청구인이 부친으로부터 증여받은 자금으로 특수관계인으로부터 취득한 주식의 발행법인을 통해 쟁점시행사가 시행한 쟁점분양사업의 이익을 간접적으로 얻은 것으로 보아 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여에 따른 증여세를 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인들은 2014.3.15. 특수관계인인 AAA·BBB(청구인들의 삼촌 및 고모로, 이하 “쟁점주식 양도자들”이라 한다)으로부터 ㈜AAA(이하 “AAA”라 한다)의 주식 OOO주 및 OOO주, ㈜BBB(이하 “BBB”이라 하고, AAA와 합하여 “쟁점법인들”이라 한다)의 주식 OOO주씩을 각각 취득(이하 청구인들이 취득한 주식을 “쟁점주식”이라 하고, 해당 주식 매매 거래를 “쟁점주식 매매거래”라 한다)하였다(아래 ＜표1＞ 쟁점주식 매매거래 후 쟁점법인들 지분 현황 참조). 청구인들은 2014.5.7. 청구인들의 아버지 CCC으로부터 OOO원 및 OOO원을 각각 증여받아(이하 “쟁점현금증여”라 한다), 그 다음날 쟁점주식 양도자들에게 쟁점주식 매매 대금을 지급하였고 2014.5.31. 쟁점현금증여에 대한 증여세를 각각 신고·납부하였다. ＜표1＞ 쟁점주식 매매거래 후 쟁점법인들 지분 현황 ㅇㅇㅇ
• 나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2021.3.26.부터 2021.7.3.까지 청구인들과 CCC에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인들이 OOO 일원 17,307㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 ‘OOO(이하 “쟁점분양사업”이라 한다)’을 시행한 CCC㈜(이하 “쟁점시행사”라 한다) 의 이익을 특수관계회사인 쟁점법인들을 통하여 CCC으로부터 간접적으로 이익을 얻은 것으로 보아 쟁점분양사업의 준공일(2016.10.5.) 당시 쟁점주식의 가치를 재평가하고 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제42조의3 및 같은 법 시행령 제32조의3에 따라 증여재산가액을 계산하여 이를 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2021.10.18. 청구인 DDD에게 2016.10.5. 증여분 증여세 OOO원을, 청구인 EEE에게 2016.10.5. 증여분 증여세OOO원을 각각 결정·고지하였다. ＜쟁점분양사업 개요＞ ㅇㅇㅇ
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2022.1.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인들 주장 (1) 쟁점분양사업과 관련한 사실관계 및 청구인들 측의 역할은 다음과 같다. (가) 청구인들 측이 쟁점토지 개발사업에 참여하게 된 경위는 다음과 같다. 1) OOO는 2007년 6월 OOO 일대를 법조단지로 개발하기 위해 동 지역을 OOO도시개발구역(이하 “쟁점도시개발지구”라 한다)으로 지정하였고, 쟁점도시개발지구를 개발한 OOO는 토지개발을 마치고 쟁점토지가 포함된 쟁점도시개발지구 전체 토지에 용지매각을 추진하였다. 그러나 2008년 하반기 발생한 글로벌 금융위기 이후 2015년말까지 계속된 부동산 경기침체로 기업의 부동산 투자수요가 줄었고 쟁점도시개발지구의 용지매각을 위한 입찰은 유찰이 거듭되는 등 수년간에 걸쳐 용지매각이 부진하게 되었다. 쟁점토지 또한 용지매각을 위한 입찰이 여러 차례 유찰된 토지로, 부동산 개발업자인 FFF이 운영하던 OOO은 2013년 7월 OOO의 쟁점토지 매각입찰에 참여하여 2013.7.24. 쟁점토지 매매금액의 10%인 계약금만을 지급하고 OOO와 토지분양계약을 체결하여 쟁점토지의 매수인의 지위를 취득하였다. 2) 전문적인 부동산 개발업자인 FFF은 본인 소유의 시행회사인 OOO을 통해 쟁점토지의 매수인의 지위를 취득하였지만 본인 혼자만으로 대규모 자금이 소요되는 아파트형 공장인 지식산업센타개발사업을 추진하는 것은 자금조달의 어려움도 있고, 위험부담도 많기 때문에 개업의사인 CCC에게 투자권유를 하였다. CCC은 2010년경 위례 아파트 개발사업과 관련하여 부동산개발업자인 FFF에게 금원을 대여하고 투자를 한 전례도 있어 FFF의 쟁점분양사업에 대한 투자권유를 받아들였고, FFF은 설립된 지 5년이 경과되지 아니한 OOO이 쟁점토지 소유권을 취득할 경우 발생하는 취득세 중과세를 면하기 위하여 CCC이 소개한 법인을 이용하여 쟁점분양사업을 진행할 것을 제안하였으며, 이에 CCC은 FFF이 진행하는 쟁점분양사업에 투자하면서 담보로 FFF의 다른 사업 관련 지분을 받기로 하였는데 CCC 입장에서는 투자 손익이 확실히 예측되었던 것이 아니어서 금원을 담보부로 대여한 것이다. (나) 청구인측과 FFF의 역할은 다음과 같다. 1) F FF이 제안한 내용은 FFF의 주도로 진행하는 사업에 CCC이 재무적 투자자로 투자하라는 것인데, 즉, FFF이 쟁점분양사업의 사업설명서 작성, 설계도서 기본 작성, PF관련 대출 서류 준비 및 금융기관과 협의, 시공 회사 선정, 인허가 절차 준비 등을 맡아 진행하고 설계업체, 금융기관, 시공회사 등과 접촉·협의해서 중요한 의사를 결정하며, 현직 개원의사인 CCC은 단순히 재무적 투자자의 위치로서 쟁점분양사업에 일체 관여하지 아니하는 것이었다. 2) 쟁점토지에 대한 취득세 중과세를 면하기 위하여 CCC이 소개한 법인인 쟁점시행사를 사업시행사로 하여 사업을 진행하기로 한 합의에 따라, CCC 일가가 100% 소유하고 있던 쟁점시행사의 주식 일부를 FFF측에게 양도하여 FFF측은 쟁점시행사의 주식을 과반수이상 확보(50%+1주)하여 쟁점시행사의 경영권을 장악하였다. 이를 위해 쟁점시행사의 기존 주주인 AAA, BBB은 2013.11.29. 쟁점시행사의 주식 OOO주를 FFF의 명의수탁자인 GGG에게 OOO주, HHH(FFF 측)에게 OOO주를 양도하였고, BBB은 AAA에게 OOO주, BBB에게 OOO주를 양도하여 쟁점법인들이 쟁점시행사의 법인주주가 되었으며, CCC과 쟁점법인들은 2013.12.4. 쟁점시행사에 OOO원, OOO원, OOO원을 각각 대여하였다. 3) 쟁점시행사는 2013.12.10. OOO으로부터 쟁점토지 매수인 지위를 양수하고 권리의무를 승계하는 내용의 계약을 체결하였으며, 청구인들은 2014.3.15. DDD, BBB으로부터 쟁점주식을 취득한 후 2014.5.7. 아버지인 CCC으로부터 쟁점현금증여를 받아 쟁점주식 매매대금을 지급하였다. (다) 쟁점토지 개발사업은 FFF의 주도 하에 진행되었다. 1) 쟁점분양사업은 모두 FFF의 주도로 진행되었는데, 2014.5.22. FFF의 주도로 쟁점토지에 관한 건축허가가 완료되었고, 2014.6.10. FFF의 주도로 신한은행 등 대주단과 대출약정(OOO원)을 체결하였으며, 2014년 6월 FFF의 주도로 쟁점토지에 관한 공사도급계약을 체결하고 착공신고를 하였으며 2014.6.12. 토지사용허가를 득한 후 2014.6.17. 분양이 개시되었다. 그리고 실제로 이 과정에서 사업설명서 작성, 설계도서 기본 작성, PF관련 대출 서류 준비, 인허가 절차 준비 등은 모두 FFF이 진행하였고 청구인측은 관여할 능력도 관여할 지위에 있지도 아니하였으며, 설계업체(OOO), 금융기관 등과 접촉 역시 FFF이 단독으로 판단하여 진행하였다. (2) 상증세법 제42조의3을 적용하여 증여세를 부과하려면, 자녀들이 ㉠ 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자에 해당하여야 하고(주체 요건), ㉡ 특수관계인으로 재산을 증여받거나 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우 또는 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우 중 하나의 사유가 존재하여야 하며(재산 취득 요건), ㉢ 자녀들이 전항의 요건상의 증여를 받은 재산과 동일한 재산을 취득한 날로부터 5년 이내에 그 재산과 관련한 재산가치증가사유가 발생(재산가치증가사유 발생 및 인과관계)하여야 하는데, 이 건의 경우 아래와 같은 점에서 재산가치증가사유 발생과의 인과관계가 인정될 수 없다 하겠다. (가) 상증세법 제42조의3에 의한 과세가 이루어지기 위해서는 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행 등 일정한 재산가치증가사유가 발생하여야 하는데 이 건의 경우에는 해당 요건을 충족하지 않는다. 1) 분양사업의 시행은 재산가치 증가사유로 열거된 “개발사업의 시행”에 해당하지 않는다. 가) 상증세법 시행령 제32조의3 제1항에서 재산가치 증가사유로 규정된 ‘개발사업’은 개발이익 환수에 관한 법률(이하 “개발이익환수법”이라 한다) 등에 따라 개발구역으로 지정되고 고시되는 절차가 수반되는 개발사업을 의미하고, 같은 항 제3호의 ‘그 밖에 제1호부터 제2호까지의 사유와 유사한 것으로 재산가치의 증가를 가져오는 사유’란 개발사업의 시행 등과 같이 장래 재산가치 증가의 발생이 객관적으로 추정되는 경우를 의미한다. 그러나 쟁점분양사업은 개발구역 지정이나 고시가 수반되는 개발사업이 아니고 미분양 위험을 내포하고 있는 아파트형공장인 지식산업센터 분양사업으로, 부동산 경기변동과 분양율에 따라 사업성패가 좌우되는 사업인바 재산가치 증가의 발생이 객관적으로 추정되는 경우에도 해당하지 않는다. 따라서 청구인들의 취득재산인 쟁점법인의 주식가치 증가와 처분청이 재산가치 증가사유로 주장하는 쟁점분양사업의 시행 사이에는 직접적인 관련성이 있다고 볼 수 없다. 나) 처분청은 개발사업의 시행이 예정되어 있어 재산가치 증가사유가 존재한다고 보고 있는 것으로 보이나, 상증세법 제42조의3 제1항 본문에서 말하는 개발사업의 시행이란 개발이익환수법 제2조 제2호 의 택지개발사업 등 소정의 개발사업을 의미하는 것인데(OOO고등법원 2018.12.12. 선고 2017누86721 판결), 쟁점시행사가 사용검사 확인을 받고 추진 중인 사업은 위 규정에서 말하는 개발사업에 해당하지 아니한다. 그리고 쟁점시행사가 추진하는 사업이 상증세법 제42조의3 제1항에서 규정한 다른 재산가치 증가 사유, 즉 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인허가 등의 사유에 해당하는 것으로 보기도 어렵고, 법원 역시 아래와 같이 개발사업의 범위를 개발이익환수법상 개발사업과 같이 한정하고 있다. 구체적으로 법원은 “구 상증세법 제42조 제4항 소정의 ‘개발사업’이란 개발이익환수법 제2조 제2호 소정의 개발사업을 의미하는 것으로 해석된다. 그런데 FFF이 이 사건 공장을 완공한 것은 석유화학 사업을 운영하는 기업이 제품생산을 위하여 개별적으로 공장 건물을 신축한 것에 불과하므로 그것이 구 개발이익환수법 제2조 제2호 소정의 개발사업에 해당한다고 볼 수는 없다”라고 하여 상증세법에 규정된 ‘개발사업’은 개발이익환수법상의 ‘개발사업’과 동일한 의미로 보았는데, 중국에 석유화학 공장을 설립한 행위는 행정청의 지정·고시를 거쳐 일단의 토지를 개발하고 토지가액의 증가가 초래된 개발이익 환수법상 개발사업이 아니므로, 이를 통해 미성년자인 원고들이 재산가치가 상승되었더라도 제42조 제4항의 적용대상이 아니라면서, 원고들에 대한 증여세부과처분이 위법하다고 판시하였다. 조세심판원 역시 이와 같은 취지로 개발사업의 범위를 제한하여 판단하고 있고(조심 2014서1982, 2015.12.3.), 국세청의 과세전적부심에서도 최근 주식상장에 따른 증여의제와 관련하여, 사업의 실패에 따른 투자리스크를 감수하고 투자결정을 함에 따른 것이라면 주식을 취득한 이후 주식가치가 상승함에 따른 이익을 증여받은 것으로 보는 것은 부당하다는 결정을 연이어 내린 바 있다(적부2020-187, 2021.1.20., 적부2020-190, 2021.1.27.). 