조합원입주권으로 전환된 신규주택의 취득일을 조합원입주권 전환 전 당초 취득일로 보아 그 당초 취득일부터 종전주택 양도일까지 3년이 경과하였다 하여 비과세 적용을 거부한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2008.8.21. OOO(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득(청구인들 각 지분 1/2)하고, 2014.7.7. OOO(이하 “신규주택”이라 한다)를 취득(청구인들 각 지분 1/2)하였는데 신규주택은 2014.10.27. 관리처분계획 인가에 따라 조합원입주권으로 전환된 후 2019.9.27. 준공되어 청구인들 세대전원이 이사하여 거주하던 중 2021.4.30. 종전주택을 양도하였다. 청구인들은 2021.5.31. 종전주택이 1세대 2주택에 해당하는 것으로 하여 각각 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다가, 2022.1.10. 소득세법제89조 제2항 및 같은 법 시행령 제156조의2 제4항에 의하여 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다고 보아 기신고·납부한 양도소득세를 환급하여 달라는 내용의 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 종전주택 보유 상태에서 신규주택을 취득하고 그 주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되었더라도 신규주택의 취득일에는 변동이 없는 것인바 청구인들의 경우 일시적 2주택 기간이 경과된 후에 종전주택을 양도한 것이므로 당초신고가 적정하다는 취지로 2022.3.23. 청구인들의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.5.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 (1) 소득세법 시행령제156조의2 제4항의 취지는 1세대가 1주택을 소유하다가 그 주택을 양도하고 다른 곳으로 거주하는 등의 경우를 세법상 보장하고, 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 규정과의 형평을 맞추기 위한 것으로써, 해당 법령에서 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우’라 함은 당초 1세대가 1주택만을 소유한 상태에서 그 주택을 양도하고 대체취득이나 거주 등 실수요를 목적으로 취득한 주택이 도시 및 주거환경정비법상의 주택재건축, 재개발의 시행으로 조합원입주권으로 변경됨으로 인해 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우를 의미하는 것으로 판단된다. 청구인들의 경우에도 실거주를 위해 2014.7.7. 취득하였던 신규주택이 당해년도 10월 갑작스러운 관리처분계획인가로 인해 조합원입주권으로 전환되어 거주이전이 불가능하게 되었고, 그로 인해 실거주를 못하였을 뿐 투기목적을 위해 취득한 것이라고 보기 힘들다고 보이므로 해당 법령의 취지에 따라 소득세법 시행령제156조의2 제4항이 적용되어야 한다고 판단된다. (2) 그리고 소득세법 시행령제156조의2 제4항에서 ‘조합원입주권의 취득’이 조합원으로부터의 승계취득이라고 명문화하고 있지 아니하므로 기존에 1세대가 2주택을 가지고 있다가 관리처분계획인가로 인해 조합원입주권으로 변경되는 경우도 포함하는 것으로 판단되고, 청구인들의 경우에도 실거주를 위해 취득한 주택이 관리처분계획인가로 인해 조합원입주권으로 전환되었으므로 1세대가 1주택을 소유하다가 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우라 볼 수 있어 보인다. 위 제반사정을 고려할 때, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권이었던 주택이 완성된 후 2년 이내 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 해당주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세특례가 적용되는바 당초 납부하였던 양도소득세와 비과세 특례를 적용하여 계산한 양도소득세와의 차액을 환급하여야 한다. (3) 이상과 같이 ① 종전주택을 소유한 상태에서 그 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 점, ② 도시 및 주거환경정비법에 따른 재개발사업의 관리처분계획인가로 인하여 부득이하게 조합원입주권을 취득하게 된 점, ③ 신규주택을 취득한 날(준공일: 2019.9.27.)부터 2년 이내에 종전주택을 양도한 점 등을 고려할 때 처분청이 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다.
