전체 부동산 매매계약 내용, 매수자의 대행사 대표의 진술내용과 함께, 부동산 중 부모 소유 부동산은 기준시가 안분액에 비해 낮게 거래된 반면 청구인 소유 부동산만 높게 거래된 점 등에 비추어 부모에게 배분되어야 할 양도대금이 청구인에게 배분된 것으로 보아 증여세를 부과한 처분에 잘못이 없음
전체 부동산 매매계약 내용, 매수자의 대행사 대표의 진술내용과 함께, 부동산 중 부모 소유 부동산은 기준시가 안분액에 비해 낮게 거래된 반면 청구인 소유 부동산만 높게 거래된 점 등에 비추어 부모에게 배분되어야 할 양도대금이 청구인에게 배분된 것으로 보아 증여세를 부과한 처분에 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 청구인 등이 인별․필지별로 체결한 매매계약서를 부인하고, 자산별 매매가액이 전체 양도가액을 기준시가로 안분한 가액과 30% 이상 차이나므로 소득세법제100조 제2항 및 제3항에 따라 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 이 건 처분을 하였으나, 동 규정은 토지와 건물 등을 일괄하여 취득하거나 양도하였으나 그 가액의 구분이 불분명한 경우에만 적용되므로 이 건에 적용되지 아니한다.
(2) 납세의무자가 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위하여 여러 가지의 법률관계 중 하나를 선택할 수 있으므로, 과세관청으로서는 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중하여야 하는바, 각 매매계약서의 작성일, 양수인들, 문서의 양식 및 그 밖의 조문 내용이 동일하다거나 양수인들이 토지와 건물을 양도받은 후 건물에 관한 합병등기를 하여 토지와 건물 모두 각 1/2 지분씩 공유하고 있다는 등의 사정만으로는 토지와 건물을 일괄하여 양도하였다고 볼 수 없다(대법원 2019.1.31. 선고 2018두57452 판결 참조). (가) 청구인 등은 2014.2.25. 쟁점조합과 전체부동산의 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약(이하 “1차계약”이라 한다)을 체결하였다가 해제하고, 2017.5.25. 다시 매매대금을 OOO원으로 하는 매매계약(이하 “2차계약”이라 한다)을 체결하였다가 해제한바 있다. 청구인 bbb은 이 건 매매계약 전부터 공인중개사 자격증시험에 응시하여 1차 시험에 합격하는 등 국내․외 부동산 동향 등에 상당한 지식과 관심이 있었는바, 자신이 보유하고 있던 부동산을 OOO사무소(대표자 eee)에 전속으로 매물로 내놓고, 주변 시세 등을 수시로 체크하여 가격협상의 도구로 활용하였다. 청구인 bbb은 마침 2017년 9월경 쟁점부동산 인근의 부동산(OOO)이 평당 OOO원 정도에 거래된 사실을 확인한 후 쟁점부동산이 그 이상의 가치가 있다고 보아 OOO사무소에 위 가격을 제시하였고, OOO사무소에서 이를 토대로 쟁점조합과 협상하였다. 쟁점조합은 OOO사무소와 협상한 결과, 2018.3.25. 조속한 사업시행을 위해 2차계약시보다 청구인들 소유 부동산의 매매대금을 약 OOO원 정도 증액하고, 대신 청구인들의 부모 소유 부동산(OOO)의 매매가액을 OOO원 정도 감액하여 2차계약보다 총 OOO원 정도 증액된 금액인 OOO원에 매매계약(이하 “3차계약”이라 한다)을 체결하였다. 쟁점조합의 조합장인 hhh은 이에 대하여 “3차계약시 2차계약 때보다 전체부동산의 매매금액이 약 OOO원 정도 늘어났는데, 이는 청구인들이 인근 유사필지의 매매가액이 평당 OOO원선이라고 주장하여 매매금액 증액을 요구하였기 때문이고, 쟁점조합은 사업시행을 위해 어쩔 수 없이 요구를 수용하면서 대신 청구인들의 아버지 ccc의 부동산 매매가액을 OOO원 감액하는 방법으로 협상을 하였다”는 입장이다. 