주택신축판매업자가 주택신축판매 목적으로 매입하여 보유중인 주택 및 부속토지가 종합부동산세 부과대상에 해당하는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 2021.5.1. 개업하여 주택신축판매업을 영위하고 있는 법인으로, 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOO 지상 주택과 부속토지(이하 “쟁점주택 및 부속토지”라 한다)를 보유하고 있다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 및 부속토지가 주택분 종합부동산세 부과대상에 해당한다고 보아 감면후공시가격인 OOO원에 공정시장가액비율 95%를 곱한 후, 여기에종합부동산세법(이하 “종부세법”이라 한다) 제9조 제2항 제1호에 따른 세율을 적용하여 2021.11.24. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원 결정･고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2022.1.13. 이의신청을 거쳐 2022.8.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 주택신축판매업자로 전 소유자의 요구에 따라 쟁점주택을 포함하여 부속토지를 매입할 수밖에 없었는바, 이는 사실상 주택건설을 위한 토지로서 재산세에 있어 분리과세대상에 해당하므로 이 건 종합부동산세 부과대상에서 제외되어야 한다. 청구법인은 2021.5.7. 대한주택건설협회에 주택건설사업자등록을 필하고, 2021.5.17. 처분청으로부터 사업자등록증을 교부받은 주택건설 법인사업자로, 2021.5.31. 쟁점주택 및 부속토지를 OOO원에 매입하였고, OOO에 부동산사용계획서를 제출하여 주택건설용 토지로 승인을 받아 취득하였다. 부동산 매입 시 토지만을 매입하지 않고 건물을 같이 매입한 이유는 매도인이 건물을 멸실하여 양도할 경우 발생하는 각종 세금에 대한 불이익이 있어서 매도인의 요구로 토지와 건물을 동시에 이전 받았는데, 이는 주택매매의 경우에 있어 일반적인 관행으로 청구법인은 토지와 건물을 같이 이전 받은 후, 건축물 멸실신고서의 내용과 같이 2022.5.17. 건물을 멸실하였고, 2021.7.9. OOO구청장으로부터 부속토지 위에 건축허가서를 발부받았으며, 2021.10.25. OOO에 제출한 테마형 매입임대주택 사업자 공모신청서와 같이 청구인이 주택을 완성할 경우 매입하여 줄 것을 신청하였다. 종부세법 제7조 제1항에 의하면 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있으나,지방세법제106조 제1항 제3호 사목에 의하면, 재산세 과세대상 토지 중 분리과세대상인 토지에 대하여 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령이 정하는 토지라고 하였고, 지방세법 시행령제102조 제7항 제7호에서는 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 대통령령으로 정하는 토지에 대하여주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지로 규정한 바 있는바, 청구법인은 위 규정에 맞추어 주택건설사업자등록을 필하였고, 법인 취득 부동산사용계획서와 같이 OOO구청장으로부터 승인을 받은 후 취득세를 납부하였고, 건축허가까지 득하였다. 그럼에도 처분청은 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행세목으로 재산세와 동일하게 납부할 의무가 있고, 기준일인 2021.6.1. 현재 쟁점주택이 멸실되지 아니하였고, 분리과세대상 토지가 아닌 주택으로 분류하여 재산세를 부과하였으므로 정당하다고 하였는바 이는 부당하다. 청구법인이 전 소유자로부터 주택건설용 토지를 취득하면서 건물까지 전부 이전받은 이유는 전 소유자가 나대지로 양도하면 비사업용 토지의 문제가 발생하고, 1세대 1주택 비과세 적용에도 문제가 발생 하므로 토지와 건물을 전부 이전하여 갈 것을 요구함에 따른 것인바, 실질적으로 주택건설용 토지를 매입할 때 토지 값만을 거래금액으로 평가할 뿐 건물 값은 제외시키고 계산하고 있다. 마지막으로, 처분청은 청구법인이주택법상 사업계획의 승인을 받지 않았기 때문에 분리과세대상토지가 아니라 하였는데, 최초 취득시 주택건축용 토지 매입으로 승인받은 사실이 있으므로 처분청 의견은 타당하지 아니하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점주택 및 부속토지에 대하여 주택분 종합부동산세를 부과한 처분이 부당하다는 주장이나, 종부세법 제7조 및 제12조에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 재산세와 동일하게 종합부동산세를 납부할 의무가 있고, 여기서 “재산세의 납세의무자” 는지방세법제107조의 규정에 따르는 것으로, 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있는 것으로 규정하고 있다. 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 현재 쟁점주택이 철거 또는 멸실되지 아니한 것으로 확인되고, 관할 지방자치단체의 장이 쟁점주택 및 부속토지에 대하여 분리과세대상 토지가 아닌 주택으로 분류하여 재산세를 부과하였으며, 이에 대하여 청구법인이 불복을 제기한 사실이 없고, 청구법인이 주택신축판매업자이기는 하나 실제주택법상 ‘사업계획의 승인’을 받은 사실이 없으므로 청구주장을 받아들이기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 주택신축판매업자가 주택신축판매 목적으로 매입하여 보유중인 주택 및 부속토지가 종합부동산세 부과대상에 해당하는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. "주택"이라 함은지방세법제104조 제3호에 의한 주택을 말한

• 다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.

5. "주택분 재산세"라 함은지방세법제105조 및 제107조에 따라 주택에 대하여 부과하는 재산세를 말한다. 제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제12조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 제9조(세율 및 세액) ② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.

