청구인은 이 과정에서 2017.4.25. 부동산임대업으로 주업종을 변경하였다가 1개월여가 지난 2017.5.29. 주택신축판매업으로 주업종을 변경하여 주택신축판매업과 별개로 임대사업을 영위하였다기 보다는 신축한 건물을 매도하기 전 일시적으로 이를 임대하기 위하여 주업종을 정정한 것으로 보임
청구인은 이 과정에서 2017.4.25. 부동산임대업으로 주업종을 변경하였다가 1개월여가 지난 2017.5.29. 주택신축판매업으로 주업종을 변경하여 주택신축판매업과 별개로 임대사업을 영위하였다기 보다는 신축한 건물을 매도하기 전 일시적으로 이를 임대하기 위하여 주업종을 정정한 것으로 보임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 쟁점건물 다중주택에서 상시주거용 임대용역을 제공하는 주택임대사업을 영위하기 위해 쟁점건물을 신축하였다. (가) 쟁점건물의 양도는 포괄적 양도의 일환이었다는 사실이 양도계약에 대한 보정계약 등에서 확인되므로 쟁점건물의 양도는 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것이고, 설령 쟁점건물 양도계약을 임대사업의 양도가 아닌 건물 매매계약으로 보더라도 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 공급한 임대용역은 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 에 따른 면세임대용역이고, 청구인의 주 업종은 이때부터 면세사업인 주택임대업으로 전환되었으므로 2018.2.5.자 쟁점건물의 양도는 위 규정에 따라 부가가치세가 면제되는 재화의 공급에 해당한다. (나) 청구인은 쟁점건물을 신축하여 2017.10.16.부터 임대용역을 제공하다가 2018.2.5. 양도한 후 이를 비과세로 보는 상관행에 따라 근린생활시설 및 다중주택 양도에 대한 부가가치세 신고를 하지 아니하였고, 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 에 해당하는 사업의 포괄양도 또는 면세사업인 주택임대업에 사용(이하 “면세전용”이라 한다)하는 경우까지를 고려하여 쟁점건물의 매입세액 공제를 받지 아니하였으며, 쟁점건물에 대한 2017.9.18.자 양도계약 및 2017.10.1.자 보정계약에 따라 이를 양도하였으므로 쟁점건물의 양도는 재화의 공급이 아니고, 설령 이를 재화의 공급으로 보더라도 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 공급한 임대용역은 면세임대용역이므로 2018.2.5.자 양도는 부가가치세법 제14조 제2항 제1호 에 따라 부가가치세가 면제되는 재화의 공급에 해당한다. (다) 국세청 예규에 따르면, 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 에서 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적·물적 권리와 의무를 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성이 유지되면서 경영주체만을 교체시키는 것으로, 양도자의 사업자등록 여부는 사업양도의 요건이 되지 아니하며 거래당사자간 포괄적 사업양도계약서를 작성하지 않았더라도 사업장별로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하는 경우에는 사업양도에 해당하는 것이라 하였고(질의회신 서면인터넷방문상담3팀-2328, 2005.12.20.), 양도자가 같은 법 제38조에 따른 매입세액 공제를 받지 아니한 상태에서 양수자가 같은 법 제10조 제8항에 따른 사업양도로 취득한 재화를 면세사업을 위하여 사용․소비하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니하는 것이라 하였다(질의회신 서면2015부가-22369, 2015.5.27.). (라) 쟁점건물 양도계약서 특약사항에 따라 중도금은 세입자 보증금과 융자승계로 대체한 점, 쟁점건물 매수인은 대출승계 부분에 대해 임대사업자 등록을 원칙으로 약정한 점, 특약사항에서 승계라는 것이 강조된 점 등을 종합하면, 청구인과 매수인 간 2018.2.5.자 쟁점건물 양도는 사업의 모든 권리와 의무를 승계해 준 포괄적 양도에 해당하는 것이다. 또한 위 국세청 예규(질의회신 서면2015부가-22369)와 같이 청구인은 형식적으로는 과세사업인 주택신축판매업을 매수인에게 포괄적으로 양도하였고, 매수인은 매매계약상 특약사항 의무이행을 위해 임대사업자 등록을 한 것이므로 외형상 업종의 연속성이 없다는 것을 이유로 포괄적 양도가 아니라고 단정할 수 없는 것이며, 사실상 청구인의 등록업종은 쟁점건물을 주택으로 임대하기 시작한 2017.10.16.에 과세사업인 주택신축판매업에서 면세사업인 주택임대업으로 전환된 것이기에 업종의 연속성이 없다고 볼 수도 없다 하겠다.
