관할 지자체장은 쟁점주택을 과세대상인 주택으로 분류하여 재산세를 부과하였고 이에 대하여 취소 또는 경정한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
관할 지자체장은 쟁점주택을 과세대상인 주택으로 분류하여 재산세를 부과하였고 이에 대하여 취소 또는 경정한 사실이 확인되지 않는 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) OOO는 서울시민의 주거안정 및 주거비 부담완화를 위해 OOO 소재 다세대주택 등 건축예정주택을 임대목적으로 매입하는 이른바 ‘기존주택 등 매입임대사업’을 실시하고 있고, 2021.1.15. 2021년도 제1차 매입임대주택 매입공고를 게시하였다. 청구법인은 위 매입공고에 따라 2021년 2월에 OOO 소재에 도시형 생활주택 16세대를, OOO 소재에 도시형 생활주택 19세대를 신축하여 매도하겠다는 내용의 주택매도신청서를 제출하였으며, OOO는 2021.4.20. 매입심의위원회에서 조건부 가결되었다는 내용의 심의결과를 청구법인에게 통보하였다. 청구법인은 매도 신청한 도시형 생활주택을 신축하기 위해 상기 지번 소재지의 구주택과 그 부수토지를 매입하였고 구주택을 철거ㆍ멸실하였으나, 2021.6.1. 현재 구주택 중 쟁점주택(20호)이 철거가 완료되지 아니하였고 이에 대하여 2021년 귀속 종합부동산세 등을 신고ㆍ납부하였다.
(2) 종합부동산세법제7조 제1항에 의하면 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있고, 지방세법제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에서 재산세를 부과하는 해당연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으므로, 재산세가 비과세되는 철거보상계약이 체결된 주택은 종합부동산세 부과대상이 아님을 알 수 있다. 쟁점주택 중 OOO 소재의 구주택 3호(이하 “쟁점①주택”이라 한다)는 청구법인이 2021년 2월 OOO에 매도신청한 도시형 생활주택 16세대를 신축하기 위해 해당 지번의 토지와 지상 주택을 취득한 것으로, 매도신청서 제출시점에 상기 3필지 중 2필지(OOO)의 구주택은 철거완료되어 나대지 상태였으나 1필지(155-11) 소재의 쟁점①주택은 2021.6.24.부터 2021.7.2.까지 기간 동안 철거를 완료하였다. 쟁점주택 중 OOO 소재의 구주택 17호(이하 “쟁점②주택”이라 한다) 또한 청구법인이 2021년 2월 OOO에 매도신청한 도시형 생활주택 19세대를 신축하기 위해 해당 지번의 토지와 지상 주택을 취득한 것으로, 쟁점②주택은 2021.8.25.부터 2021.9.10.까지 기간 동안 철거를 완료하였다. OOO가 청구법인에 통보한 2021년 제1차 매입임대주택 매입심의위원회 결과 통보서에 의하면, 그 매입심의 결과통보일은 2021.4.20.로 OOO의 매입결정은 그 이전의 매입심의에서 이루어졌으므로 쟁점주택은 매입심의 결과 통보일인 2021.4.20. 이전에 사실상 철거계획이 확정되었다고 보는 것이 타당하다. 또한, OOO가 2021.6.15. 발급한 쟁점②주택에 대한 매입약정증명서에 의하면 도시형 생활주택 매입결정일(매입심사일)은 2021.4.7.로 명시되어 있고, 이를 증명하기 위해 2021.6.15. 1차 매매이행약정서를 작성하였음을 종합해 보면 실질적으로 매입결정일인 2021.4.7. 쟁점②주택은 철거계획이 확정되었다고 볼 수 있다.
(3) 청구법인 등으로부터 기존주택 등을 매입하여 임대사업을 실시하는 주체인 OOO는 공공주택특별법에 의해 설립된 공공주택사업자로서 위 사업수행시 국토교통부장관의 승인을 얻고 그 권한을 위탁받아 업무를 처리하고 있으므로 행정관청에 해당한다 할 것이다. 한편, 매입임대주택 매입심의위원회 결과 통보 공문서상 청구법인이 매도신청한 주택에 대하여 매입예정가가 명시되어 있는바, 이러한 매입예정가에는 구주택의 철거보상 가액이 포함되어 있음이 명백하다. 따라서, 행정관청인 OOO가 청구법인이 매도신청한 주택을 매입결정한 날에 쟁점주택은 당해연도 내에 도시형 생활주택 신축을 위해 철거하기로 계획이 확정되어 사실상 철거보상계약이 체결된 주택에 해당한다 할 것이다.