즉, 처음부터 전체부동산에 대한 총액을 정해놓고 필지별로 금액을 배분한 것이 아니라 인별․필지별로 매매대금을 협상한 후 쟁점조합 입장에서 사업수지를 맞추기 위하여 다른 부동산의 가격을 조정한 것이다. 2차계약보다 10개월 후에 이루어진 3차계약시 매매대금이 인상된 이유는 쟁점조합의 사업시행이 가까워짐에 따라 여러 사정변경이 발생하였기 때문이다. (나) 처분청은 쟁점조합의 업무대행사인 주식회사 FFF(이하 “FFF”라 한다)의 대표자 ggg과 쟁점조합의 조합장인 hhh의 문답내용을 과세근거로 제시하였으나, FFF의 대표자 ggg은 쟁점조합과 관계가 좋지 아니하여 조합장 hhh과 다른 진술을 하였고, 조사청의 조합장 hhh에 대한 문답내용은 조합장의 실제 진술취지와는 다르게 FFF 대표의 문답내용과 유사하게 작성되어 있다. 따라서, 지역주택조합의 특수성과 조합장 hhh의 실제 진술취지 등을 감안하지 아니하고 FFF의 대표자 ggg의 진술만므로 과세한 이 건 처분은 부당하다. (다) 쟁점조합은 사업부지를 조속히 확보하고자 청구인들 소유의 쟁점부동산 뿐만 아니라 청구인들 부모 소유의 부동산에 대해서도 일괄하여 계약하기를 원하였고, 이에 모두 동의하여 매매계약서에 “본 매매계약의 경우 비록 등기부상 소유명의자를 달리하는 수 필지의 토지 및 건물에 대한 7건의 매매계약으로 별도로 체결되어 있더라도 계약의 이행 및 해제는 전체에 대해서만 가능하고 그 중 일부 토지 및 건물에 대하여는 분리하여 이행 및 해제할 수 없다”는 특약사항을 기재하였다. 통상 95%의 권원을 확보하면 나머지 5%는 조합에서 매수청구를 할 수 있는데, 전체부동산이 총 사업부지의 5%를 초과하고, 일부만 계약이 해제되면 PF대출을 받을 수 없으므로 일부만 계약이 해제되지 않도록 쟁점조합의 요구로 위 특약사항이 기재된 것이다. (라) 청구인 등은 공인중개사를 통해 쟁점조합과 사전에 협의된 가액으로 직접 매매계약서에 서명․날인하였고, 매매대금을 자신 명의의 금융계좌로 송금받아 양도소득세를 신고하였으며, 양도대금도 자신의 양도소득세 납부와 다른 부동산의 취득을 위해 사용하였다. (마) 쟁점조합의 사업부지내 필지별 기준시가와 보상가액 자료를 보면, 조합과 지주간의 협상에 따라 매매가액이 정해지는 것이지 기준시가를 고려하여 보상가액이 정해지는 것이 아님을 알 수 있다. (바) 다만, 전체부동산 중 청구인의 부모 소유의 부동산(OOO)의 경우 2차계약시보다 3차계약시 최종 매매금액이 OOO원 감액되었는데, 이 부분은 부모가 받을 양도대가를 포기하고 자녀에게 혜택을 준 것으로 볼 수 있으므로 증여세가 과세될 수 있을 것이나, 청구인 등이 쟁점부동산을 일괄양도하여 청구인들이 공동양도자인 부모로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인 등이 쟁점조합과 체결한 전체부동산의 매매계약은 일괄양도계약이다. (가) 쟁점조합은 청구인 등과 3차례에 걸쳐 매매계약을 체결하였는데, 조합 자금경색 등을 이유로 기한내 잔금을 지급하지 못하여 1차계약의 계약금 OOO원, 2차계약의 계약금 OOO원이 위약금으로 청구인 등에게 귀속되었다. 이후 청구인들의 아버지 ccc이 쟁점조합의 업무를 대행한 FFF의 대표자 ggg과 최종 협상하여 2차계약의 매매대금에서 10% 증액한 OOO원을 최종 매매가액으로 하여 3차계약을 체결하였다. 3차계약서 특약사항(제4조)에 의하면, “소유 명의자를 달리하는 수 필지의 토지 및 건물에 대한 7건의 매매계약이 별도로 체결되었더라도 계약의 이행 및 해제는 전체에 대하여만 가능하다”고 적시되어 있으므로 7개의 필지별로 계약서가 작성되어 있다 할지라도 실제로는 한 개의 계약으로 봄이 타당하다. (나) 쟁점조합의 업무대행사인 FFF의 대표자 ggg은 2021.9.10. 