(2) 설령 포괄양도가 아니고 매매약정에 따른 개별적 양도라 하더라도 임대용역이 제공되기 시작한 2017.10.16.부터는 상시주거용 임대용역을 제공한 것이므로 면세대상에 해당한다. (가) 청구인은 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 공동의 책임과 계산으로 세입자들에게 면세대상인 상시주거용 임대용역을 제공하였다. 부가가치세법에 따라 등록한 사업자가 자신의 사업장에서 제공한 주택임대용역이 과세대상인지는 등록된 과세유형(일반, 간이, 면세)이나 등록업종(주택신축판매업, 주택임대업 등)에 불문하고, 실질과세의 원칙에 따라 제공된 주택의 임대용역이 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 에 해당되는지 여부로 판단하는 것인바, 청구인들이 공동의 책임과 계산으로 쟁점건물에서 상시주거용 임대용역을 제공하고자 2017.9.27.경부터 체결한 주택임대용역에 관한 임대차계약서 7건의 내용을 보면, 모두 분양(판매)목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상으로 기재하였고 특약사항에서 주택임대차보호법을 따르기로 약정하는 등 7건의 임대차계약은 모두 면세대상인 상시주거용 임대용역에 관한 계약이라는 점을 알 수 있다. 청구인은 임대기간이 2년인 상시주거용 임대용역을 쟁점건물에서 자신들의 책임과 계산으로 제공하는 계약을 2017.9.27.경부터 체결하고, 자신들의 책임과 계산으로 상시주거용 임대용역을 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 약 4개월간 제공하다가, 2017.11.20. 확정된 계약에 따라 매수인에게 2018.2.5. 쟁점건물을 양도하여 임대인의 지위 및 7건의 임대차계약상 준수의무(구체적으로는 상시주거용 임대용역 제공의무 및 임대보증금 반환의무 등)를 승계해 주었다. (나) 청구인은 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 주택임대사업을 영위하였는데, 일반적으로 부가가치세법에 따라 등록한 사업자가 면세사업인 상시주거용 주택임대사업을 영위했다는 것은 면세대상인 상시주거용 임대용역의 제공에 관한 모든 의사결정과 계약행위를 등록한 사업자가 자기의 책임과 계산으로 결정하고 실행하는 것을 말하고, 같은 법 시행규칙 제6조의 취지와 같이 사업자가 자신의 책임과 계산으로 부가가치세 면제대상인 상시주거용 임대용역을 제공하기 시작한 날부터 면세사업인 상시주거용 주택임대사업을 영위하기 시작한 것이므로 주택임대사업을 영위한 기간에 따라 제공한 임대용역이나 영위하는 사업의 실질을 달리 보는 것은 부당하다. (다) 2017.11.20.자로 확정된 이 건 매매계약에는 “매수인은 대출승계부분에 대해서 임대사업자 등록을 원칙으로 한다.”라는 규정이 있어 국세청 예규(질의회신 부가46410-2126, 1997.9.12.)에 따라 청구인의 주업종은 주택신축판매업에서 면세사업인 상시거주용주택임대업으로 전환된 것으로 볼 수 있고, 과세사업에서 2017.9.28. 취득하여 2017.10.12. 소유권보존등기가 경료된 쟁점건물은 상시주거용 임대용역이 제공되기 시작한 날인 2017.10.16.에 면세사업인 주택임대업에 전용된 것으로 보아야 한다. (라) 국세청 예규(질의회신 부가46410-2126, 1997.9.12.)