[요지] 쟁점건물은 과세기준일 현재 등기부상 연립주택으로 되어 있고 임차인의 퇴거, 단전잔수되었다고 하더라도 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 이상 주택이 아니라고 보기 어려우므로 쟁점건물에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없음
[요지] 쟁점건물은 과세기준일 현재 등기부상 연립주택으로 되어 있고 임차인의 퇴거, 단전잔수되었다고 하더라도 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 이상 주택이 아니라고 보기 어려우므로 쟁점건물에 대하여 종합부동산세를 부과한 처분에 달리 잘못이 없음
[참조결정] 조심2022지0324
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 쟁점건물을 철거하고 새로운 트렌드에 적합한 주택을 신축하기 위하여 2020.12.23. 주택법에 따라 주택건설사업자로 등록하고 AAA-주로부터 쟁점건물을 취득하였고, 쟁점건물의 철거를 위하여 2020.12.30. OOO에 쟁점건물의 해체허가신청서를 제출하고 2021.1.29.에는 기존 임차인들을 모두 퇴거시켰으며 2021.5.27. OOO장으로부터 쟁점건물의 철거에 대한 조건부 동의를 받았는데, 이러한 과정을 보면 청구법인은 쟁점건물을 주택으로 사용하지 않고 오로지 철거를 위한 목적물로서 그 상태를 유지ㆍ관리하여 왔음을 알 수 있다.
(2) 관련 법령 등에 따르면 쟁점건물이 재산세 목적상 주택에 해당하는지 여부는 공부상의 등재현황에도 불구하고 현황과세원칙에 따라 실제 주거용으로 사용하고 있는지를 기준으로 하여야 할 것인데, 비록 과세기준일 당시 쟁점건물이 주택의 형태를 가지고 있었다고 하더라도 곧 철거될 것이 확실하였기 때문에 이미 주택으로서의 사용가치를 상실하였으므로 이를 재산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다.
(3) 처분청은 행정안전부의 지침, 조세심판원 결정례 등을 근거로 쟁점건물이 과세기준일(2021.6.1.) 현재 주택의 외형을 갖추고 있었으므로 주택으로 볼 수 있다고 판단한 것으로 보이나, 위 지침 및 결정례들은 당해 건물의 소유자가 위 건물의 철거에 관한 의사결정을 할 수 있음을 전제로 과세기준일까지 소유자가 해당 건물에 대한 철거를 시도하지 않았다면 주택으로 보아 재산세를 부과하더라도 특별히 가혹하다고 할 수 없다고 본 것이다.
(4) 그러나, 2020.5.1.부터 건축물관리법이 시행됨에 따라 해당 건물의 소유자가 건물을 소유할 의사가 없어 당장 철거를 하고자 하는 경우에도 관할관청의 허가가 없을 경우 위법행위를 하지 않고는 어떠한 조치도 불가능하게 되었는바, 해당 건물의 해체허가권자인 관할관청이 철거허가를 늦게 함에 따라 해당 건물의 소유자는 자신의 의사와는 무관하게 공부상 해당 건물을 소유하고 있는 것일 뿐인데도 허가를 늦게 한 당사자인 관할관청이 어떠한 재고도 없이 위 건물을 주택으로 분류하여 재산세를 부과하는 것은 위 건물의 소유자에게 위법을 강요하는 것이고, 적어도 그러한 상황에 대한 책임을 전적으로 납세자에게 지우는 것은 실질과세원칙에도 부합하지 않는 매우 부당한 일이다.
