청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도차익 산정시, 당초 청구인이 쟁점부동산 등을 제3자에게 양도하기로 하였다가 이행하지 못하여 그 매수계약자에 지급한 합의금 명목으로 지급한 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2015.5.6. OOO 공장용지 6,353㎡ 및 그 지상 건물 제6층 6001호 내지 6008호(OOO마트)를 취득하였고, 2017.1.5. 같은 건물 제7층 7001호 및 제8층 801호(이하 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2021.3.11. 주식회사 AAA(이하 “AAA”이라 한다)에게 OOO원에 양도하고, 2021.5.25. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원(과세표준 OOO원)으로 하여 계산한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 청구인은 청구인을 포함한 BBB, 주식회사 CCC, 주식회사 DDD(이하 “매도인들”이라 한다)이 2017.5.8. 주식회사 EEE(이하 “EEE”이라 한다)에 OOO 토지 및 건물 전체(이하 “쟁점부동산 전체”라 한다)를 OOO원에 매도하기로 하는 계약을 체결하고 계약금 및 중도금 합계 OOO원을 수령하였으나, 이를 이행하지 못함에 따라 2021.2.26. EEE으로부터 매매계약을 인수한 주식회사 FFF(이하 “FFF”이라 한다)에 매매계약 해제 합의금 명목으로 OOO원을 지급하였는데 그 중 쟁점부동산에 대한 합의금에 해당하는 OOO원(이하 “쟁점합의금”이라 한다)이 쟁점부동산 취득을 위한 필요경비에 해당한다고 주장하며, 2022.2.7. 처분청에 기납부한 양도소득세 중 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였다. <표1> 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고․납부 및 경정청구 내역 OOO
• 다. 처분청은 쟁점합의금은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금으로 쟁점부동산 취득 또는 양도에 따른 필요경비로 볼 수 없는 것으로 보아, 2022,4.26. 이를 거부하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.7.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 매도인들은 EEE으로부터 OOO원을 차용하고 위 채무를 담보하기 위하여 2017.1.10. GGG 주식회사(이하 “GGG”이라 한다)를 수탁자로 하고 EEE을 1순위 우선수익자로하는 부동산 담보신탁계약을 체결한 후 쟁점부동산 전체에 GGG을 수탁자로 하는 신탁등기를 마쳤다. 매도인들은 2017.5.8. EEE에 쟁점부동산 전체를 OOO원에 매도하기로 하는 계약을 체결하고 OOO원을 계약금 및 중도금으로 수령하였다. 그러나 매도인들은 EEE에 매매계약에 따른 소유권이전등기를 마쳐주지 못하였고, EEE으로부터 이와 관련된 모든 권리와 의무를 양수받은 FFF은 매도인들을 상대로 매매대금 등의 반환을 구하는 소를 제기하여 1심에서 FFF이 일부 승소OOO하였다. 항소심OOO이 진행 중이던 2021.2.26. 매도인들과 FFF은 “매도인들은 FFF에 쟁점부동산 전체의 매매계약 해제에 따른 원상회복․손해배상 등 합의금으로 OOO원을 지급하고, FFF은 쟁점부동산 전체에 설정된 근저당권 등 일체의 제한물권 및 가압류 등을 말소하며 위 근저당권에 기한 각 부동산 임의경매신청 및 매도인들에 대한 항소를 취하”하기로 하는 내용의 합의서를 작성하였고, 매도인들은 FFF에 합의금 명목으로 OOO원을 지급하였다. 쟁점부동산은 AAA에 대한 매매계약 체결 당시 그 이전에 발생한 채무로 인하여 GGG 앞으로 신탁등기가 마쳐져 있는 상황이었고, 청구인은 쟁점부동산의 신탁등기를 말소하여 소유권 등을 다시 확보하기 위하여 FFF에게 쟁점합의금을 지급하였으므로 쟁점합의금은 소송비용 내지 화해비용으로 직접 지출된 것으로 보아야 하고, 따라서 쟁점합의금은 청구인이 쟁점부동산을 재취득하여 양도를 함에 따라 취득에 든 실질거래가액에 포함되어야 한다. 그럼에도 불구하고 처분청은 매매계약 불이행으로 인한 쟁점합의금이 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제1항 제2호에서 정하는 취득가액에 가산하는 금액에 해당하지 않는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부하였으므로 위법하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 시행령 제163조 는 양도자산의 필요경비에 대해 규정하면서 제1항 제2호에서 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 화해비용 등”을, 제3항 제2호에서 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접소요된 화해비용 등”을 규정하고 있다. 그러나 쟁점합의금은 청구인이 쟁점부동산을 매매계약 또는 경매를 통해 적법하게 취득한 이후 이를 양도하는 과정에서 EEE과 매매계약을 체결하고 계약금 및 중도금을 지급받았다가 소유권이전등기를 마쳐주지 못함에 따라 기지급된 매매대금 및 약정된 위약금 등을 지급한 것으로, 취득에 관한 쟁송이 아닌 취득한 후의 쟁송에 해당한다. 한편, 소득세법 시행령 제63조 제3항 제2호 에서 필요경비로 규정하고 있는 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 화해비용 등”은 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 발생하여 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 화해비용을 의미하는 것으로 쟁점부동산을 적법하게 취득한 후 이를 양도하는 과정에서 발생한 매매대금 등의 반환소송을 쟁점부동산의 취득행위와 관련된 소송으로 볼 수 없고, 쟁점합의금은 취득행위와 무관한 별개 양도계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 비용으로 쟁점부동산 취득에 따른 필요경비로 인정할 수 없다. 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 먼저 체결된 매매계약의 해제 대가로 쟁점합의금을 지급하고 쟁점부동산을 다시 취득한 것이므로, 양도소득세를 산정함에 있어 쟁점합의금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2015.5.6. OOO 공장용지 6,353㎡ 및 그 지상 건물 제6층 6001호 내지 6008호를 매매로 취득하고, 2017.1.5. 같은 건물 제7층 7001호 및 제8층 801호를 경매OOO로 취득하고, 2021.5.25. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원(과세표준 OOO원)으로 하여 계산한 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.

