민간임대주택에 관한 특별법의 개정에 따라 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 등록이 말소되었다고 하더라도, 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상이라고 보아야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 OOO와 같은 구 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 소유하고 있다.
• 나. 청구인은 2021.12.9. 2021년 귀속 종합부동산세 등 OOO원을 신고하였다가, 2022.1.10. 처분청에게 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당한다는 취지로 경정청구를 하였다.
• 다. 처분청은 2020.8.18. 법률 제17482호 로 민간임대주택에 관한 특별법이 개정됨에 따라, 청구인의 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자의 지위는 2020.9.14. 자동말소된 바, 쟁점주택은 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 2022.3.14. 청구인의 경정청구를 거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2022.4.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 임대사업자 등록 말소 전인 2019년 5월에 계약기간을 2021년 5월까지로 하여 쟁점주택 임대차 계약을 체결한 바, 2020년 9월 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 등록이 말소되었음에도 불구하고, 위 법에서 규정하고 있는 임대사업자로서의 의무(계약기간 중 매매 금지, 임대료 인상 제한 등)는 계속 준수하여야만 하였다. (2) 청구인이 임대사업자 등록이 말소된 이후 민간임대주택에 관한 특별법상 제약 없이 쟁점주택을 매매할 수 있었다고 하더라도, 종합부동산세 부담을 회피하기 위해서는 약 8개월의 기간밖에 존재하지 않아, 현실적으로 매매가 불가능하고, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 쟁점주택 임대차계약은 2021.5.8. 종료된 바, 위 계약 종료일까지 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 매매가 불가능한 청구인으로서는 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.)까지 쟁점주택을 처분하는 것은 더더욱 불가능하다. (3) 위와 같이, 정부는 갑작스런 기조변화로 민간임대주택에 관한 특별법을 개정하고, 법 개정(2020년 8월) 이후 불과 한 달여 만에 임대사업자 등록을 말소시켰을 뿐만 아니라, 임대주택을 처분할 수 있는 시간적 여유를 전혀 부여하지 않은 채 청구인을 1세대 2주택자라고 하여 감당할 수 없는 가혹한 종합부동산세를 부과하였다. 이는 신뢰보호의 원칙과 조세정의 및 형평의 관점에 비추어보더라도 부당하고 가혹한 처분이다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 등록은 2020.8.18. 법률 제17482호 로 개정된 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 2020.9.14. 자동말소되어, 2021년 종합부동산세 과세기준일 현재 쟁점주택은 종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조에 따른 합산배제 임대주택에 해당한다고 볼 수 없는 바, 청구주장은 이유없다.