1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30

2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60 제10조(세부담의 상한) 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다

1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150

2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상인 경우: 100분의 300 (2) 지방세법 제106조 (과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. (3) 지방세법 시행령 제102조 (분리과세대상 토지의 범위) ⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지를 말한다. 7.주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받은 토지로서 주택건설사업에 제공되고 있는 토지 (4) 주택법 제15조 (사업계획의 승인) ① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 다음 각 호의 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다.

1. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 이상인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 또는 특별자치도지사 또는 지방자치법 제198조 에 따라 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상의 대도시(이하 "대도시"라 한다)의 시장

2. 주택건설사업 또는 대지조성사업으로서 해당 대지면적이 10만제곱미터 미만인 경우: 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수

② 제1항에 따라 사업계획승인을 받으려는 자는 사업계획승인신청서에 주택과 그 부대시설 및 복리시설의 배치도, 대지조성공사 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하여야 한다.

③ 주택건설사업을 시행하려는 자는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택단지를 공구별로 분할하여 주택을 건설ㆍ공급할 수 있다. 이 경우 제2항에 따른 서류와 함께 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획승인권자에게 제출하고 사업계획승인을 받아야 한다.

(5) 주택법 시행령 제27조 (사업계획의 승인) ① 법 제15조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 및 세대수를 말한다.

1. 단독주택: 30호 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 단독주택의 경우에는 50호로 한다.

• 가. 법 제2조 제24호 각 목의 어느 하나에 해당하는 공공사업에 따라 조성된 용지를 개별 필지로 구분하지 아니하고 일단(一團)의 토지로 공급받아 해당 토지에 건설하는 단독주택
• 나. 건축법 시행령 제2조 제16호 에 따른 한옥

2. 공동주택: 30세대(리모델링의 경우에는 증가하는 세대수를 기준으로 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설(리모델링의 경우는 제외한다)하는 경우에는 50세대로 한다.

• 가. 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택 나.도시 및 주거환경정비법제2조 제1호에 따른 정비구역에서 같은 조 제2호 가목에 따른 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 건설하는 공동주택
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 이 사건 주요 사실관계는 다음과 같다. (가) 처분청의 청구법인에 대한 2021년 귀속 종합부동산세 과세표준 및 세액결정내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 2021년 귀속 종합부동산세 과세표준 및 세액결정내역 (단위: 천원) OOO (나) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 청구법인은 2021.5.1.을 개업일로 하여 2021.5.17. 주택신축판매업 사업자등록을 한 것으로 나타나고, 2021.5.27. 대한주택건설협회장이 발급한 주택건설사업자등록증에 의하면, 청구법인은주택법제4조 및 같은 법 시행령 제15조 제2항, 같은 법 시행규칙 제4조 제3 항에 따라 주택건설사업자로 등록하였음을 증명한다고 기재되어 있다. (다) 쟁점주택의 전 소유자인 aaa·bbb와 청구법인 간에 체결한 부동산매매계약서에 의하면, 부속토지가액을 별도로 산정한 내역은 확인되지 아니하고, 청구법인이 쟁점주택 및 부속토지 취득시 OOO구청장에게 제출한 법인취득 부동산사용계획서에 의하면, 사용목적 및 계획에 기존 건물 멸실 후 주택을 신축하여 판매하는 것으로 기재되어 있다. (라) 쟁점주택 소재지 관할인 OOO구청장은 쟁점주택에 대하여 100% 지분으로 재산세를 부과한 후, 아래 <표2>와 같이 주택분 과세대상물건 명세서를 처분청에 통보하였다. <표2> 주택분 과세대상물건 명세서 (단위: 백만원, ㎡) OOO (마) 청구법인은 전심인 이의신청 심리 기간 중에 쟁점주택 소재지를 포함한 연접 지역에 도시형생활주택을 신축할 예정이라는 사업계획서를 OOO구청장에게 제출하였으나, 사업계획에 대한 승인서는 교부되지 않았고, OOO구청장이 쟁점주택 및 부속토지에 대하여 분리과세대상 토지로 과세분류를 변경하여 재산세를 부과한 사실은 확인되지 아니한다.

(2) 청구법인은 쟁점주택을 취득한 후 멸실하였다고 주장하며 그 증빙으로 OOO구청장이 2022.5.26. 발급한 건축물 해체공사 완료(멸실) 신고확인증을 제출하였고, 건물신축과 관련한 증빙으로 건축·대수선·용도변경 허가서(2021.7.9. 허가)와 청구법인이 2021.10.25. OOO 사장에게 제출한 테마형 매입임대주택 사업자 공모신청서를 제출하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 주택신축판매업자로 전 소유자의 요구에 따라 쟁점주택을 포함하여 부속토지를 매입할 수밖에 없었는바, 이는 사실상 주택건설을 위한 토지로서 재산세에 있어 분리과세대상에 해당하므로 이 건 종합부동산세 부과처분이 부당하다고 주장하나, 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 관할 지방자치단체인 OOO구청장이 쟁점주택과 부속토지에 대하여 주택분 재산세를 부과고지 하였고, 청구법인이 이에 대하여 불복을 제기한 사실이 없으며, 심판청구 심리일 현재까지도 재산세 과세분류를 변경하여 통지한 사실이 없는 점, 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 당시에는 쟁점주택이 철거 또는 멸실되지 아니하였다가 2022년 5월에야 멸실된 것으로 건축물 해체공사완료 신고확인증에 의해 확인되는 점, 청구법인이 주택신축판매업자이기는 하나주택법제15조에 따라 관할 지방자치단체의 장인 OOO구청장으로부터 사업계획의 승인을 받은 사실이 확인되지 아니하는 점 등에서 쟁점주택 및 부속토지를 분리과세대상 토지로 보아야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.