에 의하면, 미분양주택을 임대함에 있어 주택임대업으로 등록을 하지 아니한 경우에는 일시적․잠정적으로 임대한 것인지 임대업으로 전환(상시적·경상적 임대)한 것인지 여부에 따라 면세전용 여부가 결정되는데, 과세기준(면세전용 판단기준)을 일률적으로 정하기는 어려워 면세사업인 주택임대업으로 전환한 것으로 보아 면세전용으로 과세할 수 있는 경우를 기간기준 및 기타기준으로 구분하고, 아래 <표1>과 같이 기간기준 2가지 및 기타기준 4가지를 기준으로 면세전용 여부를 판단하도록 하고 있다. <표1> 면세전용 여부 판단 예시기준 및 쟁점건물 해당여부 OOO (마) 처분청은 청구인이 자신의 책임과 계산으로 임차인들에게 임대용역을 제공한 기간이 4개월에 불과하므로 이를 부가가치세 면제대상인 상시주거용 임대용역을 제공한 것으로 보기 어렵다는 의견이나, 임대기간에 따라 임대용역의 실질을 판단하려면 임대인이 누구든 임대기간은 임차인 기준으로 판단하여야 하는바, 청구인은 2017.9.27.부터 쟁점건물에서 제공되는 임대용역에 관한 계약을 자기 책임과 계산으로 체결하면서 임대기간은 모두 24개월로 약정하였고, 2017.10.16.부터 임차인들에게 제공된 임대용역은 청구인으로부터 주택임대사업을 양수받은 BBB 외 1인에 의해 24개월 동안 약정 및 주택임대차보호법에 따라 제공되었다. (바) 처분청은 ① 청구인은 2012년부터 주택신축판매업을 3∼4차례 영위하였고, 쟁점건물의 업종도 주택신축판매업이었던 점, ② 청구인은 OOO구청장으로부터 근린생활시설과 국민주택 규모를 초과하는 다중주택의 건축허가를 받아 쟁점건물을 신축하고 사용승인을 받기 전 매매계약을 체결하였던 점, ③ 매매계약 체결 후 임대용역을 제공한 것은 주택신축판매업과 별개로 임대업을 영위하였다기 보다는 매매계약의 특약사항(중도금을 세입자보증금과 융자승계로 대체 등)을 이행한 것으로 보이는 점, ④ 청구인의 종합소득세 신고서상 주택임대소득에 대한 신고내역이 없는 점 등을 근거로 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 제공된 임대용역은 일시적․잠정적 임대용역으로 볼 수밖에 없다는 의견이나, 위와 같은 처분청 의견은 아래와 같은 이유로 부당하다.
① 의 경우 대법원 1996.10.11. 선고 96누8758 판결은 청구인이 쟁점건물에서 제공한 임대용역의 실질이 쟁점인 이 건에 원용될 수 없고, 관련성이 있다 하더라도 청구인은 2012년경부터 면세사업자로 주택신축판매업을 3∼4차례 영위했었기 때문에 사업활동에 계속성과 반복성이 있다고 볼 수 없다.
② 와 ③의 경우 대법원 2006.4.28. 선고 2004두8422 판결은 쟁점건물의 사용승인 이전 체결된 계약이 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄적 양도계약으로 볼 것인지, 재화의 공급으로 보는 매매계약으로 볼 것인지가 쟁점이라면 적용될 수 있겠으나, 쟁점건물에서 제공된 임대용역의 실질이 쟁점인 이 건에 원용할 수 없는 것이고, 관련성이 있다 하더라도 쟁점건물은 매입세액을 공제받지 않으면서 과세사업(주택신축판매업)에서 취득한 재화라는 이 건 고유특성 때문에 쟁점건물에서 제공된 임대용역의 실질을 판단하는데 근거가 될 수도 없다 하겠다(쟁점건물의 면세전용에 대하여 부가가치세가 과세되어야 하는 경우라면 ②와 ③에 해당하는 사실의 관련성이 의미가 있을 뿐임).
