임대사업자등록이 자동말소된 경우 합산배제임대주택에 해당하지 아니함
임대사업자등록이 자동말소된 경우 합산배제임대주택에 해당하지 아니함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) OOO구청장이 한 임대주택 등록말소처분은 부존재하거나 무효이다. (가) 민간임대주택법 제2조 는 임대를 목적으로 임대사업자가 건설을 하여 임대하는 주택은 건설임대주택(제2호 가목), 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택은 매입임대주택(제3호)이라고 정의하고 있다. 종합부동산세법상 건설임대주택 임대사업자와 매입임대주택 임대사업자 모두 관할지방자치단체에 민간임대주택법에 의한 임대사업자등록 및 임대주택 등록이 되어 있고, 과세관청에 사업자등록이 되어 있으면 종합부동산세 합산배제의 혜택을 받도록 되어 있다. (나) 한편, 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법의 개정취지에서도 밝혔듯이, 주택부족으로 부동산 가격이 급등하고 있는 상황에서 사람들이 선호하는 주택유형인 아파트를 “매입”해서 임대하는 사업을 조세혜택을 주면서까지 장려할 경우 오히려 부동산 가격의 과열을 초래하게 되므로 아파트 매입임대사업은 제도상 혜택을 줄 이유가 없다는 정책판단에 따라, 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법은 아파트를 매입해서 임대하는 아파트 매입임대주택의 경우 임대주택 등록제도를 민간임대주택법에서 폐지함은 물론이고, 같은 법 개정 전에 아파트를 매입하여 임대하고 있던 아파트 매입임대주택의 등록도 말소하도록 규정하였다. 특히 개정된 민간임대주택법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 부칙 제7조는 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다고 규정하였다. 반면, 아파트를 임대하는 경우라도 사업자가 “건설해서 임대”하는 건설임대주택의 경우에는 임대사업자 본인이 거액의 자금을 일정기간 투입해서 직접 건축을 하는 위험부담을 감수하면서까지 아파트를 지어 주택을 공급하는 중요한 역할을 하는 것이기 때문에 장려대상이라는 이유로, 개정된 민간임대주택법에서도 건설임대주택 등록제도는 계속 유지하도록 하고 있다. (다) 민간임대주택법 시행령 제4조 제5항 은 “(임대사업자등록) 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 청구인에게 등록증을 발급하여야 한다”고 규정하고 있으므로, 임대사업자 등록시 매입임대주택인지 건설임대주택인지 여부를 판단해서 구분등록한 당사자는 OOO구청장이다. 그런데, OOO구청이 보내온 알림공문에 첨부한 청구인의 임대사업자등록증 2쪽에는 청구인의 대상주택들이 위 개정된 민간임대주택법의 시행일(2020.9.29.) 이후에도 여전히 임대주택으로 등록되어 있음을 증명하는 OOO구청장의 증명이 있고, 같이 첨부한 등록변경사항표의 말소현황에는 아무런 기재가 되어 있지 아니하여, 청구인은 OOO구청의 알림공문 내용과 첨부 서류의 내용이 상이한 것을 발견하였을 뿐, 쟁점주택들이 등록말소된 사실이 나타나는 자료를 확인할 수 없었다. (라) 청구인은 2003년에 부동산임대업을 주업종으로 하여, 처분청에 사업자등록을 한 후 이 건 아파트를 직접 건설하여 임대하였기 때문에 쟁점주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 가목에서 규정한 건설임대주택의 정의에 부합하므로, 쟁점주택은 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 부칙 제7조의 적용대상이 아니므로 등록말소의 대상에도 해당하지 아니한다. 결국 OOO구청장은 쟁점주택에 대한 건축허가를 한 관청이기 때문에 쟁점주택이 건설임대주택인 사실을 잘 알고 있으면서도 주택유형을 매입임대주택으로 등록한 중대·명백한 하자가 있고, 이러한 중대한 과실을 시정하기는커녕 오히려 말소대상이 아닌 쟁점주택을 등록말소하는 처분을 하였으니 그 하자는 중대·명백하여 무효이다. (마) 상대방 있는 행정처분은 특별한 규정이 없는 한 의사표시에 관한 일반법리에 따라 상대방에게 고지되어야 효력이 발생하므로(대법원 2018.10.25. 