(5) 특히, 청구법인이 2020.12.30. 쟁점건물의 해체허가신청서를 제출하였음에도 OOO장은 담당공무원의 잦은 교체, 과도한 심의기간, 재심을 추가로 거치는 등 절차의 지연, 온라인 보정이 아닌 직접방문을 통한 보정방식만을 고집 등의 사유로 8개월이 지난 2021.8.23.에서야 해체허가서를 발급받았는바, 이는 쟁점건물과 유사한 규모의 건물의 해체허가가 통상 1∼2개월이 소요되는 점에 비추어 볼 때 과도한 지연에 해당하고, 이처럼 OOO측의 사유로 쟁점건물을 철거하지 못하였음에도 청구법인이 과세기준일(2021.6.1.) 당시 주택을 보유하고 있었다고 간주하는 것은 매우 부당한 일이다.
(6) 종합부동산세법은 고액의 부동산을 다수 보유하여 주택시장에서 수요공급의 원칙을 교란하고 주택가격을 앙등 시킨 후 해당 주택을 비정상적으로 오른 가격에 매도하는 것을 막기 위해 도입된 것인데, 청구법인은 쟁점건물을 취득한 직후부터 주택으로 보유한 사실이 없고, 쟁점건물의 가격상승 후 이를 매도하여 이익을 취하고자 한 사실도 없으므로 종합부동산세법의 규율대상에 해당하지 않는바, 처분청의 주장처럼 단지 재산세 납세의무자에 해당한다는 이유만으로 종합부동산세 납세의무가 있다고 해석한다면 주택시장의 가격안정에 위협을 가하지 않는 국민들까지 피해를 보게 되어 최소침해원칙에도 반하게 된다.
(1) 지방세법 시행령제119조는 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있으므로 청구법인의 주장대로 쟁점건물이 사실상 주택의 기능이 상실되었는지 여부는 해당 재산세 과세권자가 조사하여 판단할 사항이라 할 것인데, OOO장은 2018년 이후 변경된 행정안전부의 유권해석지침에 따라 단전ㆍ단수ㆍ출입의 제한 여부와 관계없이 외형적으로 주택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실되었는지를 기준으로 쟁점건물이 주택에 해당한다고 판단하였다.
(2) 그런데, 종합부동산세법제21조는 행정안전부장관이 시장ㆍ군수에게 제출받은 해당 연도 재산세 부과자료를 국세청장에게 통보한다고 규정하고 있을 뿐만 아니라 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산하여 이를 국세청장에게 통보한다고 규정하고 있는바, 이처럼 종합부동산세가 재산세의 후행세목임을 고려하면 OOO장이 쟁점부동산에 관한 재산세 부과처분을 경정한 사실이 없음에도 이 사건 처분만을 경정하는 것은 조세법률주의에도 어긋난다.
3. 심리 및 판단
(1) 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.
3. “주택”이라 함은 지방세법 제104조 제3호에 의한 주택을 말한다. 다만, 같은 법 제13조 제5항 제1호에 따른 별장은 제외한다.
4. “토지”라 함은 지방세법 제104조 제1호에 따른 토지를 말한다. 제7조(납세의무자) ①과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 신탁법 제2조에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(주택법 제2조 제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. 제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 “주택분 종합부동산세액”이라 한다)으로 한다.
2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우
② 납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체(공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자 등 사업의 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)인 경우 제1항에도 불구하고 과세표준에 다음 각 호에 따른 세율을 적용하여 계산한 금액을 주택분 종합부동산세액으로 한다.
1. 2주택 이하를 소유한 경우(조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우는 제외한다): 1천분의 30
2. 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우: 1천분의 60 제21조(과세자료의 제공) ① 시장ㆍ군수는 지방세법에 따른 해당 연도 재산세의 부과자료 중 주택분 재산세의 부과자료는 7월 31일까지, 토지분 재산세의 부과자료는 9월 30일까지 행정안전부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 시장ㆍ군수는 지방세법 제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매 반기별로 해당 반기의 종료일부터 10일 이내에 행정안전부장관에게 제출하여야 한다.
② 행정안전부장관은 제7조에 규정된 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 8월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
④ 행정안전부장관은 지방세법 제115조 2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 재산세 납세의무자별로 재산세 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 재산세 및 종합부동산세 과세표준과 세액을 재계산하여 매 반기별로 해당 반기의 종료일이 속하는 달의 다음다음 달 말일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.
