비교주택은 쟁점주택과 동일한 단지에 있으며 전용면적 및 공동주택가격이 동일한 점, 쟁점주택 증여 당시와 비교주택의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하고, 청구인이 제시한 쟁점주택이 속한 연립주택의 유사사례가액 분석 등의 자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점유사사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
비교주택은 쟁점주택과 동일한 단지에 있으며 전용면적 및 공동주택가격이 동일한 점, 쟁점주택 증여 당시와 비교주택의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하고, 청구인이 제시한 쟁점주택이 속한 연립주택의 유사사례가액 분석 등의 자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점유사사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점주택의 증여일은 2020.8.14.이나, 처분청은 증여일보다 1년 2개월 전인 2019.6.20.에 매매된 비교주택[동일 연립주택의 동일 평형(전용면적 46.79m²)]의 쟁점유사사례가액을 시가로 보았으나, 이는 다음과 같은 사유로 부당하다. (가) 쟁점주택과 비교주택은 거래시기가 각각 2020.8.14. 및 2019.6.20.로 1년 2개월의 차이가 있으며, 그 차이 기간 내에 같은 연립주택의 가격변동이 아래 OOO과 같이 크게 나타난다. 위 <표1>의 매매사례가액을 살펴보면, 쟁점주택의 증여일보다 1년 5개월전 계약된 1번 주택은 비교주택(2번)보다 전용면적이 3.06㎡ 큼에도 불구하고 비교주택의 거래가액보다 OOO원이 작으며, 전용면적 대비 환산금액은 OOO원이 적고, 3개월 사이에 16.7%의 가격 상승이 있었다. (나) 비교주택보다 1개월 이후에 계약된 3번 주택은 전용면적이 비교주택보다 1.8㎡ 적음에도 불구하고 거래가액이 OOO원이 높고, 전용면적 대비 환산금액은 OOO원이 많으며, 1개월 사이 5.3%의 가격상승이 있었다. (다) 또한 같은 시기 쟁점주택의 공동주택가격도 2019.1.1. OOO원에서 2020.1.1. OOO원으로 인상되어 2019년 대비 9.5%가 상승하였다.
(2) 위 사실을 살펴보면 쟁점주택은 처분청에서 쟁점유사사례가액을 채택한 2019년∼2020년 기간 동안 가격변동이 크다는 것을 알 수 있다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가로 볼 수 있는 매매사례가액은 “시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우” 적용한다고 규정하고 있다. 따라서 쟁점유사사례가액은 증여일보다 1년 2개월 전의 시점 가격이며 가격변동이 심한 시기의 매매사례가액인바, 가격 변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 평가심의위원회의 심의결과는 오류가 있는 것이며, 따라서 쟁점유사사례가액을 시가로 보는 것은 부당하다.
(1) 쟁점주택은 평가기간 내 유사매매사례가액은 없으나, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 유사재산의 매매거래가액이 있는 경우에 해당되며, 쟁점주택은 비교주택과 기준시가가 유사하므로, 실거래가도 상호 유사할 것으로 판단된다.
(2) 평가기준일(2020.8.14.)로부터 1년 2개월 전에 거래된 쟁점유사사례가액은 증여일까지 가격하락 요인이 없다. 입지 등을 고려시 공시가격 및 시세가 상승하여 가격하락 등 가격 변동 요인이 없다.
(3) 서울지방국세청 평가심의위원회는 쟁점유사사례가액을 증여일 현재 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다는 결정을 하였으므로 처분청의 처분은 정당하다.
(1) 청구인의 증여세 신고 및 처분청의 결정내역은 아래 OOO와 같다 쟁점주택의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점주택은 2020.8.10.자 증여를 등기원인으로, 2020.8.14. AAA에서 청구인으로 소유권이전등기되었다.
(2) OOO지방국세청 평가심의위원회는 2021.6.28. 쟁점유사사례가액을 증여일 현재 시가로 보는 것이 타당하다고 판단하였다. 심의결과 내용은 아래 OOO와 같다.