④ 의 경우 이 건의 쟁점은 쟁점건물에서 임대용역이 제공되었는지 여부가 아니고 제공된 임대용역의 실질이므로 종합소득세 신고에서 임대소득 신고내역이 없는 경우는 쟁점건물에서 제공된 임대용역이 일시적․잠정적 임대용역인 경우에도 얼마든지 있을 수 있으므로 이 건 임대용역의 실질을 판단하는데 근거가 될 수 없다 하겠다.
(1) 쟁점건물은 다중주택으로 전체 주거전용면적이 217.16㎡이고, 쟁점건물 양도당시인 2018.2.5. 주택신축판매업 사업자인 청구인이 쟁점건물을 면세사업에 전용한 것으로 볼 수 없으므로 이를 부가가치세가 과세되는 재화의 공급으로 본 것은 정당하다. (가) 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호 에 따르면, 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역은 부가가치세를 면제하도록 되어 있고, 같은 법 시행령 제106조 제4항에 따르면, 대통령령으로 정하는 국민주택은 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 의미하며, 주택법 제2조 제6호 에 따르면 국민주택규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택으로 규정되어 있고, 국세청 예규(질의회신 상담3팀-1674, 2007.6.7.)는 다중주택은 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 해당 여부를 1동 전체의 전용면적을 기준으로 판단하도록 하고 있는바, 쟁점건물은 다중주택으로 1동 전체 주거전용면적이 217.16㎡로 부가가치세 과세대상에 해당한다. (나) 근린생활시설 및 다중주택으로 신축된 건물을 주택으로 임대 후 양도한 경우 면세전용에 해당하는지 여부에 대해서는 해당 건물이 양도되기 전까지 일시적ㆍ잠정적으로 임대하여 부가가치세법 제10조 제1항 제1호 자기생산ㆍ취득재화의 면세사업 전용에 해당하지 아니하는 경우 이는 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세되는 것인바, 청구인이 폐업시까지 주업종을 건설업/주택신축판매업으로 유지하였던 점, 청구인이 제시한 쟁점건물 매매계약일은 2017.10.1.이지만 등기사항전부증명서상 쟁점건물 소유권이전등기 원인일은 2017.9.18.자인 것이 확인되고 이는 쟁점건물 사용승인일인 2017.9.28. 이전인 점, 쟁점건물 7개 호에 대한 임대차계약일이 2017.9.27.부터 2017.11.24.까지로 임대기간이 약 4개월에 불과한 점, 임대차계약 및 승계가 쟁점건물 매매계약의 특약조건인 점 등을 고려하면 청구인이 주장하는 주택임대사업은 양수인과의 매매조건 충족을 위한 일시적ㆍ잠정적ㆍ부수적인 것이어서 쟁점건물의 양도는 부가가치세 과세대상인 재화의 공급에 해당한다 하겠다. 또한 청구인은 쟁점건물은 매입세액이 공제되지 아니한 재화이므로 부가가치세가 과세되는 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것이라고 주장하나, 주거전용면적이 국민주택규모를 초과한 다중주택의 양도는 재화의 공급으로 매입세액 공제 여부와 상관없이 부가가치세가 과세되는 것이라 하겠다.