• 나. 처분청 의견 청구인들은 소득세법 시행령제156조의2 제4항의 취지는 일시적 1세대 2주택자에 대한 양도소득세 비과세 규정과의 형평을 맞추기 위함이고, 실거주 목적으로 2014.7.7. 취득하였던 신규주택이 불과 3개월만인 2014.10.27. 관리처분계획 인가에 따라 조합원입주권으로 전환되어 거주이전이 불가능하게 되었으며, 조합원입주권 취득이 조합원으로부터 승계취득이라고 명문화하고 있지 아니한바 이 건 역시 소득세법 시행령제156조의2가 적용되어야 한다고 주장한다. 그러나 OOO 판결과 같이 기존주택이 관리처분계획 인가에 따라 철거된 후 준공된 새로운 주택은 기존주택의 연장으로 보므로 청구인들의 신규주택의 경우 조합원입주권과는 상관없이 신규주택 취득일로부터 보유기간(3년)을 계산하여 비과세 여부를 판단해야 하는바 소득세법 시행령제156조의2 제4항을 적용할 수 없다.

• 가. 쟁 점 조합원입주권으로 전환된 신규주택의 취득일을 조합원입주권 전환 전 당초 취득일로 보아 그 당초 취득일부터 종전주택 양도일까지 3년이 경과하였다 하여 비과세 적용을 거부한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택” 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택”이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 다음 각 목의 요건을 모두 충족한 경우. 다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

• 가. 신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령 으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 주민등록법제16조 에 따라 전입신고를 마친 경우
• 나. 신규 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 제156조의2【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 같은 항 제2호 가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들과 처분청이 제출한 자료에 의하여 확인되는 내용은 다음과 같다. (가) 청구인들은 종전주택을 2008.8.21. OOO원에 취득하여 2021.3.13. OOO원에 양도하였고, 신규주택을 2014.7.7. 취득하였는데 2014.10.27. OOO 주택재건축정비사업에 대한 관리처분계획이 인가되어 2019.9.27. 준공된 후 2020.6.25. 소유권보존등기를 한 사실이 매매계약서 및 등기사항전부증명서 등에 나타난다. (나) 청구인들은 종전주택 양도에 대하여 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 각각 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다가. 일시적 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 각각 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다. (다) 처분청은 ‘종전주택 보유 상태에서 신규주택을 취득하고 그 주택이 관리처분계획인가로 입주권으로 전환되었더라도 신규주택의 취득일은 변동이 없으므로, 일시적 2주택 기간(3년) 이내에 종전주택을 양도해야 비과세 적용이 되는바, 청구인들의 경우 일시적 2주택 기간 경과 후 종전주택을 양도하였으므로 2주택 중과 규정 적용한 당초신고 적정’하여 청구인들의 경정청구를 거부한 것으로 경정청구 검토서에 나타난다. (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 실거주를 위해 2014.7.7. 취득하였던 신규주택이 당해년도 10월 갑작스러운 관리처분계획인가로 인해 조합원입주권으로 전환되어 거주이전이 불가능하게 되었고, 그로 인해 실거주를 못하였을 뿐 투기목적을 위해 취득한 것이 아니므로 소득세법 시행령제156조의2 제4항이 적용되어야 한다고 주장하나, 청구인들은 당초 조합원입주권이 아닌 신규주택(OOO)을 취득하였고 소득세법 시행령제155조 제1항의 취지는 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 ‘일시적’으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 부과하지 않으려는 데 있는 점, 기존 아파트를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 준공시점부터 일시적 2주택의 비과세를 인정하는 기간이 기산된다면 실질적으로 1세대 2주택의 상태를 장기간 유지한 경우에도 비과세되는 결과를 초래하여 1세대 1주택에 대한 비과세제도의 취지에 부합하지 않는 점, 소득세법 시행령제156조의2 제4항은 1세대가 1주택만을 소유한 상태에서 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우를 말하는 것인바, 청구인들과 같이 1세대가 2주택을 소유하다가 그 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에는 그에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다고 할 것인 점 등에 비추어 일시적 2주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련하여 기존 아파트(신규주택)를 재건축하는 경우 재건축 아파트의 취득시점은 재건축대상인 기존 아파트(신규주택)의 취득시점으로서 위의 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기 본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한