(2) 청구인은 2022.2.7. 쟁점합의금이 쟁점부동산 취득을 위한 필요경비에 해당한다고 주장하며 기납부한 양도소득세 중 OOO원을 환급하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점합의금은 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금으로 쟁점부동산 취득 또는 양도에 따른 필요경비로 볼 수 없는 것으로 보아, 2022,4.26. 이를 거부하였다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전 쟁점합의금을 지출한 경위는 다음과 같다. (가) EEE의 대표이사 HHH와 BBB은 2016년경 매도인들이 쟁점부동산 전체를 매입하여 EEE에게 매도하고, EEE은 매도인들에게 쟁점부동산 전체의 매입에 필요한 매수자금을 먼저 지원하기로 약정하였다.

1. EEE과 BBB은 2016.12.20. 다음과 같은 내용으로 OOO원의 금전소비대차 계약서를 작성하였다. OOO

2. 같은 날 EEE은 매도인들에게 OOO원을 지급하였고 BBB은 본인 소유의 OOO 외 4필지 지상건물(토지 및 지상건물에 대한 본인소유 지분 20분의6)에 관하여 EEE에게 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 주었다. EEE과 BBB은 위 OOO원의 금전소비대차계약서와 별도로 OOO원의 금전소비대차계약서를 작성하였다.

3. 2017.1.10. EEE은 쟁점부동산 전체 중 매도인들 소유의 부동산에 설정된 근저당권의 채권자인 OOO은행과 OOO은행에게 OOO원을 지급하여 매도인들의 채무를 대위변제하고 위 근저당권을 말소시켰고 매도인들은 쟁점부동산 중 매도인들 소유의 부동산에 관하여 EEE을 우선수익자로 한 부동산담보신탁을 하였다. (나) 매도인들은 2017.5.8. EEE에 쟁점부동산 전체를 OOO원에 매도하기로 하는 계약을 체결하였다.

1. EEE과 매매계약 체결 당시 쟁점부동산 전체는 OOO 공장용지 6,353㎡ 및 그 지상 지하4층～지상9층 총 612호의 집합건물로, <표2> 기재와 같이 매도인들 및 제3자가 구분소유하고 있었고, 토지는 위 구분소유권자들이 합계 6,141.08㎡를, 유한회사 III이 나머지 211.92㎡를 소유하고 있었다. <표2> EEE과 매매계약 체결 당시 쟁점부동산 전체 구분소유 현황 OOO

2. 매매계약서에 의하면 계약금 OOO원은 매도인들이 EEE으로부터 차입한 OOO원으로 갈음하고, 중도금 OOO원은 당일 지급하며, 잔대금은 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부하면 지급하기로 약정한 것으로 나타난다.

3. EEE과 매도인들은 쟁점부동산 전체에 대한 매매계약 제3조 제1호에 따라 EEE이 2016.12.20. 및 2017.1.10. 매도인들에게 대여한 합계 OOO원을 쟁점부동산 전체 매매계약의 계약금 지급으로 갈음하였다.

