처분청은 청구인의 경정청구에 따라 평가심의위원회 심의를 신청하여 심의를 거쳤으므로 절차적 요건은 실질적으로 충족되었다고 보이고 달리 쟁점부동산 취득일과 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없음
처분청은 청구인의 경정청구에 따라 평가심의위원회 심의를 신청하여 심의를 거쳤으므로 절차적 요건은 실질적으로 충족되었다고 보이고 달리 쟁점부동산 취득일과 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 상속세 신고시 상속부동산을 쟁점가액으로 평가하여 상속세를 신고·납부하였으나 상증세법 시행령 제49조 제1항에 상속재산 평가의 경우 평가기준일 전·후 6개월 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우 그 거래사액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 쟁점부동산은 상속개시일인 2016.7.1.로부터 약 21개월 이전인 2014.9.19.에 취득한 것이므로 쟁점가액을 시가로 볼 수 없다.
(2) 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에는 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동에 특별한 사정이 없는 경우에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있는데 상속부동산에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거친 사실이 없고, 더구나 상속세 조사시에도 심의를 하지 않고 조사를 종결하였다가 청구인이 경정청구한 후 뒤늦게 평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점가액이 시가라는 평가결과를 회신하였는바 이러한 행위가 절 차적으로 타당한지 의문이고, 처분청이 제시한 서울행정법원 판례는 평가심의위원회가 정상적인 시기와 절차에 따라 완료했을 때 적용할 수 있는 판례이며, 평가심의위원회의 평가결정서에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정된다고만 기재되어 있어 그 결론의 근거도 확인할 수 없으므로 이는 청구인이 수긍할 수 없는 결정이다.
(3) 쟁점부동산은 취득이후 상속개시일까지 건물 전체가 공실이었고, 상속개시일 이후에도 2017.12.31.까지 계속 공실상태였으며, 취득가액 이하로라도 매도하려고 많은 노력을 하였으나 매수자가 없어 매매가 되지 않을 뿐더러 피상속인은 쟁점부동산의 노후가 심해 건물 수리비 등 지출이 누적되고 침수 등 하자가 심해 임대가 되지 않는 상황이었고, 피상속인은 쟁점부동산이 침수되어 홀로 배수처리하다가 불의의 사고로 사망하기에 이르렀다. 이러한 쟁점부동산의 노후로 인한 공실상태의 지속, 하자, 침수 등은 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 있는 경우에 해당하므로 상속부동산의 상속재산가액은 저당권 평가특례가액으로 평가하여야 한다.
(1) 청구인은 조사청이 청구인의 상속세 조사당시 평가심의위원회를 하지 않았으므로 절차상 하자가 있다고 주장하나, 조사청은 청구인이 요청한 대로 2022.3.3. 평가심의위원회에 상속부동산의 시가인정과 관련하여 심의를 의뢰하였고, 그 결과 평가심의위원회는 2022.3.31. “ 당해 재산의 매매가액은 매매계약일로부터 상속개시일까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조의 제1항에 따라 상속개시일 현재 시가로 보는 것이 타당함’이라는 회신을 하여 쟁점가액을 시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.
(2) 또한 청구인은 쟁점부동산의 취득당시부터 상속개시일까지 가격변동의 특별한 사정이 있으므로 상속부동산의 시가를 저당권특례금액으로 경정하여야 한다고 주장하나, 쟁점부동산은 토지 252.5㎡, 건물 714.95㎡, 지상 5층, 지하 1층의 건물로 기준시가는 토지 19억원, 건물 3억원이고, 쟁점부동산 취득가액 중 건물의 비중은 약 16%로 건물분 하자로 인한 영향을 상속부동산 취득가액에 반영하기는 어렵다고 보이며, 쟁점부동산의 토지 개별공시지가 역시 지속적으로 상승하는 등 쟁점부동산 취득시기와 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보여지고, 평가심의위원회의 결과도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하였으므로 쟁점가액을 상속부동산의 시가로 보는 것이 타당하다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산
3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산한다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 후단에 따른 매매등의 가액의 시가인정
2. 제54조 제6항에 따른 비상장주식의 가액평가 및 평가방법
⑤ 납세자는 제1항의 심의가 필요한 경우에는 법 제67조에 따른 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전(증여의 경우에는 법 제68조에 따른 증여세 과세표준 신고기한 만료 70일 전)까지 다음 각 호의 구분에 따른 자료를 첨부하여 평가심의위원회에 신청하여야 한다.
