청구인이 증여받은 쟁점부동산을 증여자가 증여일로부터 2년 내 취득한 가액으로 평가심의위원회 심의를 거쳐 평가한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2021.2.2. 아버지 AAA, 어머니 BBB(AAA와 합하여 이하 “증여자”라 한다)으로부터 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받고 증여재산가액을 보충적 평가방법으로 평가한 가액인 OOO원으로 하여 2021.2.17. 증여세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 평가심의위원회의 심의 결과에 따라 증여자가 쟁점부동산을 취득한 가액인 OOO원을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조(평가의 원칙 등) 및 상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)에 따른 쟁점부동산의 시가로 보아 2022.3.7. 및 2022.4.19. 청구인에게 2021.2.2. 증여분 증여세 등 합계 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.5.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 보충적 평가방법(2020년도 공동주택가격)에 따라 적법하게 쟁점부동산을 평가하여 신고하였고, 쟁점부동산 매매계약 체결일과 증여일 사이에 주택 가격이 폭등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있어 상증세법 시행령 제49조 단서에 따른 평가심의위원회의 심의 대상이 아님에도 처분청은 위법하고 형식적인 심의를 거쳐 무려 1년 5개월 전 증여자들의 취득가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 증여세를 부과한바, 이는 심히 부당한 처분으로서 취소되어야 한다.

(1) 2019.8.16.자 증여자의 당해 물건 취득가액 OOO원은 평가기준일(증여일인 2021.2.2.) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간 중에 매매된 가액이 아니므로 시가로 볼 수 없다. 상증세법 시행령 제49조(평가의 원칙등)를 보면, “시가로 인정되는 것”이란 증여의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 기간 중의 매매가액등을 말하는 것으로 명백하게 규정되어 있는바, 이 건 증여일은 2021.2.2.로서 당해 물건 취득일인 2019.8.16.은 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지 기간 중의 기간에 전혀 해당되지 아니하고, 증여일로부터 무려 1년 5개월 전의 당해 물건의 매매가액인 것이며, 동 가액을 시가로 인정하여 과세처분 하기 위해서는 가격변동이 없다는 객관적인 근거가 있어야 할 것이므로 동 가액을 시가로 인정할 수 없다. 조세심판원은 증여재산을 평가함에 있어 평가기간 밖(증여일 7개월 전)의 당해 재산의 매매가액을 시가로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다며 기준시가로 경정하도록 결정한바(국심 2007서1666, 2007.8.3.), 일정한 기간기준 없이 기간을 자의적으로 확대 또는 축소하여 적용할 경우 과세관청의 과세가액 산정에 대한 재량의 범위가 부당히 확대될 우려가 크고, 이는 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 않아야 한다는 국세기본법 제18조 의 취지에도 어긋나는 것이다.

(2) 쟁점부동산은 아파트가 아닌 1동 총 8세대의 나홀로 연립주택 소형단지로서 매매사례가액 자체가 존재하지 않는다. 증여일로부터 무려 1년 5개월전의 취득가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하려면 공동주택가격 상승이 전혀 없어야 할 것이나, 증여일인 2021.2.2.에 적용되는 쟁점부동산의 공시가격은 2020년도 공동주택 가격 OOO원이고, 증여자의 쟁점부동산 취득일인 2019.8.16.에 적용되는 쟁점부동산 공시가격은 2019년도 공동주택 가격인 OOO원으로 2019년도 대비 2020년도에 6.41%가 상승하였다. 2021년도 공동주택가격 산정 기초자료를 살펴보면, 쟁점부동산이 속해 있는 단지에 대한 매매사례가액이 존재하지 않아 2020년 12월 중 체결되었던 인근 다른 필지 연립주택의 거래가액을 가격참고자료로 활용되었음이 확인되고 있는 반면에, 증여자가 쟁점부동산을 취득한 2019년 3/4분기 이후 심판청구일 현재까지 쟁점부동산의 매매사례가액은 존재하지 않는다. 또한, 공동주택 공시가격은 가격형성요인과 유사 공동주택의 거래가격, 가격수준 등을 종합적으로 참작하여 산정하였고, 부동산 가격 공시에 관한 법률 제26조의2 에 따른 공시가격 현실화 계획에 따라 시세변동률과 현실화제고분을 반영하여 결정하였다고 산정의견을 제시하고 있다.