조사청과의 문답시 “주택법상 지역주택 조합 사업승인을 위해서는 사업부지 95% 이상의 권원확보가 필요한데, 청구인 등은 전체 필요부지의 12%를 소유하고 있어 개발사업 승인여부를 좌우할 수 있는 위치에 있었고, 청구인 등은 이러한 사정을 악용하여 다양한 방법으로 다른 부동산 소유자들에게 비해 무리한 요구를 하여 이를 관철시켰으며, 건별이나 매도자별로 계약이 성사될 경우 본인들에게 불리하다고 판단하여 매매계약서에 특약사항(제4조)을 명시하였다”고 하면서 “3차계약시 계약하기로 한 날 청구인들의 아버지 ccc이 갑자기 2차계약의 매매대금에서 20%를 증액할 것을 요구하였는데, 그 계약이 실패할 경우 사업비 PF대출이 불발될 위기여서 결국 10%를 증액하는 것으로 최종 마무리 하였고, 매대대금은 청구인들의 아버지 ccc과 협의하였으며, 전체 거래가액만을 협의하였을 뿐 필지별로 가액을 협의한 적이 없다”고 진술하였다. 또한, 쟁점조합의 조합장 hhh은 2021.10.1. 조사청과의 문답시 “3차계약에서 2차계약의 10%를 증액하자는 ccc의 요구를 따를 수 밖에 없었고, ccc이 부모 소유 부동산의 매매가격은 2차계약시보다 낮게, 자녀들 소유 부동산의 매매가액은 2차계약시보다 높게 계약서를 작성해 와서 쟁점조합은 그대로 따랐다”고 진술하였다. 즉, 전체부동산의 거래과정에서 당사자 간에 각각 가격협상을 진행한 것이 아니라 청구인들의 아버지 ccc과 쟁점조합이 전체를 하나의 계약대상으로 보고 매매대금을 2차계약에 비해 10% 증액하는 것으로 협의하였으므로 전체부동산은 일괄양도된 것으로 보아야 한다.
(2) 전체부동산은 자산별 가액 구분이 불분명하여 안분계산이 필요한 경우에 해당한다. (가) 청구인들의 아버지 ccc과 쟁점조합은 전체부동산을 하나의 계약대상으로 보아 매매대금을 협의하였고, 각 필지별 매매금액은 매도자 임의로 조정한 것이므로 각 필지별 가액은 진정한 교환가치가 반영된 합리적인 가격이라고 보기 어렵다. (나) 소득세법제100조 제2항 및 제3항은 토지와 건물을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 기준시가 등으로 안분계산한 가액과 100분의 30 이상의 차이가 나는 경우에 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 것으로 보도록 하는 간주규정이고, 부가가치세법제29조 제9항의 ‘실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우’라 함은, 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니라 계약서상 토지의 가액과 건물의 가액이 명확하게 구분되어 있다고 하더라도 그것이 당사자 사이의 진정한 합의에 의한 것이 아님이 명백하거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어나 합리적이 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함하는 취지라고 해석함이 타당하다(서울행정법원 2020.7.10. 선고 2019구합58797 판결 참조). 3차계약시 자산별 거래가액과 기준시가에 따른 안분가액을 비교해 보면, 그 차이가 30% 이상이므로 전체부동산의 양도는 소득세법제100조 제2항 및 제3항에서 규정한 가액구분이 불분명한 경우에 해당한다. (다) 소득세법제100조는 ‘토지’와 ‘건물’을 일괄 양도할 때 뿐만 아니라 ‘토지’와 ‘토지’를 일괄 양도한 경우에도 적용되고(대법원 2011.2.24. 선고 2010두23651 판결), 전체부동산의 양도거래는 각 자산별 기준시가에 상당한 차이가 있음에도 총 매매대금만 협의하면서 청구인 등이 제시한 필지별 계약서 작성에 쟁점조합이 수동적으로 응한 것이므로 자산별 가액구분이 불분명한 것으로 보아야 한다.
(3) 전체부동산 중 청구인들의 부모 소유의 부동산(OOO)은 청구인들 소유의 부동산(OOO)과 기준시가가 유사하고 대로에 접해있어 부모 소유의 부동산만 가격을 낮출 이유가 없다. 그럼에도 불구하고 3차계약시 부모 소유의 부동산은 2차계약보다 매매가액을 오히려 감액하였는바, 이러한 가격조정은 부모가 양도가액의 일부를 자녀에게 이전하고자 하는 것 외에 다른 이유를 찾기 어렵다.