1. 제1항 제1호의 경우: 매매등의 가액의 입증자료
2. 제1항 제2호의 경우: 제54조 제1항ㆍ제4항, 제55조 및 제56조에 따라 평가한 가액 및 그 평가 부속서류 제63조(저당권등이 설정된 재산의 평가) ① 법 제66조에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.
1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액
3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액
4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액
5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점부동산 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점부동산은 OOO 소재 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 근린생활시설 및 교육연구시설로 토지면적은 252.5㎡, 건물면적은 714.95㎡이고, 층별 용도는 제2종 근린생활시설, 독서실, 주차장, 사설강습소로 기재되어 있으며, 을구에는 2014.9.19. 설정계약한 채권최고액 금 OOO원, 채무자는 청구인, 근저당권자는 주식회사 AAA로 기재되어 있고, 피상속인과 청구인은 BBB(주)로부터 2014.9.3. 피상속인의 지분을 3/10, 청구인의 지분을 7/10으로 하여 쟁점부동산을 OOO원에 매입하면서 쟁점부동산에 저당권 OOO원을 설정하였다. (나) 청구인은 2016.7.1. 피상속인이 사망하여 피상속인이 2014.9.3. 취득한 쟁점부동산의 지분 3/10의 실거래가액인 OOO 원을 시가로 하여 2017.1.31. 2016.7.1.분 상속세 OOO원을 신고·납부하였다. (다) 쟁점부동산 중 토지의 개별공시지가 변동내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 개별공시지가 변동내역 ㅇㅇㅇ (라) 조사청의 시가조사 및 평가심의위원회의 심의경과는 아래와 같다.
1. 조사청의 상속세조사 종결 보고서에 의하면 상속재산 중 쟁점부동산에 대하여 신고적정하다고 기재되어 있고, 부동산 시가조사서에 의하면 평가대상 재산내역은 상속부동산, 상속개시일은 2016.7.1., 상속부동산 등의 평가는 OOO원으로 비교대상 재산 거래내역은 매매계약일 2014.9.3., 비교대상재산평가액은 OOO(매매가액, 지분 3/10, 당해재산 기준시가 OOO원)으로 기재되어 있으며, 총 취득가액은 OOO원(토지 OOO원, 건물 OOO원으로 기재)으로 기재되어 있고, 가액의 적정성 부분은 “건물의 하자 등을 이유로 입주시부터 현재까지 공실임을 주장하나 입주 후 공실이 발생한 것이 아니고 입주시부터 상속개시일까지 계속 공실이었는바, 주위환경의 변화나 가격변동을 고려할 상황이 발생하였다고 볼 수 없다”고 기재되어 있다.
2. 조사청은 2022.3.3. 상속부동산에 대하여 평가심의 위원회에 시가인정심의를 의뢰하였고, 의뢰내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 시가인정 심의의뢰 대상 부동산 ㅇㅇㅇ
3. 2022.3.31. 평가심의위원회 평가결정서에 의하면 당해재산의 매매가액 OOO원은 매개계약일부터 상속개시일까지의 기간 중에 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 상속개시일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 기재되어 있다. (마) 청구인은 2022.1.25. 아래 <표3>과 같이 상증세법 제66조에 따라 상속부동산의 시가를 OOO원(저당권 OOO원의 3/10)으로 하여 경정청구를 제기하였고, 처분청은 처리사유에 ‘시가 평가 심의위원회 결과에 따라 당해 재산의 매매가액이 매매계약일로부터 상속개시일까지의 기간 중 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어 경정청구를 거부함’이라고 기재하여 청구인에게 통지하였다. <표3> 청구인의 상속세 신고 및 경정청구 내역 ㅇㅇㅇ (바) 쟁점부동산에 대한 가격변동의 특별한 사정이 있다는 청구주장을 입증하기 위하여 제시한 증빙자료는 아래와 같다.