(3) 처분청에 따르면, 쟁점주택이 속한 은행연립은 2개동 2층으로 이루어진 연립주택단지로, 비교주택은 쟁점주택과 같은 동, 같은 층이며, 공동주택가격과 주거전용면적이 동일하고, 평가기준일 전 2년 이내인 2019.6.20. 매매대금 OOO원에 매매계약이 체결된 사실이 확인된다. 쟁점주택과 비교주택의 비교내역은 아래 OOO과 같다.
(4) 쟁점주택과 비교주택의 2018년부터 2021년까지의 공동주택가격 변동내역은 아래 OOO과 같다.
(5) 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 증여일 2년 전부터 증여일까지의 기간 동안 쟁점주택이 속한 OOO의 실거래가를 조회한 결과는 아래 OOO과 같다. (가) 위 3건의 거래금액 및 ‘거래금액/전용면적’ 값의 추이는 시간이 경과함에 따라 상승하였다. (나) 2019.3.15.자 2층 거래건의 경우, 해당거래주택의 주거전용면적(49.85㎡)과 쟁점주택의 주거전용면적(46.79㎡)의 차이가 3.06㎡(=49.85-46.79)로 쟁점주택 주거전용면적의 5%(2.34㎡)를 초과한다. (다) 2019.7.20.자 102호 거래건의 경우, 해당거래주택의 주거전용면적(44.99㎡)과 쟁점주택의 주거전용면적(46.79)의 차이가 1.8㎡(=46.79-44.99)로 쟁점주택 주거전용면적의 5%(2.34) 이내이며, 해당거래주택(OOO)의 공시가격이 2019년 OOO원, 2020년 OOO원으로 쟁점주택 공시가격의 5%이내에 해당하나, 쟁점주택의 공시가격보다 2019년은 OOO원, 2020년은 OOO원이 작다.
(6) 한국부동산원의 연립/다세대 실거래 가격지수 중 OOO의 가격지수는 아래 OOO와 같다. 2019년 6월 이후 소폭 하락한 경우도 있으나 전반적인 흐름은 상승한 것으로 확인된다.
(7) 2016년 간추린 개정세법 내용에 따르면, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 은 재산평가시 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하기 위해 신설되었고, 위 조항의 개정내용은 아래 OOO과 같다. 기획재정부는 2019.3.20. 기획재정부령 제719호로 상속세 및 증여세법 시행규칙을 개정하면서, 같은 규칙 제15조 제3항 제1호 각 목 외의 부분에 단서를 신설하여, 공동주택평가시 시가 산정의 기준이 되는 공동주택이 여러 채인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사한 재산으로 보도록 개정하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점유사사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간(증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지)에 해당하지 아니하는 기간으로서 증여일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 제1호의 매매거래가액은 시가로 본다고 규정하고 있으며, 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 는 부동산가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택 가격이 있는 주택으로서 다음 각 목을 모두 충족하는 경우 동일하거나 유사한 재산으로 인정한다고 하면서 가목에서 평가대상 주택과 동일한 단지에 있을 것을, 나목에서 평가대상 주택과 전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것을, 다목에서 평가대상 주택과 공동주택 가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 그 요건으로 규정하고 있고, 같은 호 단서규정은 “해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다”고 각 규정하고 있는바, 비교주택의 매매계약일(2019.6.20.)은 쟁점주택의 증여일(2020.8.14.)로부터 2년 이내인 점, 비교주택은 쟁점주택과 동일한 단지에 있으며 전용면적 및 공동주택가격이 동일한 점, 쟁점주택 증여 당시와 비교주택의 거래 시기 사이에 주변 환경 및 이용 상황의 변화가 객관적으로 확인되지 아니하고, 청구인이 제시한 쟁점주택이 속한 연립주택의 유사사례가액 분석(OOO) 등의 자료만으로는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 인정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점유사사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 등
(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.
⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다. 제49조의2(평가심의위원회의 구성 등) ① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.
1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매등의 가액의 시가인정 제78조(결정ㆍ경정) ① 법 제76조 제3항의 규정에 의한 법정결정기한은 다음 각 호의 1에 의한다.
법 제68조의 규정에 의한 증여세과세표준 신고기한부터 6개월 (3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제832호로 개정되기 전의 것) 제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
결정 내용은 붙임과 같습니다.