민간임대주택에 관한 특별법의 개정에 따라 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 등록이 말소되었다고 하더라도, 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 대상이라고 보아야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청과 청구인이 제출한 이 건 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2012.9.27. 쟁점주택을 임대주택으로 하여 구임대 주택법 제6조 에 따른 임대사업자로 등록하였고, 관련 법령에 따르면, 쟁점주택의 임대의무기간은 2017.9.26.으로 나타나며, 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 <법률 제17482호, 2020.8.18.> 제7조에 따라 2020.8.18. 임대주택의 등록이 말소되었고, 이에 따라 경기도 안산시장은 2020.9.14. 청구인의 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자를 폐업처리 하였다. (나) 처분청은 2021년 9월경 청구인에게 ‘등록임대주택 말소에 따른 종합부동산세 합산배제 “제외” 신고 안내’를 보낸 것으로 나타나는데, 그 주요내용은 아래 OOO와 같다. (2) 민간임대주택에 관한 특별법 및 종합부동산세법의 관련 개정내용은 다음과 같다. (가) 민간임대주택에 관한 특별법 은 2020.8.18. 개정 및 시행된바, 종전 ① 의무임대기간 4년의 단기민간임대주택과 ② 의무임대기간 8년의 장기민간임대주택 중 아파트 부분에 대하여 해당 제도를 폐지하는 한편(제2조 제5호 및 제6호), 기존의 해당 임대주택은 의무기간이 종료한 날 등록이 말소되도록 규정하였는데(제6조 제5항), 해당 규정이 도입되기 전에는 임대사업자로 등록한 후 특별한 규정위반 등이 없는 경우에도 임대사업자 등록을 말소할 수 있다는 규정은 존재하지 않았다. (나) 종합부동산세법은 2020.8.18. 개정되어 2021.1.1.부터 시행된바, 개인 납세의무자에 대하여 ‘3주택 이상 및 조정대상지역 2주택’에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0% 세율 적용하여 종전에 비해 세율을 인상하였다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 민간임대주택에 관한 특별법상 임대사업자 등록이 말소되었음에도 불구하고, 기존 임대차계약에 따라 위 법에서 규정하고 있는 임대사업자로서의 의무(계약기간 중 매매 금지, 임대료 인상 제한 등)를 준수하여야 하였고, 기존 임대차계약이 종료된 시점(2021.5.8.)에 이르러서는 사실상 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.)까지 쟁점주택을 처분하는 것이 불가능하였으므로, 여전히 쟁점주택을 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 보아야 한다고 주장하나, 조세법률주의의 원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합한다 할 것OOO인 점, 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 청구인은민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록이 말소되었으므로, 쟁점주택을종합부동산세법제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 따른 합산배제 임대주택에 해당한다고 보기 어려운 점OOO 등에 비추어, 위 청구주장은 받아들이기 어렵고, 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조 [과세표준] ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택, 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 (2) 종합부동산세법 시행령 제3조 [합산배제 임대주택] ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택과 공공주택 특별법 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

• 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[수도권정비계획법제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
• 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
• 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항 및 공공주택 특별법 시행령 제44조 제3항 에 따라 정한 기준을 준용한다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

7. “임대사업자”란 공공주택 특별법 제4조 제1항 에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제6조 [임대사업자 등록의 말소] ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다(각 호 생략). 제43조 [임대의무기간 및 양도 등] ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. (4) 민간임대주택에 관한 특별법(2020.8.18. 법률 제17482호로 개정된 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다.

6. 삭제 <2020.8.18.> 제6조 [임대사업자 등록의 말소] ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략)

⑤ 종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. <신설>

⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 부칙 <법률 제13499호, 2015.8.28.> 제3조 [이미 등록한 임대주택에 관한 특례] ① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 임대 주택법 제2조 제2호 의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다.

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 각 호의 구분에 따른 이 법의 임대주택으로 본다. 다만, 임대의무기간, 임대의무기간 이내 매각요건 및 절차, 저당권 설정 등의 제한, 임대주택의 전대 제한, 경매 시 임차인 우선매수권 부여, 특별수선충당금의 적립대상에 관하여는 종전의 임대주택법을 적용한다. <신설 2020.8.18.>

3. 종전의 임대 주택법 제16조 제1항 제4호 에 따른 민간건설임대주택 또는 매입임대주택(제1호에 해당하는 임대주택은 제외한다): 제2조 제6호에 따른 단기임대주택 부칙 <법률 제17482호, 2020.8.18.> 제5조 [폐지되는 민간임대주택 종류에 관한 특례] ① 이 법 시행 당시 종전의 규정에 따라 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 또는 단기민간임대주택을 등록한 임대사업자 및 그 민간임대주택은 임대사업자 및 그 민간임대주택의 등록이 말소되기 전까지 이 법에 따른 임대사업자 및 장기일반민간임대주택으로 보아 이 법을 적용한다. 다만, 임대의무기간은 종전의 규정에 따른다. 제7조 [자동 등록 말소 관련 경과조치] 제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 또는 제2조 제5호에 따른 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다. (5) 임대주택법(2012.12.18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것) 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [괄호생략]을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조 [임대사업자의 등록] ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. 제16조 [임대주택의 매각 제한 등] ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.

4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간 (6) 임대 주택법 시행령(2013.3.23. 대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것) 제13조 [임대주택의 임대의무기간 등] ① 법 제16조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 해당 임대주택의 임대 개시일부터 5년을 말한다.