(2) 청구인은 쟁점건물의 양도는 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 에 해당하는 사업의 양도이므로 부가가치세 과세대상 거래가 아니라고 주장하나, 청구인은 주택임대사업을 통해 건물의 가치를 높이면서 양수자와 합의한 특약사항 이행을 위해 부수적ㆍ일시적ㆍ잠정적으로 임대사업을 영위한 것으로 보이므로 처분청이 이를 사업양도가 아닌 재화의 공급으로서 부가가치세법 제4조 제1항, 제9조 및 같은 법 시행령 제23조에 따라 부가가치세 과세대상으로 본 것은 정당하다. (가) OOO법원 2021.8.10. 선고 2020구합OOO 판결에 따르면, 구 부가가치세법(2017.12.19. 법률 제15223호로 개정되기 전의 것) 제10조 제8항 및 같은 법 시행령 제23조 소정의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적ㆍ인적 시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것이므로, 그 사업은 인적ㆍ물적 시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사회적으로 독립성을 인정받을 수 있는 것이어야 한다(대법원 2006.4.28. 선고 2004두8422 판결 등 참조). 또한 부동산의 양도행위가 부동산매매업의 일환으로 이루어져 부가가치세 과세대상인지 여부는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사업통념에 따라 판단하여야 하고, 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도 전후 시기의 모든 사정을 참작하여야 하는바, 건물을 신축하고 그 소재지에 부동산임대업 사업자등록을 한 다음 그 건물을 일시적으로 임대하다가 타인에게 양도하였더라도 그 건물의 양도가 부동산매매업자로서의 사업활동의 일환으로 이루어진 경우에는 ‘재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도’에 해당하지 아니하고(대법원 2013.2.28. 선고 2010두29192 판결 등 참조), 주택신축판매업자가 다중주택을 신축하여 임대 후 양도하는 경우 부가가치세 면제여부를 판단함에 있어서는 주택신축판매업자가 건물 전체 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택을 판매목적으로 신축 후 용도변경 허가 없이 공동주택 형태로 개조하여 주택임대사업에 사용하다 양도하는 경우 부가가치세가 면제되는 것이나, 일시적ㆍ잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이다(서면법령해석 부가2018-2593, 2019.1.23. 참조). (나) 청구인은 2012년부터 3〜4차례 주택신축판매업으로 사업자 등록을 하여 건물 신축 후 판매하는 사업을 영위해 온 점, 쟁점건물 사업장의 주업종은 주거용․비주거용 건물개발 및 공급업에서 부동산임대업으로 변경된 후 다시 주택신축판매업으로 변경되었고 양도시점까지 청구인이 주택임대사업으로 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 청구인은 일반과세사업자이나 쟁점건물 양수인은 비주거용 건물임대업으로 간이과세사업자 등록을 하고 사업을 영위하고 있는 점, 청구인은 OOO구청장으로부터 근린생활시설과 국민주택 규모를 초과하는 다중주택의 건축허가를 받아 쟁점건물을 신축하면서 매매계약을 체결하였던 점, 쟁점건물 소유권보존 등기 후 임대차계약 및 양도시 대출을 승계한 것은 부동산 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 부동산 매매거래에서 일반적으로 이루어지는 채무승계일 뿐 쟁점건물의 임대업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 매수인에게 승계시킨 사업의 양도라고 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점건물을 주택으로 임대한 기간은 4개월에 불과하여 신축한 건물을 양도하기 전까지 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것으로 보아야 하고, 청구인은 종합소득세 신고시 주택임대소득을 신고한 사실이 없는 점 등을 종합하면, 쟁점건물 근린생활시설 및 다중주택의 양도가 부가가치세 과세대상이 아니라는 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.
(3) 청구인은 쟁점건물의 1층 근린생활시설(92.82㎡)의 경우 면세사업인 주택임대업에 전용된 것으로 매입세액이 공제되지 아니한 재화이므로 부가가치세법 제14조 제1항 제2호 의 부수재화의 공급 규정이 준용되어 부가가치세 과세 대상이 아니라고 주장하나, 청구인이 한 2018년 제1기 부가가치세 수정신고(1차)는 면세전용이 아닌 양도에 따른 재화의 공급에 대한 것이고, 쟁점건물의 1층 근린생활시설(92.82㎡)은 음식점으로 건축허가가 난 후 양도 시까지 공부상 음식점으로 되어 있어 이를 부수재화의 공급이나 면세사업 전용으로 볼 수도 없다.