1. 2017.1.23. 기준 OOO에서 발행한 청구인의 부채증명원에 의하면 담보내용에 쟁점부동산의 감정가는 OOO원, 설정금액은 OOO원으로 기재되어 있고, 쟁점부동산에 대한 2016.1.1.부터 2016.12.31.까지의 거래처원장 단기차입금 계정에는 OOO원이 계상된 것으로 나타난다.
2. 청구인은 쟁점부동산을 사업장 주소로 하여 OOO이라는 상호로 부동산임대업을 영위하고 있고, 2014년 제2기부터 2017년 제2기까지 부가가치세 과세표준증명에 의하면 납부할 세액은 2015년 제2기 0원을 제외하고는 모두 환급받은 것으로 나타나며, 청구인은 아래 <표4>와 같이 쟁점부동산 공사대금에 대한 매입세금계산서 3매를 제출하였다. <표4> 매입세금계산서 내역 ㅇㅇㅇ
3. 피상속인에 대한 기본증명서에 의하면 사망일시는 “2016.7.1. 21시 57분 이전 추정”으로 기재되어 있고, 사망장소는 쟁점부동산에서 OOO병원으로 이송중 사망으로 나타나며, 청구인이 제출한 확인서에는 피상속인 사망 당일 비가 많이 와서 피상속인이 쟁점부동산 지하층 침수를 걱정하며 직접 배수처리를 하러 갔다가 귀가하지 않아 청구인이 쟁점부동산에 가 보았더니 바닥에 쓰러진 상태의 피상속인을 발견하였고, 쟁점부동산은 장기간 건물 노후 및 침수로 매도 자체가 불가능한 상태였다고 기재되어 있다.
4. 쟁점부동산 취득시 거래를 중개했던 ㈜CCC대표 BBB의 확인서(2021.12.23.)에는 쟁점부동산은 경기침체 등 사유로 장기간 임대가 되지 않아 건물전체가 약 3년간 비어 있었고 사실상 방치상태가 되어 노후로 각종 누수 및 동파사고가 발생하여 청구인이 매도를 희망하였으나 매입 가격 이하로도 매수자가 없어 계약이 이루어지지 않았다고 기재되어 있다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청은 쟁점가액이 상속개시일로부터 약 21개월전 매매사례가액임에도 상속세조사시 평가심의회를 거치지 않고 시가로 결정하였으므로 이는 절차상 하자에 해당하고, 쟁점부동산은 노후되어 재산가치가 하락하였으므로 이는 가격변동의 특별한 사정이 있는 것이므로 저당권평가특례가액을 상속재산가액으로 인정하는 것이 타당하다고 주장하나, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있도록 규정하고 있고, 청구인은 상속세 과세표준 신고기한 만료 4개월 전 평가심의위원회의 심의를 신청할 수 있었음에도 이를 신청하지 아니하고 쟁점가액을 상속부동산의 시가로 보아 상속세를 신고한 점, 조사청은 청구인이 경정청구를 한 이후 평가심의위원회의 심의를 신청하여 쟁점부동산 시가에 대하여 심의하였는바, 쟁점가액에 대한 평가심의위원회 심의를 거치도록 한 절차적 요건은 실질적으로 충족되었다고 볼 수 있는 점, 쟁점부동산 취득가액 중 건물의 비중은 약 16%로 건물분 하자로 인한 영향을 상속부동산 취득가액에 반영하기는 어렵다고 보이고, 쟁점부동산중 토지 개별공시지가가 지속적으로 상승하고 있어 쟁점부동산 취득시기와 평가기준일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없는 것으로 보여지며, 평가심의위원회도 쟁점부동산의 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정하였던 점, 상증세법 제66조는 저당권 등이 설정된 재산의 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있어 쟁점가액을 상속부동산의 시가로 보는 것이 타당해 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본 법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.