청구인이 3주택을 소유(쟁점오피스텔 포함)한 것으로 보아 쟁점주택 양도에 대한 비과세신고를 부인한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2015.3.4. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 취득하고, 2020.8.14. OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)를 취득하였으며, 2021.3.15. OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득하였다. 청구인은 2021.5.20. 쟁점오피스텔을 OOO원에 양도하고 그 다음날인 2021.5.21. 쟁점주택을 OOO원에 양도한 후 소득세법 시행령제155조 제1항에 따른 일시적 2주택으로 보아 보아 2021.7.30. 비과세로 쟁점주택 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2022년 4월 청구인에 대한 양도소득세 세목별 조사를 실시하여, 소득세법 시행령제154조 제5항(2022.5.31. 대통령령 31442호로 개정되기 전의 것, 이하 “쟁점시행령”이라 한다)에 따라 쟁점주택의 보유기간 기산일을 쟁점오피스텔의 양도일인 2021.5.20.로 보아, 청구인이 일시적 2주택 비과세 적용 요건 중 보유기간 요건을 충족하지 못하였음을 이유로 청구인의 비과세 신고를 부인하여 2022.6.9. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 먼저 쟁점오피스텔이 주택인지 여부에 대하여 살펴보면, 청구인은 미분양상태인 오피스텔(6평)을 2017.11.14. OOO원에 취득계약을 하고, 일반과세자로 2017.11.16. 사업자등록을 하였으며 2020.8.14. 잔금청산과 함께 소유권을 이전한 사실이 있다. 청구인이 취득한 전용면적 6평의 쟁점오피스텔은 통상적으로 세대를 구성하는 가족이 거주용으로 사용하기에는 너무 작은 규모로 화장실 면적과 현관 면적을 제외하면 4평 정도로 상시 주거용으로 사용하기에는 적합하지 않은 오피스텔이다. 청구인이 2020.8.14. 취득한 쟁점오피스텔은 인근 아파트의 실제거래가액 상승이 두드러지는 상황에서도 가치가 하락하여 2021.5.20. 취득가액보다 OOO원을 손해 보고 OOO원에 양도하였고, 2021.7.30. 쟁점오피스텔 매각으로 인한 건물분 OOO원을 과세표준으로 한 부가가치세 OOO원을 신고·납부한 사실이 있다. 따라서 청구인이 취득한 쟁점오피스텔은 상시 주거용으로 사용하기에는 적합하지 않은 작은 것으로 소득세법제88조 제7호에서 “주택이란 허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다”는 정의와 같이 그 용도가 분명하지 않은 것에 해당한다 할 것이므로 공부상의 용도에 의하여야 한다. 청구인이 취득한 쟁점오피스텔은 아파트를 대신할 수 있는 정도의 기능이 갖추어지지 않은 소규모이고, 다주택 중과를 위한 정책적 목적과 입법 취지에도 어긋나지 않은 것이므로 쟁점오피스텔을 주택으로 판정함은 처분청에서 쟁점오피스텔의 임차인이 가구도 비치함이 없이 임시 거처로 사용함을 ‘상시 주거용’이다 할 수는 없는바 지나치게 주택의 개념을 확장해석한 결과이다. 청구인이 사실상 1주택을 소유하다가 새로운 주택을 취득하고 양도하여 1세대 1주택으로 일시적 2주택에 해당함에도 청구인이 일반과세자로 사업자등록을 하였던 소규모 오피스텔을 공부상 용도에 따라 판단하지 않고 주택 양도로 보아 이 건 과세처분을 한 것은 부당하다. (2) 다음으로 일시적 2주택 해당 여부에 대하여 살펴보면, 처분청은 아래 ＜표1＞과 같이 청구인이 취득하여 8개월 정도 보유하다가 양도한 소규모 오피스텔을 주거용으로 사용한 주택으로 보아 쟁점오피스텔 양도일부터 보유기간을 기산하여야 하므로 비과세 요건이 충족되지 않은 것으로 보아 청구인의 비과세 신고내용을 부인하였다. ＜표1＞ 쟁점주택 및 쟁점오피스텔 거래도 OOO 쟁점오피스텔은 소규모 원룸 형태로 주택의 개념에 적합하지 않으므로 처분청에서 쟁점오피스텔을 주택으로 판정함은 주택의 개념을 확장해석한 결과이므로 사실상 공부상 용도에 의하여 판정함이 옳은 것이므로 청구인이 2015.3.4. 취득하여 2021.5.21. 양도한 쟁점주택은 보유기간 6년, 거주기간 6년, 양도가액 9억원 미만에 해당하므로 비과세대상이다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점오피스텔이 상시 주거용으로 사용되기에는 적합지 않은 작은 규모로 공부상 용도에 따라 판단해야 하고, 처분청이 이 건 처분을 함에 있어 “주택”의 개념을 확장하여 해석하였다고 주장한다. (가) 그러나 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 법문대로 해석하여야 하며 합리적 이유 없이 확장·유추하여 해석하는 것은 허용되지 않는 것으로, 오히려 청구인은 소득세법제88조 제7항의 “주택”의 정의를 확장해석하고 있다. 소득세법제88조 제7호에서, “주택”이란 ‘허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다’고 규정하였던바 위 법문대로 주택을 판단함에 있어 “용도가 분명하지 아니할 때 공부상의 용도에 따르는 것”인데, 쟁점오피스텔은 아래 사실관계에 비추어 양도 시점에 주거 용도로 사용한 사실을 합리적으로 추정·확인할 수 있다.

