쟁점주택의 옥탑방은 화장실, 취사시설이 설치되어 있어 별도의 주택으로 볼 수 있고, 옥탑방에 17.6.25.부터 양도시점까지 임차인이 보증금 5백만원에 월 30만원의 임대료를 지급하며 거주하고 있었던 점, 위 옥탑방의 임대계약서상 옥탑방 1칸 15㎡(임대할 부분의 면적은 공부상 전용면적 또는 연면적, 실측면적이라고 기재되어 있음)를 임대하는 것으로 나타나는데, 그 면적이 계단실 10.73㎡를 포함하는 경우 쟁점주택 건축면적의 1/8을 초과하여 옥탑방은 층수에 산입되고(양도일 이후 실측한 옥탑방 면적 또한 쟁점주택 건축면적의 1/8을 초과하는 것으로 나타남), 쟁점주택은 옥탑방을 포함하여 주택으로 사용하는 층수가 4개층이어서 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 점,
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점주택은 양도일 현재 공부상 위반건축물로 볼 만한 옥탑방 등이 존재하지 않았으므로 쟁점주택의 양도일 현재 실제 용도는 건축법상 다가구주택이다. (가) 소득세법 제88조 및 관련 예규(서면5팀-2498, 2007.9.6.)에서 “주택이란 허가 여부, 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.”라고 규정하고 있다. (나) 청구인은 2006.1.10. 전소유자로부터 쟁점주택을 취득하였는데, 전소유자는 쟁점주택에 대하여 1992.10.8. 건축법상 ‘다가구주택(16가구)’으로 건축허가를 받은 후, 당시 건축법이 규정한 ‘다가구주택 건축기준’에 따라 건축되어 1993.4.17. 사용승인을 받았다. 쟁점주택의 사용승인일 당시 작성된 폐쇄일반건축물대장, 소유권보존등기신청서와 최근 발급한 현재의 일반건축물대장(갑), 건축물현황도, 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점주택의 구조 등은 아래 <표 1>과 같이 건축물대장 등의 기재내용과 모두 동일하며, 다가구주택 건축기준의 모든 요건들을 충족하고 있다. <표1> 건축물대장 등의 기재내용 ㅇㅇㅇ 특히 현재의 일반건축물대장(갑)에 기재된 변동사항란에 의하면, 쟁점주택의 사용승인일 이후 현재까지 옥탑방이 위법하게 증축되었다는 등의 내역이 기재된 것이 일절 없다. 더욱이 그 밖의 기재사항란에는 ‘다가구주택으로 구분 소유 및 분양할 수 없는 주택임’이라고 명시되어 있다. 이처럼 모든 관할관청에서는 쟁점주택이 다가구주택임을 명백히 공시하고 있다. (다) 쟁점주택의 관할구청은 매년 재산세 등을 부과하기 위한 목적으로 모든 관할 주택의 실제 사용현황을 조사하고, 사실조사에 근거해서 개별주택가격확인서를 작성하는데, 사용승인일부터 양도일 현재까지 건물연면적의 실제 산정내역은 위 일반건축물대장의 기재내용과 일치한다. <개별주택가격확인서> ㅇㅇㅇ (라) 한편 쟁점주택의 관할구청의 담당자 확인 결과, “쟁점주택의 은 사용승인일 이후 현재까지 28년 이상에 걸쳐 옥탑방 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과하는 등의 위반으로 인해서 이행강제금 등의 행정처분을 받은 적이 단 한 번도 없다.”는 답변을 받았다.