선고 2015두38856 판결 참조), 민간임대주택법상 임대주택 등록업무를 관할하는 OOO구청 역시 쟁점주택의 등록을 말소하는 행정처분을 한 경우에는 위 법리에 따라 처분의 내용을 청구인에게 고지하여야 함에도 OOO구청장이 청구인에게 보낸 알림 공문에 첨부된 증거자료에는 쟁점주택이 등록말소된 사실을 확인할 수 있는 내용이 없어서 OOO구청장의 등록말소의사가 외부에 표시되었다고 볼 수 없다. 따라서, OOO구청장의 등록말소 의사표시는 명백하게 표시되지 아니하여 부존재한다. (바) 행정절차법제21조는 행정청이 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 같은 법 시행령 제13조에서 규정한 것과 같이 예외적인 경우를 제외하고는 당사자에게 미리 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 그리고 법적 근거, 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법 등을 알리도록 규정하고 있고, 같은 법 제22조는 당사자가 의견제출시 청문을 신청한 경우 또는 인허가를 취소하는 경우에는 사전에 청문절차를 거치도록 규정하고 있다. 대법원도 청문절차를 결여한 처분은 위법한 처분으로서 취소사유에 해당한다고 판시하고 있으므로(대법원 2007.11.16. 선고 2005두15700 판결 참조), OOO구청장이 청구인에게 미리 고지하지도 않고 청문절차를 거치지도 아니한 채 쟁점주택의 등록을 말소하였으니 그 처분 역시 무효이다.
(2) 쟁점주택을 민간매입임대주택이라고 본 처분청과 OOO구청장의 판단은 민간임대주택법과 종합부동산세법에 위배되고, 종합부동산세법 시행령제5조는 헌법에 위반된다. (가) OOO청장은 쟁점주택이 민간건설임대주택인지 민간매입임대주택인지를 판단하는 것은 지방자치단체에서 하는 것이라고 판단하였으나, 이는 타당하지 않다. 또한 OOO청장은 종합부동산세 집행기준에 근거하여 소유권보존등기 후에 민간임대주택법에 의한 임대사업자등록을 한 경우 건설임대주택에 해당하지 아니한다고 판단하였으나, 집행기준은 과세관청을 내부훈령일 뿐이다. (나) 민간임대주택법 시행령 제4조 제1항 제1호 에서 건설임대주택 임대사업자와 매입임대주택 임대사업자 모두 동일하게 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자라야 한다고 규정하고 있으므로, 건설임대주택의 경우에도 임대주택의 소유권을 확보한 후에 민간임대주택법상 임대사업자로 등록하는 것이 원칙이다. 대법원도 건축자재비나 노임 등 건축비용을 부담하여 주택을 건축한 자가 임대하는 주택은 민간임대주택법 제2조 제2호 의 건설임대주택이라고 판시하였다(대법원 2010.8.19. 선고 2010두6427 판결 참조). (다) 청구인은 2003년 부동산임대업을 주업종으로 하여 처분청에 사업자등록을 한 후에 쟁점주택을 건축하였으므로, 쟁점주택의 건축목적이 임대인 것이 명백하고, 청구인이 직접 비용을 투입하여 쟁점주택을 신축하였고 소유권보존등기를 한 후 OOO구청장에게 임대주택등록을 하였으므로, 쟁점주택은 민간임대주택법 제2조 에서 정의한 건설임대주택에 해당한다. 따라서, 실질과세의 원칙상 쟁점주택은 건설임대주택에 해당하여 종합부동산세 과세표준 합산대상에서 제외되어야 한다. (라) 헌법 제75조는 행정권에 의한 자의적인 법률해석과 집행을 방지하고 법치주의의 원칙을 달성하고자 위임입법의 한계를 규정하고 있다. 종합부동산세법제10조는 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액 상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 정해진 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 이를 없는 것으로 본다고 규정하고 있다. 즉, 당해연도에 납부할 종합부동산세와 재산세 합계액이 전년도에 부과된 종합부동산세와 재산세 합계액의 1.5배 또는 3배를 초과할 수 없도록 규정되어 있다. 그러나, 종합부동산세법 시행령제5조는 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액이 실제로 없는 경우에도 산식상으로는 산출이 되도록 규정하고 있다. 그 결과, 종합부동산세법제10조에서 직전년도 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액 상당액의 3배를 초과할 수 없도록 규정되어 있음에도, 같은 법 시행령 제5조를 적용하면 3배를 초과할 수 있게 되어 이는 위임임법의 한계를 벗어난 것이어서 위법하다. (마) 동일한 부동산에 대하여 보유세로 재산세를 과세하고, 추가로 종합부동산세를 과세하는 것은 명백한 이중과세이다.