① 쟁점거래가 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하지 아니하는 사업의 양도에 해당하는지 여부
② 주택임대용역의 공급에 부수되는 사업용건물의 공급이므로 부가가치세 면제대상이라는 청구주장의 당부
(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 쟁점건물 등기사항전부증명서 및 건축물대장(아래 <표2>)에 의하면, 청구인은 OOO 외 1필지(대지면적 156㎡)에 1층 근린생활시설, 2〜4층 다중주택, 옥탑층 계단실 및 다락인 연면적 309.98㎡의 건물을 신축하여 2017.10.12. 소유권보존등기를 경료하였다. <표2> 쟁점건물 건축물대장 내역 OOO (나) 국세청 전산망자료에 의하면, 청구인의 사업자등록 이력은 아래 <표3>과 같고, 2017.4.24. 부동산 개발 및 공급업/주거용․비주거용 건물 개발 및 공급업(703011)을 주업종으로 사업자등록 하였다가 2017.4.25. 주업종을 부동산업/부동산임대업(701201)으로 정정하였고, 2017.5.29. 주업종을 건설업/주택신축판매(451102)로 정정한 후 2018.5.21. 부업종으로 건설업/실내인테리어(452106)을 추가하였다(2020.2.11. 폐업). <표3> 청구인의 사업자등록 정정 이력 OOO (다) 청구인은 2012.10.15.부터, 쟁점사업장 공동사업자인 AAA은 2014.8.6.부터 아래 <표4>와 같이 주택신축판매업을 영위하여 왔다. <표4> 청구인 및 AAA의 주택신축판매업 이력 OOO (라) 청구인의 2017년 제1기∼2018년 제1기 부가가치세 과세기간동안 쟁점건물과 관련하여 매입세액을 공제받은 사실은 없다. (마) 청구인은 2017.4.28. 쟁점건물을 착공하고, 2017.9.18. 쟁점건물을 양도하는 계약을 매수인 BBB 외 1인과 체결하였으며, 2017.9.28. OOO구청장으로부터 쟁점건물에 대한 사용승인을 받은 후 아래와 같은 양도계약 특약사항을 이행하고 2018.2.5. 매수인에게 소유권이전등기를 경료하였다. OOO (바) 청구인은 쟁점건물 양도계약상 “중도금은 세입자보증금과 융자 승계로 대체”하는 특약에 따라 2017.9.27.부터 2017.11.24.까지 쟁점건물에 대하여 아래 <표5>와 같이 7건의 주택임대차계약을 체결하였고, 임차인들이 2017.10.16.부터 2017.12.10.까지 기간동안 각각 주민등록전입하였다. <표5> 쟁점건물 임대차계약 내역 OOO
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다. (가) 구부가가치세법(2013.6.7. 법률 제11873호로 전부개정되기 전의 것) 제6조 제6항 및 같은 법 시행령(2013. 6. 28. 대통령령 제24638호로 전부개정되기 전의 것) 제17조 제2항 소정의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도라 함은 사업용 재산을 비롯한 물적·인적시설 및 권리의무 등을 포괄적으로 양도하여 사업의 동일성을 유지하면서 경영주체만을 교체시키는 것을 뜻한다고 할 것이므로, 그 사업은 인적․물적시설의 유기적 결합체로서 경영주체와 분리되어 사 회적으로 독립성을 인정받을 수 있는 것이어야 한다(대법원 2003.1.10. 선고 2002두8800 판결, 1998.7.10. 선고 97누12778 판결 등 참조). (나) 청구인은 쟁점건물에서 2017.10.16.부터 주거용건물 임대업을 영위하다가 사업을 포괄적으로 양도하였으므로 쟁점건물의 양도는 부가가치세법 제26조 제1항 제12호 에 따른 부가가치세 면제대상이라고 주장하나, 청구인은 2012년부터 2017년까지 4차례에 걸쳐, 청구인의 공동사업자인 AAA은 2014년부터 2018년까지 6차례에 걸쳐 주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 토지를 매입하여 주택을 신축하고 이를 판매하는 사업을 영위하여 온 점, 청구인은 이 과정에서 2017.4.25. 부동산임대업으로 주업종을 변경하였다가 1개월여가 지난 2017.5.29. 주택신축판매업으로 주업종을 변경하여 주택신축판매업과 별개로 임대사업을 영위하였다기 보다는 신축한 건물을 매도하기 전 일시적으로 이를 임대하기 위하여 주업종을 정정한 것으로 보이는 점, 쟁점건물 매매계약 당시 청구인과 매수인이 매매대금에서 임대차보증금으로 중도금을 대체하기로 한 것은 부동산 매매거래에서 매수인이 매도인의 임대인으로서의 지위를 승계하는 일반적인 채무승계일 뿐, 이러한 사정만으로 청구인이 사업의 양도로서 쟁점건물 관련 임대업에 관한 권리와 의무를 포괄적으로 매수인에게 승계시킨 것이라고 보기는 어려운 점, 청구인이 쟁점건물 매매 이전에 쟁점건물의 일부를 주거용으로 임대하였다는 사실 외에 부동산임대업에 관한 물적ㆍ인적 시설이 존재하였다고 인정할 만한 자료가 없는 점 등을 종합하면, 쟁점건물의 양도는 부동산신축매매업의 일환으로 이루어진 것으로서 부가가치세 과세대상에 해당한다 하겠다. 또한 청구인은 쟁점건물 1층 근린생활시설의 양도는 부가가치세가 면제되는 주택임대용역의 공급에 부수되는 사업용건물의 공급에 해당한다고 주장하나, 쟁점건물 중 일부를 상시주거용 주택임대사업에 사용하였음을 전제로 하여 일반음식점으로 건축허가를 받은 후 임대용역에 제공된 사실이 없는 쟁점건물 1층 근린생활시설의 양도가 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세되는 것이라는 청구주장도 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 양도를 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 국세기본법(2018.12.31. 법률 제16097호로 개정되기 전의 것) 제14조【실질과세】② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 부가가치세법(2017.12.19. 법률 제15223호로 개정되기 전의 것) 제4조【과세대상】부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.
1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 제9조【재화의 공급】① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다. 제10조【재화 공급의 특례】① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 “자기생산ㆍ취득재화”라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다.
1. 제38조에 따른 매입세액. 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화
⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.