(2) 쟁점주택 양도일 현재 옥탑방 면적은 건축면적의 1/8 이하이다. (가) 쟁점주택 취득 당시 매매계약서에 의하면 쟁점주택에 불법 건축된 옥탑방 등이 존재한다는 특약 등의 기재사항이 전혀 없고, 2006.12.19. OOO장이 발급한 ‘부동산거래계약신고필증’이나 법무사 사무소에서 작성한 ‘소유권이전등기신청서’도 동일하다. (나) 청구인은 쟁점주택을 취득한 이후 2020.10.23. CCC(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하기까지 보유기간 중에 일체의 증축 및 개축 공사를 실행하지 않았고, 쟁점주택 양도 당시 매매계약서에도 쟁점주택 상에 불법 건축된 옥탑방 등이 존재한다는 특약 등의 기재사항이 전혀 없다. 또한 중개인이 쟁점주택의 실제 현황을 확인한 후 설명하기 위해서 작성한 중개대상물확인·설명서[1] (주거용 건축물)의 일부분을 보면 쟁점주택에 대해 건축법상 단독주택 중 하나로 보는 다가구주택이라고 명시되어 있고, 쟁점주택과 관련하여 불법 건축 등의 위반내용이 기재된 바가 전혀 없다. (다) 다수의 관련인은 확인서에서 옥탑방의 면적은 옥상전체 면적의 1/20 정도에 불과하다고 증언하고 있다.
1. 쟁점주택 매도계약을 중개한 공인중개사 DDD는 “쟁점주택의 옥상에 조그마한 옥탑방이 있었는데, 옥상 전체 면적의 약 1/20 정도였다. 한편, 건축물대장을 확인해보니 준공 후 28년 동안 OOO으로부터 위반건축물 지정 및 이행강제금 부과 등의 행정처분을 받은 적이 전혀 없었다. 이는 옥탑방 면적이 매우 좁은 것에 기인한 것이다. 그래서 매도인과 매수인의 쌍방합의를 통해서 매매계약서상에는 옥탑방이 존재한다는 문구를 기재하지 않았다. 그리고 중개대상물 확인·설명서 상 대상물건의 표시의 건축물대장상 위반건축물 여부란에는 적법으로 기재했으며, 위반내용란에는 위반이 있다는 내용을 아무것도 기재하지 않았다.”, “매수인은 소유권이전등기가 경료되자마자 2020년 11월초부터 2021년 1월말까지 약 3개월 동안, 제가 소개한 공사업자인 OOO 대표 EEE 사장에게 의뢰해서 생활폐기물 처리, 생활폐기물 창고의 철거 및 신설, 옥탑방 증축공사를 단행하였다”고 확인하였다.
2. 2009.2.9.부터 2012.12.25.까지 쟁점주택의 옥탑방에서 생활했던 FFF는 “저는 당시 BBB 사모님이 운영하셨던 OOO 도매회사에서 근무를 하였다. 비록 옥탑방은 옥상 전체 면적의 약 1/20 정도밖에 되지 않을 정도로 매우 협소했지만, 주거비를 아낄 수 있어서 매우 감사한 마음으로 생활했다.”라고 확인하였다.
3. 2016.4.1.부터 2020.10.31.까지 쟁점주택에서 청소용역을 수행한 GGG는 “옥탑방 내부는 사람 1명이 생활하기에도 매우 협소했다. 옥상 전체면적과 비교해 볼 때 약 1/20 정도밖에 되지 않았다. 그런데 소유자가 변경됨에 따라서 청소일을 그만두게 되었고, 그 후 2021년 2월경 제가 사용하던 청소도구를 치우러 가기 위해서 옥상에 올라간 적이 있었는데, 매수인이 공사를 해서 옥탑방의 크기와 창고 등이 크게 달라져 있었다. 아마도 매수인이 증축공사를 한 것으로 보인다.”라고 확인하였다.
4. 2016.12.17.부터 현재까지 쟁점주택 지하 3호에서 임차하여 거주하고 있는 HHH는 “전 소유자는 임차인들에게 편의를 주려고 애를 많이 썼다. 그래서 옥상의 출입도 자유로이 할 수 있었다. 옥탑방은 제가 외관에서 볼 때 아주 작았다. 그런데 새로운 소유자는 옥상 출입문에 잠금장치를 설치하고는 본인 가족들만 옥상 출입을 가능케 하고 임차인들에게는 옥상 출입을 금지시켰다. 그래서 소유자가 바뀐 이후로는 옥상에 올라가진 못했지만, 옥상에서 공사를 한참 동안 하였던 것으로 기억한다.”라고 확인하였다.