(1) 민간임대주택법상 임대주택을 구분하여 임대사업자등록을 내어주는 OOO구청장이 쟁점주택을 민간매입임대주택으로 구분하였으므로, 쟁점주택을 종합부동산세법상 합산배제 임대주택에 해당한다고 보기는 어렵다. (가) 청구인은 쟁점주택이 사실상 민간건설임대주택에 해당하고, OOO구청장의 쟁점주택에 대한 임대사업자등록 말소처분은 절차상의 하자 및 민간임대주택법의 개정 취지상 무효이므로 쟁점주택을 종합부동산세 과세표준에서 제외하지 아니하는 것은 부당하다고 주장한다. 그러나, 청구인이 제기한 쟁점주택이 민간건설임대주택인지 장기일반민간매입임대주택인지의 판단은 지방자치단체에서 해야 하고 쟁점주택의 임대사업자등록 회복 및 임대사업자 유형 정정을 요구하는 행정심판은 각하처분을 받은 점(사건번호: 서행심-2022-00048), 이에 따라 쟁점주택은 여전히 2021.6.1. 현재에도 지방자치단체에 대한 임대사업자등록이 말소된 상태인 점 등을 비추어 볼 때 쟁점주택은 2021년 귀속 주택분 종합부동산세의 과세표준을 계산할 때 합산배제되는 임대주택으로 볼 수 없다. (나) 또한, 종합부동산세법 시행령제3조는 과세표준합산대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않는 합산배제임대주택을 정하고 있는데, 제1항은 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하는 주택을 말한다고 규정하고, 민간임대주택법 제2조 제7호 는 임대사업자란 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 민간임대주택법 제5조 에 따라 등록한 자라고 정의하고 있다. 또한, 같은 법 제3조 제1항 제7호는 건설임대주택 중 장기일반민간임대주택으로서 일정요건을 갖춘 주택을 합산배제대상 임대주택으로 정하고 있고, 제9호는 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택으로서 가목에서 일정요건을 갖춘 주택을 합산배제대상 임대주택으로 정하되 나목 3)은 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다고 정하고 있다. 그리고 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 부칙 제7조에 의하면 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 법 시행일에 임대주택의 등록이 말소된 것으로 보고, 종합부동산세법 집행기준 8-3-4에 따르면 소유권보전등기 후에 지방자치단체에 임대사업자등록을 한 경우 합산배제되는 건설임대주택에 해당하지 아니한다고 명시되어 있다. 이와 같은 법령 등에 근거하여 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택에서 제외하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 이 건 처분은 민간임대주택법과 종합부동산세법에 위배되지 아니하고, 종합부동산세법 시행령제5조 역시 헌법에 위반되지 아니한다. (가) 종합부동산세법제10조는 해당 연도 납부하여야 할 종합부동산세와 재산세 총 세액상당액이 직전연도 총세액 상당액의 1.5배 또는 3배를 초과하지 아니해야 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5조는 이를 위임받아 종합부동산세액 및 재산세 상당액의 구체적 계산방법을 정하고 있다. 처분청은 위와 같은 법령에 근거하여, 청구인의 경우 전년도 총세액상당액은 OOO원(주택분 재산세 상당액 OOO원 및 주택분 종합부동산세 상당액 OOO원)으로 상한비율(300%)을 적용한 세부담상한액은 OOO원이고 해당연도 총세액상당액은 OOO원인바, 청구인에게 부과된 종합부동산세는 세부담상한액 이내의 금액으로 적정하게 부과되었다. (나) 청구인은 종합부동산세법제10조 및 같은 법 시행령 제5조가 위헌이라고 주장하나, 헌법 제107조 제1항과 제2항에서 법률과 명령·규칙의 위헌·위법여부에 관하여는 각 헌법재판소와 대법원이 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다고 규정하고 있고, 청구인이 위헌임을 주장하는 규정들에 관하여 헌법재판소 또는 대법원이 무효로 판단한 사실이 없으므로 일단 유효한 것으로 보아야 한다. 