4. EEE은 쟁점부동산 전체에 대한 매매계약 체결일인 2017.5.8. 매도인들에게 중도금 중 일부로 OOO원을 지급하였다.

5. 같은 날 매도인들은 쟁점부동산 전체에 대한 매매계약 제3조 제2호 (1)의 라목에 따라 쟁점부동산 전체 중 일부 부동산에 관하여 GGG과 사이에 CCC를 위탁자, EEE 또는 EEE이 지정하는 자를 매수인으로 하는 부동산처분신탁계약을 체결하였고 위 부동산에 관하여 각 신탁등기를 마쳤다. (다) 매도인들은 2018.8.31. 쟁점부동산 전체에 대한 소유권을 EEE에 이전하고 이를 인도하기로 하였으나 이행하지 못하였다.

1. 2018년 8월경 EEE과 FFF 사이에 체결된 부동산매매계약 인수약정에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. OOO

2. FFF은 2018.9.6.과 2018.9.13. 매도인들에게 매매계약상 의무이행을 촉구하면서 구체적인 업무수행계획을 밝힐 것을 요청하였고 2018.11.20. 매도인들에게 매매계약 제10조 제2항에 따라 1주일 이내에 FFF으로부터 잔존 중도금 및 잔금 합계 OOO원을 수령함과 동시에 FFF에게 쟁점부동산 전체에 관한 소유권이전등기 의무를 이행할 것을 최고하면서, 매도인들이 위 기간 내에 소유권이전등기 의무를 이행하지 않을 경우 매매계약은 해제된다는 의사표시를 하였다. (라) “부동산매매계약 인수약정”에 따라 EEE으로부터 이와 관련된 모든 권리와 의무를 양수받은 FFF은 매도인들을 상대로 매매대금 등의 반환을 구하는 소를 제기하여 1심에서 FFF이 일부 승소OOO하였다. (마) 항소심OOO이 진행 중이던 2021.2.26. 매도인들과 FFF은 매도인들이 FFF에 쟁점부동산 전체의 매매계약 해제에 따른 원상회복․손해배상 등 합의금으로 OOO원을 지급하고, FFF은 쟁점부동산 전체에 설정된 근저당권 등 일체의 제한물권 및 가압류 등을 말소하며 위 근저당권에 기한 각 부동산 임의경매신청 및 매도인들에 대한 항소를 취하하기로 하는 내용의 합의서를 작성하였고, 매도인들은 FFF에 합의금 명목으로 OOO원을 지급하였다.

1. 합의서의 구체적 내용은 다음과 같다. OOO

2. 매도인들이 FFF에 합의금 명목으로 지급한 OOO원 중 쟁점부동산에 대한 합의금에 해당하는 금액은 OOO원이다. 구체적 계산내역은 다음과 같다. <표4> 쟁점합의금 계산 내역 OOO

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 먼저 체결된 매매계약의 해제 대가로 쟁점합의금을 지급하고 쟁점부동산을 다시 취득한 것이므로, 양도소득세를 산정함에 있어 쟁점합의금을 쟁점부동산의 취득가액에 포함하여야 한다고 주장한다. 그러나 양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 필요경비인 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액”이라 함은, 양도자가 양도자산을 취득한 후 그 취득의 효력 등에 관한 다툼이 생겨 양도자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 지출한 소송비용이나 화해비용 등을 말하고, 양도자산 취득의 효력 등에 관한 다툼이 없이 그 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용 등은 이에 포함 되지 아니하는바(대법원 2013.12.26. 선고 2012두16619 판결, 같은 뜻임), 청구인은 쟁점부동산을 적법하게 취득한 이후 EEE과 체결한 쟁점부동산 등의 매매계약을 이행하지 못함에 따라 EEE(또는 FFF)에 위약금으로 쟁점합의금을 지급한 것으로 확인되므로, 설령 매매계약 이행의 담보를 위해 쟁점부동산에 신탁등기를 경료하였고 쟁점합의금을 지급하지 않을 경우 이를 말소할 수 없었다 하더라도 이는 취득행위와 별도로 성립한 계약의 이행과 관련한 다툼으로 인하여 생긴 소유권 상실의 위험을 방지하기 위하여 지출한 소송비용이나 화해비용에 불과하여 양도가액에서 공제되는 필요경비인 “양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액”에 해당하지 않는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점합의금을 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금으로 쟁점부동산 취득 또는 양도에 따른 필요경비로 볼 수 없는 것으로 보아, 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2020.12.29. 법률 제17758호로 개정된 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(지적재조사에 관한 특별법 제18조 에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령(2021.2.29. 대통령령 31472호로 개정된 것) 제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액