5. 옥탑방 증축공사업자 EEE는 “매수인이 의뢰하여 기존의 옥탑방 일부를 철거하고 보다 확장하는 증축공사를 실행했으며, 옥탑방 천장에 대해서도 보강 및 확장공사를 실행하였다.”고 확인하였다. EEE는 양해를 구하면서 “자신은 매수인의 옥탑방 증축공사 도급을 받아서 공사함으로써 이익을 취했던 사람으로서 행여 매수인에게 위반건축물에 따른 이행강제금 부과 등의 피해가 갈 수 있으니 매수인의 동의가 없는 한 부득이 본 확인서에 서명날인을 할 수는 없다.”면서 서명날인을 거절하였다.
(3) 쟁점주택 양도일 이후 매수인이 옥탑방 증축공사를 하였다. (가) 쟁점주택의 매수인은 쟁점주택에 대한 소유권이전등기를 경료하자마자, 공사업자 EEE에게 의뢰해 2020년 11월부터 2021년 1월까지 3개월 동안 옥탑방 증축공사를 하였다. 기존의 옥탑방은 옥상 전체면적의 약 1/20 가량으로 성인 1명이 거주하기에도 매우 좁았다. 그래서 매수인은 기존의 옥탑방 일부분을 철거하고 보다 확장하는 증축공사를 하였다. 아울러 옥탑방 천장에 대해서도 보강 및 확장공사를 했다. (다) 옥탑방 옆에는 각종 생활폐기물을 보관해 놓은 창고가 있었는데, 옥탑방 면적은 바로 그 생활폐기물 창고의 면적과 비슷했다. 그 생활폐기물 창고에는 전기 및 수도시설이 없었고, 온갖 생활 쓰레기들이 산재해 있었으며, 오래전에 만들어져서 매우 남루했기 때문에 매수인은 생활폐기물을 처리한 후 창고를 철거했다. 그런 후 다시 새로운 창고를 설치하였다. (다) 매수인과 공인중개사 DDD 간의 통화내역 녹취서에 의하면, 매수인은 실제 본인이 직접 옥탑방을 수리하였다고 진술하였다. 또한 옥탑방 증축공사업자 EEE와 공인중개사 DDD 간의 통화내역 녹취서에 의하면, EEE는 “매수인이 옥탑방을 넓게 쓰기 위해서 터 달라고 요구하여, 실제 본인이 옥탑을 증축하였다.”고 진술하였다. (라) 매수인은 처분청이 세무조사를 개시한 이후부터 현재까지 본인은 증축공사를 한 사실이 전혀 없다고 극구 부인하고 있다. 더욱이 쟁점주택 옥상으로 통하는 출입문에 잠금장치를 하여 청구인은 물론 청구인의 세무대리인의 쟁점주택 옥탑방 현장의 방문을 차단하고, 일체의 통화나 면담 접촉을 거부하고 있다. 그러나 OOO 조사담당자에게는 “본인은 옥탑방 증축공사를 한 바가 전혀 없고, 청구인이 옥탑방 증축공사를 한 후 자신에게 소유권을 이전하였다.”고 허위 진술을 반복하고 있다. 이는 현재 본인이 소유중인 쟁점주택에 대해 관할구청으로부터 위반건축물로 지정되어 이행강제금 부과 등의 경제적 손실이 발생할 것을 염려하기 때문인 것으로 보인다.