(1) 청구법인은 OOO가 발급한 매입약정증명서상 매입결정일이 2021.4.7.이고 매도신청이 조건부 가결되었다는 심의결과 통보일이 2021.4.20.이므로 쟁점주택은 2021.6.1. 현재 행정관청으로부터 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하여 종합부동산세 과세대상이 아니라고 주장하나, 이는 OOO 매입심의의원회의 내부결정에 불과한 것으로 이를 근거로 철거보상계약이 체결되었다고 볼 수 없다. OOO의 2021년도 제1차 매입임대주택 매입공고문상 매입절차를 살펴보면, [ 매도신청 → 현장조사 및 탁상감정평가 → 매입심의 → 심의결과통보 → 토지소유권확보, 도면협의, 건축허가 → 1차감정평가 → 매매이행약정체결 → 기초 및 골조단계 품질점검 → 매매이행 약정금 지급 → 마감 및 준공단계 품질점검 → 2차감정평가 → 매매계약 및 소유권이전등기 → 입주대비 최종 품질점검 → 잔금지급 → 완료 ]의 과정으로 되어있다. 2021.4.7. OOO 매입심의위원회의 매입결정과 2021.4.20. 조건부 가결의 심의결과 통보는 이후 매매이행약정체결 및 매매계약 체결을 위한 전단계로, 이 건 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 이후인 2021.6.15. 청구법인과 OOO가 1차 매매이행약정을 체결한 것으로 나타나고, 2차 매매이행약정서 및 매매계약서 등은 제출되지도 아니하였는바, 계약당사자 일방인 청구법인의 승낙표시가 없는 OOO 매입심의위원회의 결정 및 결과통보만으로 과세기준일 현재 행정관청과 철거보상계약이 체결된 것으로 볼 수 없다.
(2) 청구법인이 제출한 건축물해체허가서 및 건축물해체공사완료(멸실) 신고확인증에 의하면, 쟁점①주택의 해체기간은 2021.6.24.∼2021.7.2.로 쟁점②주택의 해체기간은 2021.8.25.∼2021.9.10.로 나타나2021.6.1. 과세기준일 현재 쟁점주택은 철거되지 않은 상태의 주택으로 확인되고, 이에 따라 OOO청장은 청구법인에게 주택분 재산세를 부과한 사실이 있다. 또한, 종합부동산세가 감면되기 위해서는 먼저 재산세가 감면되어야 할 것이지 재산세 부과처분을 다투지 아니하고 종합부동산세만을 다툴 수는 없는 것으로, 재산세의 과세권한을 가진 OOO청장은 쟁점주택을 ‘주택’으로 보아 재산세를 부과하였고 현재까지도 재산세 부과처분을 취소하거나 변경한 사실이 없으므로 이 건 종합부동산세 등 부과처분은 정당하다.
(1) 종합부동산세법 제6조[비과세 등] ① 지방세특례제한법 또는 조세특례제한법에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 “재산세의 감면규정”이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.
② 지방세특례제한법 제4조 에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다. 제7조[납세의무자]
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조[과세표준]
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2) 지방세법 제104조[정의] 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호 에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제107조[납세의무자] ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.
1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자
2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(按分計算)한 부분에 대해서는 그 소유자 제109조[비과세] ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호 에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것 (3) 지방세법 시행령 제108조[비과세] ③ 법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다.
(1) 국세통합전산망 조회자료 등에 의하면, 청구법인은 2021.12.14. 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 청구법인이 보유한 쟁점주택에 대하여 아래 <표>와 같이 2021년 귀속 종합부동산세 등을 신고․납부한 것으로 나타나고, 2021년 재산세 과세 당시 쟁점주택에 대하여는 주택에 대한 재산세가 부과고지된 것으로 나타난다. <표> 2021년 종합부동산세 등 신고ㆍ납부 내역 ㅇㅇㅇ
(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 청구법인은 2022.4.19. 쟁점주택은 지방세법제109조 제3항 제5호 및 같은 법 시행령 제108조 제3항에서 규정하는 재산세가 비과세되는 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하므로 2021년 귀속 종합부동산세와 농어촌특별세를 환급해 달라는 내용의 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2022.6.17. 종합부동산세 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있는 것이며, 쟁점주택은 위 법령에서 규정하는 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 주택에 해당하지 않는다는 이유로 경정청구를 거부한 것으로 나타난다.