이와 같이 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령은 재산가치 증가사유에 대하여 한정적으로 열거하고 있는바, 이 건의 경우 개발이익환수법상 개발사업에 해당하지 않으므로 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령에서 규정하는 재산가치 증가사유에 해당하지 않는다. 2) 분양률에 따라 사업성패가 좌우되는 분양사업 특성상 장래 재산가치 증가가 객관적으로 예견되는 경우가 아니다. 가) 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령에서 규정하고 있는 재산가치 증가사유는 장래의 재산가치 증가 발생이 객관적으로 예정된 경우라는 공통점을 가지고 있다. 타인의 기여에 의한 재산가치 증가에 대하여 증여세를 과세하는 것은 재산가치가 증가한 시점에 미실현이익에 대하여 과세하고 추후 재산가치가 다시 하락하더라도 특별히 세액을 조정하는 장치를 두고 있지 않으므로 재산가치증가가 객관적으로 예견되는 경우에만 정당화될 수 있기 때문이다. 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령은 재산가치 증가사유로서 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할 등을 열거하고 있는데, 이와 관련하여 공장의 준공, 분양사업의 시행, 신약개발 임상승인 등과 같이 상증세법령에 직접 열거되지 아니한 재산가치 증가사유에 대해 증여세를 과세할 경우, 개념이 불명확하고 행위·태양이 다양하며 재산가치 및 그에 기한 증여이익의 측정도 쉽지 아니하여 납세자의 예측가능성을 해할 가능성이 크며, 또한, 재산을 처분한 시점에 실현이익에 대하여 양도소득세를 과세하는 방법 대신 재산가치 증가사유가 발생한 시점에 미실현이익에 대하여 증여세를 과세하는 방법을 선택하면서 추후 재산가치가 하락하더라도 세액을 조정하는 장치를 따로 두고 있지 않은 점까지 고려하면, 법령은 장래 재산가치의 증가가 객관적으로 명백한 사유만 열거하고 있는 것이므로 재산가치 증가사유를 한정적인 것으로 해석하여야 한다. 나) 상증세법령은 재산가치 증가사유로 열거된 개발사업의 개념을 특별히 규정하고 있지 않는 반면 개발이익환수법은 개발사업과 그로 인해 발생한 개발이익의 환수에 대한 일반적인 내용을 규정하고 있고, 개발사업에 대한 정의규정을 두고 있다. 그리고 택지개발사업, 산업단지개발사업 등 개발이익환수법상 개발사업은 장래 재산가치의 증가가 명백히 예견되는 사업인 반면, 분양사업은 분양률에 따라 사업의 성패가 결정되고 분양이 이루어지기 전에는 미리 그 결과를 예측하기 어려우므로 분양사업의 시행도 역시 개발사업의 시행에 해당한다고 보기 어렵다. 이와 같은 견지에서 분양사업의 시행을 재산가치 증가사유로 보아 증여세를 과세하였으나, 향후 분양률이 저조하여 오히려 재산가치가 감소한 경우 기납부한 증여세를 조정하는 장치가 마련되어 있지 않다. 이러한 전체 법체계를 고려하면 개발사업의 개념을 단순히 사전적 의미로 파악하면 그 범위가 지나치게 넓어지므로 개발이익환수법상 개발사업에 국한하여 해석하여야 하고, 법원 역시 마찬가지 취지로 해석하고 있다(OOO고등법원 2018.12.8. 선고 2017누86721 판결). 조세심판원도 합동회의를 거쳐 연이어 “상증세법제42조의3에서 재산가치 증가사유로 개발사업의 시행 외에 형질 변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가, 주식・출자지분의 상장 및 합병, 비상장주식의 OOO 등록, 생명보험 또는 손해보험의 보험사고 발생, 지하수개발·이용권 등의 인·허가 등’을 열거하고 있는바, 동 조항의 ‘개발사업’이란 같은 항에서 열거된 다른 사유들과 유사한 정도로 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 의미하는 것으로 보아야 할 것이다. 따라서, 동 조항의 ‘개발사업’이란 개발이익환수법 제2조 제1호 에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상으로 봄이 타당하다 하겠다”는 취지로 결정한 바 있다(조심 2014서1982, 2015.12.3., 조심 2018서3213, 2019.1.23.). 다) 특히 자기 자금은 많지 않고 금융기관의 PF대출 등 대규모 타인자본에 의존하여 추진하는 건물신축·분양사업의 경우 시장상황변화에 예민하게 반응하고 분양률과 분양대금의 순조로운 입금여부에 따라 사업의 성패가 좌우되는 것으로 분양사업의 성공여부를 예측하기 매우 어렵고, 사업의 성공이 객관적으로 예견된다고 보기 어렵다. 많은 시행사가 화려한 청사진을 수립하고 건물 신축·분양사업에 뛰어들었지만 실패로 끝나는 경우가 많은 것이 현실이기도 한데, 조세심판원은 건물 신축·분양사업의 경우 개발이익환수법에 열거된 개발사업에 해당하지 아니하고, 주식 증여당시 이익이 실현될지 여부가 불분명하여 개발 이익이 예정되었던 것으로 보기 어려우며, 분양의 성공여부에 따라 사업의 성패가 결정되므로 실제 분양이 이루어지기 전에는 그 결과를 예측하기 어려운 점, 건물의 신축·분양사업은 미분양의 발생이 큰 위험 요인으로 작용하고, 향후 분양이 저조하게 되는 등의 주식가치가 하락할 경우에도 기납부한 증여세 환급 등 조정장치가 없어 불합리해 보이는 점 등을 고려하여 증여이익을 얻은 것으로 보기 어렵다(조심 2018서3213, 2019.1.23.)고 보았다. 3) 청구인들이 쟁점주식을 취득할 당시 재산가치 증가 예견이 불가능한 상황이었다. 가) 재산가치 증가 발생이 객관적으로 예정된 경우와 리스크를 감수한 투자를 구별하여야 한다. 앞서 살펴본 바와 같이, 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령에서 규정하고 있는 재산가치 증가사유는 장래의 재산가치 증가 발생이 객관적으로 예정된 경우이고, 입법 연혁적으로 구 상증세법 제42조 제4항 중 주식 등의 상장 및 합병 부분은 상증세법 제41조의3과 제41조의5에 의하여 과세할 수 없는 상장 또는 합병이익을 과세하기 위하여 만들어진 조항이라는 점에 비추어 상증세법 제42조의3 제1항 제2호와 균형을 맞추어 특수관계인으로부터 재산을 증여받거나 특수관계인의 자금지원으로 재산을 취득하는 경우에도 객관적으로 재산취득 당시 가까운 장래에 재산가치 증가사유가 발생하리라는 점을 예견할 수 있는 경우에만 재산취득요건을 충족하는 것으로 해석할 필요가 있다. 나) 쟁점시행사가 진행한 쟁점분양사업은, ㉠ 개발이익환수법에 열거된 개발사업에 해당하지 아니할 뿐만 아니라, ㉡ 분양의 성공여부에 따라 사업의 성패가 결정되므로 실제 분양이 이루어지기 전에는 그 결과를 예측하기 어려운 사업으로서 쟁점분양사업을 상증세법 제42조의3에서 한정적으로 열거하고 있는 사유들과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 재산가치증가사유와 그 경제적 실질이 유사하다고 보기는 어렵다. 다) 청구인들이 쟁점주식을 취득한 때인 2014.3.15.에는 쟁점분양사업에서 재산가치 증가발생을 예상할 수 없었다. 쟁점주식 매매거래가 이루어진 2014.3.15. 당시는 10%의 계약금만 치루고 쟁점토지의 매수인의 지위만 확보하였을 뿐, 토지잔금도 치루지 않아서 ㉠ 쟁점토지의 소유권도 취득하지 못한 상태였고, ㉡ 건축심의 및 허가, ㉢ 금융기관의 PF대출승인을 통한 사업자금의 확보, ㉣ 높은 분양률로 수익성확보 등 사업의 성공적 추진을 위해 필요한 핵심사항이 하나도 달성된 것이 없는 사업시행초기 단계로, 사업의 밑그림만 존재하던 상태였다. 쟁점주식 매매거래시점은 건축심의가 완료되기 1개월 전이었고, 건축허가도 주식매매일로부터 2개월 이상 이후에 이루어졌으며, PF대출 역시 약 3개월 정도 후인 2015.6.10.에서야 승인을 얻었다. PF대출 승인이후 쟁점시행사는 금융기관의 PF대출금으로 OOO에 쟁점토지의 잔금(총 OOO원의 90%인 OOO원)을 납부하여 비로소 쟁점토지의 소유권을 취득하였다. 시공회사와의 시공계약도 쟁점주식취득 후 3개월 정도 지난 2016년 6월에 이루어졌고, 정식 분양절차는 2014.6.17. 시작되었다. 청구인들의 입장에서 2014.3.15. 쟁점주식 취득한 후 몇 달 후에 이루어진 건축심의, 건축허가, PF대출 및 쟁점토지 대금 완납, 분양 결과, 분양대금 납부등 사업과 관련된 중요한 상황을 미리 예상할 수 있었던 상황이 아니었다. 즉, 주식을 인수한 2014.3.15. 당시에는 사업이 구체화되지 않는 극히 초기의 단계에 불과하여 정확한 수익을 예측할 수 없었다. 사업시행초기라서 청구인들이 주식 취득 당시 객관적 이익이 예견되는 내부정보라는 것은 존재하지 않았고, 오히려 개발대상이 되었던 쟁점토지는 2007.6.28.(OOO 고시 제2007-207호) 도시개발구역으로 지정되었는데 청구인들이 쟁점법인들의 주식을 취득하기 훨씬 전부터 이는 널리 공개된 정보였던바, 이러한 경우까지 자녀들이 증여를 받은 것과 동일하게 취급하는 것은 규정의 취지에 심히 배치된다 할 것이다. 나아가 쟁점토지의 도시개발구역지정이 2007.6.28. 이루어졌고 사업시행자는 쟁점시행사가 아닌 OOO이며, 쟁점시행사가 OOO으로부터 토지매수인의 지위를 승계취득하였는바, OOO은 쟁점시행사와 특수관계에 있지 아니한 완전히 별도의 법인이다. 쟁점시행사가 OOO으로부터 쟁점토지 매수자의 권리를 승계취득한 2013년 12월 당시 부동산침체기였는바, OOO은 2013.7.9. 공개입찰로 계약금만 지불하고 잔금 90%를 완납하는 것으로 OOO원에 분양계약을 체결하였다가 불투명한 시장상황과 자금부족으로 2013.12.10. 쟁점시행사에 계약금만 지급한 상태로 쟁점토지에 관한 토지매수인의 권리의무를 양도한 상황이었다. 객관적으로 재산가치가 증가될 예정이라면 OOO이 쟁점토지를 매각할 이유가 없다. 만약 정말 사업성이 있었다면 OOO이 직접 사업을 수행하였어야 하나, 이를 비특수관계자인 쟁점시행사에게 양도하였다는 점만 봐도 쟁점분양사업의 사업성이 불확실하였음을 잘 보여준다. 라) 또한 OOO 법조단지 건설사업인 쟁점도시개발지구의 전체 용지매각은 그동안의 부동산 경기악화의 영향으로 기업체의 투자심리가 위축되어 아주 부진하였고 용지를 매각하여야하는 OOO에서 대단지 토지의 분필매각, 매각조건 완화, 매각장려금, 입찰 대신 수의계약추진 등 다양한 수요촉진책을 제시하였지만 2008년 글로벌 금융위기이후 계속된 부동산 경기침체에 따른 기업체의 투자심리위축으로 용지매각은 수년간에 걸쳐 부진한 모습을 보였다. 쟁점토지가 포함된 사업구역 또한 2011년 최초 분양공고시 대부분의 필지가 유찰되었고, 2012.3.5. 재차 입찰시에도 유찰되었으며, 2012.10.11. 용지 분필 이후 2012.10.16. 재차 매각 입찰하였으나 역시 유찰되었다. 이에 따라 OOO는 2013.4.25. 분양시에는 분양대금 납부조건을 완화하여 중도금 없이 잔금을 90% 납부하는 조건으로 변경하였고, 2013.5.28. 입찰에서는 중개알선 장려금을 지급하였으며, 2013.7.8. 입찰공고시에는 계약금 환불 조건부로 입찰을 하기도 하였다. 쟁점토지는 최초 매각공고시 한 개의 필지로 있던 토지가 첫 번째 유찰이후 분필되어 매각된 토지로 이후의 후속입찰 때에도 수차례나 유찰된 토지로 낙찰가율이 예정 매각가격의 108.1%에 불과하여 해당 사업지의 수익성은 낮게 평가되었다. 즉, 청구인들이 쟁점주식을 취득한 때도 부동산 경기 침체기로 특정 프로젝트에 대한 수익이 확실하게 보장된다고 할 수 없는 상황이었다. 마) 처분청은 사전청약률이 높다는 이유로 쟁점주식 취득시 재산 가치 증가를 예견할 수 있었다는 의견이나 이는 사실과 다르다. 