(4) 청구인 등은 세무조사시 청구인들의 부모가 소유한 부동산(OOO)이 3차계약때 2차계약에 비해 양도가액이 OOO원 감액(OOO)된 것은 합리적인 사유를 찾기 어려운 측면이 있으므로 증여세를 납부할 의향이 있다는 취지의 구두의견을 제시하였는데, 이를 통해 3차계약의 필지별 매매대금은 임의적으로 조정되었음을 알 수 있다. 따라서 처분청이 관련 법령에 따라 전체부동산이 일괄양도되면서 그 가액구분이 불분명한 것으로 보아 자산별 양도가액을 기준시가로 안분하여 양도소득세를 경정하면서 청구인들이 공동양도자인 부모로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법(2017.12.19. 법률 제15220호로 개정된 것) 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.
(2) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정된 것) 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28637호로 개정된 것) 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여 부가가치세법 시행령 제64조 제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 상속세 및 증여세법 제62조 제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다. (4) 부가가치세법 시행령(2018.2.13. 대통령령 제28641호로 개정된 것) 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
(5) 상속세 및 증여세법(2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 것) 제4조(증여세 과세대상) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.
1. 무상으로 이전받은 재산 또는 이익
(6) 주택법(2018.3.13. 법률 제15459호로 개정된 것) 제21조(대지의 소유권 확보 등) ① 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제49조 에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조 제1항 제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조 제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우
2. 사업주체가 주택건설대지의 소유권을 확보하지 못하였으나 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우
3. 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사가 주택건설사업을 하는 경우
② 사업주체가 제16조 제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지의 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요하지 아니한다)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.
(1) 처분청과 청구인들이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점조합은 OOO 일대에서 주상복합건물 개발사업 시행을 위하여 2014.6.26. 조합설립인가를 받고, 2018년 6월 사업계획승인된 지역주택조합으로, 2021년 8월 위 소재지에 지상 26층 지하 3층 규모의 아파트 305세대․오피스텔 180호를 준공한 것으로 나타난다.
(2) 청구인 등은 2014.2.25. 쟁점조합과 전체부동산을 총 OOO원에 양도하는 1차계약을 체결하였다가 해제하고, 2017.5.23. 다시 총 OOO원에 양도하기로 2차계약을 체결하였다가 해제하였으며, 마지막으로 2018.3.25. 총 OOO원에 양도하기로 하는 내용의 3차계약을 체결하였는바, 3차계약시 청구인들이 소유한 부동산의 양도가액은 2차계약에 비해 OOO원이 증액되고, 청구인들의 아버지 ccc과 어머니 ddd이 소유한 부동산의 양도가액은 2차계약에 비해 OOO원이 감액되어, 총 매매가액은 2차계약에 비해 OOO원이 증액된 것으로 나타난다(아래 <표3> 참조). <표3> 매매계약서상 매매금액 변경내역 ◯◯◯
(3) 전체부동산의 매매계약서에 의하면, 2～3차계약 모두 각 필지별로 매매계약서(각 7부)가 같은 양식으로 작성되어 있는바, 3차계약서의 주요내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 3차계약 주요내용(일부) ◯◯◯
(4) 청구인 등은 위 매매계약서에 따라 2018.4.2. 쟁점조합에 전체부동산을 합계 OOO원에 양도하고, 쟁점조합이 부담한 양도소득세 OOO원을 포함한 OOO원을 양도가액으로 하여 2018.5.31. 양도소득세를 신고․납부하였다(아래 <표5> 참조). <표5> 청구인 등의 양도소득세 신고현황 ◯◯◯
(5) 조사청의 청구인 등에 대한 양도소득세 조사복명서(2021년 8월)의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인 등과 쟁점조합 간의 전체부동산 매매계약은 총 7건으로 이루어졌는데, 매매계약서를 보면, 7건의 계약으로 되어 있더라도 일부 토지 및 건물에 대하여 분리하여 이행 및 해제할 수 없도록 특약으로 정한바 있어 하나의 계약과 동일한 효력을 가지고 있고, 3차계약시 청구인들의 아버지 ccc이 자산별 양도가액을 임의대로 조정하였으며, 쟁점조합은 요구사항을 들어주지 않을 경우 막대한 사업차질이 발생할까 우려되어 요구대로 계약을 진행하였음이 전 조합장 hhh과 FFF 대표 ggg의 진술내용에서 확인된다. (나) 이에 ccc이 임의로 정한 각 물건별 양도가액은 양도자와 양수자간에 합의된 진정한 양도가액이라 볼 수 없으므로 아래 <표6>과 같이 기준시가를 기준으로 안분하여야 한다. <표6> 필지별 매매가액과 기준시가 차액 비율 ◯◯◯ (다) 조사청은 전체부동산의 양도가액을 재산정하여, 청구인들의 양도소득세 OOO원을 감액경정하고, 청구인들의 부모 ccc과 ddd의 양도소득세 OOO원을 증액경정하며, 양도가액을 임의구분하여 양도대금을 과도하게 배분함으로써 청구인들이 공동양도자인 부모로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 보았다.