(4) 처분청이 증거로서 제시한 측량도면은 양도일 현재의 현황과는 다르다. (가) 쟁점주택의 양도일은 2020.10.23.이고, 처분청의 용역을 받아 최초 측량한 OOO사무소의 측량일은 2021.3.17. 이후이며, 과세전적부심사청구의 재조사 결정에 따라 재차 측량한 III 건축사의 측량일은 2021.8.2.이다. 각각 양도일과는 약 6개월 및 약 11개월 정도의 시차가 존재한다. (나) 대법원(대법원 2000.7.7. 선고 98두1609 판결, 참조)은 “ 소득세법 시행령 제15조 제3항 본문에 의하여 겸용주택 전부가 비과세대상이라는 점은 이를 주장하는 납세의무자에게 입증책임이 있는 것이나, 그것이 시행령 제15조 제3항 단서의 규정에 의하여 다른 목적의 건물이 비과세에서 제외된다는 점은 과세관청에게 그 입증책임이 있다 할 것이다.”고 판결하였다. 따라서 쟁점주택이 다가구주택이 아니라 다세대주택이어서 비과세에서 제외된다는 주장과 관련해서는 처분청에게 증명책임이 있다. 그러나 처분청은 과세요건에 대한 증명책임을 지지 않은 채, 양도일부터 최소 약 6개월 이상 경과한 시점에 측량한 건축도면과 본인에게 행정처분 상의 불이익이 발생할 것만을 염려함으로써 신뢰성이 현저히 약한 매수인의 일방적인 허위 진술만을 근거로 해서, 쟁점주택 양도일 현재 옥탑방 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과한다고 단정하고 있다. 그러나 상기에서 기술한 여러 정황으로 볼 때, 처분청이 제시하는 건축도면은 매수인이 옥탑방 증축공사를 한 이후에 측량된 것으로서 양도일 현재의 실제 현황을 담보하는 증거로서는 신뢰성이 현저히 떨어진다. (다) 쟁점주택의 측량자 III 건축사의 문답서 요약에 의하면, “매수인이 증축한 부분이 있는 것으로 보인다. 매수인이 증축 사실을 확인해주면 상황은 종료되리라고 보는데, 건축법 위반에 따른 과태료 처분을 두려워하는 것 같다.”고 증언하고 있다. 쟁점주택을 중개한 DDD 공인중개사의 문답서 요약에 의하면, “육안으로는 정확한 증축 면적을 알 수는 없지만 6.7㎡는 확실하게 넘는 규모의 공사를 한 것으로 판단된다. 매수인은 OOO에 알려지면 과태료로 연 OOO원을 내야 할 수 있고, 강제이행금도OOO원 정도 부과될 수 있다고 하면서 옥탑방을 증축한 사실을 전면 부인하고 있다. 매도인이 사실대로 옥탑방을 증축한 내용을 확인해달라고 요구하자, 매수인은 과태료 등이 부과될 위험이 있으니 그 대가로 OOO원의 금전 보상을 요구했다. 이후 금전 보상 협상이 틀어지자, 그 이후부터는 증축 사실과 관련된 것에는 고성으로만 대응한 채 옥상 문을 걸어 잠그고 누구의 출입도 허락하지 않고 있다.”고 증언하고 있다. (라) 처분청은 2013년 이후 현재까지 동일한 규모의 옥탑방이 육안으로 확인된다는 의견이나, OOO 지도의 항공사진은 2020년도 사진과 최근사진은 동일한 사진으로 2020년 이후 증축현황이 반영되지 아니하였다. 청구인들이 제출한 항공사진을 보면 양도일 이후 매수인이 증축한 사실이 확인된다.
(5) 쟁점주택은 층별로 세대를 분리하여 양도할 수 있는 여건의 다세대주택이 아니다. (가) 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 의하면, “다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.”고 규정하고 있다. 쟁점주택의 경우 건축법상 다가구주택으로서 부동산등기법 등 관련 법령상 구분소유 자체가 원천적으로 불가능하다. 따라서 층별로 세대를 분리하여 양도할 수 있는 여건의 다세대주택이 될 수 없다. 이로 인해 청구인은 매수인에게 쟁점주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하였던 것이다. (나) 다가구주택을 다세대주택으로 보아 과세하려는 세법상의 원칙은 건축법을 위반하여 옥탑방을 불법 증축함으로써 개인적 이익을 취한 자들에게 과세하기 위함이다. 그러나 청구인은 직접 옥탑방을 불법 증축한 바가 전혀 없고, 본인의 축산물 사업장에서 근무하는 직원들의 임시 거소로서 주로 활용하다가 최근에야 비로소 저렴한 임대료를 받고 세를 놓음으로써 미미한 경제적 이익을 취한 것이 전부이므로 청구인들에게 과중한 세금을 부과하는 것은 가혹하다.