사전청약은 기본적으로 건축물의 분양에 관한 법률제10조 제2항 제1호에 위반하여 무효일 뿐 아니라 처벌대상이 되는 행위에 해당하는 점, OOO 지식산업센타 상업시설 청약서 제5조(본 분양 계약체결 방법) 및 OOO 지식산업센타 청약서 제4조(본 분양 계약체결 방법)를 보면 “본 분양”은 “본 약정”에도 불구하고 관련법령에 의거한 분양절차에 따라 진행하는 점, 청약금의 효력 및 해지사유와 관련하여 OOO 지식산업센타 상업시설 청약서 제3조(청약금 입금시 확인사항 및 청약금 효력) 및 제4조(해지사유), OOO 지식산업센타 청약서 제5조(청약금의 효력) 및 제6조(해지사유)를 보면, 청약자가 자유로이 계약을 해지할 수 있고, 사전청약 철회시 계약금을 전액 반환하는 등 불이익이 없어 구속력이 있는 행위에 해당하지 않는 점 등에 비추어 이 건 사전청약은 법률적으로 큰 의미가 없다. 또한, 이 건 사전청약은 실제 분양예정일보다 매우 빠른 시기에 행하여졌고, OOO 지식산업센타 사전청약입금 및 청약서현황을 보면 사전청약금 OOO원은 총공급금액 OOO원의 1.9%에 불과한 것으로 나타나는 등 매우 미미한 수준이며, 특히 사전청약의 조건은 겨우 OOO원 납부에 불과한 수준이었는 데, 이는 사전청약이 비록 불법이고 큰 효력은 없으나 건설경기 침체로 미분양이 우려되었고, 이 건 분양사업에 필수적인 PF대출 등을 위해 시공사인 OOO 주도로 사전청약을 할 수 밖에 없던 사정을 반증하는 것이라 할 것이다. 사전청약된 부분이 있었다 하더라도 실제로 분양계약 체결까지 이르지 못하거나 계약자의 명의가 변동된 경우가 다수였고, 처분청은 2014년 3월까지 사전청약 대상호실 871호 중 623호가 사전청약되어 사전청약률이 71.5%라 하나, 실제 분양률은 2014년 7월까지 금액기준 56.9%, 판매량 기준 56.32%에 불과한 것으로 나타나는바, 청구인들의 쟁점주식 취득 전후 부동산경기의 악화로 쟁점분양사업의 사업성은 매우 불확실하였다. 즉, 사전청약은 총분양계약금액 대비 미미한 수준인 OOO원의 청약금 납입으로 이루어졌으며, 언제든지 청약자가 해지할 수 있는 점에 비추어 볼 때 시장의 가수요를 측정하는데 의의가 있지 그 자체로 향후 사업의 객관적 성공이 보장된다고 담보할 수는 없다. 실제로 분양 직후에는 예측된 사전청약률보다 낮은 수준의 분양률로 전환된 점만 보더라도, 사전청약률은 실제 분양 결과보다 더 나은 수치로 과대 측정된 것임을 알 수 있어 이를 하나의 참고치로만 활용하여야지 향후 사업의 성패를 결정짓는 신뢰성 있는 자료로 간주될 수 없다는 사실을 입증한다 할 것이다. 특히, 본 사업 수행당시 부동산 경기가 악화되어 시공사 주도로 분양수요를 끌어올려 사업을 계속하기 위하여 PF자금 조달 목적으로 사전청약을 진행한 것이 사실인바, 이는 증여이익의 기초가 되는 객관적 이익을 측정하거나 판단할 수 있는 근거가 절대 될 수 없다. 다만, 2014년 7월 최경환 부총리 취임 직후 적극적인 부동산경기 부양책을 시행하여 건설경기가 살아나기 시작했고, 이런 이유로 2014년 7월 이후 실제 분양률이 올라간 것에 불과하다. 2013.8.21. 쟁점시행사 등의 사업성검토자료는 ‘사업수지표’라 일컬어지는 사업기초자료로서 회사가 임의적 판단하에 작성한 자료인데, FFF이 2013.7.8. 쟁점토지의 토지매수인 지위만을 확보한 상태에서 투자자를 유치하기 위해 사업전망이 좋게 나오도록 임의적으로 수익성을 높게 예상하여 작성한 문건에 불과하고, 실제로 사업에 착수해서 구체적으로 사업성을 검토한 것은 아니다. 사업이 시작하지도 않은 상황에서 투자자를 유치하기 위해 회사내부에서 임의적으로 작성한 내부문건만을 가지고 사업이익이 크게 발생할 것을 객관적으로 예측할 수는 없다. 사업성이 그리 좋고 확실하다면 이 문건을 작성한 OOO이 직접 사업을 시행하였을 것이다. 통상적으로 이 자료를 근거로 회계법인 및 외부평가법인의 자료가 작성되는 것이 관례이므로 각 사업성검토자료와 기타 회계법인들의 보고서들은 데이터가 유사하게 산출되는 것이 일반적이다. 따라서, 상기 자료들을 근거로 재산가치 증가사유가 객관적으로 확인되었다고 볼 수 없다. 처분청이 주장하는 회계법인의 보고서 등은 증여 당시를 기준으로 장래에 객관적으로 예상되었는지와 무관한 사후적 판단에 불과하다. 2014.4.자 한국신용평가사의 보고서(‘OOO 원리금 상환가능성 평가’)는 쟁점시행사가 PF대출을 받기위해 금융기관에 필수적으로 제출하여야하는 신용평가회사의 사업성평가보고서로, 이러한 유형의 신용평가보고서는 PF대출이나 건축심의에 통과되기 위하여 시행사가 제시한 자료를 기초로 장밋빛 전망을 반영하는 것이 일반적임에도 분양성 분석을 보면, 이 건 사업의 규모가 대규모이고, 인접한 블록 부지 등에 비해 늦게 공급된다는 점에서 분양이 더디게 진행될 수 있으며, 인근 상가들의 경우 유동인구 확보와 상권 활성화가 지연되고 있어 분양완료에 시일이 소요될 수 있는 것으로 기재되어 있는바, 실제 분양이 이루어지기 전에는 그 결과를 예측하기 어렵고, 2014.3.15. 쟁점주식 취득 당시 분양의 성공여부도 불분명함에도, 이를 근거로 청구인들이 재산가치 증가발생을 예상할 수 있었다고 하는 것은 현실에 맞지 않는 의견에 불과하다. 2014.3.15 쟁점주식 취득 후 2014년 6월 분양이 이루어졌는데, 분양 개시 초 1∼2개월 내에는 분양률이 높다고 볼 수 없는 수준이었다. 바) 청구인들이 현금을 증여받을 당시에는 쟁점시행사의 쟁점분양사업 진행과 관련하여 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가(1호), 비상장주식의 등록과 같은 정도의 재산가치 증가사유 발생이 예견되는 경우라고 볼 수 없고, 오히려 청구인들은 쟁점분양사업의 실패에 따른 투자리스크를 감수하고 투자결정을 함에 따른 것이므로, 청구인들이 쟁점주식을 취득한 이후 주식가치가 상승함에 따른 이익을 증여받은 것으로 보는 것은 부당하다. (3) 설령 쟁점분양사업이 재산가치 증가사유에 해당하는 것으로 본다 하더라도 ‘통상적인 가치상승분’ 산정에 오류가 있어 증여재산이 과다평가되었다. (가) 상증세법 시행령 제32조의3 제3항은 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 증여이익은 해당 재산가액에서 해당 재산의 취득가액, 통상적인 가치상승분(연평균지가상승률), 해당 재산의 가치상승기여분을 차감하여 계산하도록 규정하고 있다. 그런데 상증세법 제61조 제1항 제1호에 의하면 토지에 대한 평가를 개별공시지가에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제32조의3 제3항 제1호 역시 개별공시지가에 따라 평가함이 원칙임을 재차 확인하고 있으며, 법원 역시 마찬가지 입장(OOO행정법원 2018.3.29. 선고 2016구합71614 판결, OOO고등법원 2018.12.4. 선고 2018누42698 판결 등)이다. 이와 같이 상증세법령상 토지에 대한 가치 평가 기준은 개별공시지가라 할 것인바, 지가상승률 역시 개별공시지가의 상승률을 기준으로 파악하여야 한다. (나) 한편 지가상승률 등 가치 상승분을 산정함에 있어서 비교대상을 어디로 하는 지가 문제되나, 상증세법에서는 이에 관하여 명확히 규정한 바 없다. 그래서 이에 관한 다른 법령의 규정 등을 참조할 필요가 있다. 1) 우선 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제70조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조에 의하면, ‘지가변동률’에 관하여 “ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령제17조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 지가변동률로서 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)가 소재하는 용도지역별 지가변동률을 말한다. 다만, 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사·발표되지 아니한 경우에는 비교표준지와 유사한 용도지역의 지가변동률, 비교표준지와 이용상황이 같은 토지의 지가변동률 또는 해당 시·군 또는 구의 평균지가변동률 중 어느 하나의 지가변동률”이라고 정의한다. 다음으로 상증세법 제61조에 의하면 토지에 대한 평가를 개별공시지가에 의하도록 하고 있고, 같은 법 시행령 제32조의3 제3항 제1호 역시 개별공시지가에 따라 평가함이 원칙임을 재차 확인하고 있으며, 법원 역시 마찬가지 입장이다. 또한 국토해양부 훈령인 ‘지가변동률 조사·평가에 관한 규정’에 의하면 조사·평가한 표본지의 적정가격을 기초로 산정된 지가지수의 기준시점과 비교시점의 비율을 ‘지가변동률’이라고 하면서 표본지가 속한 지역으로서 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일하거나 유사한 일단의 지역을 ‘인근지역’으로 정하고, ‘인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 당해 표본지가 속하지 아니한 지역’을 ‘유사지역’으로 정하면서, 표본지 가격의 조사·평가 시에는 인근지역(자료가 충분하지 못한 경우는 유사지역의 자료를 사용)의 최근 지가동향 및 제반 경제·사회동향을 종합 판단하여 거래사례, 평가선례, 보상선례, 조성사례, 분양사례, 수익사례, 세평가격 등 가격결정에 참고가 되는 자료를 수집하여 이를 정리하도록 하였다(제12조). 한편 법원(OOO행정법원 2018.3.29. 선고 2016구합71614 판결)은 문제되는 토지의 인근에 소재하는 비교 대상 토지들의 평균 개별공시지가 상승률을 기준으로 정상적인 지가상승률을 판단한 바 있다. 이러한 다른 규정을 참조하여 지가상승률을 정할 때 비교대상이 되는 토지는, 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 가졌거나 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일하거나 유사한 범위에 한정되어야 하고, 이러한 방식으로 지가상승률을 산정하는 것이 평가대상 재산과 유사한 재산을 비교대상재산으로 평가하는 상증세법의 대원칙 및 전체적인 조문의 체계와 맞으며, 당해 재산의 가치상승분에서 개발사업의 시행 등에 의한 개발이익을 배제한 당해 재산의 통상적인 가치 상승분을 차감하여 증여이익을 계산하고자 한 입법취지에 부합한다. 또한, 법문의 문리해석상 해당 재산가액에서 해당 재산의 취득가액, 해당 재산의 가치를 증가시키기 위해 지출한 가치상승기여분(자본적지출액)을 차감하는 것이므로 통상적인 가치상승분 또한 해당 재산의 연평균지가상승률(개발이익은 배제)을 차감하는 것이 동 조문의 구성 및 체계에 부합한다. 2) 처분청은 상증세법 규정과 달리 한국부동산원 통계치를 적용하는 한편, 그 비교되는 인근지역의 범위 또한 홈페이지에서 검색이 불가능한 OOO 전체 상업지역의 지가변동률 자료를 기준으로 하여 정상적인 가치상승분을 제시하나, 이는 행정편의적인 자의적 기준에 불과하고, 용도지역·이용상황·주변환경 등에 큰 차이가 있어 당해 재산에서 통상적으로 증가한 재산가치 상승분을 차감할 수 없으므로 이를 적용할 수 없다. 이 경우 당해 재산의 가치상승분에서 당해 재산의 통상적인 가치상승분이 아닌 다른 지역의 가치상승분 또는 원인을 알 수 없는 다른 사유에 의한 가치상승분을 차감하게 되므로 입법취지에 맞지 않는다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률과 비교하면 재건축초과이익의 기준이 되는 ‘정상주택가격상승분’을 “해당 재건축 사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정”하도록 한 점(제10조 제1항)과 비교할 때 상증세법에는 정상적인 가치상승분에 관한 구체적인 기준을 두고 있지 아니하므로, 상증세법상 정상적인 가시상승분을 파악하는 과정에서 특별자치시·특별자치도·시·군·구 전체의 평균(부동산 가격)상승률을 정상적인 가치상승분으로 간주할 근거가 없다. 당해 법령에 용어의 정의나 포섭의 구체적인 범위가 명확히 규정되어 있지 아니한 경우 용어의 해석은 그 법령의 전반적인 체계와 취지·목적, 당해 조항의 규정형식과 내용 및 관련 법령을 종합적으로 고려하여야 하는바(대법원 2010.6.24. 