2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조 제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다. 제11조【용역의 공급】① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.
2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것 제14조【부수 재화 및 부수 용역의 공급】① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.
1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역
2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역
② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.
1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 제26조【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 (3) 부가가치세법 시행령(2017.12.19. 대통령령 제28475호로 개정되기 전의 것) 제6조【사업 개시일의 기준】법 제5조 제2항에 따른 사업 개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세 전환일을 사업 개시일로 한다.
1. 제조업: 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날
2. 광업: 사업장별로 광물의 채취ㆍ채광을 시작하는 날
3. 제1호와 제2호 외의 사업: 재화나 용역의 공급을 시작하는 날 제23조【재화의 공급으로 보지 아니하는 사업 양도】법 제10조 제9항 제2호 본문에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(괄호 생략)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것(법인세법 제46조 제2항 또는 제47조 제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)를 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.
3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 면세하는 것의 범위】① 법 제26조 제1항 제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 “주택”이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대로 하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.
1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 주택건설기준 등에 관한 규정제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
② 임대주택에 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 “사업용 건물”이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대의 범위는 다음 각 호에 따른다.
1. 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택의 임대로 본다. 이 경우 그 주택에 부수되는 토지임대의 범위는 제1항과 같다.
(4) 조세특례제한법(2018.5.29. 법률 제15623호로 개정되기 전의 것) 제106조【부가가치세의 면제 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다.
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다) (5) 조세특례제한법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28636호로 개정되기 전의 것) 제51조의2【자기관리부동산투자회사 등에 대한 과세특례】③ 법 제55조의2 제4항에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 주택법에 따른 국민주택 규모(기획재정부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다)를 말한다. 제106조【부가가치세의 면제 등】① 법 제106조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역”이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 제51조의2 제4항에 규정된 규모 이하의 주택 (6) 조세특례제한법 시행규칙(2018.3.21. 기획재정부령 제669호로 개정되기 전의 것) 제20조【다가구주택의 정의】영 제51조의2 제3항에서 “기획재정부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.
(7) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. “단독주택”이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
3. “공동주택”이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(수도권정비계획법제2조 제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다. (8) 주택법 시행규칙 제2조【주거전용면적의 산정방법】주택법(이하 “법”이라 한다) 제2조 제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(건축법 시행령제119조 제1항 제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적 (단서 생략)
2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.
1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]
1. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것
2. 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)
3. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 충수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것
1. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
2. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것
3. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것
결정 내용은 붙임과 같습니다.