① 쟁점오피스텔의 평면도에서 확인할 수 있듯이 쟁점오피스텔은 욕실, 싱크대 등을 갖추고 있어 구조·기능이나 시설 등이 상시 주거용에 적합한 상태에 있고, ② 임차인 AAA가 쟁점오피스텔 임대차계약서를 작성한 후 전세보증금 OOO원에 대한 확정일자를 부여받은 사실, ③ AAA는 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 2020.8.14. 전입신고를 완료한 사실, ④ 쟁점오피스텔 매매계약서의 특약사항에 ‘임차인 승계조건’과 ‘전세보증금 OOO원과 중도금 대체조건’, AAA가 2020.8.14. 전입 신고한 이후 현재까지 주소지 변동이 없는 점 등으로 미루어 볼 때 청구인이 쟁점오피스텔을 양도할 당시까지 AAA가 이를 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보이는 점, ⑤ AAA가 쟁점오피스텔을 주소지로 사업자등록을 한 사실이 없는 점 등의 사실관계를 종합하면, 쟁점오피스텔은 양도 당시 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건물로 “주택”으로 봄이 상당하므로 공부상의 용도에 따라야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (나) 또한, 청구인의 청구주장을 보면, 마치 일반과세 임대사업장을 영위하다가 쟁점오피스텔을 매각하면서 폐업신고하고 건물분 부가가치세 OOO원을 납부한 것처럼 주장하나 이는 사실과 다르다. 1) 국세청 통합전산망에서 확인되는 청구인의 사업자 등록현황을 살펴보면, 아래 ＜표2＞와 같이 청구인은 쟁점오피스텔 매도일인 2021.5.20.보다 약 9개월 전인 2020.8.11. 사업장을 폐업한 사실을 확인할 수 있다. ＜표2＞ 쟁점오피스텔 사업자 등록 현황 OOO 청구인이 임대사업장을 폐업한 2020.8.11. 즈음에 임차인 AAA와의 임대차계약기간이 시작된 점, AAA가 아래 ＜표3＞과 같이 이 시점에 보증금에 대한 확정일자를 부여받고 전입신고를 한 점 등으로 보아 청구인은 AAA와 임대차계약을 체결하면서 일반과세 임대업을 정리하고 주택임대업을 영위할 목적으로 폐업신고한 것으로 보인다. ＜표3＞ 임차인 AAA 계약 내용 OOO 2) 또한, 청구인이 이행한 2020년 제2기 부가가치세 확정신고(폐업에 따른 확정 신고) 역시 부가가치세법제10조 제1항 제1호에 따라, 면세사업 전용을 사유로 청구인이 당초 공제받은 금액을 과세표준으로 하여 부가가치세를 신고·납부한 것으로 보이므로, ‘임대사업장을 영위하다가 쟁점오피스텔을 매각하면서 폐업신고하고 건물분 부가가치세 OOO원을 납부하였다’는 청구인의 주장은 사실과 다르고, 이러한 사실관계는 오히려 ‘청구인 또한 쟁점오피스텔이 “주택”으로 사용된 사실을 알고 있었다’는 사실을 뒷받침하는 것이라 할 것이다. (2) 청구인은 쟁점주택의 보유기간 기산일은 당초 취득일인 2015.3.4.로 보는 것이 타당하므로 비과세 요건을 충족하였다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점오피스텔이 “주택”에 해당함을 전제로 하여 쟁점시행령과 기획재정부 예규(기재부 재산세과-953, 2021.11.2.) 등의 유권해석을 종합하면 쟁점주택의 보유기간 기산일은 2021.5.20.로 봄이 타당하다. (가) 2019.2.12. ‘1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용을 위한 보유기간 요건’ 강화를 목적으로 대통령령 제29523호로 쟁점시행령을 개정하면서, 2021.1.1.부터는 “다주택자의 최종 1주택에 대한 보유기간과 거주기간”이 최종 1주택자가 된 날부터 기산되도록 변경하였고, 개정 시행령 부칙 제1조 제3호에서 개정된 쟁점시행령이 2021.1.1.부터 시행됨을 공포하였다. ＜쟁점시행령 개정내용＞ 종 전 개 정