선고 2010두3978 판결), 증여이익에 대한 과세요건과 절차를 규정한 상증세법과 토지에서 발생하는 개발이익을 환수하고자 하는 개발이익환수법은 그 전반적인 체계 및 목적이 다르고, 당해 조항의 규정형식과 내용에도 차이가 있으며, 이 건의 경우 개발이익환수법의 개발사업의 시행에 해당된다거나, 쟁점시행사가 개발이익 환수에 관한 법률의 납부의무자에도 해당되지 아니함에도 상증세법상 당해 재산의 통상적인 가치상승분(연평균지가상승률)을 개발이익환수법상 정상지가상승분(송파구의 평균지가변동률)을 통해 산정한 것은 무리한 처분이다. (다) 구체적으로 쟁점토지의 정상적인 가치상승분을 판단함에 있어서는 사업지인 쟁점토지 및 그 인근지역의 구체적인 특성이 무엇인지, 인근지역의 범위를 산정함에 있어서 대로변 내의 부분과 건너편 부분 등 지리적 인접성을 어디까지 파악하여야 할지, 지목 등 토지의 성격이 다른 경우 어느 범위에서 유사한 토지로 구분하여야 할 것인지 등을 고려하여야 한다. 1) 쟁점시행사의 사업지인 OOO(쟁점토지)이 속한 지역은 OOO도시개발구역으로 지정되었기에 이에 대한 특성이 반드시 고려되어야 한다. 또한 상증세법 제42조의3에 의한 지가변동률의 취지에 부합하기 위해서는 개발행위와 무관한 토지의 자연적 상승률을 고려하여야 한다. 한편, 처분청 의견에 인용된 OOO 전체 상업지역 지가변동률의 경우 발전상황이 상이한 11개동으로 구성되어 있어 이를 적용하면 쟁점토지와의 유사성이 충분하지 않으므로 비교가능성이 떨어지고, 당해 재산의 통상적인 가치상승분을 차감할 수 없게 된다. 또한, 과세전적부심사청구 과정에서 처분청이 제시한 쟁점토지 건너편 지역의 경우 3종일반주거지역으로서 상업지역인 쟁점토지와 용도지역, 이용상황, 접면(도로) 등 가격형성요인 자체가 다르기 때문에 이를 지가변동률의 참고치로 활용하는 것 또한 부당하다. 2) 따라서, 상증세법 제42조의3에 적합한 지가변동률의 경우 해당 토지의 특성을 반영하고 자연적인 지가상승률을 반영할 수 있어야 함에 따라 다음과 같은 토지들의 지가변동률을 인용하여야 한다. ㅇㅇㅇ 3) 이를 확인해 보기 위해서는 우선, 해당 도시개발지역의 2016·2017년 경 전반적 개발 진행상황과 개발이 상대적으로 느린 지역들을 살펴보아야 하는바, 2016년 현재 쟁점토지와 현황이 유사한 토지는 아래 ＜그림1＞ 및 ＜표4＞와 같다. <그림1＞ OOO도시개발구역 지적도 ㅇㅇㅇ <표4＞ 구역별 토지용도 ㅇㅇㅇ 가) 위 지역들은 동일 도시개발지역 내에 위치해 있고, 청구인들의 OOO 준공시점인 2016년 10월 현재 건축진행이 거의 이루어지지 않은 나대지 상태의 토지로 동일 지역의 인근성과 자연적 지가상승률을 모두 충족할 수 있으며, 위 지역의 2014∼2016년의 공시지가 변동률은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 공시지가 변동률 ㅇㅇㅇ 나) 위 공시지가 변동률에 비추어 처분청이 산정한 6% 대의 지가변동률과는 큰 괴리가 있음이 확연히 드러나는바 처분청 의견은 타당성이 없다. (라) 이상과 같이 지가상승률 등 가치 상승분을 평가하려면 원칙적으로 개별공시지가를 기준으로 하고, 쟁점시행사의 사업지인 OOO(쟁점토지) 및 이와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 가졌거나 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일하거나 유사한 범위의 토지들의 지가상승분, 즉 개별공시지가 상승률을 고려하여야 하는바, 비교대상 토지의 개별공시지가 상승률은 인근 지역의 자연적 상승률의 평균치인 38%를 적용하여 쟁점토지의 정상적인 가치상승분을 계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 이 건 처분은 상증세법 제42조의3 제1항에 따른 과세요건을 모두 충족한다. (가) 청구인들은 직업, 연령, 소득 및 재산 상태로 보아 자력으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자들에 해당한다. 1) 청구인 EEE은 2005년 출생하여 아버지인 CCC으로부터의 쟁점현금증여를 통해 쟁점주식을 취득할 당시 만9세의 초등학생이었는데, 그 연령으로 보아 쟁점분양사업에 기여할 수 없는 자이다. 2) 청구인 DDD은 1995년 출생하여 아버지인 CCC으로부터의 쟁점현금증여를 통해 쟁점주식을 취득할 당시 만19세의 성인이었으나 고등학교를 졸업한 후 대입 준비를 하고 있던 재수생으로, 쟁점분양사업에 관여한 사실이 없음이 청구인 DDD의 문답서로 확인된다. (나) 청구인들은 특수관계인으로부터 공표되지 아니한 내부 정보를 제공 받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우에 해당한다. 1) 청구인들은 쟁점분양사업의 주요 의사결정을 모두 FFF이 주도하면서 아버지인 CCC은 단순한 재무적 투자자로서 쟁점분양사업에 일체 관여하지 아니하였다고 주장하나, 재산취득요건 충족 여부의 핵심은 공표되지 아니한 내부 정보인 쟁점분양사업의 진행 상황을 CCC이 파악하고 있었고 이러한 내부 정보를 청구인들에게 제공하여 그 정보와 관련된 재산인 쟁점주식을 취득하게 하였는지 여부이지 위 청구인들의 주장은 이 건 처분의 과세 요건과는 무관한 주장이다. 2) CCC은 2013년 부동산 개발업자 FFF과 공동사업계약을 체결하며 쟁점분양사업을 공동으로 추진하였다. 청구인들이 밝힌 바와 같이 CCC과 특수관계인이 100% 지분을 갖고 있던 쟁점시행사를 통해 쟁점분양사업을 추진하기로 계획하고, FFF과의 약정대로 쟁점시행사의 지분 관계를 정리하였으며 FFF이 보유한 OOO이 취득하였던 쟁점토지의 매수권을 쟁점시행사에게 매도하여 쟁점분양사업의 기반을 마련하였다. 3) 쟁점시행사가 OOO과 쟁점토지 매매 계약을 체결하기 전인 2013.12.4. CCC은 총 OOO원의 자금을 자신과 쟁점법인들의 명의로 쟁점시행사에 대여하였는데, 같은 날 FFF 또한 배우자인 GGG의 명의로 이와 동일한 OOO원의 자금을 쟁점시행사에 대여하였다. 이를 통해 CCC과 FFF은 쟁점분양사업에 있어 동등한 위치의 공동 투자자임을 확인할 수 있고, 혹 사업 실무상 역할에 있어 CCC보다 상대적으로 부동산 개발 업무에 전문성을 가진 FFF이 보다 많은 역할을 수행했다하여 CCC이 쟁점분양사업에 관여하지 아니하였다고 볼 수는 없다. 4) 쟁점분양사업을 시작하던 때부터 쟁점시행사에서 근무하였고 2019.6.5. 쟁점시행사의 대표이사로 취임한 III는 2021.6.11. 작성한 문답에서 ‘쟁점분양사업과 관련하여 CCC에게 주기적으로 사업 진행 현황을 보고하였다’고 진술하였는데, 이를 통해 CCC은 쟁점시행사의 주요 주주 및 공동투자자로써 쟁점분양사업 및 쟁점시행사의 내부 정보를 보유하고 있었음을 확인할 수 있다. 또한, 쟁점주식 매매거래가 발생하기 전에 CCC은 이미 쟁점분양사업의 예상 이익에 대해 III로부터 보고를 받았음이 확인되어, 쟁점분양사업의 진행 일정과 예상 수익에 대해 충분히 인지하고 있었음이 분명하다. 5) 한편, 청구인들은 CCC과 III의 권유로 쟁점주식을 취득하였을 뿐, 쟁점법인들의 사업 현황과 쟁점법인들이 쟁점시행사의 주식 지분을 투자하고 있었다는 사실도 알지 못하고 있었던바, 청구인들은 특수관계인인 CCC이 보유하고 있던 경영에 관한 내부 정보, 즉 쟁점법인들이 CCC과 함께 쟁점분양사업을 추진하는 쟁점시행사에 투자를 하고 있다는 정보를 이용하여 쟁점주식을 취득하였음을 확인할 수 있다. 6) 따라서 청구인은 CCC을 통해 쟁점시행사의 내부정보를 이용하여 쟁점법인들의 주식을 취득한 것으로 볼 수 있어, 쟁점주식매매거래는 상증세법 제42조의3 제1항 제2호의 재산취득요건을 충족한다. (다) 상증세법 제42조의3 제1항 제2호의 재산취득요건 충족 여부를 별론으로 하더라도, 상증세법 제42조의3 제1항 제1호 “특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우”에 해당한다. 1) 청구인들이 쟁점주식을 취득하는 과정을 살펴보면, CCC은 청구인들에게 현금을 증여하여 쟁점주식을 매수하게 하는 형태를 취한 것일 뿐, 그 실질은 자녀인 청구인들에게 쟁점주식을 증여한 것임을 확인할 수 있다. 2) 쟁점주식 매매거래는 외형상으로는 청구인들이 특수관계인(3촌)인 AAA·BBB과 주식매매계약(2014.3.15.)을 체결하고, 쟁점주식을 액면가액인 주당 OOO원에 매입한 거래 형태를 취하고 있는데, 그 결과 청구인들은 쟁점법인의 지분을 각각 25%씩 보유하게 되었다(아래 ＜표6＞ 참조). ＜표6＞청구인들의 2014.3.15. 주식 취득 내역 ㅇㅇㅇ 3) 주식매매계약에 따르면 청구인들은 주식 매매 대금을 명의개서일로부터 60일 이내에 지급하도록 되어 있으나, 청구인 DDD이 작성한 ‘진술서’에 따르면 ‘주식 매매계약 자체에 대해서 잘 알지 못하고 있었고, 차후 지급할 주식 매매대금에 대한 준비가 전혀 없었던 것’으로 보이며 OOO원의 주식 매매대금을 지급한 당시의 정황에 대해서도 제대로 기억을 하지 못하고 있다. 4) 실제 주식 양수대금은 2014.5.7. 청구인들이 아버지인 CCC으로부터 계좌이체를 통해 증여받은 뒤 다음날인 2014.5.8. 계좌이체를 통해 AAA·BBB에게 지급되었는데, 이러한 점들로 보아 청구인들이 아닌 아버지 CCC이 쟁점주식매매거래를 주도했다고 봄이 상당하다. 5) 또한 청구인들이 쟁점현금증여에 대해 신고한 증여세 신고서의 ‘증여재산 및 평가명세서’를 보면, 재산종류가 ‘현금’임에도 쟁점주식매매거래로 매매한 쟁점주식 수량과 평가 가액이 구체적으로 기재되어 있어 쟁점현금증여는 쟁점주식매매거래의 대금을 지급하기 위한 목적임이 분명하다. 6) 이상의 사실을 통해 CCC은 청구인들에게 현금을 증여하여 쟁점주식을 매수하게 하는 형태를 취한 것일 뿐 CCC이 AAA·BBB으로부터 주식을 매수하여 청구인들에게 증여한 것과 경제적 실질이 동일하다. 즉, 쟁점주식매매거래와 쟁점현금증여의 실질은 CCC이 청구인들에게 쟁점법인들의 주식을 증여한 것으로 볼 수 있어, 상증세법 제42조의3 제1항 제1호에 따른 재산취득요건을 충족한다(OOO행정법원 2016.6.3. 선고 2014구합54639 판결, OOO지방법원 2016.2.3. 선고 2015구합20611 판결 등)할 것이다. (라) 청구인들은 재산을 취득한 날로부터 5년 이내에 재산가치 증가사유로 인하여 이익을 얻은 경우에 해당하여 재산가치 증가사유 요건을 충족한다. 1) 쟁점분양사업은 장래의 재산가치 증가가 객관적으로 예견되는 사업이었다. 가) 2013.8.21. 및 2013.12.27. 쟁점시행사에서 작성한 쟁점분양사업의 ‘사업성검토[案]’ 문건에 따르면, 쟁점분양사업의 이익을 OOO원으로 예상하고 있는데 이는 준공일 3개월 전인 2016.7.5. DDD회계법인이 작성한 ‘담보사업장 실사보고서’에 기재된 사업 정산 후 예상사업이익 OOO원 및 쟁점시행사의 2016년말 이익잉여금 OOO원 등과 비교해 보면 크게 다르지 않은 금액으로 해당 ‘사업성검토[案]’이 객관적이고 구체적인 수치를 근거로 작성되었음을 알 수 있어 쟁점분양사업 계획 초기인 2013년에 이미 큰 사업 이익이 발생할 것을 객관적으로 예측하고 있었음을 알 수 있다. 나) 또한 2014.4.18. 한국신용평가에서 작성한 ‘OOO 원리금 상환가능성평가’ 문건에 따르면, 쟁점분양사업은 문건 작성일 시점 기준으로 지식산업센터 및 업무시설은 72%, 상업시설은 80%의 높은 사전청약률을 보이고 있어, 성공적으로 분양 계약이 이루어질 것을 충분히 예상할 수 있었다. 다) 쟁점주식매매거래가 있던 2014년 3월까지 사전청약 대상 호실 871호 중 623호가 사전청약(호실 기준 71.8%) 되는 등 분양 상황이 아주 양호했던바, CCC은 이러한 진행 상황을 확인한 상황에서 쟁점주식매매거래를 통해 청구인들에게 재산가치 증가가 예상되는 쟁점법인들의 주식을 취득하게 한 것이다. 라) 실제로 2016.10.5. 