또한, 국세기본법제55조에서는 세법에 의한 처분으로서 위법부당한 처분을 받아 권리 또는 이익의 침해를 당한 자가 불복청구를 하도록 규정하고 있어, 불복의 대상은 구체적인 처분이 세법에 위반되는지 여부를 가리는데 있으므로, 구체적인 처분이 세법에 위반되는지 여부가 아닌 처분의 근거 법령이 헌법에 위반되는지 여부는 불복청구의 대상에 해당하지 아니한다. (다) 헌법재판소가 종합부동산세 제도가 헌법상 평등권 또는 평등의 원칙에 위배된다고 볼 수 없고, 생존권이나 인간다운 생활을 할 권리를 제한하거나 침해한다고 보기 어려우며, 종합부동산세의 부과로 인하여 납세자의 재산권을 침해한다거나 종합부동산세 제도가 이중과세의 금지 원칙 등에 위배되지 아니하는 것으로 결정한 점(헌법재판소 2008.11.13. 선고 2006헌바112 결정 참조) 등을 비추어 볼 때 처분청의 이 건 처분이 헌법에 위반하는 것이라고 볼 수는 없다.
① 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상인 건설임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 종합부동산세를 부과한 처분의 당부
② 종합부동산세법제10조 및 같은 법 시행령 제5조가 헌법에 위반된다는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인이 쟁점주택을 신축하고 교부받은 사용승인서(2006.8.21.)를 보면, 쟁점주택의 건축주는 청구인, 건축구분은 신축, 대지면적은 737.3㎡, 건축면적은 396.3㎡, 연면적은 2,488.27㎡, 주용도는 공동주택(15세대) 및 근린생활시설인 사실이 각 나타난다. (나) 쟁점주택에 대한 집합건축물대장에 의하면, 건축주는 청구인, 쟁점주택의 1〜6층까지의 현황이 1〜2층은 각 4세대의 아파트(총 면적 295.54㎡), 3〜4층은 각 3세대의 아파트(총 면적 295.54㎡), 5〜6층은 복층형 아파트(총 면적 322.69㎡)인 사실이 확인된다. (다) OOO구청장의 민간임대주택법 개정에 따른 폐지유형 자동말소 처리 알림(2020.10.6.)에 의하면, OOO구청장은 2020.10.6. 청구인에게 민간임대주택법이 개정되어 2020.8.18. 시행됨에 따라 폐지되는 유형인 단기임대 및 장기일반 아파트 매입임대주택의 경우 임대의무기간이 종료되면 자동으로 등록이 말소되고, 법 시행일에 이미 임대의무기간이 경과한 경우에는 법 시행일에 자동 말소 처리된다면서, 청구인의 쟁점주택 관련 임대사업자 등록증을 첨부하여 청구인의 임대사업자 등록이 자동 말소된다는 내용을 통지한 것으로 나타난다. (라) 청구인이 2021년 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 보유한 종합부동산세 과세대상 주택은 아래 <표>와 같다. <표> 청구인이 보유한 2021년도 종합부동산세 과세대상 주택 OOO (마) 쟁점주택에 대한 종합부동산세 과세표준 및 세액 결정 결의서에 의하면, 청구인의 과세대상 주택은 2020년도 주택 2개호에서 2021년도 주택 16개호으로 14개호가 증가한 사실이 나타난다. (바) 청구인이 제출한 행정심판 사건 정보(사건번호: 서행심-2022-00048)를 보면, 청구인은 OOO구청장에게 말소된 임대사업자등록의 회복 및 임대사업 유형을 건설임대로 정정해 줄 것을 청구하였으나, OOO구청장은 이를 거부하였고, 이에 대하여 청구인은 2022.1.18. OOO에 행정심판을 제기하였으나, 2022.4.4. 각하결정된 사실이 확인된다. (사) 청구인이 OOO구청장에게 한 쟁점주택의 임대사업자 자동말소 원상회복 신청에 대한 OOO구청장의 답변 중 주요 내용은 아래와 같다. OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 OOO구청장이 한 임대주택 등록말소처분은 부존재하거나 무효이므로 이 건 처분 역시 위법·부당하다고 주장하나, 아래와 같은 사정에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외하여 청구인에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
1. 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 하겠다(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임).