(3) 국토교통부가 한국감정원에 위탁하여 생산한 주택가격동향조사자료 등을 보더라도 처분청이 쟁점부동산에 대해 가격변동의 특별한 사정이 없다고 본 것은 부당하다. 국토교통부가 공표한 아래 <표1>ㆍ<표2>의 통계자료상으로도 증여자의 쟁점부동산 취득 당시인 2019년 8월 대비 청구인의 쟁점부동산 수증 당시인 2021년 2월 지수가 대폭 상승하여 주택의 매매가격이 대폭 상승하였음을 알 수 있다. <표1> 연립주택 매매가격 통계자료 ㅇㅇㅇ <표2> 전국주택 매매가격 통계자료 ㅇㅇㅇ 또한, 국토교통부에서 공표한 주택매매가격 동향자료를 살펴보면, “2019 전국 주택매매가격 상승률은 -0.36%로 18년 상승률(1.10%) 및 최근 5년(2014-2018년) 평균 상승률(1.29%)보다 낮은 수치를 기록, 지역별로 보면 수도권은 0.45%, 지방광역시는 0.48% 상승했으며, 8개도는 –2.10%로 하락”, “2020 전국 주택매매가격 상승률은 전국 5.36%, 수도권 6.49% 지방 4.34%로서 초저금리와 풍부한 유동성, 전세가율 상승 및 매수 심리 상승세 등의 요인으로 상승세 지속”이라고 지표를 해석하여 2020년도는 2019년도에 비하여 주택가격이 대폭 상승하였음을 알 수 있음에도 2021년도 2월에 증여받은 쟁점부동산에 대해 가격변동의 특별한 사정이 없다는 것은 부당하다.

(4) 처분청은 평가위원회 심의를 거쳐 가격변동의 특별한 사유가 없어 1년 5개월 전 증여자의 취득가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 이 건 처분을 하였으나, 2020∼2021년도에 주택가격이 폭등하여 가격변동의 특별한 외적요인이 명백하게 존재한다면 평가심의위원회의 심의대상이 아닌 것이고, 위원회 심의내역 또한 현실을 완전히 무시한 형식적인 심의에 불과한 것이다. 2020년∼2021년도에 집값이 폭등하였다는 것은 국토교통부의 발표, 수차례에 걸친 각종 부동산대책, 임대차 3법통과에 의한 집값 및 전월세 가격 폭등, 양도소득세 강화, 공동주택가격 대폭인상, 종합부동산세의 대폭 폭등 등 각종 보도자료 및 발표에 의하여 대한민국 국민이라면 모두가 체감하고 좌절하며 정부를 원망하고 있는 사항임에도 이 건 쟁점부동산 평가심의위원회의 심의는 오로지 과세의 정당성만을 주장하고 있는 처분청 담당공무원 및 시가의 변동이 없는 것으로 심의를 한 평가위원회의 위원들만 시세변동에 대한 것을 모르고 한 형식적인 심의에 불과하고, 심의의 판단근거를 제시하여야 한다. 이는 시가의 범위를 명백하게 규정하고 있는 상증세법 시행령 제49조의 규정을 임의로 해석한 조세법률주의원칙에 정면으로 위배되는 부당한 심의인 것으로서 평가심의위원회의 형식적인 심의를 받았다는 사유만으로 가격변동이 없다는 정당성을 부여하여 시가로 볼 것이 아니다.

• 나. 처분청 의견 증여자의 쟁점부동산 취득 매매계약 체결일과 이 건 쟁점부동산의 평가기준일 사이에 재산의 형태 및 주변지역 이용 상태 등에 대한 동일성이 유지되는 등 가격 변동의 특별한 사정이 없는 것으로 판단되므로 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 증여자의 취득가액을 쟁점부동산의 시가로 하여 청구인에게 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

(1) (평가기간의 적정성 관련) 쟁점부동산의 평가기준일 이전 6개월 및 이후 3개월 이내 국토교통부 실거래가시스템 거래내역은 존재하지 아니하나, 증여자가 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중인 2019.8.1. 쟁점부동산 매매계약을 하여 기간요건을 충족한다.