(3) 청구법인은 쟁점주택이 사실상 철거보상계약이 체결되어 있는 주택으로 종합부동산세 과세대상이 아니라고 주장하며, 다음과 같은 심리자료를 제출하였다. (가) OOO가 2021년 1월 공고한 2021년도 제1차 매입임대주택 매입공고상 OOO는 OOO시민의 주거안정 및 주거비 부담완화를 위해 OOO 소재 다세대 등 건축예정주택을 임대공급 목적으로 매입하니 매도를 희망자는 자는 2021.1.15.～2021.2.26. 신청하여 달라는 내용이 나타나며, 매입절차는 [ 매도신청 → 현장조사 및 탁상감정평가 → 매입심의 → 심의결과통보 → 토지소유권확보, 도면협의, 건축허가 → 1차감정평가 → 매매이행약정체결 → 기초 및 골조단계 품질점검 → 매매이행 약정금 지급 → 마감 및 준공단계 품질점검 → 2차감정평가 → 매매계약 및 소유권이전등기 → 입주대비 최종 품질점검 → 잔금지급 → 완료 ]의 과정으로 나타난다. (나) OOO 가 2021.4.20. 청구법인에게 송부한 2021년 제1차 매입임대주택 매입심의위원회 결과 통보 공문 내용을 살펴보면, OOO 주택 16호(대지면적 330㎡, 연면적 645.7㎡)의 매입예정가는 OOO원으로 조건부 가결(2, 3층 4호 평면 재계획, 403호 평면 재계획, 4, 5층 2호 다용도실 면적 축소 후 거실공간 확대)한 것으로, OOO 주택 19호(대지면적 581.1㎡, 연면적 1,121.82㎡)의 매입예정가는 OOO원으로 조건부 가결(주차4 옆 기둥 통합 검토)한 것으로 각각 나타나며, 추후 일정은 매입주택부와 조건부 사항 및 공통의결사항 협의 후 매입주택품질검검부와 도면 협의하는 것으로 기재되어 있다. (다) OOO청장이 2021.8.5., 2021.9.30. 발급한 건축물 해체공사 완료(멸실) 신고확인증에 의하면, 쟁점①주택의 해체기간은 2021.6.24.부터 2021.7.2.까지로 나타나고, 쟁점②주택의 해체기간은 2021.8.25.부터 2021.9.10.까지인 것으로 나타난다. (라) 청구법인(매도인)과 OOO(매수인)가 2021.6.15. 체결한 1차 매매이행약정서에 의하면, 약정당사자는 OOO 주택 19호에 대한 장래 2차 매매이행약정 및 매매계약 체결을 위한 전 단계로서 1차 매매이행약정을 체결한 것으로 나타나고, 매도인은 위 약정 체결 후 건축허가 또는 주택건설사업승인을 득한 뒤 매수인에게 1차 감정평가를 의뢰하도록 되어 있다. 위 약정서 제3조(1차 매매이행약정의 해제)에서 매도인이 정당한 사유 없이 1차 감정평가 의뢰를 하지 않거나 2차 매매이행약정을 체결하지 않는 경우, 건축허가 또는 주택건설사업승인이 취소되었을 경우, 건축허가상 내용이 변경되어 매입조건 달성이 어렵다고 판단되는 경우 등에 해당하면 매수인은 약정을 해제할 수 있도록 규정하고 있고, 매수인의 귀책사유로 2차 매매이행약정 또는 매매계약 체결이 어렵다고 판단되는 경우에는 매도인이 약정을 해제할 수 있도록 규정하고 있다. OOO가 2021.6.15. 발급한 OOO 주택 19호에 대한 매입약정증명서상 매입결정일은 2021.4.7.인 것으로 나타난다.
(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법 제109조 제3항 제5호 와 같은 법 시행령 제108조 제3항은 당해 연도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 소유자에 대한 재산세를 비과세하기 위한 조항으로, 청구법인은 쟁점주택이 사실상 재산세가 비과세되는 철거보상계약이 체결된 주택에 해당한다고 주장하나, 2021.4.7. OOO 매입심의위원회의 매입결정과 2021.4.20. OOO 매입심의위원회의 심의 결과(조건부 가결) 통보는 이후 매매이행약정체결 및 매매계약 체결을 위한 전단계로, 이 건 재산세 과세기준일(2021.6.1.) 이후인 2021.6.15. 청구법인과 OOO가 1차 매매이행약정을 체결한 것으로 나타나고 이 또한 장래 2차 매매이행약정 및 매매계약 체결을 위한 사전절차에 해당하므로 쟁점주택이 재산세 과세기준일 현재 철거보상계약이 체결되어 있는 주택이라고 보기는 어려운 점, OOO청장이 2021.8.5., 2021.9.30. 발급한 건축물 해체공사 완료(멸실) 신고확인증에 의하면 쟁점①주택의 해체기간은 2021.6.24.부터 2021.7.2.까지이고 쟁점②주택의 해체기간은 2021.8.25.부터 2021.9.10.까지로 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 쟁점주택은 철거가 완료되지 아니한 것으로 나타나는 점, 종합부동산세법 제7조 에 따르면 종합부동산세는 지방세인 재산세를 기초로 과세되는 후행 세목으로 재산세와 동일하게 과세대상 주택을 분류하고 있는데, 관할 지방자치단체장인 OOO청장이 쟁점주택을 과세대상인 주택으로 분류하여 재산세를 부과하였고 이에 대하여 OOO청장이 해당 재산세를 취소 또는 경정한 사실이 확인되지 아니하는 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.