(1) 청구인들은 공부상 쟁점주택은 위반 건축물로 볼 만한 옥탑방등이 존재하지 않았으므로 쟁점주택을 다가구주택으로 보아야 한다고 주장하나, 국세기본법 제14조 제2항 에 따라 과세물건을 인식함에 있어 과세거래의 형식과 실질이 일치하지 않은 경우 실질에 따라야 하는바, 청구인들이 쟁점주택을 일괄 양도할 당시 쟁점주택이 공부상 다가구주택이라고 하더라도 쟁점주택은 옥탑방을 포함하여 지하 1층부터(층수 산정시 지하층은 층수에서 제외) 4개층이 주택으로 사용되었으므로 소득세법 제155조 제15항 단서의 1세대 1주택의 특례를 적용할 수 없고, 건축법 제119조 제1항 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다.
(2) 매매계약을 중개한 공인중개사와 2009년 2월부터 2012년 12월까지 옥탑방에 거주한 임차인이 제출한 확인서에서 쟁점주택의 옥상이 전체 면적의 약 1/20 정도이고 창고는 생활폐기물 등이 보관되어 있었다고 주장하였으나, 건축물대장에 거주하는 옥탑방이 기재되지 않아 조사기간(2021.3.17∼2021.4.6)에 OOO 사무소에 실측을 의뢰한바, 창고 면적(14.2㎡)을 제외한 옥탑방의 실측면적이 30.52㎡로 건축면적의 1/8인 23.82㎡(190.5㎡/8)를 초과(6.7㎡)하므로 건축법 시행령 제119조 에 1항에 따라 주택의 층수에 산입되어 쟁점주택은 다가구주택이 아닌 다세대주택에 해당한다. 과세전적부심사청구 이후 재조사 결정에 따라 청구인측에서 재실측(2021.8.2.)한 결과 또한, 당초 실측면적과 차이가 거의 없는 30.50㎡로 확인되었다.
(3) 유사 사례에 대해 조세심판원 및 법원에서 한결같이 처분청의 처분을 정당하다고 인정하고 있다(조심 2021서5186, 2013.3.21. 외 다수, 참조). 또한 최근 판례(부산지방법원 2020.8.14. 선고 2020구합21358 판결)를 보면 “건물 옥상의 건축물은 비록 그 면적이 이 사건 건물 건축면적의 8분의 1 이하라고 하더라도 층수 산정에서 제외되는 옥탑 등에 해당한다고 볼 수는 없다”라고 판결한 사례도 있다.
(4) 공인중개사가 작성하여 제출한 확인서에 매수인이 2020년 11월초부터 201년 1월말까지 공사업체에 의뢰해서 생활폐기물 처리, 생활폐기물 창고 철거 및 신설, 옥탑방 증축공사를 했다고 주장하나, 2021.3.17. 현지출장시 매수인으로부터 “취득일 이후 현재까지 건물현황을 그대로 유지하여 사용중”이라고 하는 진술을 바탕으로 확인서를 받았다. 2021.8.2. 과세적부심사 결과 재조사로 재실측을 위하여 납세자 측 건축사와 현지출장시에도 위와 동일한 내용으로 구두 진술하였고, 옥탑방의 면적은 양도 시점 전후 변경없었으며, 창고 일부만 증축하였다는 구두 진술을 확인하였다.
(5) 쟁점부동산 측량도면은 양도일 현재의 현황과는 다르다는 청구 주장 또한 인터넷 포털 사이트의 위성사진을 확인한 바, 조회가능 범위인 2011년부터 옥탑방과 창고로 보이는 건축물이 확인되고, 2013년, 2015년, 2016년, 2018년, 20221년 7월(현재)까지 동일한 규모의 옥탑방이 육안으로 확인되는 등 양도일 이전부터 옥탑방과 창고로 보이는 건축물이 있었다고 보이며, 옥탑방은 증축없이 조사기간까지 옥탑방으로 사용되고 있다고 볼 수 있다.