2. 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항을 보면, 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재 소득세법또는법인세법에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택에 해당하여야 하는바(조심 2021서2042, 2021.6.21., 같은 뜻임), ‘주택임대업 사업자등록을 한 자'라는 요건은 민간임대주택법에 따른 임대사업자 등록을 하였을 것 뿐만 아니라 임대사업자 등록을 유효하게 유지하고 있을 것까지를 포함한다고 해석하여야 한다.
3. 한편, 쟁점임대주택의 등록말소는 2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 민간임대주택법 제6조 제5항 및 부칙 제7조의 법률 규정에 의하여 직접 이루어진 것이므로 별도의 처분 또는 통지가 필요하다고 보이지 아니하고(조심 2022서1437, 2022.5.12. 같은 뜻임), 실제 OOO구청장은 2020년 10월경 청구인에게 민간임대주택법 개정에 따른 폐지유형 자동말소 처리 알림 공문을 발송하여 청구인의 임대사업자 등록이 자동 말소된다는 내용을 통지한 것으로 나타날 뿐만 아니라, 민간임대주택법 및종합부동산세법의 부칙 등에서 민간임대주택에 대한 임대사업자 등록의 자동말소에 따른 구제에 대하여 별도의 경과규정을 두고 있지 하므로, 쟁점임대주택은 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다 하겠다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 종합부동산세법제10조 및 같은 법 시행령 제5조 등이 헌법에 위반된다고 주장하나, 아래와 같은 사정에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
1. 국세기본법제55조 제1항은 조세심판의 범위에 관하여 “이 법 또는 세법에 의한 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자”라고 규정하고 있으므로, 조세심판의 대상은 조세부과 등의 처분이 세법에 위반되어 위법하거나 부당한지 여부이고, 조세부과 근거 법률이 헌법에 위반되는지 여부는 법원의 제청에 의하여 또는 헌법소원에 따라 헌법재판소가 판단할 사항이라 할 것이다. 이 건의 경우 청구주장에 의하더라도 처분청이 이 건 처분일 현재 시행 중인 종합부동산세법에 따라 청구인에게 종합부동산세를 부과하였다는 것이고, 그 처분이 처분 당시 법령에 위배되었다는 등의 사정은 발견되지 아니한다.
2. 법률의 헌법 위반 또는 대통령령의 법률 위반 여부는 헌법재판소나 대법원에서 심리·판단하여야 할 영역인 점, 조세법의 영역에 있어서는 국가가 조세·재정정책을 탄력적ㆍ합리적으로 운용할 필요성이 매우 큰 만큼 조세에 관한 법규·제도는 신축적으로 변할 수밖에 없다는 점 등에서 납세의무자로서는 구법 질서에 따른 신뢰를 바탕으로 적극적으로 새로운 법률관계를 형성하였다든지 하는 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 세율 등 현재의 세법이 변함없이 유지되리라고 기대하거나 신뢰할 수는 없고, 일반적으로 새로운 과세대상을 설정하거나 세율의 인상 또는 과세표준 산정방법을 변경하는 경우 행위 당시의 법령이 계속 바뀌지 않을 것이라는 기대를 했다고 하더라도 이는 법적으로 보호되는 신뢰라고 보기 어렵다 하겠다(헌법재판소 2008.9.25. 선고 2007헌바74 결정, 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 종합부동산세법(2021.9.14. 법률 제18449호로 개정되기 전의 것) 제3조[과세기준일] 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다. 제7조[납세의무자] ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 제8조[과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1.민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 제10조[세부담의 상한] 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액(신탁주택의 경우 재산세의 납세의무자가 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액을 말한다)과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대해서는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다. 다만, 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 그러하지 아니하다.