⑤ 행정안전부장관은 제1항에 따라 시장ㆍ군수로부터 제출받은 재산세 부과자료를 제1항에서 정한 날부터 10일 이내에 국세청장에게 통보하여야 한다.
⑥ 행정안전부장관 또는 국세청장은 종합부동산세 납세의무자의 세대원 확인 등을 위하여 필요한 경우 관련 기관의 장에게 가족관계등록전산자료의 제출을 요구할 수 있고, 자료 제출의 요구를 받은 관련 기관의 장은 정당한 사유가 없으면 그 요구를 따라야 한다.
(2) 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것) 제104조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “토지”란 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부의 등록대상이 되는 토지와 그 밖에 사용되고 있는 사실상의 토지를 말한다.
2. “건축물”이란 제6조 제4호에 따른 건축물을 말한다.
3. “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 말한다. 이 경우 토지와 건축물의 범위에서 주택은 제외한다. 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다. 제109조(비과세) ③ 다음 각 호에 따른 재산(제13조 제5항에 따른 과세대상은 제외한다)에 대하여는 재산세를 부과하지 아니한다. 다만, 대통령령으로 정하는 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(제3호 및 제5호의 재산은 제외한다) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 아니하는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.
5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 아니한 건축물 또는 주택(건축법 제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다)으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
(3) 지방세법 시행령(2021.4.27. 대통령령 제31646호로 개정된 것) 제108조(비과세) ③ 법 제109조 제3항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 재산세를 부과하는 해당 연도에 철거하기로 계획이 확정되어 재산세 과세기준일 현재 행정관청으로부터 철거명령을 받았거나 철거보상계약이 체결된 건축물 또는 주택(건축법제2조 제1항 제2호에 따른 건축물 부분으로 한정한다. 이하 이 항에서 같다)을 말한다. 이 경우 건축물 또는 주택의 일부분을 철거하는 때에는 그 철거하는 부분으로 한정한다. 제119조(재산세의 현황부과) 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(4) 주택법(2021.3.9. 법률 제17921호로 개정된 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
(5) 건축물관리법(2019.4.30. 법률 제16416호로 제정된 것) 제30조(건축물 해체의 허가) ① 관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(이하 이 장에서 “허가권자”라 한다)의 허가를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 허가를 받은 것으로 본다.
1. 건축법 제2조 제1항 제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우
2. 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 건축물을 해체하는 경우
② 제1항에 따라 허가를 받으려는 자 또는 신고를 하려는 자는 건축물 해체 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령으로 정하는 해체계획서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다. 다만, 건설기술 진흥법 제62조에 따른 안전관리계획 수립 대상 공사의 경우 안전관리계획을 제출하면 해체계획서를 제출한 것으로 본다.
④ 허가권자는 대통령령으로 정하는 건축물의 해체계획서에 대한 검토를 한국시설안전공단에 의뢰하여야 한다.