□ 1세대 1주택 양도소득세 비과세

○ (보유기간) 해당 주택의 취득일부터 기산 <추 가>

□ 보유기간 요건 강화 - 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 기산 쟁점시행령은 ‘1세대 1주택 비과세 특례’를 합리화함과 동시에 주택시장을 안정화하는 것을 그 목적으로 하고 있고, 부칙에서 개정규정의 시행시점을 2021.1.1.로 한 것은 공포 후 시행시점까지 기존 주택을 처분할 기간을 부여하며, 그 시행 이후에는 강화된 보유기간 기산 규정의 적용을 예고한 것인바, 그 입법 취지 등을 고려하면 2021.1.1.까지 다주택자의 지위를 청산하고 2021.1.1. 현재 1주택 혹은 일시적 2주택에 해당하는 경우에만 예외적으로 강화된 보유기간 기산 규정이 적용되지 않는 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. (나) 위와 같은 견지에서, 기획재정부의 유권해석 또한 2021.1.1. 현재 1주택자 혹은 소득세법 시행령제155조 제1항에 따른 일시적 2주택자에 한하여 강화된 보유기간 기산 규정을 적용하지 않는 것으로 해석하고 있다. ＜기획재정부 재산세과-953 유권해석＞ 기획재정부 재산세과-953(2021.11.2.) [제목] 일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일 [요지] 일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일 ① 3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도(과세)하여 남은 일시적 2주택 중 종전주택을 양도하는 경우 해당 주택의 비과세 보유기간 기산일 판정방법은 붙임 사례별 해석례를 참고바람 ② 2021.1.1. 현재 일시적 2주택인 1세대가 종전주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 해당 종전주택의 취득일로 하는 것임 < 사례1 > ｢C주택 취득일｣ 및 ｢A주택 양도일｣이 모두 ’20.12.31. 이전인 경우 B주택의 보유기간 기산일? ⇒ B주택 취득일 (’15. 4. 1.) 2010.4.1. 2015.4.1 2020.10.1. 2020.12.1. 2021.1.1. 2021.4.1. ----▴---------▴--------▴---------▴---------∥---------▴--- A 취득 B 취득 C 취득 A 양도(과세) B 양도 < 사례2 > ｢C주택 취득일｣은 2020.12.31. 이전, ｢A주택 양도일｣은 2021.1.1. 이후인 경우 B주택의 보유기간 기산일? ⇒ A주택 양도일 (2021. 3. 1.) * 다만, <사례 2>의 경우 2021. 11.

2010.4.1. 2015.4.1. 2020.10.1. 2021.1.1. 2021.3.1. 2021.4.1. ----▴---------▴--------▴----------∥--------▴----------▴-- A 취득 B 취득 C 취득 A 양도(과세) B 양도 < 사례3 > ｢C주택 취득일｣ 및 ｢A주택 양도일｣이 모두 ’21.1.1. 이후인 경우 B주택의 보유기간 기산일? ⇒ A주택 양도일 (’21.

3. 1.) 2010.4.1. 2015.4.1. 2021.1.1. 2021.2.1. 2021.3.1. 2021.4.1. ----▴---------▴---------∥---------▴---------▴---------▴-- A 취득 B 취득 C 취득 A 양도(과세) B 양도 위와 같은 점들을 종합하면, 아래 ＜표4＞와 같은 결론이 도출되고, 청구인의 경우 2021.1.1. 현재 일시적 2주택 요건을 충족하지 못해 “다주택자”에 해당하므로 쟁점주택의 보유기간 기산일을 쟁점오피스텔(직전주택) 양도일인 2021.5.20.로 보아야 한다. 따라서 쟁점주택의 보유기간 기산일은 2021.5.20.으로 봄이 타당하므로 2015.3.4.로 보아야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. ＜표4＞ 최종 2주택이 된 경우 비과세를 위한 보유기간 기산일 정리 종전주택 양도 최종 2주택 현황 보유기간 기산일 취득일 직전주택 양도일 2020.12.31. 까지 양도 최종 2주택이 일시적 2주택 √ 다주택 ⇒ 1채 처분(2020) ⇒ 일시적 2주택 √ 2021.1.1. 이후 양도 다주택 ⇒ 1채 처분(2021) ⇒ 일시적 2주택 √ 1) √ 2) 다주택 ⇒ 1채 처분(2021) ⇒ 취득(2021) ⇒ 일시적 2주택 √ 다주택 ⇒ 취득(2021) ⇒ 처분(2021) ⇒ 일시적 2주택 √ 3) 1) 2021.11.1. 이전 양도한 경우 2) 2021.11.2. 이후 양도한 경우 3) 청구인 사례