1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150
2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상인 경우: 100분의 300 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 [합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법제4조에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법제168조 또는 법인세법제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.
1. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.
1. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 민간임대주택에 관한 특별법제5조 제3항에 따라 같은 법 제2조 제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항 제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조 제1항 제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.
3. 2020년 7월 11일 이후 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제5조 제1항 에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 제5조[주택에 대한 세부담의 상한] ① 법 제10조에서 해당 연도에 납부하여야 할 주택에 대한 총세액상당액으로서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액”이란 해당 연도의 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택(이하 “과세표준합산주택”이라 한다)에 대한 제1호에 따른 재산세액과 제2호에 따른 종합부동산세액의 합계액을 말한다.
1. 지방세법에 따라 부과된 재산세액(같은 법 제112조 제1항 제1호에 따른 재산세액을 말하며, 같은 법 제122조에 따라 세부담의 상한이 적용되는 경우에는 그 상한을 적용한 후의 세액을 말한다)
2. 법 제9조에 따라 계산한 종합부동산세액
(3) 임대주택법(2008.2.29. 법률 제8852호로 개정되기 전의 것) 제6조[임대사업자의 등록] ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(自治區의 區廳長을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 등록 및 신고의 기준과 절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(4) 임대 주택법 시행령(2007.12.31. 대통령령 제20506호로 개정되기 전의 것) 제7조[임대사업자의 등록절차] ① 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조 제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다. (5) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(주택법제2조 제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조[임대사업자의 등록] ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
(6) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제6조[임대사업자 등록의 말소] ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)
⑤ 종전의민간임대주택에 관한 특별법제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. 부칙 제7조[자동 등록 말소 관련 경과조치] 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다. (7) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조 [임대사업자 등록 및 변경신고 등] ⑤ 제3항 또는 제4항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다. (8) 행정절차법 제21조 [처분의 사전 통지] ① 행정청은 당사자에게 의무를 부과하거나 권익을 제한하는 처분을 하는 경우에는 미리 다음 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다.
2. 당사자의 성명 또는 명칭과 주소
3. 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거
4. 제3호에 대하여 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법
② 행정청은 청문을 하려면 청문이 시작되는 날부터 10일 전까지 제1항 각 호의 사항을 당사자등에게 통지하여야 한다. 이 경우 제1항제4호부터 제6호까지의 사항은 청문 주재자의 소속ㆍ직위 및 성명, 청문의 일시 및 장소, 청문에 응하지 아니하는 경우의 처리방법 등 청문에 필요한 사항으로 갈음한다.
③ 제1항 제6호에 따른 기한은 의견제출에 필요한 기간을 10일 이상으로 고려하여 정하여야 한다.
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 통지를 하지 아니할 수 있다.
2. 법령등에서 요구된 자격이 없거나 없어지게 되면 반드시 일정한 처분을 하여야 하는 경우에 그 자격이 없거나 없어지게 된 사실이 법원의 재판 등에 의하여 객관적으로 증명된 경우
⑥ 제4항에 따라 사전 통지를 하지 아니하는 경우 행정청은 처분을 할 때 당사자등에게 통지를 하지 아니한 사유를 알려야 한다. 다만, 신속한 처분이 필요한 경우에는 처분 후 그 사유를 알릴 수 있다. 제22조[의견청취] ① 행정청이 처분을 할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 청문을 한다.
1. 다른 법령등에서 청문을 하도록 규정하고 있는 경우
2. 행정청이 필요하다고 인정하는 경우
3. 다음 각 목의 처분을 하는 경우
(10) 헌법 제107조 ① 법률이 헌법에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 법원은 헌법재판소에 제청하여 그 심판에 의하여 재판한다.
② 명령ㆍ규칙 또는 처분이 헌법이나 법률에 위반되는 여부가 재판의 전제가 된 경우에는 대법원은 이를 최종적으로 심사할 권한을 가진다 (11) 헌법재판소법 제2조 [관장사항] 헌법재판소는 다음 각 호의 사항을 관장한다.
1. 법원의 제청(提請)에 의한 법률의 위헌(違憲) 여부 심판
5. 헌법소원(憲法訴願)에 관한 심판
결정 내용은 붙임과 같습니다.