하였으나, BBB이 CCC에게 보낸 금액이 청구인의 양도대금인지가 불분명하고, 지급시기 및 회수 또한 부동산 거래내역과 일치하지 아니하며, 총 입금액(약 OOO원)이 청구인의 취득가액에 미치지 못하고, CCC와 BBB의 관계가 채권, 채무관계 및 협업관계 등 금전적으로 복잡하게 얽혀 있었던 점을 종합적으로 고려할 때 <표2>의 지급내역(현금인출액 OOO원 + 대출금 승계액 OOO원) 전액을 매매대금으로 볼 수는 없다. (다) 따라서 토지소유자가 아닌 개발사업자 BBB에게 지급했다고 주장하는 금액(현금인출액)은 청구인이 당초 언급한 대여금 채권으로 보는 것이 합리적이고, 전소유자인 CCC에게 지급한 것이 확인되는 금액(금융채무 승계액)만을 쟁점토지의 취득가액으로 보는 것이 타당하다.
(5) 쟁점토지는 금융채무 승계액 외에 현금인출액은 취득가액으로 인정할 수 없어 금융채무 승계액만을 취득가액으로 산정한 것이다. (가) 쟁점토지는 취득가액을 알 수 없는 경우에 해당하여 원칙적으로 환산취득가액을 적용하여 결정하고자 하였으나, 환산취득가액이 채무승계액보다 적어 지급증빙이 확인되는 채무승계액을 취득가액으로 시인하였다. 즉 전소유자인 CCC에게 근저당을 인수받음으로서 채무승계액만큼을 대가로 지급한 것이 증명되며, 그 외 현금인출액은 추가 증빙 및 당사자들의 소명 등으로 이를 당해 자산취득을 위해 실제 지급한 금액으로 인정할 수 없어 지급사실이 분명한 채무승계액을 취득금액으로 산정한 것이다. (나) 처분청은 세무조사 과정에서 쟁점②토지는 판결로 취득한 것이고, 현금의 지급없이 명의이전을 위해 만든 매매계약서임을 확인하였다. 다만, 쟁점②토지는 판결로 취득한 것이고, 국토교통부, 지방자체단체 등에 신고하여 취득세 등을 납부한 적법한 검인계약서이기 때문에 과세관청에 취득가액의 진실성을 입증할 책임이 있다고 보았고, 이를 부인할 증거 등이 충분하지 않아 해당 취득가액을 시인한 것뿐이다. (다) 청구인은 쟁점②토지의 취득가액을 매매사례가액으로 인정해야 한다고 주장하나, 쟁점토지가 제3자 간의 채권·채무관계로 시작되어 계약일, 잔금일 등이 모두 불분명하다. 따라서 매매사례가액으로 볼 수 있는 시가 평가기간 내(취득일로부터 3개월 내)에 포함되는지 여부가 불분명하고, 처분청은 환산취득가액이 아닌 실제 거래가액 중 취득가액이 아니라고 판단되는 금액을 시부인하여 결국 실제 거래가액으로 경정한 것이므로 차순위인 매매사례가액을 논할 이유가 없다.
(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호로 개정된 것) 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 일부 개정된 것) 제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(산식 생략)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제99조 제1항에 따른 특수관계인과 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등은 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 쟁점토지의 등기부등본상 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 등기부등본에 나타나는 쟁점토지의 취득 및 양도내역은 <표4>와 같다. <표4> 쟁점토지 취득 및 양도 내역 ㅇㅇㅇ (나) 쟁점①토지는 200.5.31. 전소유자 CCC가 매매로 취득하였고, 2001.11.26. 근저당권을 설정하였는데, 채권최고액은 OOO 원으로 나타난다. (다) 청구인은 2003.11.17. 쟁점①토지를 취득한 후, 2003.12.3. 위 근저당권의 채무를 인수(확정채무의 면책적 인수)한 것으로 나타난다. (라) 등기부등본상 쟁점①토지의 거래가액은 나타나지 아니하고, 쟁점②토지는 OOO원으로 기재되어 있다.