준공일 현재 쟁점분양사업의 분양률은 95%(전체 1,005호실 중 50호 미분양, 분양수입금액 기준 96.13%)로 확인되는바 당초 예상한 바대로 성공적으로 분양되었다. 마) 따라서, 쟁점분양사업은 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되어 있던 사업으로 상증세법 제42조의3 제1항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제1항 제3호에 규정된 재산가치를 증가시키는 사유에 해당한다(조심 2019서872·873, 2020.3.25., 조심 2019서3105∼3108, 2020.4.6. 등과 같은 뜻임). 2) 청구인들은 재산취득 후 5년 이내에 재산가치 증가에 따른 이익을 얻었다. 가) 쟁점시행사는 분양에 성공함에 따라 당기순이익 및 이익잉여금이 증가하였는데, 쟁점시행사의 이익이 증가함에 따라 쟁점시행사 및 쟁점법인의 주식 가치도 상승하여 2014.3.15. 청구인들이 주당 OOO원에 취득한 쟁점주식은 취득 후 5년 이내인 쟁점분양사업 준공일(2016.10.5.) 현재 주당 OOO원 및 OOO원으로 증가하였으며, 그에 따라 청구인들은 각각 OOO원 및 OOO원에 이르는 증여 이익을 얻었다(아래 ＜표7＞·＜표8＞ 참조). ＜표7＞ 증여재산가액 산정 내역 ㅇㅇㅇ ＜표8＞ 해당 재산가액 계산 내역 ㅇㅇㅇ 나) 따라서 청구인들은 상증세법 제42조의3 제1항에 따른 재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익을 얻은 경우에 해당하여 과세요건을 충족한다. (2) 청구인들의 주장은 다음과 같은 점에서 부당하다. (가) 청구인들은 분양사업의 시행이 재산가치 증가사유로 열거된 ‘개발사업의 시행’에 해당하지 않는다고 주장하나, 쟁점분양사업은 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호에 규정된 ‘개발사업의 시행’과 경제적 실질이 유사한 재산가치 증가사유에 해당한다. 1) 상증세법 시행령이 2013.6.11. 개정되면서 제31조의9 제5항 각 호 중 하나로 “그 밖에 제1호부터 제4호까지의 사유와 유사한 것으로서 재산가치의 증가를 가져오는 사유(제5호)”를 신설하여 기존의 제한적 열거 방식을 취하던 이전의 법령과는 과세대상을 확대하여 그 체계를 달리하였고, 이는 제한적 열거방식을 취함에 따라 발생하는 과세공백을 메우기 위하여 부분적으로 포괄주의 방식을 채택한 것으로 이해할 수 있다. 이 규정은 2015.12.15. 개정된 상증세법 시행령 제32조의3 제1항으로 이어져 왔는데, 해당 조문은 “법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 대통령령으로 정하는 사유”를 개발사업의 시행(제1호) 뿐만 아니라 그 밖에 제1호와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유(제3호)까지 규정하고 있으므로, 제3호의 개발사업의 시행과 유사한 것으로 재산가치를 증가시키는 사유를 해석함에 있어 행정청의 지정·고시 등을 전제로 한 개발이익환수법상의 개발사업의 범위에서만 해석할 것이 아니고, 기존의 ‘개발사업의 시행’에는 해당하지 않더라도 그와 유사한 경제적 효과를 초래할 수 있는 토지나 건물 등 개발사업을 의미하는 것으로 해석하는 것이 합리적이다(조심 2019서872·873, 2020.3.5., 조심 2019서3105∼3108, 2020.4.6., 조심 2020중1740∼1741, 2020.12.9. 등 같은 뜻임). 2) 청구인들은 OOO고등법원 판결(2018.12.12. 선고 2017누86721 판결) 및 조세심판례(조심 2014서1982, 2015.12.3.) 등을 근거로 쟁점분양사업이 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제1호의 ‘개발사업의 시행’에 해당하지 아니하여 재산가치 증가사유로 볼 수 없다고 주장하나, 해당 심판례의 재산가치 증가사유 발생일은 각각 2006년 및 2010년으로 2013.6.11. 개정되어 신설된 구 상증세법 시행령 제31조의9 제5항 제5호가 적용되기 전의 심판례로서, 종전 시행령에 근거할 경우 제한적 열거방식으로 기재된 재산가치 증가사유를 타법의 규정을 준용하여 정의하고, 쟁점이 되었던 재산가치 증가사유가 그 정의에 부합하는지가 쟁점이 되었던 사건으로, 이 건 심판청구에 적용할 수 없는 심판례이다. 3) 조세심판원 또한 건물 신축 분양사업이 ‘재산가치 증가사유’에 해당한다는 결정을 연이어 내고 있다. 이 건 처분의 쟁점분양사업이 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호에 해당하는 ‘개발사업의 시행’ 등과 유사한 것으로써 재산가치를 증가시키는 사유에 해당하는지에 대해 조세심판원은 쟁점분양사업 같은 부동산 개발사업의 경우 부동산 개발사업의 결과에 따른 이익이 실제 사업 진행 상황 등에 비추어 사전에 예견되어 있었는지 등을 종합적으로 고려하여 재산가치 증가사유에 해당하는지 여부를 판단하고 있다. 쟁점분양사업의 경우 수익타당성검토 등에서 OOO원에 이르는 사업 수익을 예상하고 있었고, 쟁점주식 취득 시점 사전청약 등에서 높은 청약률을 보임에 따라 분양이 원활하게 진행되어 예상한 사업 수익을 보일 것을 예견할 수 있었으므로 기존 조세심판원 심판례와 같이 쟁점분양사업은 ‘재산가치 증가사유’에 해당한다 할 것이다. (나) 쟁점분양사업은 분양률에 따라 사업성패가 좌우되는 사업으로 재산가치 증가가 객관적으로 예견되는 경우가 아니라고 주장하나, 쟁점토지가 포함된 문정도시개발구역 토지들의 입찰 현황은 쟁점분양사업의 사업성 예견 여부를 판단하는 직접적인 근거가 될 수 없다. 1) 청구인들은 부동산 경기 악화의 영향으로 쟁점토지가 위치한 OOO도시개발지구의 전체 용지 매각이 수차례 유찰되는 등 부진하였고, 특히 최초 쟁점토지 매수권을 취득한 OOO이 직접 사업을 시행하지 않고 비특수관계인인 쟁점시행사에 쟁점토지를 양도한 점 등이 사업성의 불확실함을 보여주는 것이라 주장한다. 하지만 청구인들이 불복이유서에서 밝힌 바와 같이 쟁점토지 매수권을 쟁점시행사에 양도한 것은 법인 설립 5년이 지나지 않은 OOO이 쟁점토지를 소유하게 될 경우 발생하는 취득세 중과세를 피하기 위한 것으로, 쟁점분양사업을 공동 투자로 진행하기로 계약한 FFF과 CCC 입장에서는 쟁점분양사업의 시행사가 OOO이든 쟁점시행사든 이는 사업 절차상 선택지에 불과한 것이었다. 따라서 OOO이 직접 사업을 시행하지 않고 쟁점시행사에 쟁점토지를 양도한 것이 사업성의 불확실성을 보여주고 있다는 청구주장은 타당하지 않다. 또한 당시 OOO도시개발지구 토지들의 입찰 진행 과정을 통해 쟁점분양사업의 사업성이 불확실하였다고 주장하지만, 청구인들이 제시한 토지 입찰 현황은 간접적인 정황 증거일 뿐, 사업 수익을 예상한 문건, 쟁점분양사업의 사전청약률, 최종 분양률 등 직접적으로 사업 이익을 예상할 수 있는 근거가 존재하는 한 쟁점분양사업의 사업성이 불확실하였다는 근거가 될 수 없다. 2) ‘사업성검토(案)’ 등의 문건은 쟁점분양사업의 이해관계자들이 함께 검토하여 작성한 문건으로, 쟁점분양사업의 사업 전망이 좋게 나오도록 임의적으로 수익성을 높게 예상하여 작성한 문건에 불과하다는 주장은 사실이 아니다. 가) 쟁점시행사에서 내부통제 업무를 총괄하였던 III는 ‘사업성검토(案)’은 쟁점분양사업에 이해관계가 있는 금융사와 시공사 측이 같이 검토하여 해당 문건을 작성한다고 진술하였다. 이는 단순히 쟁점시행사가 주관적으로 자신들에게 유리한 방향으로 기초자료를 해석하여 작성한 문건이 아닌 쟁점분양사업의 이해관계가 있는 주체들이 서로 자료를 검토하여 작성한 문건임을 보여주는 것이다. 나) 2014.4.18. 한국신용평가에서 작성한 ‘OOO 원리금 상환가능성평가’ 문건 또한 쟁점시행사에 토지 잔금 및 시행사업 자금을 대여한 금융사에서 대출 상황 가능성을 평가하기 위해 신용평가회사에 의뢰하여 작성된 문건으로 OOO은행 등 9개 금융사가 참여한 총 OOO원에 달하는 대출약정을 위한 검토 서류이다. 기초자료는 당연히 자금을 차입하려는 쟁점시행사가 제공하지만, 이러한 거액의 자금을 대여하는 금융사에서 쟁점시행사가 제공하는 자료를 검토도 없이 그대로 신뢰했다고 볼 수는 없다. 다) 또한 청구인들은 2014.4.18. 한국신용평가에서 작성한 ‘OOO 원리금 상환가능성평가’ 문건에서 ‘분양 완료에 시일이 다소 소요될 수 있는 요인들이 기재’되어 있다는 사실을 통해 해당 보고서가 쟁점분양사업의 분양성에 대해 부정적으로 평가한 것처럼 오도하고 있다. 하지만 해당 보고서의 ‘평가의견’에서는 ‘분양성 뿐 아니라 다양한 관점에서 쟁점분양사업의 원리금 상환가능성을 양호하게 평가’하였고, 청구인들이 인용한 ‘분양성 분석’ 항목에서도 한 페이지 이상에 걸쳐 쟁점분양사업의 분양성에 대해 평가하고 있음에도 부정적인 요소로 언급된 것은 청구인들이 인용한 두 문장이 유일하며, 그 또한 분양률이 다소 더디게 상승할 요인이 있다는 언급일 뿐 쟁점분양사업의 분양성에 대해서는 긍정적으로 평가하고 있다. 3) 높은 사전청약률은 쟁점분양사업의 긍정적인 분양 가능성을 보여주는 지표로 쟁점분양사업의 사업성 예견 가능성을 보여주는 자료이다. 가) 청구인들은 사전청약이 기본적으로 불법이고 청약자가 불이익 없이 계약을 해지할 수 있어 법적 구속력 있는 행위가 아니라는 점, 사전청약금 OOO원이 전체분양금액에 비해 적은 금액이며, 실제 분양 전환 직후 사전청약률보다 분양률이 낮았다는 점 등을 이유로, 높은 사전청약률이 쟁점분양사업의 사업 수익을 예견하는 근거가 될 수 없다고 주장한다. 나) 하지만 ‘OOO 원리금 상환가능성평가’ 문건의 ‘분양성 분석’ 항목에 언급된 사전청약률 관련 문장을 보면 지식산업센터의 분양률은 일반적으로 준공에 임박하여 계약률이 상승하는 패턴을 보임에도 그러한 일반적인 상황을 상회하는 인근 분양 사업의 높은 분양률 및 쟁점분양사업의 높은 사전청약률은 해당 사업지가 긍정적인 분양성을 가지고 있는 지표라고 해석하고 있는 것을 확인할 수 있다. 청구주장대로라면 건설경기 침체로 미분양이 우려되는 상황에서 분양수요자들의 사전청약 의사 확인이 필요하여 사전청약을 진행한 결과 높은 사전청약율이 확인되었고 이를 대주인 금융사들이 분양성의 긍정적인 지표로 생각하여 OOO원 규모의 PF대출이 실행되었다는 의미가 될 것이다. 그렇다면 높은 사전청약률은 쟁점분양사업의 분양이 원활하게 진행될지에 대한 의문을 해소하여 준 중요한 지표로 기능하였다 할 수 있으므로, 높은 사전청약률은 충분히 쟁점분양사업의 수익 발생을 예견할 수 있는 자료로 볼 수 있다. (다) 청구인들은 처분청의 통상적인 가치 상승분 산정에 오류가 있어 증여재산가액이 과다 평가되었다고 주장하나, 통상적인 가치 상승분 산정에 감안해야 하는 연평균지가상승률을 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제125조 및 같은 법 시행령 제125조에 따른 ‘지가변동률조사’로 계산한 처분청의 계산은 상증세법 시행령 제32조의3 제3항의 입법 취지 및 타법과의 관계를 종합적으로 고려한 적법한 계산이다. 1) 상증세법 제42조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제3항은 재산가치 증가에 따른 이익을 계산함에 있어 “통상적인 가치 상승분”을 차감하도록 규정하고 있으며, 통상적인 가치 상승분은 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액”으로 정의하고 있다. 해당 규정은 재산가치 증가사유가 있는 경우라도 정상적으로 상승한 가치 및 이익까지 증여재산가액에 포함되어 증여세가 부과되는 불합리한 상황을 방지하려는데 그 취지가 있다. 