(1) 쟁점주택의 건축물대장에 의하면, 쟁점주택의 연면적은 649.88㎡이고, 건축면적은 190.57㎡이며, 각 층별 용도 및 면적은 <표2>와 같이 지하 1층∼지상 3층의 다가구주택(16가구)으로 나타난다. <표2> 쟁점주택의 층별 용도 및 면적 ㅇㅇㅇ
(2) 아래 <표3>과 같이 청구인 AAA는 쟁점주택을 다가구주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용하여 양도소득세 신고하였고, 처분청은 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이상에 해당하여 1세대 1주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 경정하였다(청구인 BBB의 양도소득세 신고 및 경정내용도 동일함). <표3> 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내용 ㅇㅇㅇ
(3) 처분청은 쟁점주택의 실제 현황이 <표4>와 같다며 아래의 자료를 제출하였다. <표4> 처분청이 제시한 쟁점주택 현황 ㅇㅇㅇ (가) 쟁점주택 옥탑방(401호)의 임대차계약서, 임차인 및 양수인 확인서에 따르면 옥탑방에는 2017.6.25.부터 양도시점(2020.10.23.)까지 중국인 JJJ가 임차인으로 거주하고 있었으며, 계약서상 4층 옥탑 방 한칸(면적 15㎡: 임대할 부분의 면적은 공부상 전용면적 또는 연면적, 실측면적임)을 2017.6.25.부터 2018.6.24.까지 12개월 동안 보증금 OOO원에 월 OOO원의 임대료를 지급하는 것으로 되어 있다. <옥탑 임대차계약서, 2017.6.24.> ㅇㅇㅇ <양수인 확인서> ㅇㅇㅇ <임차인 JJJ 확인서> ㅇㅇㅇ (나) 쟁점주택 옥탑방 등의 면적에 대한 두번의 실측이 있었고, 세무조사기간(2021.3.17.∼2021.4.6.) 중 OOO 사무소에 실측을 의뢰하여 측정한 결과, 창고 면적은 14.2㎡, 옥탑방 면적은 30.52㎡(주거전용면적 19.79㎡, 계단 10.73㎡)인 것으로 나타난다. 평면도에 따르면 옥탑방은 방1, 주방, 화장실, 현관으로 구성되어 있고, 3층에서 올라오는 계단 정면에 현관이 있으며, 계단 오른쪽에 옥상으로 나가는 문이 있는 것으로 나타난다. <옥상 평면도, 2021년 3월 OOO 사무소 실측> ㅇㅇㅇ (다) 청구인들의 과세전적부심사청구 결과, 처분청은 “쟁점주택의 옥탑방은 공부상 등재내역이 없어 면적에 대해 객관적인 확인자료가 부족한 점, 옥탑방의 임대차계약서상 면적과 과세예고관서가 옥탑 현장확인시 실측한 면적의 차이가 있는 점, 옥탑방이 쟁점주택 건축면적의 8분의 1을 초과하여 건축법 시행령 제119조 제1항 제9호 에 따른 주택 층수에 포함되는지 추가적인 확인이 필요한 점으로 보아 옥탑주택 면적에 대해 재조사라하라”는 결정을 하였고, 이에 따라 2021.