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점오피스텔을 포함한 3주택을 소유한 것으로 보아 쟁점주택 양도에 대한 비과세신고를 부인한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제88조 【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령(2022.5.31. 대통령령 31442호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대 1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 주택법제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법제2조 제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우
• 나. 해외이주법에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.
• 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우

4. 삭제 <2020.2.11>

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(건축법제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. 제155조【1세대 1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택”이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

• 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 주민등록법제16조에 따라 전입신고를 마친 경우
• 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (3) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

4. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. (4) 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】법 제2조 제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

4. 건축법 시행령별표 1 제14호 나목 2)에 따른 오피스텔 (5) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. [별표1] 용도별건축물의 종류(제3조의5 관련)

• 나. 일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

2. 오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 제출한 주민등록표 초본에 따르면, 청구인은 2015.3.23. 쟁점주택에 전입하였다가 2021.5.21. 신규주택으로 전출한 것으로 나타난다. (나) 청구인이 제출한 신규주택 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인과 그의 배우자 BBB이 매매를 원인으로 2021.3.15. 신규주택을 OOO원에 취득한 사실이 나타난다. (다) 청구인은 2021.7.30. 쟁점주택 양도차익 OOO원 전액을 비과세 양도차익으로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 같은 날 쟁점오피스텔에 대한 일반과세자 폐업(폐업일 2020.8.11.)에 따른 부가가치세 OOO원(가산세 OOO원 포함)을 신고하였으며, 2021.7.31. 쟁점오피스텔 양도에 따라 양도차손이 발생한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다. (라) 청구인과 매수인이 2021.5.10. 작성한 쟁점오피스텔 매매계약서의 특약사항에는 “임차인은 매수인이 승계하는 조건이며 전세금은 매수인의 중도금으로 대체한다(전세금 OOO원, 2022.8.13. 만기). 기타 정하지 않은 사항은 주택과 오피스텔 매매에 관한 민법및 일반 관례에 따른다”는 내용이 기재되어 있다. (마) 청구인은 2017.11.16. 쟁점오피스텔에 대한 사업자등록(개업연월일 2020.6.30., 부동산임대업)을 하였다. (2) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점오피스텔을 임대물건지로 한 청구인의 사업자등록 현황은 위 ＜표2＞와 같고, 해당 임대사업장에 대한 부가가치세 신고내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 부가가치세 신고현황 OOO (나) 쟁점오피스텔의 평면도 및 쟁점오피스텔을 주소지로 한 전입신고내역은 아래 ＜그림＞ 및 ＜표6＞과 같다. ＜그림＞ 쟁점오피스텔 평면도 OOO ＜표6＞쟁점오피스텔을 주소지로 한 전입신고내역 OOO (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 상시 주거용으로 사용하기에 적합하지 않으며, 쟁점오피스텔을 주택에서 제외할 경우 청구인은 일시적 2주택자에 해당하므로 쟁점주택 양도에 대하여 양도소득세 비과세 규정이 적용된다고 주장하나, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임), 쟁점오피스텔의 평면도에서 확인할 수 있듯이 쟁점오피스텔은 욕실, 싱크대 등을 갖추고 있어 구조·기능이나 시설 등이 상시 주거용에 적합한 상태에 있는 것으로 보이는 점, 쟁점오피스텔의 임차인인 AAA가 2020.7.10. 전세보증금 OOO원에 대한 확정일자를 부여받고 2020.8.14. 전입신고를 한 점, 쟁점오피스텔 매매계약서의 특약사항에 ‘임차인 승계조건’과 ‘전세보증금 OOO원과 중도금 대체조건’ 등이 들어가 있고 임차인 AAA가 2020.8.14. 전입신고 이후 현재까지 주소지 변동이 없고 쟁점오피스텔을 소재지로 한 임차인의 사업자등록 이력은 없는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점오피스텔은 양도 당시 사실상 주거용으로 사용되고 있는 주택으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 쟁점오피스텔을 주택으로 볼 경우 3주택자였던 청구인이 쟁점오피스텔을 양도하여 2주택자가 되었고, 나머지 2주택 중 쟁점주택을 양도한 것이므로 쟁점주택 양도에 대하여 일시적 2주택 규정을 적용하여 양도소득세를 비과세하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한