따라서 “통상적인 가치 상승분”을 계산하기 위해서는 재산가치 증가사유의 영향을 배제한 정상적인 가치 상승분만을 반영하여 차감하여야 하며, 실제로 해당 조문은 일반적으로 상증세법 및 기타 세법 등에서 가치 평가에 사용되는 “시가” 혹은 “공시지가” 등의 용어가 아닌 “연평균지가상승률”·“연평균주택가격상승률” 등 통계 분야 등에서 사용되는 용어를 사용하여 정상적인 가치 상승분을 계산하는데 반영하여야 할 요소로 열거하고 있는데, 이는 이러한 입법 취지를 반영한 것으로 볼 수 있다. 2) 상증세법 제42조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제3항은 재산가치 증가이익을 계산하는데 있어 연평균지가상승률을 감안하여 정상적인 가치상승분을 차감하도록 하고 있지만, “연평균지가상승률” 및 “정상적인 가치상승분”의 계산 방법을 구체적으로 정의하고 있지 않았다. 따라서 “연평균지가상승률”과 연평균지가상승률을 감안하여 산정하여야 할 “정상적인 가치상승분”의 산정 방법은 통상적인 문언의 의미, 법률의 입법 취지와 목적, 그 제·개정 연혁, 법질서 전체와의 조화, 다른 법령과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 해석하여야 하며(대법원 2009.4.23. 선고 2006다81035 판결), 조세법이 사용하는 개념이 다른 법 분야에서 사용되어 이미 확실한 의미 내용을 부여 받은 경우에는 법적 안정성 차원에서 그 다른 법 분야에서 사용되는 개념과 동일하게 해석하여야 한다(OOO고등법원 2018.11.14. 선고 2017누86721 판결). 3) 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 외의 조세법 중 “연평균 지가상승률”이라는 용어가 사용되는 조문으로 소득세법 시행령제168조의3 제1항 제2호 나목이 있는데, 해당 조문은 “직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역”을 소득세법제104조의2 제3항에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정지역으로 지정하는 내용을 규정한 조문이다. ㅇㅇㅇ 그런데 2003.12.30. 제12차 부동산가격안정위원회 심의 결과 내용을 보면 위원회는 지가동향조사(구 건설교통부)에 따른 결과를 “지가상승률”로 보아 심의를 진행하였음을 알 수 있는바, 지가동향조사는 바로 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “구 국토계획법”이라 합니다) 제125조에 따라 국토교통부장관 및 시·도지사가 조사하여 공표하는 “전국 지가변동률 조사”를 의미한다. ㅇㅇㅇ 4) 조세법 이외의 경우를 살펴보면, 이 건의 쟁점인 토지에 대한 ‘정상적인 가치상승분’을 정의하고 있는 법 규정은 개발이익환수법 제2조 (정의)와 개발이익환수법 시행령 제2조 (정상지가상승분)가 유일한데, 해당 규정은 개발사업의 시행으로 인하여 토지에서 발생한 재산가치증가를 포착하여 이에 일정한 비율로 부담금을 부과한다는 점에서 개발사업의 시행으로 인한 재산가치 증가에 대하여 증여세를 부과하는 상증세법 제42조의3과 그 맥락을 같이 하는 법령이다(아래 ＜표9＞ 참조). ＜표9＞ 개발부담금 부과 기준 계산 방식과 이 건 계산 방식 비교 ㅇㅇㅇ 개발이익환수법 제2조 제3호 는 “정상지가상승분이란 금융기관의 정기예금 이자율 또는 구 국토계획법 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사한 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 시·군·자치구의 평균지가변동률을 말한다)을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 금액을 말한다”라고 규정하고 있으며, 개발이익환수법 시행령 제2조 4항 은 “평균지가변동률은 구 국토계획법 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사한 연도별 또는 월별 평균지가변동률(해당 개발사업 대상 토지가 속하는 시·군 또는 자치구의 평균지가변동률을 말한다. 이하 같다)로 한다”라고 명확하게 규정하고 있다. 또한, 청구인들이 불복이유서에도 인용한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령제37조에서도 지가변동률은 “ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령제17조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 지가변동률로서 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 용도지역별 지가변동률을 말한다”라고 정의하고 있어 지가변동률을 사용하는 다수의 법령이 구 국토계획법 제125조 (현부동산 거래신고 등에 관한 법률제19조)에 따른 지가동향조사를 통해 지가변동률을 계산하여 사용하는 것을 확인할 수 있다. 5) 이처럼 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 이외의 타 조세법과 예규 및 다수의 일반 법령 등에 따르면 “연평균 지가상승률”은 구 국토계획법 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사하여 공표하는 지가동향조사(전국 지가변동률 조사) 중 대상 토지 혹은 비교표준지가 위치한 시·군·구의 평균 지가변동률을 의미하는 것임이 명백하다. 따라서 처분청은 구 국토계획법 제125조 에 따라 국토교통부장관 및 시·도지사가 조사하여 공표하는 전국지가변동률조사 중 쟁점토지가 속한 OOO의 연평균지가상승률을 감안하여 증여재산가액시 차감할 정상적인 가치상승분을 산정한 것이며, 이는 상증세법 시행령 제32조의3 제3항의 입법 취지 및 세법과 계산 체계가 유사한 개발이익환수법이 유일하게 규정하고 있는 정상지가상승분의 정의 및 타법령의 용례 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 산정한 것이다. 6) “연평균 지가상승률”을 개별공시지가의 상승률로 계산하여야 한다는 청구주장은 근거가 없고, 개별공시지가는 해당 토지의 개별적인 이용 가치의 증가가 반영되어 있는 지가로 재산가치 증가사유에 따른 가치 상승을 배제한 정상적인 가치 상승분을 계산하는데 사용할 수 없다. 가) 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제1호는 증여재산가액 평가에 있어, 해당 재산가액은 재산가치 증가사유가 발생한 날 현재의 가액으로 한다고 규정하며 재산의 평가는 상증세법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다고 규정하고 있는데, 해당 조항에 따르면 평가의 기준은 상증세법 제60조에 따른 시가부터 개별공시지가, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보충적 평가 방법 등을 순차적으로 적용하도록 하고 있다. 그런데 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제1호 단서는 법 제4장으로 평가한 가액이 재산가치 증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에 대해 별도의 평가 방법을 기재하고 있어, 기본적으로 시가 및 개별공시지가 등 상증세법 제4장에 따라 평가한 가액은 재산가치 증가사유가 반영된 가액으로 보고 있음을 알 수 있다. 또한 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호에 규정된 통상적인 가치 상승분 계산 방법은 제1호에서 보이는 상증세법 제4장 등을 따른다는 문구는 없이 “연평균 지가상승률” 등을 감안하여 정상적인 가치상승분을 산정한다고만 기재하고 있어, 해당 재산가액을 평가하는 제1호와 계산 방법과 산정 기준을 달리하고 있음을 분명히 확인할 수 있다. 나) 개별공시지가를 재산 평가에 사용하는 타법령 또한 개별공시지가는 토지의 개별적인 이익이 반영되어 있는 지가로 보고 있음을 확인할 수 있다. 개발이익환수법 제8조 에 따르면 정상지가상승분을 초과하여 개발사업시행자나 토지소유자에게 귀속되는 개발이익에 대한 개발부담금 부과 기준은 종료시점지가에서 개시시점지가의 차액에서 부과 기간 동안의 정상지가상승분을 차감하여 계산되는데, 이때 개발이익환수법 제10조 제1항 에 따르면 종료시점지가 평가 기준은 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표에 따라 산정한 가액, 즉 개별공시지가를 기준으로 하고 있음을 알 수 있다. 결국 개발이익환수법 역시 상증세법과 같이 개별공시지가를 개발 이익과 정상적인 지가 상승분이 합쳐져서 산정되는 지가로 보고 있는 것이다. 이처럼 개별공지지가는 재산가치 증가사유에 따른 가치증가분이 반영된 가액이므로, 청구인들이 주장하는 바대로 인근토지의 개별공시지가의 변동률을 통해 정상적인 가치 상승분을 계산하게 되면 재산가치 증가에 따른 이익까지 증여재산가액에서 차감되는 불합리한 결과에 이르게 된다. 7) 청구인들이 제시하는 비교대상 토지들은 모두 “OOO도시개발구역” 내에 위치한 토지로서 쟁점분양사업의 재산가치 증가사유와 유사한 가치 증가사유를 가지고 있는바, 해당 토지들의 개별공시지가 상승률을 통해 정상적인 가치 상승분을 산정할 수 없다. 가) 청구인들이 제시한 비교대상토지들은 모두 쟁점토지와 같은 OOO도시개발구역 내에 위치한 토지로써 쟁점토지와 동일시기에 이미 상업시설 신축을 위한 도시개발계획이 수립되어 있는 지역이며, 실제 쟁점분양사업 기간 중 시행사의 토지 매입, 분양 개시, 건축 공사 등이 진행되었던 토지이다. 당연히 해당 토지들은 자연적인 지가 상승분 이외의 각 개별 토지의 이용 계획·개발 진행 상황 등에 따른 지가 상승 요인이 반영될 수밖에 없는 것이다. 나) 이는 OOO도시개발구역 실시계획에서 용도계획 수립이 유보된 ‘OOO’, ‘OOO’ 두 토지를 통해 확인할 수 있다. 두 토지는 다른 비교대상토지에 비해 공시지가 상승률이 현저하게 낮은데(아래 ＜표10＞ 참조), 이는 도시개발계획에 포함된 해당 토지들의 개별공시지가 상승에는 자연적인 지가 상승 이외의 도시개발구역 내에 개발 계획 수립이라는 별도의 지가 상승 요인이 포함되어 있다는 것을 의미하며, 해당 토지들의 개별공시지가 상승 자체를 자연적인 가치 상승분이라고 볼 수는 없는 것이다. ＜표10＞ 청구인 주장 비교대상토지의 개발 상황 ㅇㅇㅇ 8) 개별공시지가의 상승률로 정상적인 가치 상승분을 계산하여야 한다는 청구인들의 주장대로 증여재산가액을 계산하면, 쟁점분양사업의 사업 수익이 토지의 정상적인 가치 상승분에도 이르지 못하는 모순된 결론을 도출하게 된다. 가) 쟁점분양사업의 총 분양금액인 OOO원에 포함된 토지판매가액은 OOO원으로 이는 당초 쟁점토지의 매입가인 OOO원에서 31.64% 증가된 금액이다. 이러한 토지 가격의 상승은 쟁점분양사업을 진행하는 과정에서 토지 조성 공사의 원가 및 건축물 신축으로 인한 가치 상승, 쟁점시행사 및 시공사 등의 영업이익을 반영하여 쟁점시행사가 책정한 금액으로 통상적인 가치 상승분뿐만 아니라 쟁점분양사업으로 인한 개발 이익이 반영되어 있는 금액이다. 하지만 청구인들이 주장하는 38%를 “연평균 지가상승률”로 하여 계산해 보면 쟁점토지는 자연적인 가치 증가분만으로도 OOO원으로 가치가 상승하였다고 계산이 되는데, 이는 쟁점토지에 아무런 개발이 없었을 경우에도 자연적으로 증가할 정상적인 가치 상승분이 쟁점분양사업을 통한 개발 이익이 반영되어 있는 토지의 실제 매매가액 상승분보다 더 높다는 모순된 주장을 하고 있는 것이며, 분양에 성공하여 계획된 수익을 창출한 쟁점분양사업의 개발 수익이 토지의 지가가 자연적으로 증가해서 발생한 가치 증가분에도 미치지 못한다는 결론을 도출하게 된다. 또한 청구주장대로 “연평균 지가상승률”을 38%로 하여 정상적인 가치 상승분을 산정할 경우, 이 건 처분의 증여재산가액은 OOO원 이하로 계산되어 쟁점시행사의 주주들은 쟁점분양사업의 성공에도 불구하고 정상적인 가치 상승분보다 못한 이익을 얻었다는 결과를 얻게 된다.