(2) 처분청의 양도소득세 경정내역과 과세 근거자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2016.1.4. OOO원에 양도한 후, 취득가액을 실지거래가액인 OOO원으로 하여 2016년 귀속 양도소득세를 신고·납부하였는데, 처분청은 쟁점①토지의 취득가액 소명내용 중 쟁점①토지의 전소유자로부터 승계한 것으로 확인되는 금융채무 OOO원만을 취득가액으로 하고, 쟁점②토지의 취득가액은 인정하여 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. 양도소득세 신고 당시 청구인은 쟁점①토지의 취득가액을 OOO원으로 한 매매계약서를 제출하였던 것으로 나타나나, 이를 소급 작성하였다는 사실에 대해서는 다툼이 없다. (나) 처분청의 조사복명서에 기재된 조사내용은 아래와 같다. <처분청 조사복명서, 2022년 3월> ㅇㅇㅇ (다) 조사 당시 CCC의 사실확인 요청에 대한 답변 내용은 아래와 같다. <사실확인 요청, 2022년 1월> ㅇㅇㅇ (라) CCC는 쟁점토지 매도금액이 시행사 대표인 BBB과 그의 부친 CCC 및 본인의 계좌를 통해 확인되고, 분양지의 경우 사업시행자를 통하여 매매계약을 하며, 다른 분양지의 거래도 동일하다며 아래의 금융거래 내역을 제출하였다.
1. 제출된 입금내역1에 따르면 2003.1.30.∼2003.10.24. 기간동안 CCC 명의의 금융계좌에 BBB 등으로부터 OOO원 가량 입금된 것으로 나타난다. <CCC 명의의 금융계좌 입금내역1> ㅇㅇㅇ
2. 제출된 입금내역2에 따르면 2003.6.16.∼2003.12.31. 기간 동안 위 OOO원 외에도 BBB으로부터 OOO원 상당이 더 입금된 것으로 나타난다. <CCC 명의의 금융계좌 입금내역2> ㅇㅇㅇ
3. 위 CCC 소유의 금융계좌 입금내역은 <표2>의 청구인이 제출한 지급내역과 그 시기와 금액이 일치하지 아니한다.
(3) 그 밖의 청구인 소명자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지 양도후 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액인 OOO원(쟁점①토지 OOO원, 쟁점②토지 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 쟁점토지의 취득가액이 OOO원(토지 구분 없이 약 3.3㎡당 OOO원 가량이라고 주장)이라고 주장하고 있으며, 그 근거로 금융거래지급내역을 위 <표2>와 같이 제출하였는데, 금융채무 승계액 OOO원을 제외한 OOO원 중 보유현금으로 기재된 금액 외 OOO원은 인출내역이 확인되나, 거래상대방은 확인되지 아니한다. (나) 청구인의 여신거래내역 조회에 따르면 청구인은 2003.12.8. 면책적 채무인수를 이유로 OOO원(채무발생일 2001.11.26.)을 채무를 인수한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 해군 재직 시절인 2003년 공직자재산등록을 <표5>이 같이 하였다며 재산등록 열람내용(열람일시 2021.8.6.)을 제출하였다. 청구인은 2023.7.11. 개최된 조세심판원 심판관회의에 참석하여 청구인은 2003년 처음 재산등록을 하였고, <표5>와 같이 쟁점토지의 실지거래가액을 등록한 것이라고 주장하였다. <표5> 재산등록내역 ㅇㅇㅇ (라) 2002년 4월 작성된 CCC의 확인서에는 도로를 포함한 쟁점토지가 매매대금 OOO원(약 3.3㎡당 OOO원)에 거래되었고, 대 출금(시가 대비 50%) OOO원을 승계하였다는 내용이 기재되어 있다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 양도소득세의 과세표준인 양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2011.2.10. 선고 2009두19465 판결, 참조). (나) 청구인은 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO원이므로 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 양도소득세 신고 당시 청구인이 제출한 쟁점①토지 계약서는 양도소득세 신고를 위해 소급하여 작성한 것임을 인정하고 있고, 2003년 쟁점①토지 취득 당시 작성된 계약서는 확인되지 않는 점, 청구인이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하는 금액 중 대출금 승계액 OOO원을 제외하고는 금융계좌에서 인출된 금액의 지급처가 확인되지 아니하거나 인출된 사실이 확인되지 않는 점(일부 현금보유액이라고 주장), BBB 등이 CCC 명의의 금융계좌로 입금한 금액이 쟁점토지의 취득금액이라고 단정하기 어렵고, 설령 취득금액이라고 하더라도 해당 금액과 청구인이 주장하는 지급내역의 시기 및 금액이 일치하지 아니하여 그 금액을 특정하기도 어려운 점, 청구인과 BBB, BBB과 CCC 사이에 각각의 금전대여관계가 있었다고 진술하였는바, 제시된 입출금 내역 중 금전대차관계의 금액이 포함되어 있을 가능성이 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 경정해 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.