(2) (쟁점부동산의 유사성 관련) 증여자가 취득한 당해 부동산이 쟁점부동산으로 지하철역 인근에 위치하고 있고, 주위에 근린생활시설 및 공원이 위치하고 있으며, 쟁점부동산을 증여자가 취득하기로 매매계약한 날부터 평가기준일인 증여일까지 재산형태 및 주변지역의 이용 상황 등 주위 환경의 변화가 없다.

(3) (불특정 다수인 간의 자유로운 거래 해당 여부 관련) 쟁점부동산을 증여자가 취득할 당시 증여자는 양도자와 상증세법 시행령 제49조 제1항의 특수관계인에 해당하지 않는다.

(4) (가격변동 특별한 사정에 해당하는지 여부 관련) 쟁점부동산을 증여자가 취득하기로 매매계약한 날부터 평가기준일인 증여일까지 쟁점부동산의 재산형태 및 주변지역 이용 상황 등 주위 환경의 변화가 크게 없으며, 아래 <표3>과 같이 증여자 취득시점과 증여시점 사이의 쟁점부동산의 공동주택가격 상승률은 6.4%로 크지 않다. <표3> 쟁점부동산의 공동주택가격 변동내역 ㅇㅇㅇ 청구인은 증여자의 쟁점부동산 취득일과 평가기준일 사이에 부동산대책 등에 의하여 가격변동의 특별한 사정이 있었고, 이는 국토교통부의 주택매매가격 동향자료 등을 통하여 확인되므로 증여자의 쟁점부동산 취득가액을 증여재산 평가액으로 적용할 수 없다고 주장하나, 주택매매가격 동향자료는 해당 기간에 매매된 부동산에 대한 시세 추이의 통계자료일 뿐으로서 쟁점부동산의 실제 거래가액이 아니므로 객관적으로 인정 가능한 매매사례가액으로 볼 수 없으므로 이를 시가로 준용할 수 없는 등 증여자의 쟁점부동산 취득 매매계약 체결일과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 증여자의 쟁점부동산 취득가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 및 각 호 생략)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 서울지방국세청 평가심의위원회가 작성한 평가 결정서(2021.12.29.)의 내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 평가심의위원회의 평가 결정서(2021.12.29.)의 내용 ㅇㅇㅇ

(2) 쟁점부동산의 공동주택 공시가격은 아래 <표5>와 같은바, 2016년∼2021년 기간 동안 상승률은 6.4%∼12.6%인 것으로 나타난다. <표5> 쟁점부동산의 공동주택 공시가격 ㅇㅇㅇ

(3) 쟁점부동산의 공동주택 공시가격 산정 기초자료의 내용은 아래 <표6>과 같다. <표6> 쟁점부동산의 공동주택 공시가격 산정 기초자료의 내용 ㅇㅇㅇ

(4) 청구인이 2020년∼2021년도에 집값이 폭등하였다며 제출한 보도자료(요약)의 내용은 아래 <표7>과 같다. <표7> 2020년∼2021년 집값 폭등 관련 보도자료(요약) 내용 ㅇㅇㅇ

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 보충적 평가방법에 따라 적법하게 쟁점부동산을 평가하여 신고하였고, 쟁점부동산 매매계약 체결일과 증여일 사이에 주택 가격이 폭등하는 등 가격변동의 특별한 사정이 있어 상증세법 시행령 제49조 단서에 따른 평가심의위원회의 심의 대상이 아니므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 처분청은 평가심의위원회를 거쳐 평가기준일부터 증여자의 취득 관련 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여자가 쟁점부동산을 취득한 가액을 시가로 인정한 것으로 확인되는 점, 청구인이 제시한 통계자료, 정부의 부동산대책 발표 등의 사실만으로는 쟁점부동산에 대해 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 단정하기 어려운 측면이 있고, 쟁점부동산 주변환경 및 이용상황의 객관적인 변화는 달리 확인되지 아니하는 점, 2016년∼2021년 기간 동안 쟁점부동산의 공동주택 공시가격 상승률은 6.4%∼12.6%로서 증여자의 쟁점부동산 취득시점과 증여시점 사이의 쟁점부동산의 공동주택가격 상승률(6.4%)은 일반적 내지 통상적인 수준인 것으로 볼 수 있는 점 등에 비추어 상기와 같은 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.