2. 청구인측에서 의뢰하여 제출한 OOO의 재실측 평면도를 보면, 창고 면적은 14.26㎡, 옥탑방 면적은 30.50㎡인 것으로 나타난다. <옥상 평면도, 2021년 8월 OOO사무소 실측> ㅇㅇㅇ (라) 2021.3.17. 쟁점주택 현장확인시 매수인이 취득 이후 옥탑방이 아닌 창고를 보수·확장한 것으로 진술하였고, 매수인은 “쟁점주택을 취득한 이후 현재까지 건물 현황 그대로 유지하여 사용하고 있다”라는 확인서를 제출하였던 것으로 나타난다. (마) 처분청은 OOO으로부터 수집한 2019.11.1. 항공사진과 인터넷 포털 사이트의 위성사진을 확인한바, 아래와 같이 양도일 전후 동일한 규모의 옥탑방이 확인된다는 의견이다. <처분청 제시 항공사진 등> ㅇㅇㅇ (바) 그 밖에 조사 및 재조사 당시 촬영한 쟁점주택의 옥상의 모습은 아래 사진과 같다. ㅇㅇㅇ (사) 인터넷 포털 사이트에서 확인되는 쟁점주택의 옥상 사진은 다음과 같다. ㅇㅇㅇ
(4) 그 밖의 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점부동산의 양도일 이전에 촬영한 항공사진과 공 사완료 후 촬영한 사진을 비교해보면 공사를 통해 옥탑빙의 면적이 넓어지고 지붕색깔도 변경되었다고 주장한다(별지2, 항공사진). (나) 청구인이 제출한 주변인의 확인서의 주요 내용은 다음과 같다. <쟁점주택 중개인 DDD의 확인서, 2021.5.29.> ㅇㅇㅇ <옥탑방에서 2009.2.9.∼2012.12.15. 생활한 FFF, 2021.5.27.> ㅇㅇㅇ <쟁점주택에서 2016년 4월∼2020년 10월 청소용역을 수행한 GGG, 2021.5.31.> ㅇㅇㅇ <쟁점주택의 임차인 HHH, 2021.6.5.> ㅇㅇㅇ (다) 청구인들이 제출한 녹취록은 다음과 같다. <매수인과 공인중개사 DDD의 대화, 2021.5.26.> ㅇㅇㅇ <공인중개사 DDD와 증축업자 EEE, 2021.6.22.> ㅇㅇㅇ <증축업자 EEE의 확인서 2021.5.15.> ㅇㅇㅇ (라) 청구인들이 제출한 문답서의 내용은 아래와 같다. <세무대리인과 OOO사무소 III 건축사의 문답서, 2021.11.17.> ㅇㅇㅇ <세무대리인과 공인중개사 DDD의 문답서, 2021.11.2.> ㅇㅇㅇ
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점주택은 다가구주택에 해당하므로 1세대 1주택 비과세특례규정을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택의 옥탑방은 화장실, 취사시설이 설치되어 있어 별도의 주택으로 볼 수 있고, 옥탑방에 2017.6.25.부터 양도시점까지 임차인이 보증금 OOO원에 월 OOO원의 임대료를 지급하며 거주하고 있었던 점, 위 옥탑방의 임대계약서상 옥탑방 1칸 15㎡(임대할 부분의 면적은 공부상 전용면적 또는 연면적, 실측면적이라고 기재되어 있음)를 임대하는 것으로 나타나는데, 그 면적이 계단실 10.73㎡를 포함하는 경우 쟁점주택 건축면적의 1/8을 초과하여 옥탑방은 층수에 산입되고(양도일 이후 실측한 옥탑방 면적 또한 쟁점주택 건축면적의 1/8을 초과하는 것으로 나타남), 쟁점주택은 옥탑방을 포함하여 주택으로 사용하는 층수가 4개층이어서 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 점, 청구인들은 매수인이 쟁점주택을 취득한 후 옥탑방을 증축하였다고 주장하나, 현장확인 당시 촬영한 사진 및 항공사진 등을 종합하면 옥탑방은 증축된 창고와 달리 외벽이 변색된 것으로 나타나고, 옥탑방 앞에 차양막 등의 용도인 판넬 지붕이 설치된 것 외에 옥탑방의 면적 자체가 증가된 사실은 확인하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 다가구주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지1> 관련 법령 (1) 소득세법 제88조【정의】이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조 제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. (3) 건축법 제2조【정의】② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.
3. 제1종 근린생활시설
4. 제2종 근린생활시설(이하 생략) (4) 건축법 시행령 제3조의5【용도별 건축물의 종류】법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 제119조【면적 등의 산정방법】① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
9. 층수: 승강기탑(옥상 출입용 승강장을 포함한다), 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑, 그 밖에 이와 비슷한 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1(주택법 제15조제1항 에 따른 사업계획승인 대상인 공동주택 중 세대별 전용면적이 85제곱미터 이하인 경우에는 6분의 1) 이하인 것과 지하층은 건축물의 층수에 산입하지 아니하고, 층의 구분이 명확하지 아니한 건축물은 그 건축물의 높이 4미터마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정하며, 건축물이 부분에 따라 그 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 본다. [별표1] 용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 주택법 시행령 제3조 제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.