① 쟁점분양사업이 상증세법 제42조의3에서 규정한 ‘재산가치 증가사유’에 해당하지 않는다는 청구주장의 당부

② 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호의 ‘통상적인 가치 상승분’ 산정에 감안할 ‘연평균지가상승률’을 유사토지의 개별공시지가 상승률로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

(1) 상속세 및 증여세법 제4조 【증여세 과세대상】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 이 법에 따라 증여세를 부과한다.

3. 재산 취득 후 해당 재산의 가치가 증가한 경우의 그 이익. 다만, 특수관계인이 아닌 자 간의 거래인 경우에는 거래의 관행상 정당한 사유가 없는 경우로 한정한다.

4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익

6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익 제42조의3【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 증여】① 직업, 연령, 소득 및 재산상태로 보아 자력(自力)으로 해당 행위를 할 수 없다고 인정되는 자가 다음 각 호의 사유로 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 사업의 인가·허가 등 대통령령으로 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인하여 이익을 얻은 경우에는 그 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. 다만, 그 이익에 상당하는 금액이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만인 경우는 제외한다.

1. 특수관계인으로부터 재산을 증여받은 경우

2. 특수관계인으로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부 정보를 제공받아 그 정보와 관련된 재산을 유상으로 취득한 경우

3. 특수관계인으로부터 차입한 자금 또는 특수관계인의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우

② 제1항에 따른 이익은 재산가치증가사유 발생일 현재의 해당 재산가액, 취득가액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다), 통상적인 가치상승분, 재산취득자의 가치상승 기여분 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 그 재산가치증가사유 발생일 전에 그 재산을 양도한 경우에는 그 양도한 날을 재산가치증가사유 발생일로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제32조의3 【재산 취득 후 재산가치 증가에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다.

1. 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물(共有物) 분할, 지하수개발·이용권 등의 인가·허가 및 그 밖에 사업의 인가·허가

2. 비상장주식의 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회에의 등록

3. 그 밖에 제1호 및 제2호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유

② 법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준금액”이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.

1. 제3항 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 금액의 합계액의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

③ 법 제42조의3 제2항 전단에서 “대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액”이란 제1호의 가액에서 제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 가액을 뺀 것을 말한다. <개정 2017. 2. 7., 2021. 1. 5.>

1. 해당 재산가액: 재산가치증가사유가 발생한 날 현재의 가액(법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 다만, 해당 가액에 재산가치증가사유에 따른 증가분이 반영되지 아니한 것으로 인정되는 경우에는 개별공시지가·개별주택가격 또는 공동주택가격이 없는 경우로 보아 제50조 제1항 또는 제4항에 따라 평가한 가액을 말한다)

2. 해당 재산의 취득가액: 실제 취득하기 위하여 지급한 금액(증여받은 재산의 경우에는 증여세 과세가액을 말한다)

3. 통상적인 가치 상승분: 제31조의3 제5항에 따른 기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률ㆍ연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 고려하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액

4. 가치상승기여분: 개발사업의 시행, 형질변경, 사업의 인가·허가 등에 따른 자본적지출액 등 해당 재산가치를 증가시키기 위하여 지출한 금액 (3) 소득세법 시행령 제168조의3 【지정지역 지정의 기준 등】① 법 제104조의2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 국토교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 국토교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 기획재정부장관이 제168조의4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 국토교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 기획재정부장관이 국토교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다.

1. 지정하는 날이 속하는 달의 직전월(이하 이 항에서 “직전월”이라 한다)의 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

• 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률의 100분의 130보다 높은 지역
• 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 주택매매가격상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 지역

2. 직전월의 지가상승률이 전국소비자물가상승률의 100분의 130보다 높은 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역

• 가. 직전월부터 소급하여 2월간의 월평균 지가상승률이 전국지가상승률의 100분의 130보다 높은 지역
• 나. 직전월부터 소급하여 1년간의 연평균 지가상승률이 직전월부터 소급하여 3년간의 연평균 전국지가상승률보다 높은 지역 (4) 개발이익 환수에 관한 법률 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “개발이익”이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자(이하 “사업시행자”라 한다)나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.

2. “개발사업”이란 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고를 포함하며, 이하 “인가등”이라 한다)을 받아 시행하는 택지개발사업이나 산업단지개발사업 등 제5조에 따른 사업을 말한다.

3. “정상지가상승분”이란 금융기관의 정기예금 이자율 또는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제125조에 따라 국토교통부장관이 조사한 평균지가변동률(그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시·군·자치구의 평균지가변동률을 말한다) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 금액을 말한다.

4. “개발부담금”이란 개발이익 중 이 법에 따라 국가가 부과·징수하는 금액을 말한다. (5) 개발이익 환수에 관한 법률 시행령 제2조 【정상지가상승분】① 개발이익 환수에 관한 법률(이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호에 따른 정상지가상승분은 부과기간 중 각 연도의 정상지가상승분을 합하여 산정하며, 각 연도의 정상지가상승분은 해당 연도 1월 1일 현재의 지가에 해당연도의 정상지가변동률을 곱하여 산정한다.

② 부과기간이 1년 이내인 경우(연도 중에 부과 개시 시점 또는 부과 종료 시점이 속한 경우를 포함한다)에는 월별 정상지가상승분(각 월의 정상지가상승분은 해당 월 1일 현재의 지가에 그 월의 정상지가변동률을 곱하여 산정한다)을 합하여 산정한 금액을 그 부과기간 중의 정상지가상승분으로 하되, 월 중 일부 기간의 정상지가상승분은 그 월의 정상지가상승분을 일 단위로 나누어 산정한 금액으로 한다.

③ 제1항에 따른 부과기간 중 제2차 연도 이후의 각 연도 1월 1일 현재의 지가는 부과 개시 시점 또는 전년도 1월 1일 현재의 지가에 전년도 부과기간 중의 정상지가상승분을 합한 금액으로 한다.