(6) 조사청의 ggg(쟁점조합의 업무대행사 FFF의 대표자)에 대한 문답서(2021.9.10.)와 hhh(쟁점조합의 조합장)에 대한 문답서(2021.10.1.)의 주요내용은 아래 <표7>, <표8>과 같다. <표7> 조사청의 ggg에 대한 문답서 주요내용 ◯◯◯ <표8> 조사청의 조합장 hhh에 대한 문답서 주요내용 ◯◯◯
(7) 청구인들이 제시한 자료의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인 bbb은 이 건 매매계약 전부터 부동산 동향에 대한 지식과 관심이 있었다고 주장하며, 공인중개사 시험 관련 조회자료(2016년 불합격, 2017년 1차 합격·2차 불합격, 2018년 2차 불합격)를 제출하였다. (나) 청구인들은 청구인 bbb이 OOO사무소에 높은 가격을 제시하였고, 중개인이 쟁점조합과 다른 부동산(ccc․ddd 소유 부동산)의 가액을 감액하는 방법으로 협상하였다고 주장하며, 쟁점조합의 조합장 hhh의 확인서(아래 <표9> 참조) 및 녹취파일, OOO사무소 대표 OOO의 확인서(아래 <표10> 참조)를 제출하였다. <표9> 쟁점조합 조합장 hhh의 확인서(2021.7.27. 인감증명서 첨부) ◯◯◯ <표10> eee의 확인서(2021.7.19. 인감증명서 첨부) ◯◯◯ (다) 청구인들은 지역주택조합의 특성상 기준시가로 보상액을 정하는 것이 아니라고 주장하며, 쟁점조합의 필지별 보상가액 자료(아래 <표11> 참조)를 제출하였다. <표11> 쟁점조합 보상자료(일부발췌) ◯◯◯
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 전체부동산의 양도는 거래당사자 간의 협상에 의하여 이루어진 것이므로 이를 일괄양도로 보아 청구인들이 부모로부터 쟁점금액을 증여받은 것으로 하여 증여세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인 등이 2018.3.25. 쟁점조합과 체결한 전체부동산의 3차계약(특약 제4조)에 의하면, “본 매매계약의 경우 비록 등기부상 소유자 명의를 달리하는 수 필지의 토지 및 건물에 대한 7건의 매매계약으로 별도로 체결되었더라도 계약의 이행 및 해제는 전체에 대해서만 가능하고 그 중 일부 토지 및 건물에 대하여는 분리하여 이행 및 해제할 수 없다”고 기재되어 있고, 쟁점조합의 대행사인 FFF의 대표자도 세무조사시 “청구인들의 아버지인 ccc이 전체부동산의 매매계약을 진행하였고, 각 필지별 가액은 따로 협의한 사실이 없다”는 취지로 진술한 점 등을 고려할 때, 전체토지의 양도는 소득세법제100조 제2항의 “토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우”에 해당하는 것으로 보이는 점, 전체부동산 중 부모 소유의 부동산은 대부분 기준시가안분액에 비해 낮게 거래된데 반해, 자녀인 청구인들 소유의 쟁점부동산만 기준시가안분액에 비해 상당히 높게 거래되었고(쟁점부동산의 거래가액이 기준시가안분가액 대비 691% 등 차이가 남), 3차계약을 하면서 특별한 사유 없이 청구인들 소유의 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원 증액하는 대신 부모 소유 부동산의 양도가액은 오히려 OOO원 감액한 것으로 확인되므로 청구인들이 제시한 양도가액을 합리적인 가액구분이라고 보기 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 소득세법 시행령제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령제64조에 따라 전체부동산의 자산별 양도가액을 기준시가로 안분하고 소득금액을 재계산하여 양도소득세를 경정하면서, 부모에게 배분되어야 할 양도대금이 자녀인 청구인들에게 배분됨으로써 직계존비속간 부의 부상이전(현금증여)이 이루어졌다고 보아 청구인들에게 증여세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.