(1) 쟁점부동산의 등기사항일부증명서, 쟁점건물의 해체허가서 발급내역, 행정안전부의 2018.1.2. 유권해석지침 등의 심리자료를 종합하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2020.3.23. 설립 후 2020.12.23. 주택법제4조 등에 따라 국토교통부장관에게 주택건설사업자로 등록한 후, 2020.12.24. AAA 주식회사로부터 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였는데, 등기사항전부명세서 상 쟁점건물에 관한 상세내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점건물의 상세내역 OOO (나) 청구법인은 쟁점건물을 해체하기 위하여 건축물관리법제30조 제1항에 따라 2020.12.30. OOO에 쟁점건물의 해체허가신청서를 제출하였고, OOO장은 수차례의 심의 끝에 2021.8.23. 쟁점건물의 해체허가서를 발급하였는바, 그 과정을 시간순으로 정리하면 아래 ＜표2＞와 같다(참고로, 2020.5.1. 건축물관리법이 시행되기 전까지는 건축법제36조 제1항에 따른 사전신고만으로 건물의 철거가 가능하였음) ＜표2＞ 쟁점건물 철거과정 요약 OOO (다) 처분청은 행정안전부장관으로부터 쟁점부동산에 관한 주택분 재산세 부과내역 과세자료 등을 통보받고, 아래 ＜표3＞과 같이 이 사건 처분을 하였고, 이 사건 심리일 현재까지 OOO장이 쟁점부동산에 관한 재산세를 경정한 사실은 나타나지 않는다. ＜표3＞ 이 사건 처분 상세내역 OOO (라) 한편, 행정안전부장관은 감사원이 재건축사업 등으로 인하여 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지에 대한 일관된 기준을 마련하여야 한다는 취지로 감사지적함에 따라, 2018.1.2. 그 기준(아래 ＜표4＞ 참조)을 마련하여 각 지방자치단체장에게 ‘재개발·재건축 구역 멸실 예정 주택 적용 기준 통보’ 공문을 발송하였는데, 그 주요내용은 주택인지 여부를 판단함에 있어서 당초 철거예정주택의 세대원의 퇴거ㆍ이주 및 단전ㆍ단수 여부를 기준으로 하였던 것을 사실상 형체가 소멸되거나 공부상 철거일이 확인되는 날로 변경하는 것이다. ＜표4＞ 행정안전부장관의 주택여부 판단에 대한 지침
□ 기존 지침
○ (취득세) 관리처분계획인가 후 단전, 단수, 이주완료, 이주비 지급 완료 등을 종합적으로 판단하여 이미 주택의 기능을 상실하였다고 인정될 경우 주택유상거래 세율 적용 제외(’16.10.17. 지방세운영과-2641 등)
○ (재산세) 철거예정주택은 세대원이 퇴거·이주하여 단전·단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어진 경우 주택에 해당되지 않음
□ 적용기준 보완
○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,
• 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직
○ (적용기준) 도시 및 주거환경 정비법에 따른 재개발ㆍ재건축 사업이 진행되고 있는 경우
• “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준으로 주택 여부를 판단하는 것이 타당 * 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적으로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능 ＜ 적용 예시 ＞ ▪(취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용 ▪(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택분 재산세 과세
○ (적용 시기) 본 적용기준 시행일(’18.1.1.) 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용하는 것을 원칙으로 함
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점건물이 단전ㆍ단수 등으로 사실상 그 기능을 상실하여 주택으로 볼 수 없고 OOO장의 업무처리지연으로 쟁점건물의 철거가 늦어진 것이므로 과세기준일(2021.6.1.) 당시 쟁점건물을 주택으로 볼 수 없다고 주장하나, 종합부동산세법제2조 제3호는 주택이라 함은 지방세법제104조 제3호에 의한 주택을 말한다고 규정하고 있고, 지방세법제119조는 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따른다고 규정하고 있는바, 쟁점건물은 2021년 귀속 종합부동산세의 과세기준일(2021.6.1.) 당시 등기사항전부증명서 상 연립주택으로 되어 있는 점, 임차인이 모두 퇴거하고 단전ㆍ단수되었다고 하더라도 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 이상 이를 주택이 아니라고 보기 어려운 점(조심 2022지324, 2022.4.7. 외 다수 같은 뜻임), 조세법규의 엄격해석원칙 상 건물해체허가신청이 다소 늦게 처리되었다 하더라도 이에 따라 주택해당여부가 달라진다고 보기 어려운 점, OOO장이 고의 또는 중과실로 쟁점건물의 해체허가를 지연처리하였다는 객관적인 사실도 나타나지 않는 점 등에 비추어 2021.6.1. 당시 청구법인 소유로 되어 있었던 쟁점건물을 그 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있음을 근거로 주택으로 보아 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과한 이 사건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.