④ 제1항의 정상지가변동률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사한연도별 또는 월별 평균지가변동률(해당 개발사업 대상 토지가 속하는 시·군 또는 자치구의 평균지가변동률을 말한다. 이하 같다)로 한다. 다만, 제12조 제1항 제5호 가목 또는 법 제8조 제2호에 따른 정상지가상승분을 산정하는 경우에는 연도별 평균지가변동률(부과기간이 1년 미만인 경우와 연도 중에 부과 개시 시점 또는 부과 종료 시점이 속한 경우에는 해당 연도 내에 속하는 부과기간의 평균지가변동률을 말한다)과 같은 기간의 정기예금 이자율 중 높은 비율로 한다. (6) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조 【취득하는 토지의 보상】① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(한국은행법제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다. (7) 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제37조 【지가변동률】① 법 제70조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 지가변동률”이란 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령제17조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 지가변동률로서 평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 용도지역별 지가변동률을 말한다. 다만, 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사·발표되지 아니한 경우에는 비교표준지와 유사한 용도지역의 지가변동률, 비교표준지와 이용상황이 같은 토지의 지가변동률 또는 해당 시·군 또는 구의 평균지가변동률 중 어느 하나의 지가변동률을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인들이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인들은 쟁점시행사가 OOO으로부터 쟁점토지 매수자의 권리를 승계취득한 2013년 12월은 부동산침체기였다며 관련 기사를 제출하였다. ㅇㅇㅇ (나) 쟁점토지가 포함된 사업구역이 계속 유찰되자 OOO는 중도금 없이 잔금 지급, 중개알선 장려금 지급, 계약금 환불 조건부 입찰 등 여러 유인책을 제시하였다며 관련 자료를 제출하였다. ＜분양 카달로그(2013.4.25.)＞ ㅇㅇㅇ ＜입찰공고(2013.7.8.)＞ ㅇㅇㅇ ＜2013.5.28.자 공고＞ ㅇㅇㅇ <2013.7.8.자 공고(계약금 환불 조건부 입찰공고)> ㅇㅇㅇ <2013.7.8.자 계약금환불 조건부 입찰 결과> ㅇㅇㅇ (다) 2014.4.30. 기준 쟁점분양사업의 사전청약 현황 및 쟁점분양사업의 분양률 추이는 아래 ＜표11＞·＜표12＞와 같다. ＜표11＞ 2014.4.30. 기준 쟁점분양사업 사전청약 현황 ㅇㅇㅇ ＜표12＞ 쟁점 개발사업의 분양률 추이 ㅇㅇㅇ (라) 청구인들이 쟁점주식을 취득한 2014.3.15. 당시 분양의 성공여부가 불분명하였다고 주장하며 2014년 4월 작성된 한국신용평가사의 보고서(OOO 원리금 상환가능성 평가)를 제출하였다. <한국신용평가사의 보고서 중 일부> ㅇㅇㅇ (마) 청구인들은 쟁점토지가 속해 있는 OOO도시개발구역의 각 연도별 항공사진을 제출하였다. ＜2014년 OOO도시개발구역 항공사진> ㅇㅇㅇ <2015년 OOO도시개발구역 항공사진> ㅇㅇㅇ <2016년 OOO도시개발구역 항공사진> ㅇㅇㅇ (2) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 쟁점분양사업에 대한 지분 관계 및 사실관계 흐름은 아래 ＜그림2＞·＜그림3＞과 같다. ㅇㅇㅇ (나) 처분청은 청구인 DDD이 쟁점분양사업에 관여한 사실이 없음을 확인하였다며 청구인 DDD이 작성한 문답서를 제출하였다. ＜문답서(2021.6.11. 작성)＞ ㅇㅇㅇ (다) 청구인들이 쟁점현금증여에 대해 신고한 증여세 신고서를 제출하였다. ＜청구인 EEE 증여세 신고서 내용 중 일부＞ ㅇㅇㅇ ＜청구인 DDD 증여세 신고서 내용 중 일부＞ ㅇㅇㅇ (라) 처분청은 CCC이 2013년 부동산 개발업자 FFF과 공동사업계약을 체결하며 쟁점분양사업을 공동 추진하기로 하였다며 이 건 세무조사 당시 제출된 FFF의 확인서를 제출하였다. ＜확인서＞ ㅇㅇㅇ (마) 쟁점분양사업을 시작하던 당시부터 쟁점시행사에서 근무한 III가 작성한 진술서를 제출하였다. ＜진술서(2021.6.11. 작성)＞ ㅇㅇㅇ (바) 쟁점시행사가 2013.8.21. 및 2013.12.27. 작성한 쟁점분양사업의 ‘사업성검토[案]’ 문건에서 쟁점분양사업의 이익을 OOO원으로 예상하였다며 해당 자료를 제출하였다. ＜OOO 지식산업센터 신축사업 사업성검토[案]＞ ㅇㅇㅇ (사) DDD회계법인이 2016.7.5. 작성한 ‘담보사업장 실사보고서’를 제출하였다. ＜담보사업장 실사보고서＞ ㅇㅇㅇ (아) 한국신용평가에서 2014.4.18. 작성한 ‘OOO 원리금 상환가능성평가’ 문건에서 지식산업센터 및 업무시설은 72%, 상업시설은 80%의 높은 사전청약율을 보이고 있다며 해당 자료를 제출하였다. ＜OOO 원리금 상환가능성 평가＞ ㅇㅇㅇ (자) 2014.4.30. 기준 쟁점분양사업 사전청약 현황 및 준공일 현재 분양 현황은 아래 ＜표13＞과 같다. ＜2014.4.30. 기준 쟁점분양사업 사전청약 현황＞ ㅇㅇㅇ ＜표13＞ 준공일 시점 쟁점분양사업 분양 현황 ㅇㅇㅇ (차) 쟁점시행사의 재무제표 주요 항목은 아래 ＜표14＞와 같다. ＜표14＞ 쟁점시행사 재무제표 내역 ㅇㅇㅇ (3) 처분청 의견에 대한 청구인의 항변은 다음과 같다. (가) 처분청은 OOO도시개발 구역 내 토지들의 입찰 현황은 간접적인 정황증거에 불과하므로 사업의 불확실성을 나타내는 근거가 될 수 없다는 의견이나, 그 당시 경제 현황에 비추어 볼 때 문정지구 토지 입찰 현황이야말로 부동산 시장에서 OOO구역 개발사업의 사업성이 낮게 평가되었다는 가장 객관적 증거이다. 쟁점토지가 포함된 사업구역은 2007.6.28.에 도시개발구역으로 지정이 되었고, 2008년 글로벌 금융위기로 인해 부동산 침체기이던 2011년부터 본격적인 분양이 추진되었는데, 그 당시 OOO 법조단지개발사업의 사업성은 매우 낮게 평가되었다. ① 해당 토지의 분양과 관련하여서 수차례에 걸친 유찰이 발생, ② 유찰이 반복된 후 OOO가 당초 대형 필지로 분양하던 토지를 소규모 필지로 분필하여 매각을 진행한 점, ③ 전례가 없는 계약 후 중도금 납입의무를 면제한 점, ④ 계약금 환불 조건부의 특별 판촉활동까지 진행되었던 점, ⑤ 그럼에도 최종 낙찰가율은 매각예정가의 108.1%에 불과했던 점 등은 OOO개발사업의 사업성이 매우 낮게 평가된 객관적 증거이다. (나) 처분청은 이해 당사자들끼리 상호 검토된 ‘사업수지 및 원리금 상환평가보고서’를 객관적 이익을 예견할 수 있는 직접적 증거에 해당한다는 의견이나, 사업성 검토(案)안은 사업진행과정에 발생하는 다양한 변수의 변화를 고려하는 시뮬레이션의 작업에 불과하다. 사업수지의 작성구조와 실제 관행에 비추어 볼 때 이는 하나의 참고적 수치에 불과하고 객관적인 근거에 입각한 확실한 이익예상치가 아니다. (다) 처분청은 높은 사전청약률은 쟁점분양사업의 분양이 원활하게 진행될 지에 대한 의문을 해소시켜 준 중요한 지표로 기능하였다고 하면서 높은 사전청약률은 충분히 쟁점분양사업의 수익발생을 예견할 수 있는 자료로 볼 수 있다는 의견이다. 1) 그러나 처분청 의견과 달리 사전청약자 중 실제로 계약한 자는 17%에 불과하다. 쟁점분양사업과 관련하여 해당 사전청약대금 신탁계좌의 입금현황 중 분양계약자 명단과의 대사를 통해 사전청약자와 계약자가 일치한 건수는 아래 ＜표15＞와 같다. ＜표15＞ 사전청약자와 계약자 일치 건수 ㅇㅇㅇ 2) 위 계산은 해당 사전청약계좌의 입금 건과 분양 계약자명단과의 대사를 통해 이루어진 것으로, 사전청약에 따른 계약 전환률이 약 17.6%에 불과함을 나타내고 있는데, 이에 비추어볼 때 처분청이 말하는 사전청약률은 사업성을 예측할 수 있을만한 수치로 볼 수 없고 결코 분양가능성을 나타낼 만큼 유효하다 할 수 없다. (라) 쟁점분양사업은 당초 전, 답, 임야로 취득한 사업부지의 대지 전환에 따른 재산가치 증가발생이 예상된 경우와 달리, 도시개발구역으로 지정되어 조성된 사업부지를 매입하여 상가 등의 신축·분양사업만을 시행한 점, 분양의 성공여부에 따라 사업의 성패가 결정되는 사업의 성격상 쟁점주식 취득 당시 그 결과를 예측하기 어렵고, OOO도시개발지구 토지 유찰 등 부동산 경기가 최악이었던 점 등을 고려할 때 청구인들의 주식매수시점에 쟁점분양사업의 수익성이 객관적으로 예견되는 상황이 아니었고, 재산가치 증가사유 요건이 충족되지 아니한다. (마) ‘통상적인 가치상승분’을 산정함에 있어서는 부동산 이용의 현황, 인근지역과 유사한 특성 등을 고려하여 비교 대상을 선정하고, 해당 비교대상 토지의 평균 지가상승률 등을 고려하도록 되어 있다. 또한 지가상승률 판단의 기준은 개별공시지가의 변동폭으로 보아야 함이 타당하므로 지역요인 등을 고려하여 용도지역 등 대상토지와 유사한 특성을 갖는 지역의 개별공시지가 변동률을 기준으로 통상적인 가치상승분을 파악하여야 한다. (4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인들은 상증세법 제42조의3 제1항의 ‘개발사업’이란 같은 항에서 열거하고 있는 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인가·허가 등과 유사한 정도로 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 의미하는 것으로 보아야 할 것이고, 개발이익환수법 제2조 제1호 에 따른 개발사업 등과 같이 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 개발사업을 그 대상으로 봄이 타당한바, 쟁점분양사업은 분양의 성공 여부에 따라 사업의 성패가 결정되므로 실제 분양이 이루어지기 전에는 그 결과를 예측하기 어려운 사업인 점, 비록 쟁점분양사업의 사전청약률이 높기는 하였으나 사전청약자 중 실제로 계약한 자는 17%에 불과하여 사전청약률만으로 쟁점분양사업의 수익발생을 예견할 수 있다고 단정하기 어려운 점, 처분청은 이해 당사자들끼리 상호 검토된 사업수지 및 원리금상환평가보고서를 객관적 이익을 예견할 수 있는 직접적 증거라 주장하나 ‘사업성 검토(案)안’은 사업진행과정에 발생하는 다양한 변수의 변화를 고려하는 시뮬레이션 작업으로 이는 하나의 참고적 수치에 불과하고 객관적인 근거에 입각한 확실한 이익예상치가 아닌 점 등을 고려할 때 쟁점분양사업은 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상되는 사업에 해당하지 않는다고 주장한다. 그러나 현행 상증세법 제42조의3 제1항은 재산가치 증가사유를 “개발사업의 시행, 형질변경, 공유물 분할, 사업의 인·허가 등 대통령령으로 정하는 사유”로 규정하고 있고, 그 위임을 받은 같은 법 시행령 제32조의3 제1항이 “법 제42조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 대통령령으로 정하는 사유”를 개발사업의 시행(제1호) 뿐만 아니라 그 밖에 제1호의 사유와 유사한 것으로서 재산가치를 증가시키는 사유(제3호)까지 규정하고 있으므로, 제3호의 개발사업의 시행과 유사한 것으로 재산가치를 증가시키는 사유를 해석함에 있어 행정청의 지정·고시 등을 전제로 한 개발이익환수법상의 개발사업의 개념적 연장선상에서 판단하여야 할 것은 아니라고 할 것이므로, 해당 사업이 재산가치 증가발생이 객관적으로 예견되어 있는지 여부를 종합적으로 판단하여 건물 신축 분양사업 또한 재산가치 증가사유에 해당하는지 여부를 판단하여야 하는 점(조심 2019서3105, 2020.4.6. 등 다수, 같은 뜻임), 쟁점분양사업의 경우 청구인들이 쟁점주식을 취득(2014.3.15.)하기 전인 2013년 12월에 쟁점시행사가 작성한 ‘사업성 검토’ 문건에서 OOO원의 이익을 예상하였는데 실제 준공 3개월 전인 2016.7.5. DDD회계법인이 작성한 ‘담보사업장 실사보고서’ 상 예상사업이익 OOO원과 큰 차이가 없는 점, 청구인들이 쟁점주식을 취득한 2014년 3월까지 쟁점분양사업의 사전청약 대상 호실의 71.8%가 사전청약되었고, 2016.10.5. 준공일 현재 95%(분양수입금액 기준 96.13%)가 분양되어 당초 예상한 바대로 분양이 성공한 점 등을 종합할 때 쟁점분양사업은 장래의 재산가치 증가발생이 객관적으로 예상된 사업으로 상증세법 제42조의3 제1항 및 상증세법 시행령 제32조의3 제1항 제3호에 규정된 재산가치 증가사유에 해당한다고 보는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인들은 상증세법 시행령 제32조의3 제3항 제3호의 ‘통상적인 가치 상승분’ 산정에 감안할 ‘연평균지가상승률’은 쟁점시행사의 사업지인 OOO(쟁점토지) 및 이와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 가졌거나 용도지역·이용상황·지목·주변환경 등이 동일하거나 유사한 범위의 비교대상 토지들의 지가상승분, 즉 개별공시지가 상승률을 적용하여야 한다고 주장하나, 상증세법 제42조의3 제2항 및 같은 법 시행령 제32조의3 제3항에서는 재산가치 증가에 따른 이익을 계산함에 있어 “통상적인 가치 상승분”을 차감하도록 하면서, 통상적인 가치 상승분을 “기업가치의 실질적인 증가로 인한 이익과 연평균지가상승률·연평균주택가격상승률 및 전국소비자물가상승률 등을 감안하여 해당 재산의 보유기간 중 정상적인 가치상승분에 상당하다고 인정되는 금액”으로 정의하고 있는데, 이를 차감하도록 한 것은 재산가치 증가사유가 있는 경우라도 정상적으로 상승한 가치 및 이익까지 증여재산가액에 포함되어 증여세가 부과되는 불합리한 상황을 방지하려는데 그 목적이 있는 것인바 “통상적인 가치 상승분”을 계산하기 위해서는 재산가치 증가사유의 영향을 배제한 정상적인 가치 상승분만을 산정하여 차감하여야 할 것인 점, 처분청에서 국토교통부장관이 조사하고 고시한 연평균 지가변동률 자료를 통해 쟁점토지의 정상적인 가치상승분을 산정한 것은 상증세법 시행령 제32조의3 제3항의 입법 취지 및 개발이익환수법 등 정상지가상승분 및 지가상승률이라는 용어를 정의하고 사용하는 타법령과의 관계 등을 종합적으로 고려하여 적법하게 산정한 것으로 보이는 점, 청구인들이 주장하는 개별공시지가는 자연적인 지가 상승분 뿐 아니라 개별 토지의 개발 이익·이용 가치 등이 반영되어 있는 지가여서 재산가치 증가사유에 따른 가치 상승을 배제한 정상적인 가치 상승분을 계산하는데 사용하기는 어려워 보이는 점 등을 종합할 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.